{"id":102146,"date":"2020-05-14T16:31:12","date_gmt":"2020-05-14T16:31:12","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2020\/05\/le-coronavirus-est-un-poison-pour-le-marche-suisse-de-limmobilier\/"},"modified":"2023-08-23T22:53:37","modified_gmt":"2023-08-23T20:53:37","slug":"corona-ist-gift-fuer-den-schweizer-immobilienmarkt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2020\/05\/corona-ist-gift-fuer-den-schweizer-immobilienmarkt\/","title":{"rendered":"\u00abCorona ist Gift f\u00fcr den Schweizer Immobilienmarkt\u00bb"},"content":{"rendered":"
Herr Scognamiglio, als Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer einer der gr\u00f6ssten Immobilienbewertungsfirmen der Schweiz sind Sie f\u00fcr 100 Mitarbeiter verantwortlich. Mussten Sie Kurzarbeit beantragen?<\/div>\n

Einige Arbeiten waren f\u00fcr uns mit dem Lockdown tats\u00e4chlich nicht mehr m\u00f6glich. Sowohl K\u00e4ufer als auch Verk\u00e4ufer von Liegenschaften sagten Besichtigungen aus Angst vor einer Covid-19-Ansteckung ab. Die Begehungen kann man \u00fcber Videotelefonie nicht gleich gut durchf\u00fchren. Da wir aber andere Arbeiten vorziehen konnten, kamen wir bisher ohne Kurzarbeit aus.<\/p>\n

Was bedeutet die Corona-Krise f\u00fcr den Schweizer Immobilienmarkt?<\/div>\n

Corona ist Gift f\u00fcr den Schweizer Immobilienmarkt. Dies insbesondere wegen der damit verbundenen Unsicherheit. Bisher galt unsere gr\u00f6sste Sorge der Zinsentwicklung. Mietzinsausf\u00e4lle in dieser Gr\u00f6ssenordnung hatten wir bei den Bewertungsvorhersagen von Liegenschaften nicht auf dem Radar.<\/p>\n

Wo wird es zu Mietzinsausf\u00e4llen kommen?<\/div>\n

Den gr\u00f6ssten Einfluss der Krise sehen wir bei Gewerbe-, Verkaufs- und B\u00fcrofl\u00e4chen. Das sind rund 20 Prozent der gesamten Immobilienfl\u00e4che. Wir sch\u00e4tzen, dass rund 20 Prozent der Gesch\u00e4ftskunden vor\u00fcbergehend die Mieten nicht mehr bezahlen k\u00f6nnen. Wir gehen davon aus, dass daher die Preise bei den Gesch\u00e4ftsfl\u00e4chen sinken werden. Bei den Mietwohnungen rechnen wir kaum mit Mietzinsausf\u00e4llen.<\/p>\n

Weshalb nicht?<\/div>\n

Das Wohnen macht 20 Prozent des Haushaltsbudgets aus. Wenn es den Leuten jetzt schlechter geht, weil jeder Dritte Kurzarbeit hat und entsprechend nur noch 80 Prozent des Lohnes bekommt, sparen die Menschen bei Luxusg\u00fctern oder den Ferien. Nat\u00fcrlich gibt es auch H\u00e4rtef\u00e4lle.<\/p>\n

Stichwort Homeoffice: Wird die Nachfrage nach B\u00fcrofl\u00e4chen sinken, weil sich gezeigt hat, dass Homeoffice funktioniert?<\/div>\n

Ja, absolut. Wir hatten jetzt den Live-Test. Ich gehe davon aus, dass die Welt digitaler wird. B\u00fcrofl\u00e4chen werden weniger nachgefragt. Auch wir suchten in Z\u00fcrich einen neuen Standort f\u00fcr unser Unternehmen. Durch Corona \u00fcberdenken wir nun den Fl\u00e4chenbedarf. Denn jeder Mitarbeiter kann zuk\u00fcnftig problemlos einen Tag pro Woche im Homeoffice arbeiten. Das bedeutet einen geringeren Bedarf an B\u00fcrofl\u00e4che. Aber das ist nur die eine Seite, gleichzeitig k\u00f6nnte es auch Gegentrends geben. Noch ist unklar, ob es in Zukunft Vorschriften geben wird, die besagen, dass man bei der Arbeit mehr Abstand halten muss.<\/p>\n


