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Im Baugewerbe stehen die Zeichen auf Korrektur

Die Baubranche schafft viele Arbeitsstellen und ist von grosser Bedeutung für die Schweizer Volkswirtschaft. Zuletzt war die Branche gut ausgelastet. Gestiegene Rohstoffpreise, der ausgeprägte Fachkräftemangel sowie die gestiegenen Zinsen könnten allerdings eine Trendwende einläuten.
Eine von vielen Baustellen in Zürich. (Bild: Keystone)

In der Schweizer Wirtschaftsstruktur kommt dem Baugewerbe eine bedeutende Rolle zu: Rund 5 Prozent des Bruttoinlandprodukts (BIP) gehen direkt auf die Branche zurück. Im Jahr 2021 entsprach das einer Wertschöpfung von rund 35 Milliarden Franken.[1] Dieser Anteil hat sich über die Jahre relativ konstant gehalten. Ein Drittel der Wertschöpfung geht dabei auf das Bauhauptgewerbe – den Hoch- und Tiefbau[2] – zurück. Zwei Drittel stammen vom Ausbaugewerbe[3], zu dem beispielsweise der Gerüstbau und die Installation aller Arten von Anlagen wie Rolltreppen und Klimaanlagen zählen. Daneben schafft die Branche auch viele Stellen: Rund 8,1 Prozent aller Unternehmen sind im Baugewerbe angesiedelt, wo gut 7,7 Prozent aller Beschäftigten arbeiten.[4]

Bei diesen Kennzahlen handelt es sich allerdings erst um das Baugewerbe im engeren Sinne. Mit dem Baugewerbe verbundene Tätigkeiten generieren noch viel mehr Wertschöpfung und Arbeitsplätze. Dazu gehören etwa Teile des Baunebengewerbes aus der Industrie wie Stahlbau, Schlosserei, Spenglerei, Anlagebau, Rohrbau und Weitere. Aber auch Teile des Dienstleistungssektors zählen dazu: so etwa Berater, Gutachter und Makler im Grundstücks- und Wohnungswesen, Rechts- und Steuerberatung sowie Notarleistungen, Architektur‑ und Ingenieurbüros oder Dienstleistungen im Rahmen der Planung für Garten- und Landschaftsgestaltung.

Hohe Investitionen in Immobilien

Betrachten wir die Branche und die mit ihr verbundenen Tätigkeiten anstatt aus der Perspektive der Entstehung von der Verwendungsseite des BIP: 2021 wurden insgesamt gut 9 Prozent des BIP respektive 67 Milliarden Franken in den Bau investiert. Die Investitionsquote des Baus schwankte in den letzten 25 Jahren ziemlich stabil zwischen 8 und 10 Prozent des BIP.

Die Bauinvestitionen umfassen Vorbereitungsarbeiten durch Ingenieure, Architekten und Notare sowie die eigentliche Hauptbautätigkeit im Hoch‑ und Tiefbau. Auch Ausbauarbeiten zählen dazu, beispielsweise, wenn bei einer Siedlung eine Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt wird. Umgebungsarbeiten, alle Erschliessungsarbeiten innerhalb der Grundstücksgrenzen wie Wasser- und Elektrizitätsleitungen sowie grössere und wertsteigernde Reparaturen oder Verbesserungen des Bauobjekts werden auch den Investitionen zugeschlagen. Nicht eingeschlossen sind hingegen die Kosten des Katastereintrages im Zuge des Erwerbs eines Grundstücks oder die Ausstattung einer Immobilie mit Möbeln.

Corona verstärkt Wunsch nach Wohnraum

Seit rund fünf Jahren befindet sich das Schweizer Baugewerbe in einer Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Nachdem die Branche nach der Finanzkrise von 2008 bis 2015 teilweise ein ausserordentlich starkes Wachstum verzeichnet hatte, flachte dieses in den letzten Jahren etwas ab.

Auch die Corona-Pandemie konnte der Branche nicht viel anhaben. Diese zusätzlichen Herausforderungen hat die Branche verhältnismässig gut gemeistert. Während es im Ausland teilweise zu langwierigen Schliessungen und deutlichen Produktionsrückgängen im Baugewerbe kam, waren diese Effekte in der Schweiz relativ gering. Hierzulande wurden rasch Schutzkonzepte erarbeitet, wodurch es nur vereinzelt zu kurzen Baustellenschliessungen kam.

Zudem profitierte das Baugewerbe teilweise sogar von den angepassten Gewohnheiten in der Bevölkerung. Denn mit der Zunahme von Heimarbeit seit der Corona-Pandemie hat sich die Nachfrage nach Wohnraum und Wohneigentum ab 2020 verstärkt. Dies zeigt sich auch bei den Baubewilligungen im Hochbau, die erstmals seit zehn Jahren wieder aufwärts tendieren (siehe Abbildung 1). Getrieben wird diese positive Dynamik insbesondere vom Wohnbau, wobei das Volumen bewilligter Bauten seit Mitte 2020 sowohl im Neu‑ als auch im Umbaubereich merklich zunahm. Dazu dürfte auch das beständige Bevölkerungswachstum in der Schweiz beigetragen haben. Die höhere Nachfrage kommt auch in den Preisen für Wohneigentum zum Ausdruck, welche im Jahr 2021 auf bereits hohem Niveau nochmals kräftig gestiegen sind.

