Wohnungsknappheit in der Schweiz: Ein Überblick

Seit einiger Zeit ist das Thema der Wohnungsknappheit in den Schweizer Medien präsent. Im Zentrum der Diskussionen steht oft das Bevölkerungswachstum. Dies ist aber eine vereinfachte Betrachtungsweise. Um die aktuelle Wohnungssituation zu erfassen, sind auch der Rückgang der Haushaltsgrössen und die grösser werdenden Wohnungsflächen zu beachten.

Bevölkerungswachstum, Haushaltsgrössen und Wohnungsflächen entwickeln sich dabei räumlich unterschiedlich, was sich entsprechend auf die regionale Wohnraumversorgung auswirkt. Wo sich das Wohnungsangebot verknappt, sind die einkommensschwachen Haushalte besonders betroffen. Der vorliegende Artikel arbeitet diese Themen basierend auf statistischen Daten auf.

Entwicklung des Wohnungsmarktes

Die Gesamtbevölkerung der Schweiz nahm von 2015 bis 2021 pro Jahr durchschnittlich um knapp 64’000 Personen zu. Ausgehend von 2,2 Personen pro Haushalt, der mittleren Haushaltsgrösse im Jahr 2021, entspricht dies einem zusätzlichen Bedarf von 29’000 Wohneinheiten pro Jahr. Nebst der Bevölkerungsentwicklung trug auch die Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgrösse um 0,06 Personen zu einer höheren Wohnungsnachfrage bei. Diese unscheinbar wirkende Veränderung erhöhte den Wohnungsbedarf um jährlich 17’000 Einheiten. Zwischen 2015 und 2021 liegt somit der kalkulierte zusätzliche Bedarf bei total 46’000 Wohnungen pro Jahr.

Dem steht die tatsächliche Zunahme des Wohnungsbestandes um durchschnittlich 56’000 Wohnungen pro Jahr gegenüber. Die Leerwohnungsziffer erhöhte sich dadurch bis 2021 landesweit von eher tiefen 1,18 Prozent auf 1,54 Prozent.

Ukraine-Krieg als Wendepunkt

Dann kam das Jahr 2022 mit einer Zunahme der Gesamtbevölkerung um 158’000 Personen, was unter anderem auf die 60’000 Personen aus der Ukraine zurückzuführen ist, die in der Schweiz vor dem Krieg in ihrer Heimat  Schutz suchten. Mit der in der Schweiz zurzeit üblichen durchschnittlichen Haushaltsgrösse braucht es rund 72’000 Wohnungen für die 158’000 zusätzlichen Menschen. Der Wohnungsbestand legte im Jahr 2022 aber nur um 66’000 Wohneinheiten zu. Dies trug dazu bei, dass der landesweite Leerwohnungsanteil bis im Frühsommer 2023 auf 1,15 Prozent fiel.

Um diese Entwicklung einzuordnen, sind zwei Aspekte zu beachten. Erstens: Auf nationaler Ebene ist die Leerwohnungsquote bis anhin nicht aussergewöhnlich. Zwischen 2001 und 2015 lag sie mehrheitlich unter 1 Prozent. Zweitens: Aufgrund der Regionalität des Wohnungsmarktes ist die landesweite Leerwohnungsquote nur beschränkt aussagekräftig.

Wohnungsknappheit in städtischen Räumen

Denn nicht in allen Landesteilen trug die im Vergleich zur Bevölkerungsentwicklung überproportionale Wohnbautätigkeit der Jahre 2015 bis 2021 zu einer Entlastung auf dem Wohnungsmarkt bei. Hierfür entwickelten sich der Bevölkerungs- und der Wohnungsbestand räumlich zu unterschiedlich. Stark vereinfacht: Je ländlicher die Gemeinden, umso mehr klaffte die Entwicklung der Bevölkerungs- und der Wohnungszahl auseinander (siehe Abbildung 1).