\nWohnen bleibt ein Grundbed\u00fcrfnis \u2013 mit oder ohne Corona<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Rund 60 Prozent der Bev\u00f6lkerung in der Schweiz leben in einer Mietwohnung. Welchen Einfluss hat die Krise auf die Mieten?<\/div>\n

Da gibt es durch Corona kurzfristig kaum Auswirkungen auf die Mietzinse. Denn wohnen muss man immer. Wohnen bleibt ein Grundbed\u00fcrfnis \u2013 mit oder ohne Corona. Mieten geh\u00f6rt also zur Grundversorgung. Die Priorit\u00e4tenordnung sieht so aus: Zuerst mieten Sie, dann kaufen Sie ein Haus, dann kaufen Sie eine Ferienwohnung, und dann kaufen Sie ein Schloss.<\/p>\n

Die Mieter-Lobby klagt st\u00e4ndig \u00fcber steigende Mieten. Ist dies berechtigt?<\/div>\n

Wir haben \u00fcber 600\u2019000 Mietvertr\u00e4ge, die wir regelm\u00e4ssig auswerten. Bei 90 Prozent der Mieter, die seit mindestens einem Jahr in der Wohnung leben, steigt die Miete nicht. Die Mieten steigen nach Sanierungen und nach Wohnungswechseln, aber aktuell nicht bei bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen.<\/p>\n

Die Mieten bei bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen stagnieren also?<\/div>\n

Ja, diese Mieten stagnieren oder sinken sogar leicht. Sie fallen aber nicht so stark wie der Referenzzinssatz. Nur ein Drittel der Mieter fordert eine Mietzinsreduktion, wenn der Referenzzinssatz f\u00e4llt.<\/p>\n

Weshalb sind es nicht mehr?<\/div>\n

Wenn sie seit 20 Jahren in der gleichen Wohnung sind und nie Mietzinserh\u00f6hungen hatten, dann wollen Sie es sich mit dem Vermieter nicht verscherzen. Viele w\u00e4gen ab und lassen es dann lieber bleiben. Denn die Angebotsmieten \u2013 das heisst die Miete f\u00fcr eine sanierte, aber ansonsten gleichwertige Wohnung auf dem Markt \u2013 sind zum Beispiel f\u00fcr eine 4,5-Zimmer-Wohnung an begehrten Lagen oft 30 bis 50 Prozent h\u00f6her. Da bleibt man lieber still in der eigenen Wohnung. Wenn man mal in der Wohnung ist, gilt zudem das Mietrecht: Die Vermieter d\u00fcrfen die Miete nur erh\u00f6hen, wenn Kostensteigerungen vorliegen oder aufgrund einer Sanierung. Gem\u00e4ss Befragungen sind \u00fcber 80 Prozent der Mieter mit ihrer Mietsituation zufrieden. Pech hat, wer dauernd die Wohnung wechselt; insbesondere wenn er im Z\u00fcrcher Trendquartier Seefeld wohnt. Dann muss er sich n\u00e4mlich immer am aktuellsten, teuersten Preis orientieren.<\/p>\n

Gibt es das Ph\u00e4nomen der sogenannten Stadtflucht?<\/div>\n

Wenn man das l\u00e4ngerfristig anschaut, so sind das Wellenbewegungen. Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Die Stadt Z\u00fcrich hat vor sechs Jahren die 400\u2019000er-Grenze bei den Einwohnern \u00fcberschritten. Der 400\u2019000. Einwohner hat von der Stadtpr\u00e4sidentin sogar ein Geschenk erhalten. Allerdings: Wenn Sie sich die Bev\u00f6lkerungsentwicklung von Z\u00fcrich anschauen, hatte die Stadt bereits in den Siebzigerjahren schon einmal 400\u2019000 Einwohner. Dann sind die Leute wieder vermehrt aufs Land gezogen, und jetzt zieht es sie wieder in die St\u00e4dte. Das sind Wellenbewegungen, und es k\u00f6nnte sein, dass es durch Corona wieder eine Bewegung in Richtung Land gibt.<\/p>\n