Abb. 1: Gesamtkosten baubewilligter Neu- und Umbauprojekte pro Monat (Juni 1994 bis Juli 2022)

Anmerkung: Geglättete Trendlinie (LOESS 15%). Ohne Tiefbau.
Quelle: Wüest Partner / Docu Media / Die Volkswirtschaft

Steigende Preise im Baugewerbe

Die Auftragslage beim Baugewerbe im engeren Sinne ist laut Umfrage der KOF Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich weiterhin auf einem hohen Niveau, und auch die Umsätze im Baugewerbe stiegen laut Bundesamt für Statistik (BFS) zuletzt weiter an. Dass die Produktion nicht mit den Umsatzzuwächsen Schritt hält, deutet darauf hin, dass ein beachtlicher Teil der Zuwächse auf die gestiegenen Baupreise zurückzuführen sein dürfte. Der Baupreisindex des BFS stieg im ersten Halbjahr 2022 um 7,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr, so kräftig wie seit den 1980er-Jahren nicht mehr.

Dieser Preisanstieg hat mehrere Gründe. Zum einen wurden viele Baumaterialien im Zuge von Lieferengpässen im Verlauf der Corona-Pandemie, der jüngsten Lockdowns in China sowie des Ukraine-Kriegs deutlich teurer. Besonders ausgeprägt waren die Preisanstiege zum Beispiel bei Metall- und Stahlbauteilen, Montage- und Deckenbekleidungen sowie Dämmmaterialien, aber auch bei Fenstern, Heizungen und Sonnenschutzanlagen. Zum anderen trifft die hohe Nachfrage auf Kapazitätsbeschränkungen im Bausektor. Die Kapazitätsauslastung ist laut Umfragen der KOF nahe ihrem historischen Höchststand. Gleichzeitig meldet die Hälfte der Unternehmen, dass sie Probleme hätten, Personal zu finden, und deswegen ihre Produktion nicht ausweiten könnten.

Rückgang bei Immobilien-Nachfrage erwartet

Während die Baupreise in den kommenden Quartalen weiter steigen dürften, dürfte die Nachfrage nach Immobilien hingegen nachlassen. Dies einerseits, weil die Hypothekarzinsen seit Jahresbeginn bereits merklich angestiegen sind. Die Zinserhöhung trifft viele Hausbesitzer allerdings nicht unmittelbar, denn rund 80 Prozent der bestehenden Hypotheken sind Festhypotheken. Hingegen sind neue Festhypotheken (siehe Abbildung 2) bereits deutlich teurer. Dynamische Saron-Hypotheken sind ab einem Leitzins von 0 Prozent dann ebenfalls von weiteren Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) betroffen. Beides dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum etwas dämpfen. Andererseits bestehen in gewissen Regionen beträchtliche Leerstände, was nach der starken Bautätigkeit der letzten Jahre ein Überangebot an Mietwohnungen signalisiert. Solche Renditeliegenschaften werden mit dem Anstieg der allgemeinen Zinsniveaus weniger attraktiv.

Abb. 2: Zinssatz für Hypotheken (2010 bis August 2022)

Quelle: Schweizerische Nationalbank / Die Volkswirtschaft

Risiko einer Preiskorrektur nimmt zu

Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren sehr kräftig gestiegen. Nach Einschätzung der SNB liegen die Bewertungsniveaus bei Wohnungen um 30 bis 35 Prozent über ihren historischen Durchschnittswerten, was den Markt generell anfällig für eine Korrektur macht.[5] Das Risiko einer solchen Preiskorrektur ist im Zuge des jüngsten Zinsanstiegs weiter gestiegen.

Am höchsten ist diese Wahrscheinlichkeit bei den Renditeliegenschaften: In diesem Markt sind die Bewertungen am weitesten von den historischen Durchschnittswerten entfernt. Zudem dürfte dieses Marktsegment recht sensibel auf steigende Zinsen reagieren. Auch der UBS-Immobilienblasenindex stieg zuletzt weiter an und signalisiert eine Überbewertung, vor allem in Genf, in Teilen des Kantons Zürich sowie in Basel-Stadt.[6] Der Index liegt aber noch deutlich unter den Höchstständen zur Zeit der Immobilienblase in den 1990er-Jahren. Im Fall von anhaltenden Zinsanstiegen oder einer längeren Wirtschaftskrise dürfte das Risiko für eine Preiskorrektur jedoch weiter steigen.

  1. Siehe BFS (2022a). []
  2. NOGA 41 und 42. []
  3. NOGA 43. []
  4. Siehe BFS (2022b). []
  5. Siehe SNB (2022) oder Finma (2022). []
  6. Siehe UBS Swiss Real Estate Bubble Index. []

Bibliographie

Zitiervorschlag: Stefan Neuwirth ; Philipp Wegmüller (2022). Im Baugewerbe stehen die Zeichen auf Korrektur. Die Volkswirtschaft, 13. September.