Bei den städtischen Gemeinden liegen die Kurven der relativen Bevölkerungs- und Wohnungsentwicklung am nächsten beieinander. Innerhalb dieser Gemeindegruppe zeigen sich wiederum grosse Unterschiede. In den Kernstädten der grossen Agglomerationen hat die Bevölkerungszahl seit 2010 prozentual stärker zugenommen als die Wohnungszahl. Besonders auffällig sind dabei die Städte Zürich und Genf.

Abb. 1: Bevölkerungs- und Wohnungsentwicklung klaffen in ländlichen Gemeinden stark auseinander (2010–2022)

Quelle: Gebäude- und Wohnstatistik (GWS) / Statistik der Bevölkerung und der Haushalte (Statpop) / Bundesamt für Statistik (BFS) / Die Volkswirtschaft

Kaum leere Wohnungen in Zürich und Genf

In der Stadt Zürich ist die Wohnungsknappheit ein Dauerzustand. Seit der Jahrtausendwende kam die Leerwohnungsziffer nie über 0,22 Prozent hinaus. Anfang Juni 2023 lag sie bei 0,06 Prozent. Dabei verzeichnet die Stadt Zürich seit 2010 eine beachtliche Wohnbautätigkeit. Bis 2022 wuchs der Wohnungsbestand um 25’000 Wohnungen respektiv um 12 Prozent an. Die Bevölkerungszahl nahm aber um 15 Prozent zu. In den umliegenden Gemeinden zeigt sich die Wohnsituation teilweise entspannter: Wallisellen hat einen Leerwohnungsanteil von 3,5 Prozent, Dübendorf von 1,1 Prozent. In Uster oder Wetzikon, von wo die Stadt Zürich mit der Bahn in 20 Minuten erreichbar ist, liegt der Leerwohnungsanteil ebenfalls bei über 1 Prozent.

In der Stadt Genf ist die Lage mit einem Leerwohnungsanteil von 0,47 Prozent weniger angespannt als in Zürich, dafür tragen hier die umliegenden Gemeinden weniger zur Entlastung der Wohnungssituation bei. Alle 45 Genfer Gemeinden weisen eine Leerwohnungsquote von unter 1 Prozent auf, und in der nahe gelegenen Waadtländer Stadt Nyon ist die Leerwohnungsziffer mit 0,31 Prozent tiefer als in der Stadt Genf.

Immer kleinere Haushalte

Ein wichtiger Treiber für die Wohnungsknappheit ist die Haushaltsgrösse. Bereits während des gesamten 20. Jahrhunderts ist diese rückläufig.[1] Dieser Trend hielt auch zwischen 2015 und 2021 an. Die durchschnittliche Personenzahl pro Haushalt ging in der Schweiz von 2,26 auf 2,20 Personen zurück, eine Entwicklung, die insbesondere auf die Zunahme der Einpersonenhaushalte zurückzuführen ist (siehe Abbildung 2). Dieser Haushaltstyp nahm anteilsmässig in allen Gemeindekategorien zu. In den Städten Zürich und Genf hingegen verblieb die durchschnittliche Haushaltsgrösse bei rund 2 Personen.

Abb. 2: Einpersonenhaushalte nahmen im Zeitraum von 2015 bis 2021 schweizweit zu

Quelle: Gebäude- und Wohnstatistik (GWS) / Statistik der Bevölkerung und der Haushalte (Statpop) / Bundesamt für Statistik (BFS) / Die Volkswirtschaft

Grösser werdende Wohnungen

Die Grösse der Wohnungsflächen ist ein weiterer Faktor, der die Wohnungsknappheit beeinflusst. Grösser werdende Wohnungen führen dazu, dass pro Nutzfläche weniger Wohneinheiten entstehen. Im Jahr 2015 war in der Schweiz eine Dreizimmerwohnung im Durchschnitt 79,6 Quadratmeter gross. Innerhalb von sechs Jahre nahm dieser Wert um einen Quadratmeter zu.