40 Prozent der Wohnbev\u00f6lkerung besitzen Wohneigentum. Was passiert jetzt in der Krise mit diesen Liegenschaftswerten?<\/div>\n

Auch beim Wohneigentum kommt es hoffentlich kurzfristig zu keinen wesentlichen Preiskorrekturen, auch wenn aktuell vielleicht leicht weniger nachgefragt wird. Denn der Kauf einer Liegenschaft ist der gr\u00f6sste Investitionsentscheid von Privaten. Und einen solchen f\u00e4llt man nicht in der Krise.<\/p>\n

Warum kommt es dann nicht zu sinkenden Preisen?<\/div>\n

Weil gleichzeitig auch die Eigenheimbesitzer verunsichert sind. Das heisst, es gibt auch weniger Angebote auf den Immobilien-Plattformen. Das st\u00fctzt wiederum die Preise. Somit d\u00fcrften die Preise stagnieren oder zumindest nicht mehr im gleichen Ausmass steigen wie in den letzten Jahren.<\/p>\n

Wie stark sind denn die Preise von Wohnimmobilien in den letzten 20 Jahren in der Schweiz gestiegen?<\/strong><\/div>\n

Wir haben praktisch eine Verdoppelung der Werte erlebt. Von 1990 bis 1998 hatten wir die Immobilienkrise in der Schweiz. Seit 1998 geht es nur nach oben. Seither sind gem\u00e4ss unserem Index die Preise von Einfamilienh\u00e4usern um 84 Prozent gestiegen, bei den Eigentumswohnungen waren es sogar 93 Prozent. Investoren erzielten rund 8 Prozent Rendite mit Mehrfamilienh\u00e4usern pro Jahr. Wohnimmobilien waren also sehr attraktiv in dieser Zeit.<\/p>\n

Da ist die Frage nach der Immobilienblase nicht abwegig\u2026<\/h3>\n

Wir gehen davon aus, dass wir eine gewisse Gefahr einer Immobilienblase bei Renditeobjekten haben. Die tiefen Zinsen sind neben den wachsenden Einkommen, der guten Konjunktur vor der Corona-Krise, der hohen Zuwanderung und dem begrenzten Boden einer der Gr\u00fcnde f\u00fcr die steigenden Preise. Die \u00abGratisgeld-Politik\u00bb der Nationalbank hat zu massiven Fehlallokationen im Immobilienbereich gef\u00fchrt. Die Nationalbank hat damit der Exportbranche geholfen, aber auch das Schuldenmachen extrem attraktiv gemacht. Jeder, der Schulden gemacht hat, hat in den letzten zwanzig Jahren seinen Liegenschaftswert fast verdoppelt, aber die Schulden sind geblieben. Das Gratisgeld hat zu einer massiven Verschuldung der Privatpersonen gef\u00fchrt: Auf knapp neun Millionen B\u00fcrger kommt ein Hypothekenvolumen von 1000 Milliarden Franken. Somit sind wir die am meisten verschuldeten B\u00fcrger der Welt.<\/p>\n

Kreditnehmer werden bei der Vergabe von Hypotheken auf Herz und Nieren gepr\u00fcft. Dabei rechnen die Institute mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4 bis 5 Prozent. Dadurch sollte es doch eigentlich wenige zus\u00e4tzliche Hypotheken geben. Kann es sein, dass die Banken viele Ausnahmen machen?<\/div>\n

