{"id":101106,"date":"2020-09-21T11:01:47","date_gmt":"2020-09-21T11:01:47","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2020\/09\/fahrlaender-10-2020fr\/"},"modified":"2023-08-23T22:52:22","modified_gmt":"2023-08-23T20:52:22","slug":"hypotheken-weltmeister-schweiz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2020\/09\/hypotheken-weltmeister-schweiz\/","title":{"rendered":"Hypotheken-Weltmeister Schweiz"},"content":{"rendered":"<p>Die Schweiz ist ein Land der Mieter \u2013 trotz der in der Verfassung festgehaltenen Wohneigentumsf\u00f6rderung.<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a> Nur rund 40 Prozent aller Immobilien hierzulande sind im Eigentum ihrer \u2013 meist mit einer Hypothek belasteten \u2013 Bewohner. Der Rest wird gemietet. Im weltweiten Vergleich ist diese Wohneigentumsquote sehr niedrig. Nur in Japan ist sie \u00e4hnlich tief.<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a> Deutlich h\u00f6her ist sie in Deutschland (53%) und \u00d6sterreich (57%), obwohl sie global betrachtet auch dort vergleichsweise gering ist. Sehr viele L\u00e4nder weisen Wohneigentumsquoten von 75 Prozent und mehr auf. In den ehemaligen Ostblockstaaten etwa liegt die Quote teilweise bei \u00fcber 90 Prozent. Ein Grund daf\u00fcr ist die Privatisierung im Zuge des Systemwechsels w\u00e4hrend der Neunzigerjahre: Damals wurde das Volksverm\u00f6gen in diesen L\u00e4ndern auf das Volk verteilt, sodass viele B\u00fcrger auf einen Schlag zu Wohneigent\u00fcmern wurden.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nIn L\u00e4ndern mit tieferem Einkommen ist die Wohneigentumsquote tendenziell h\u00f6her als in reichen L\u00e4ndern. Gleichzeitig ist in \u00e4rmeren L\u00e4ndern der Urbanisierungsgrad gering und entsprechend der Anteil der l\u00e4ndlichen Bev\u00f6lkerung hoch. Obschon historisch auch das Erbrecht<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a> eine Rolle f\u00fcr die Verteilung der Grundst\u00fccke auf die Haushalte und damit die Wohneigentumsquote spielen kann, d\u00fcrften insbesondere die Industrialisierung und die Urbanisierung f\u00fcr die Unterschiede hauptverantwortlich sein: auf dem Land \u00fcberwiegend Wohneigentum, in der Stadt vermehrt auch Miete.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDas Argument der st\u00e4dtischen Mietwohnungen zielt aber wiederum zu kurz, denn Miete ist letztlich ein Privileg der vergleichsweise Reichen. Vermietet wird nur dann, wenn der Vermieter davon ausgehen kann, dass er seine Miete erh\u00e4lt. Dies heisst, das Lohnniveau insbesondere der tieferen Schichten sowie das Rechtssystem sind entscheidend daf\u00fcr, ob Mietwohnungen entstehen oder ob sich die Unterschicht selbst behelfen muss. In der Schweiz war und ist dies offensichtlich gegeben, was mit ein Grund sein kann, dass das Instrument des Stockwerkeigentums erst vergleichsweise sp\u00e4t geschaffen wurde.&#13;<\/p>\n<h2>Schweiz: H\u00f6chste Hypothekenschulden<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nTrotz der geringen Wohneigentumsquote steht die Schweiz bei den Hypothekarschulden weltweit an erster Stelle (siehe <em>Abbildung<\/em>). Was sind die Gr\u00fcnde f\u00fcr diese weltmeisterliche Verschuldung?&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nEin h\u00e4ufig angef\u00fchrtes Argument sind die hohen Immobilienpreise in der Schweiz. Doch gem\u00e4ss Auswertungen der UBS liegen die Immobilienpreise in den untersuchten Schweizer Grossst\u00e4dten im weltweiten Mittelfeld.