{"id":104319,"date":"2019-06-24T10:30:37","date_gmt":"2019-06-24T10:30:37","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2019\/06\/seiler-wanzenried-07-2019fr\/"},"modified":"2023-08-23T22:57:27","modified_gmt":"2023-08-23T20:57:27","slug":"seiler-wanzenried-07-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2019\/06\/seiler-wanzenried-07-2019\/","title":{"rendered":"Wohneigentum auf Zeit: Eine Win-win-Situation"},"content":{"rendered":"

Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Doch der Traum vieler Mieter ist es, Wohneigent\u00fcmer zu werden. Mit einem Anteil von knapp 40 Prozent hat kein anderes Land in Westeuropa prozentual so wenige Haus- und Wohnungseigent\u00fcmer wie die Schweiz.[1]<\/a> Ein Grund daf\u00fcr ist der hohe Eigenmittelbedarf. Die neue Eigentumsform \u00abWohneigentum auf Zeit\u00bb (WAZ) kann hier Abhilfe schaffen.
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\nWie der Name sagt, ist das Wohneigentum zeitlich beschr\u00e4nkt \u2013 im Allgemeinen auf 30 Jahre. Geht man von einer Lebensdauer der Immobilien von 100 Jahren aus, reduzieren sich die Anschaffungskosten f\u00fcr eine Wohnung oder ein Haus um 70 Prozent gegen\u00fcber dem traditionellen Eigentum, da der Wohneigent\u00fcmer auf Zeit nur f\u00fcr die Laufzeit des Eigentums bezahlt. Der Rest wird durch den Investor getragen. Dadurch sinken auch die Hypothekarkosten f\u00fcr den WAZ-Eigent\u00fcmer. Im Vergleich zur Miete sind die Kosten f\u00fcr das WAZ rund 10 bis 15 Prozent tiefer.
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\nDank Wohneigentum auf Zeit k\u00f6nnen deshalb weite Kreise der Bev\u00f6lkerung ihre eigenen vier W\u00e4nde erwerben. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die neue Eigentumsform keine zus\u00e4tzlichen Gesetze erfordert und mit der bestehenden Gesetzgebung umgesetzt werden kann. <\/p>\n

Interesse ist vorhanden<\/strong><\/h2>\n


\nEine Onlineumfrage zur Marktakzeptanz des WAZ von Ende 2016 zeigt, dass die neue Eigentumsform sowohl bei Mietern als auch bei Wohneigent\u00fcmern auf Interesse st\u00f6sst.[2]<\/a> Ausgewertet wurden Antworten von 996 Personen, die mehrheitlich aus der Deutschschweiz stammten. \u00dcber drei Viertel der befragten Mieter k\u00f6nnen sich grunds\u00e4tzlich vorstellen, Wohneigentum auf Zeit zu haben. Nur f\u00fcr 18 Prozent ist dies unvorstellbar. Bei den Eigent\u00fcmern k\u00f6nnen sich 72 Prozent vorstellen, ihr Wohneigentum im neuen Modell zu f\u00fchren; 26 Prozent k\u00f6nnen es sich nicht vorstellen, die \u00dcbrigen sind sich unschl\u00fcssig. Aus der Studie geht hervor, dass die hohe Marktakzeptanz insbesondere auch auf den Preisvorteil des WAZ zur\u00fcckzuf\u00fchren ist, wobei die Reduktion der Wohnkosten f\u00fcr die Mieter wichtiger ist als f\u00fcr Eigent\u00fcmer.
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\nBeim WAZ sind zwei Parteien involviert: der Investor und der Wohneigent\u00fcmer auf Zeit. Der Investor kauft eine Immobilie, saniert sie falls n\u00f6tig und verkauft die einzelnen Wohneinheiten an die Wohneigent\u00fcmer. Da das Wohneigentum zeitlich begrenzt ist, zahlt der K\u00e4ufer bei Kaufabschluss nur den Preis f\u00fcr diese begrenzte Zeit. <\/p>\n