Nein, die Tragbarkeits- und Eigenmittelregeln werden auch in schwierigen Zeiten mehrheitlich eingehalten, wobei nat\u00fcrlich auf jeden Einzelfall eingegangen wird. Wenn man als Bank zu viele Ausnahmen von den eigenen Regeln macht, dann muss man entweder die Politik \u00e4ndern oder sich auf Nachfrage der Finanzmarktaufsicht erkl\u00e4ren. Aufgrund der sich anbahnenden Rezession rechnen wir aber damit, dass in der zweiten Jahresh\u00e4lfte das Hypothekarwachstum bei den Banken wesentlich tiefer ausfallen wird. Mit einer Lockerung der Hypothekarvergabe rechne ich nicht.<\/p>\n

Die Schweiz ist ein Land von Mietern, und sie wird es bleiben<\/span><\/p>\n

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Die L\u00f6hne sind in den letzten Jahren nicht ann\u00e4hernd im gleichen Ausmass gestiegen wie die Immobilienpreise. Ist der Zug f\u00fcr Mieterhaushalte abgefahren, die in ein Eigenheim investieren m\u00f6chten?<\/div>\n

Mit Corona kommt dieser Zug wieder etwas n\u00e4her. Was ich sagen will: Die Schweiz hat 60 Prozent Mieter. F\u00fcr 90 Prozent dieser 60 Prozent gibt es die Option Eigenheim nicht wirklich, weil die Eigenmittel und das Einkommen nicht reichen, um die stolzen Preise zu bezahlen. Wenn die Preise durch Corona mittelfristig entgegen meiner Erwartung doch sinken w\u00fcrden, k\u00f6nnte der Eigenheimkauf f\u00fcr einige dieser Mieter wieder m\u00f6glich werden. Aber: Die Schweiz ist ein Land von Mietern, und sie wird es wohl auch nach Corona bleiben. Wenn man lediglich die Kosten f\u00fcr die Zinsen und Amortisationen der Hypothek anschaut, dann ist Kaufen im Moment billiger als Mieten. Aber nur f\u00fcr die, die sich das leisten k\u00f6nnen und die strengen Tragbarkeitsregeln erf\u00fcllen.<\/p>\n

K\u00f6nnten Sie das veranschaulichen?<\/div>\n

Wenn Sie eine Eigentumswohnung f\u00fcr eine Million Franken kaufen wollen, dann brauchen sie 20 Prozent Eigenmittel, also 200\u2019000 Franken. Die Hypothek von 800\u2019000 Franken, 80 Prozent des Liegenschaftswerts, kostet sie aktuell mit einem Zins von 1 Prozent 8000 Franken pro Jahr. Zus\u00e4tzlich m\u00fcssen sie in den ersten 15 Jahren die Schuld um 150\u2019000 Franken auf 650\u2019000 Franken abzahlen. Das heisst, in den ersten 15 Jahren fallen nochmals 10\u2019000 Franken pro Jahr an. Diese insgesamt 18\u2019000 Franken k\u00f6nnten sich viele Schweizer Haushalte problemlos leisten, selbst wenn man noch etwas f\u00fcr den Unterhalt der Liegenschaft einrechnen m\u00fcsste. Die Bank rechnet aber anders und ist bei der Vergabe vorsichtiger. Um die Hypothek zu erhalten, rechnet sie laut den Tragbarkeitsregeln oft mit 5 Prozent kalkulatorischem Zins plus 1 Prozent Amortisation. Das macht insgesamt 6 Prozent von 800\u2019000, also 48\u2019000 Franken. Da die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens \u00fcberschreiten d\u00fcrfen, muss ein potenzieller Eigenheimbesitzer in diesem Rechenbeispiel gem\u00e4ss den Bankregeln also mindestens 144\u2019000 Franken pro Jahr verdienen. Wenn man nur die laufenden Zinskosten anschaut, ist Kaufen also attraktiver als Mieten. Aber wie gesagt: nur f\u00fcr die, die die strengen Vorgaben der Banken erf\u00fcllen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Der Schweizer Eigenheimmarkt ist too big to fail<\/span><\/p>\n

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Statistisch gesehen brechen alle 20 Jahre die Preise von Schweizer Immobilien um 40 Prozent ein. Das m\u00fcsste jetzt der Fall sein\u2026<\/h3>\n