<a href=\"#footnote_4\" id=\"footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor\">[4]<\/a> Allerdings werden nur Grosszentren in entwickelten L\u00e4ndern untersucht, die allesamt auch Hochpreisinseln sind. Das bildet die Realit\u00e4t nicht ab, denn in den meisten L\u00e4ndern lebt nur ein Bruchteil der Bev\u00f6lkerung in solchen Metropolen. Der Grossteil wohnt in Agglomerationen, in Mittel- und Kleinzentren und in den wenig urbanisierten L\u00e4ndern auch auf dem Land.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDass die hohen Immobilienpreise in der Schweiz der prim\u00e4re Grund f\u00fcr die hohe Hypothekarverschuldung sind, kann auch aus anderen Gr\u00fcnden bezweifelt werden. Denn die Hypothekarverschuldung wird am Bruttoinlandprodukt (BIP) gemessen, sodass das Argument, die grosse l\u00e4ndliche Bev\u00f6lkerung in \u00e4rmeren L\u00e4ndern w\u00fcrde die Gesamtverschuldung mit einem tiefen Baustandard und einem grossen Anteil Eigenleistung beim Bau dr\u00fccken, nicht gelten kann. Denn auch in diesen L\u00e4ndern wird das BIP \u00fcberwiegend im urbanen Gebiet erwirtschaftet \u2013 oder zumindest deklariert.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Hypothekarvolumen der privaten Haushalte in Prozent des BIP (2013)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class=\"chart chart--normal\" id=\"fahrlaender_de\"><\/div>\n<script>\n$(function () {\n    $('#fahrlaender_de').highcharts({\n\nchart: {\n        type: 'bar'\n    },\n    title: {\n        text: ' '\n    },\n   \n    xAxis: {\n        categories: ['Schweiz', 'D\u00e4nemark', 'Niederlande', 'Australien', 'Schweden', 'Kanada', 'Neuseeland', 'Frankreich', 'Japan', 'Griechenland', '\u00d6sterreich', 'Estland', 'Israel', 'Polen', 'Slowenien'\n],\n        title: {\n            text: null\n        }\n    },\n    yAxis: {\n        min: 0,\n        title: {\n            text: ' ',\n  \n        },\n       labels: {  \n      format: '{value} ',\n   }\n        \n    },\n    tooltip: {\n        valueSuffix: ' '\n    },\n    plotOptions: {series: {\n                colorByPoint: true},\n        bar: {\n            dataLabels: {\n                enabled: true\n            }\n        }\n    },\n    legend: {enabled: false},\n    credits: {\n        enabled: false\n    },\n    series: [{\n        name: 'Hypothekarvolumen der privaten Haushalte in Prozent des BIP (2013)',\n        data: [111, 111, 100, 87, 61, 59, 50, 41, 41, 39, 34, 31, 25, 20, 17],\ncolors: ['#e84066', '#88c0d3', '#88c0d3', '#88c0d3', '#88c0d3', '#88c0d3','#88c0d3', '#88c0d3','#88c0d3', '#88c0d3','#88c0d3', '#88c0d3','#88c0d3', '#88c0d3','#88c0d3']      \n    }]\n});\n});\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Quelle: OECD \/ Die Volkswirtschaft<\/span>&#13;<\/p>\n<h2>Eigenmietwert: Anreiz zur Verschuldung?<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nEinige Autoren<a href=\"#footnote_5\" id=\"footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor\">[5]<\/a> argumentieren, dass auch das Steuersystem f\u00fcr die hohe Hypothekenverschuldung der Schweizer verantwortlich sei. Denn es setze Anreize, welche die Verschuldung f\u00f6rdern. So ist etwa der Mietwert einer selbst genutzten Immobilie als steuerbares Naturaleinkommen zu versteuern. Dies ist aus steuersystematischer \u00dcberlegung nachvollziehbar, denn der Wohneigent\u00fcmer ist gegen\u00fcber dem Mieter \u2013 unter sonst gleichen Bedingungen \u2013 bessergestellt. Dies insbesondere dann, wenn er seine Liegenschafts- und Finanzierungskosten ebenfalls abziehen kann. Sind Eigenmiet- und Verm\u00f6genssteuerwerte von Immobilien aus Gr\u00fcnden der Wohneigentums&shy;f\u00f6rderung \u00abzu tief\u00bb, so die Kritiker, b\u00f6ten sie einen Anreiz zu einer h\u00f6heren Hypothekarverschuldung.