In ähnlicher Weise nahmen die Flächen von Wohnungen mit vier und mehr Zimmern zu. Ohne diese Flächenzunahme hätten landesweit auf derselben Nutzfläche in den sechs Jahren rund 40’000 zusätzliche Wohneinheiten entstehen können.

Wohnungsnot für finanzschwache Haushalte

Mit den Wohnungsflächen steigen auch die Wohnkosten. Dies wird zunehmend ein Problem für einkommensschwächere Haushalte. Preisgünstiger Wohnraum ist oft in Mehrfamilienhäusern mit Baujahr 1946 bis 1970 zu finden. Aufgrund des Gebäudealters ist in diesen Liegenschaften vermehrt mit umfassenden Renovationen oder mit Ersatzneubauten zu rechnen.

Die problematische Seite einer solchen Entwicklung zeigt die Haushaltsbudgeterhebung des Bundesamts für Statistik (BFS). Bei Haushalten im untersten Einkommensfünftel nimmt der Wohnkostenanteil am Einkommen seit dem Jahr 2000 erheblich zu. In der Erhebungsperiode 2015/17 machten die Wohnkosten gut ein Drittel des Einkommens aus, 6 Prozentpunkte mehr als 15 Jahre zuvor. Beim nächsthöheren Einkommensfünftel waren es nur knapp über 20 Prozent, leicht tiefer als zu Beginn des Jahrhunderts. Diese Zahlen zeigen, dass für Haushalte im tiefen Einkommensbereich vermehrt bezahlbarer Wohnraum geschaffen und abgesichert werden muss.

Alte Wohnungen kleiner und günstiger

In der Schweiz gibt es rund 900’000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit Baujahr zwischen 1946 und 1970. Dies entspricht 20 Prozent des Wohnungsbestandes. Diese Wohnungen sind nicht nur wegen ihres alten Ausbaustandards preisgünstig, sondern oft auch wegen ihrer Kleinflächigkeit. Die Hälfte dieser Wohnungen hat maximal eine Wohnfläche von 76 Quadratmetern.

Wenn preisgünstiger Wohnraum aus der Bauzeit 1946 bis 1970 durch Renovation oder Ersatzneubauten verloren geht, darf nicht davon ausgegangen werden, dass bei den nächstjüngeren Bauperioden mit dem Alterungsprozess ähnlich günstiger Wohnraum entstehen wird. Hierfür sind die Wohnungen zu grossflächig. Die Hälfte der Wohneinheiten aus den 1970er-Jahren verfügt über eine Wohnfläche von mindestens 90 Quadratmetern, bei jenen aus den 1980er-Jahren sind es mindestens 101 Quadratmeter.

Ein besonderes Augenmerk in Bezug auf die Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum ist dabei auf die grossen Agglomerationen zu richten. Mit 31 Prozent leben hier anteilsmässig am meisten Haushalte in Wohnungen aus der Bauzeit 1946 bis 1970. Die aktuelle Wohnungsknappheit kann dazu beitragen, dass die Erneuerung dieser Liegenschaften verstärkt vorangetrieben wird. Die energetische Sanierung beschleunigt diesen Umbau zusätzlich.

Gefahr einer vermehrten Armut

Der statistische Blick zeigt, dass Wohnungsknappheit hauptsächlich in und um die Städte Zürich und Genf herrscht. Er zeigt aber auch, dass sich die Problematik des bezahlbaren Wohnraums für einkommensschwache Haushalte verschärft hat und es Anzeichen dafür gibt, dass sich diese Entwicklung weiter fortsetzt.

Ohne entsprechende Massnahmen droht insbesondere Städten eine weiter gehende sozioökonomische Entmischung, das heisst eine Verdrängung des finanzschwächeren Bevölkerungssegments vom Zentrum in die Agglomerationsgemeinden. Noch gravierender wäre, wenn bei den Haushalten im unteren Einkommensbereich mit den steigenden Wohnkosten das Armutsrisiko signifikant zunehmen würde.

1. Siehe Willimann, I. (2023). Von der Grossfamilie zum Einpersonenhaushalt. Die Volkswirtschaft. []