Wir rechnen eigentlich schon l\u00e4nger mit einer Korrektur. Das heisst aber nicht, dass es 40 Prozent sein werden und dass alle Segmente betroffen sind. Wenn das BIP in der Schweiz tats\u00e4chlich so stark zur\u00fcckgeht, wie die Seco-Prognosen dies voraussagen, werden wir bei kommerziellen Liegenschaften eine Preiskorrektur erleben. Die Eigenheimpreise d\u00fcrften \u2013 abgesehen vom Luxussegment \u2013 weniger stark ins Rutschen kommen. Sinken die Immobilienpreise aber auf breiter Front, besteht das Risiko, dass bei neu verschuldeten Privathaushalten die Hypothekarschuld mehr als 80 Prozent des Werts der Liegenschaft ausmacht. Hier besteht die Gefahr, dass Besitzer zus\u00e4tzlich Schulden amortisieren m\u00fcssen. Dann k\u00e4me es zu Zwangsamortisationen, und das d\u00fcrften die meisten dieser Haushalte nicht stemmen k\u00f6nnen. Der Schweizer Eigenheimmarkt ist too big to fail.<\/p>\n

Weshalb ist der Eigenheimmarkt too big to fail?<\/div>\n

Die Haushalte der Schweiz haben in ganz Europa die h\u00f6chsten Verm\u00f6gen, aber auch die h\u00f6chsten Schulden. Die Hypothekarschulden betragen wie gesagt rund 1000 Milliarden Franken, das heisst fast das Anderthalbfache des BIP. Um die Risiken im Hypothekarmarkt zu senken, hat die Finma daher bereits 2012 erfolgreich strengere Anforderungen bei den Hypothekarfinanzierungen von Eigenheimen genehmigt. Ein Crash des Schweizer Eigenheimmarkts h\u00e4tte n\u00e4mlich gravierende Auswirkungen.<\/p>\n

Was w\u00e4ren die Folgen?<\/div>\n

Es k\u00e4me zu Zwangsversteigerungen von Liegenschaften, woran bekanntlich keiner ein Interesse hat, da der Hausbesitzer in der Regel seine Eigenmittel verliert und die Bank pl\u00f6tzlich Eigent\u00fcmerin von Liegenschaften wird. In der Praxis wird es aber meiner Meinung nach nicht dazu kommen. Die Zinsen sind tief, und die Nachfrage nach liquiden Immobilien wird auch nach Corona gross bleiben, sodass es nicht zu sinkenden Immobilienpreisen kommen wird. Die tiefen Zinsen sind auch ein Garant daf\u00fcr, dass Hypothekarschuldner mit tieferen Einkommen ihre Hypotheken tragen k\u00f6nnen und es nicht zu einer vorzeitigen Neubewertung der Liegenschaft kommen muss.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Herr Scognamiglio, als Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer einer der gr\u00f6ssten Immobilienbewertungsfirmen der Schweiz sind Sie f\u00fcr 100 Mitarbeiter verantwortlich. Mussten Sie Kurzarbeit beantragen? Einige Arbeiten waren f\u00fcr uns mit dem Lockdown tats\u00e4chlich nicht mehr m\u00f6glich. Sowohl K\u00e4ufer als auch Verk\u00e4ufer von Liegenschaften sagten Besichtigungen aus Angst vor einer Covid-19-Ansteckung ab. 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An dieser Universit\u00e4t schloss er sein Betriebs- und Volkswirtschaftsstudium ab. Er lebt mit seiner Familie im Kanton Z\u00fcrich."}],"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":102149,"main_focus":{"1":156802},"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":102153,"artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"95015","post_abstract":"","magazine_issue":"20200601","seco_author_reccomended_post":"","redaktoren":[3988],"korrektor":4139,"planned_publication_date":"20200525","original_files":null,"external_release_for_author":"20200430","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/5e9d6fb64798f"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/102146"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4162"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=102146"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/102146\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":161191,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/102146\/revisions\/161191"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4139"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3988"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4162"}],"acf:post":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/main_focus_post\/156802"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/102159"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=102146"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=102146"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=102146"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=102146"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=102146"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=102146"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}