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nTeilweise stimmt dies. Tats\u00e4chlich war es in der Vergangenheit \u2013 f\u00fcr Verm\u00f6gende \u2013 vergleichsweise attraktiv, Wohneigentum \u00fcber eine Hypothek zu finanzieren und das Eigenkapital in h\u00f6her verzinste Anlagen zu investieren.<a href=\"#footnote_6\" id=\"footnote-anchor_6\" class=\"inline-footnote__anchor\">[6]<\/a> Der Einfluss, den der Eigenmietwert sowie die Kosten- und Schuldzinsabz\u00fcge darauf hatten, ist aber gering \u2013 die Differenz zwischen den Schuldzinsen und den Renditen alternativer Anlagem\u00f6glichkeiten \u00fcberwiegt. Hinzu kommt je nach Betrachtungsperiode und Ort eine attraktive Wertsteigerung der Immobilien. Da diese steuerlichen Anreize aber sowieso nur f\u00fcr einen Bruchteil der Wohneigent\u00fcmer relevant sind, die freies Eigenkapital haben, spielen sie nur eine untergeordnete Rolle. Zudem ist zu bezweifeln, dass Haushalte aus finanziellen \u00dcberlegungen Wohneigentum kaufen; vielmehr tun sie das prim\u00e4r zur Erf\u00fcllung ihrer Wohnbed\u00fcrfnisse und -tr\u00e4ume.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nEin internationaler Vergleich k\u00f6nnte Aufschluss dar\u00fcber geben, ob L\u00e4nder mit einem Eigenmietwert oder Abzugsm\u00f6glichkeiten f\u00fcr Liegenschafts- und Finanzierungskosten eine systematisch h\u00f6here Hypothekarverschuldung aufweisen als andere L\u00e4nder. Gem\u00e4ss einer Umfrage der Eidgen\u00f6ssischen Steuerverwaltung<a href=\"#footnote_7\" id=\"footnote-anchor_7\" class=\"inline-footnote__anchor\">[7]<\/a> bei Steuer\u00e4mtern europ\u00e4ischer L\u00e4nder kennen heute in Europa aber nur noch die Schweiz, Spanien und die Niederlande einen solchen Eigenmietwert. In D\u00e4nemark wurde er durch eine Liegenschafts&shy;steuer ersetzt, und in Luxemburg existiert er zwar, ist aber sehr gering. In den genannten L\u00e4ndern mit Eigenmietwert sind die Abzugsm\u00f6glichkeiten f\u00fcr Kosten im Vergleich zur Schweiz aber geringer, und Schuldzinsen k\u00f6nnen nicht abgezogen werden.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nIn D\u00e4nemark, Finn&shy;land, Italien und \u00d6sterreich, die keinen Eigenmietwert haben, sowie in Luxemburg, ist der Abzug von Schuldzinsen beschr\u00e4nkt, in Schweden sogar unbeschr\u00e4nkt m\u00f6glich. Gelten obige Argumente, dann m\u00fcsste der Verschuldungsanreiz in diesen L\u00e4ndern noch gr\u00f6sser sein als in der Schweiz, weil ein noch gr\u00f6sserer Teil der Zinsen durch die reduzierten Steuern kompensiert w\u00fcrde. In den Zahlen ist dies aber nicht klar ersichtlich.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDie Verschuldung anheizen d\u00fcrften sicher die Hypothekarzinsen: Ist Geld g\u00fcnstig verf\u00fcgbar, steigt der Anreiz, Wohneigentum zu erwerben, da \u2013 zumindest in einer vereinfachten Rechnung \u2013 mieten teurer ist als kaufen. In der langen Frist d\u00fcrfte dies zwar nicht der Fall sein, und es ist auch nicht davon auszugehen, dass die Wohneigentumspreise ewig weiter steigen. Gleichwohl sind Kredite heute g\u00fcnstig und bieten mit einer langfristigen Fixierung des Zinssatzes auch finanzielle Planbarkeit. Das erkl\u00e4rt aber nicht, weshalb die Hypothekarschulden in der Schweiz h\u00f6her sind, denn die Zinsen sind heute \u00fcberall vergleichsweise gering, sodass dieser Anreiz auch in anderen L\u00e4ndern besteht.