Gemeinsamer Grundbucheintrag<\/strong><\/h2>\n


\nGeht man von einer Lebensdauer der Immobilie von 100 Jahren aus und ist das WAZ auf 30 Jahre beschr\u00e4nkt, bezahlt der K\u00e4ufer nur 30 Prozent des totalen Wertes der Wohneinheit. Jedes Jahr geht 1 Prozentpunkt an den Investor zur\u00fcck, bis dieser am Ende der Laufzeit wieder 100 Prozent des Eigentums h\u00e4lt. Wichtig zu betonen ist, dass der WAZ-K\u00e4ufer w\u00e4hrend der gesamten Laufzeit dieselben Rechte und Pflichten hat wie beim traditionellen Wohneigentum. Rechtlich gesehen gehen die beiden Parteien ein Gesamthandseigentum ein. Sie werden somit gemeinsam im Grundbuch eingetragen. Dabei erfordert die Ver\u00e4nderung der Anteile am Eigentum \u00fcber die Zeit keine \u00c4nderungen im Grundbuch. Die Grundbucheintragung erfolgt somit einmalig beim Abschluss des WAZ-Kaufs.
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\nW\u00e4hrend der Laufzeit muss der Eigent\u00fcmer dem Investor j\u00e4hrlich Geb\u00fchren f\u00fcr das Kapital, die Substanzerhaltung und das Bonit\u00e4tsrisiko entrichten. Wie beim traditionellen Wohneigentum kann das Objekt bis maximal 80 Prozent belehnt werden. Dabei muss die Hypothek vom Eigent\u00fcmer \u00fcber 30 Jahre linear auf null amortisiert werden. Betr\u00e4gt die aufgenommene Hypothek zum Beispiel 30\u2019000 Franken, m\u00fcsste der Eigent\u00fcmer j\u00e4hrlich 1000 Franken an die Bank zur\u00fcckzahlen. Dieser Aspekt ist wichtig, da der K\u00e4ufer seinen Eigentumsanteil gleichzeitig j\u00e4hrlich um 1 Prozentpunkt reduziert.
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\nDie Hypothek ist auch f\u00fcr eine Bank attraktiv. Sofern ein Investor also \u00fcber eine gute Bonit\u00e4t verf\u00fcgt, reduziert sich das Risiko der Bank erheblich. Denn: Sollte der WAZ-Eigent\u00fcmer zahlungsunf\u00e4hig werden, hat der Investor einen Anreiz, das Eigentum zur\u00fcckzukaufen.
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\nNach Ablauf der Laufzeit ist der WAZ-Eigent\u00fcmer wieder frei und kann sich neu orientieren. Er muss sich dabei nicht um den Verkauf k\u00fcmmern. Der Investor kann im Gegenzug die Immobile wieder optimal instand setzen. Da er nun alleiniger Eigent\u00fcmer ist, kann er autonom bestimmen, welche Sanierungs- und Erneuerungsmassnahmen notwendig sind, und die Immobilie optimal bewirtschaften. Dies erm\u00f6glicht es ihm, auf ver\u00e4nderte Bed\u00fcrfnisse im Markt zu reagieren. Dadurch kann der Marktwert der Immobilie erhalten oder gar gesteigert werden. Gesamtwirtschaftlich tr\u00e4gt die neue Eigentumsform somit zu einer Substanzerhaltung der Immobilien bei. <\/p>\n

Nutzen f\u00fcr die Volkswirtschaft <\/strong><\/h2>\n


\nDie Vorteile von Wohneigentum auf Zeit sind f\u00fcr beide Parteien offensichtlich: Der WAZ-Eigent\u00fcmer spart gegen\u00fcber der Miete Wohnkosten und braucht weniger Eigenmittel als bei einem herk\u00f6mmlichen Immobilienkauf. Der Investor wiederum erh\u00e4lt eine bez\u00fcglich Rendite-Risiko-Profil attraktive Investitionsm\u00f6glichkeit.
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\nDie neue Eigentumsform bringt auch aus volkswirtschaftlicher Sicht Vorteile. So d\u00fcrfte die Wohneigent\u00fcmerquote steigen, was im Sinne der politischen Zielsetzung der Wohneigentumsf\u00f6rderung ist und dem Verfassungsauftrag entspricht. Da das WAZ sowohl f\u00fcr Investoren wie auch f\u00fcr Mieter finanziell attraktiver ist als ein Mietobjekt, ist zu erwarten, dass in der l\u00e4ngeren Frist die Nachfrage nach Mietwohnungen zugunsten des WAZ sinkt.
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\nEin weiterer volkswirtschaftlicher Pluspunkt ist die Substanzerhaltung, da das WAZ eine nach technischer, aber auch nach marktwirtschaftlicher Sichtweise optimale Bewirtschaftung von Immobilien erlaubt. Die Laufzeit von 30 Jahren entspricht laut Experten dem durchschnittlichen Sanierungszyklus einer Liegenschaft. Bei einem Renditeobjekt ist es viel schwieriger, gr\u00f6ssere Sanierungen vorzunehmen, weil den Mietern meist gek\u00fcndigt werden muss. Im Gegensatz zu den Wohneigent\u00fcmern auf Zeit kennen die Mieter den Zeitpunkt der Sanierung nicht und k\u00f6nnen sich nicht darauf vorbereiten. Auch Objekte im Stockwerkeigentum k\u00f6nnen oft nicht optimal bewirtschaftet werden, wenn sich die Eigent\u00fcmergemeinschaft in Bezug auf die Sanierungsarbeiten nicht einig ist. Nicht selten kommt es dadurch zu einem Sanierungsstau, was zu Mehrkosten f\u00fchren kann. <\/p>\n