&#13;<\/p>\n<h2>Schuldenstand: Ausdruck von Zuversicht<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nDie Tiefzinsen sowie das \u00fcberwiegend ansprechende Wirtschaftswachstum der vergangenen 20 Jahre haben zu einem Boom beim Wohneigentum und einer weiteren Zunahme der Hypothekarverschuldung gef\u00fchrt. Dies bedeutet fast zwangsl\u00e4ufig, dass die mittlere Bonit\u00e4t der Neuwohneigent\u00fcmer geringer ist als fr\u00fcher. Denn in der Schweiz hat praktisch jeder Einwohner im Grundsatz Zugang zu Fremdfinanzierung \u00fcber eine Bank oder einen anderen Hypothekargeber. Entsprechend wurden verschiedene (Selbst)regulierungen<a href=\"#footnote_8\" id=\"footnote-anchor_8\" class=\"inline-footnote__anchor\">[8]<\/a> eingef\u00fchrt, um das Wachstum zu bremsen. Dazu geh\u00f6ren etwa h\u00e4rtere Eigenkapitalanforderungen und Amortisationspflicht. Kommt es trotzdem zur Zahlungsunf\u00e4higkeit, ist die Immobilie \u00abnur\u00bb das Grundpfand; der Kreditnehmer bleibt trotzdem in der Pflicht. Dies im Gegensatz beispielsweise zu den USA, wo sich ein s\u00e4umiger Hypothekarschuldner mit einer \u00abjingle mail\u00bb, also dem Einschicken des Hausschl\u00fcssels, von der Hypothekarschuld befreien kann und damit nicht weiter belangt wird.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nWas uns selbstverst\u00e4ndlich erscheint, ist nicht \u00fcberall der Fall: In vielen \u00e4rmeren L\u00e4ndern ist die Aufnahme von Fremdkapital \u00fcber eine Bank das Privileg der Wohlhabenden, w\u00e4hrend \u00e4rmere Haushalte sich anderweitig behelfen m\u00fcssen. In vielen L\u00e4ndern stehen angefangene Bauten, die nach Massgabe der Verf\u00fcgbarkeit von Geld nach und nach fertiggestellt werden. W\u00e4hrend ein Teil der Bev\u00f6lkerung \u2013 sofern er nicht im informellen Sektor arbeitet und Einkommen nachweisen kann \u2013 dabei noch Zugang zu Hypotheken mit hohen Risikopr\u00e4mien h\u00e4tte, bleibt einem Teil der Bev\u00f6lkerung nur das pers\u00f6nliche Umfeld, insbesondere die Familie, als Kreditgeber. Da die Statistiken aber nur den formellen Kreditsektor abbilden, d\u00fcrfte auch dadurch beim L\u00e4ndervergleich ein teilweise verzerrtes Bild entstehen. Aus dieser Perspektive haben die hohen \u2013 im formellen Sektor gemessenen \u2013 Hypothekarschulden in der Schweiz auch etwas Positives: Sie sind Ausdruck des Vertrauens in die Schuldner und in den Rechtsstaat.&#13;<\/p>\n<h2>Nicht gefahrlos, aber solide<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nOb die Immobilienm\u00e4rkte \u00fcberhitzt sind, diskutierte man bereits im Jahr 2005. Zwischenzeitlich wurden verschiedene d\u00e4mpfende Massnahmen getroffen, um das ungebremste Wachstum der Hypothekarneuverschuldung zu d\u00e4mpfen. Dies tat man allerdings nicht mit der Absicht, die M\u00e4rkte zu steuern, sondern um die Stabilit\u00e4t des Finanzsystems zu gew\u00e4hrleisten. Ausschlaggebend daf\u00fcr war jeweils weniger das generelle Niveau der Gesamtverschuldung, sondern deren \u00fcberproportionale Wachstumsrate sowie das Niveau der Immobilienpreise.