Sanierungsbedarf in Milliardenh\u00f6he<\/strong><\/h2>\n


\nGem\u00e4ss Sch\u00e4tzungen der ETH Z\u00fcrich befinden sich 24 Prozent aller Wohngeb\u00e4ude in der Schweiz in einem Sanierungsnotstand.[3]<\/a> Das entspricht in etwa 28 Prozent aller Wohnungen. Im Jahr 2018 beliefen sich die gesch\u00e4tzten Kosten f\u00fcr werterhaltende Investitionen auf insgesamt 11 Milliarden Franken. Davon entf\u00e4llt knapp die H\u00e4lfte auf Mietwohnungen, 29 Prozent auf Einfamilienh\u00e4user und 23 Prozent auf Eigentumswohnungen. Das WAZ vermag hier Gegensteuer zu geben. Als Nebeneffekt wirken sich die Sanierungen positiv auf die Besch\u00e4ftigung im Baugewerbe aus.
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\nInsbesondere f\u00fcr Pensionskassen bietet das WAZ eine aus Rendite-Risiko-Sicht interessante Anlagem\u00f6glichkeit. \u00dcber 30 Jahre kann eine stabile Rendite mit relativ tiefem Risiko erzielt werden. Somit k\u00f6nnten die Pensionskassengelder attraktiv angelegt werden, was der Gesamtwirtschaft zugutekommt. Dies stellt inbesondere im aktuellen Tiefzinsumfeld und dem vorherrschenden Anlagenotstand bei institutionellen Anlegern eine Chance dar.
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\nEin Nachtteil des WAZ-Modells ist seine Komplexit\u00e4t. Dies d\u00fcrfte sich negativ auf die Marktdurchdringung auswirken. In Anbetracht der heutigen Situation ist das WAZ f\u00fcr Anleger aber eine pr\u00fcfenswerte Option.<\/p>\n

  1. BFS (2017): Wohneigentumsquote<\/a>. [<\/span>]<\/a><\/li>
  2. Seiler Zimmermann und Wanzenried (2017). [<\/span>]<\/a><\/li>
  3. Vgl. Schalcher et al. (2011). [<\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Doch der Traum vieler Mieter ist es, Wohneigent\u00fcmer zu werden. Mit einem Anteil von knapp 40 Prozent hat kein anderes Land in Westeuropa prozentual so wenige Haus- und Wohnungseigent\u00fcmer wie die Schweiz. Ein Grund daf\u00fcr ist der hohe Eigenmittelbedarf. Die neue Eigentumsform \u00abWohneigentum auf Zeit\u00bb (WAZ) kann hier […]<\/p>","protected":false},"author":3601,"featured_media":19553,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[66],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[154],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3601,"seco_co_author":[3470,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Professorin f\u00fcr Banking und Finance, Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Hochschule Luzern","seco_author_post_occupation_fr":"Professeure d\u2019\u00e9conomie bancaire et de finance, Institut pour les services financiers de Zoug (IFZ), Haute \u00e9cole de Lucerne","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":3470,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Professorin f\u00fcr Finanzwissenschaften, Fachhochschule Westschweiz (HES-SO), Leiterin Gruppe Finanzen, Governance und Nachhaltigkeit, Interdisziplin\u00e4res Institut f\u00fcr Unternehmensentwicklung (IIDE), Fachhochschule f\u00fcr Ingenieurwesen und Wirtschaft des Kantons Waadt (HEIG-VD), Yverdon-les-Bains","seco_co_author_post_occupation_fr":"Professeure de finance, Haute \u00e9cole sp\u00e9cialis\u00e9e de Suisse occidentale (HES-SO), responsable du Groupe Finances, gouvernance et durabilit\u00e9, Institut interdisciplinaire du d\u00e9veloppement de l\u2019entreprise (IIDE), Haute \u00e9cole d'ing\u00e9nierie et de gestion du Canton de Vaud (HEIG-VD), Yverdon-les-Bains"}],"short_title":"Wohneigentum auf Zeit: Eine Win-win-Situation","post_lead":"Mieten oder kaufen? Mit \u00abWohneigentum auf Zeit\u00bb erhalten K\u00e4ufer eine zus\u00e4tzliche Option. Als Investoren scheinen Pensionskassen pr\u00e4destiniert.","post_hero_image_description":"\u00abWohneigentum auf Zeit\u00bb ist g\u00fcnstiger als Mieten. Wohnh\u00e4user am Stadtrand von Z\u00fcrich.","post_hero_image_description_copyright_de":"Keystone","post_hero_image_description_copyright_fr":"Keystone","post_references_literature":"