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nF\u00fcr das schon seit Langem im internationalen Vergleich absolut hohe Verschuldungsniveau der Schweiz gibt es keine einfache und eindeutige Erkl\u00e4rung. Unsere Analyse hat gezeigt, dass die weltmeisterliche Verschuldung der Schweiz nicht unbedingt etwas Schlechtes ist, sondern eher ein Qualit\u00e4tsmerkmal. Wie die diversen Regulierungsmassnahmen und Ermahnungen zur Vorsicht zeigen, ist die Entwicklung der Hypothekarverschuldung aber zu beobachten und gegeben&shy;enfalls die Wachstumsrate zu bremsen. Dies nicht zuletzt auch durch die Kreditgeber selbst, die sich nicht a priori darauf verlassen k\u00f6nnen, dass bei einer Krise praktisch keine Verluste bei Hypotheken im Segment Wohneigentum entstehen<a href=\"#footnote_9\" id=\"footnote-anchor_9\" class=\"inline-footnote__anchor\">[9]<\/a>, wie dies in den Neunzigerjahren der Fall war.<em>&#13;<br \/>\n<\/em><\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">BV Art. 108.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">Siehe OECD (2015) und NHAB (2020).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">Mancherorts erbt der \u00c4lteste oder der J\u00fcngste den Grundbesitz, w\u00e4hrend andernorts Realteilung vorherrscht.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_4\" class=\"footnote--item\">Siehe UBS (2019). Die Immobilienpreise wurden dabei mit den L\u00f6hnen von qualifizierten Handwerkern normiert.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_5\" class=\"footnote--item\">Siehe Bischoff et al. (2016) oder Busch, Lorenz, Morger (2016).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_6\" class=\"footnote--item\">Siehe Fahrl\u00e4nder (2001).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_6\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_7\" class=\"footnote--item\">ESTV (2015).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_7\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_8\" class=\"footnote--item\">Siehe etwa Matter et al. (2019).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_8\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_9\" class=\"footnote--item\">Siehe dazu Fahrl\u00e4nder und Matter (2011).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_9\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Schweiz ist ein Land der Mieter \u2013 trotz der in der Verfassung festgehaltenen Wohneigentumsf\u00f6rderung. Nur rund 40 Prozent aller Immobilien hierzulande sind im Eigentum ihrer \u2013 meist mit einer Hypothek belasteten \u2013 Bewohner. Der Rest wird gemietet. Im weltweiten Vergleich ist diese Wohneigentumsquote sehr niedrig. Nur in Japan ist sie \u00e4hnlich tief. 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Z\u00fcrich.<\/li>&#13;\n \t<li>Fahrl\u00e4nder, S. und D. Matter (2011). Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt: Eine Untersuchung der HEV-Immobilienumfragen 1981\u20132010. Hrsg.: HEV Schweiz. Z\u00fcrich.<\/li>&#13;\n \t<li>Matter, D. et al. (2019). Immobilien-Almanach Schweiz 2020. Hrsg.: Fahrl\u00e4nder Partner. Z\u00fcrich.<\/li>&#13;\n \t<li>NHAB (2020). <a href=\"http:\/\/eyeonhousing.org\/2015\/06\/a-cross-country-comparison-of-homeownership-rates\/\">Eye on Housing: A Cross-Country Comparison of Homeownership Rates<\/a>.<\/li>&#13;\n \t<li>OECD (2015). OECD Economic Surveys: Switzerland 2015.<\/li>&#13;\n \t<li>SNB (2015). Verm\u00f6gen der privaten Haushalte 2014. Z\u00fcrich.<\/li>&#13;\n \t<li>UBS (2019). UBS Global Real Estate Bubble Index 2019. 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Verschiedene Gr\u00fcnde, darunter auch historische, erschliessen die Hypothekenmentalit\u00e4t. 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