Lange Zeit sorgte die schwierige Wohnungssuche f\u00fcr Schlagzeilen. Mittlerweile hat sich die Lage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt deutlich entspannt, und Wohnungsnot herrscht vor allem noch in den Grossst\u00e4dten. Gesamthaft ist die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen seit 2009 kontinuierlich angewachsen, wobei sich die Zunahme in den letzten zwei Jahren beschleunigte. Am 1. Juni 2017 z\u00e4hlte das Bundesamt f\u00fcr Statistik (BFS) 52\u2019700 bewohnbare, aber leer stehende Wohnungen, die zur dauerhaften Vermietung ausgeschrieben waren. Das sind knapp 2,4 Prozent des Mietwohnungsbestands.
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\nUrsachen gibt es dreierlei. Einmal verl\u00e4uft die Marktabsorption von Mietwohnungen weniger gut als von Wohneigentum, da angesichts der tiefen Zinsen der Kauf von Wohneigentum weiterhin attraktiv ist. So wuchs die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen zwischen 2008 und 2017 um 21\u2019000 Einheiten \u2013 gegen\u00fcber einer Zunahme von 3000 Einheiten beim Wohneigentum. Zweitens hat sich in diesem Zeitraum die Zahl der Baubewilligungen bei den Mietwohnungen mehr als verdoppelt, w\u00e4hrend sie sich beim Wohneigentum um ein Drittel reduzierte. Institutionelle Investoren bevorzugen unter anderem den Bau von Mietwohnungen, da Wohneigentum den Anlagenotstand nicht entsch\u00e4rft: Deren Einmalerl\u00f6se m\u00fcssen schliesslich wieder angelegt werden \u2013 und das in Zeiten von Negativzinsen. Drittens hat das Haushaltswachstum wegen der tieferen Nettozuwanderung abgenommen. Zu- und Wegz\u00fcger sind in der Regel Mieter und leben h\u00e4ufig in kleinen Haushalten. Der R\u00fcckgang der Zuwanderung hat daher grossen Einfluss auf die Anzahl der Mietwohnungshaushalte.
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\nOb eine Wohnung belegt ist oder nicht, ist massgeblich von der Lage, dem Baujahr und dem Mietzins abh\u00e4ngig. In den grossen St\u00e4dten Z\u00fcrich, Genf, Basel, Bern, Lausanne und Winterthur liegt die Mietleerwohnungsquote unter 1 Prozent. Demgegen\u00fcber liegen die Quoten von mittelgrossen St\u00e4dten wie St. Gallen oder Biel mit rund 2 Prozent nur leicht unter dem schweizerischen Durchschnitt.
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\nEine Analyse der Leerstandsquoten der Gemeinden zeigt bestimmte Muster. So verf\u00fcgen Gemeinden mit guter Erreichbarkeit zum Beispiel tendenziell \u00fcber einen tieferen Leerstand. Dies gilt insbesondere f\u00fcr die attraktivsten St\u00e4dte. Insgesamt ist das Leerstandsrisiko auf der (Makro-)Ebene \u00abGemeinde\u00bb aber nicht systematisch erkl\u00e4rbar.
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\nDer Zusammenhang zwischen Lage und Leerstand wird deutlicher, wenn man auch die Mikrolage innerhalb einer Gemeinde betrachtet. Auch hier gilt: Je attraktiver eine Wohnung liegt, beispielsweise in Bahnhofsn\u00e4he oder mit Seesicht, desto tiefer ist der Leerstand. W\u00e4hrend aber eine sehr gute Makrolage vor Leerstand sch\u00fctzt, gilt dies nicht uneingeschr\u00e4nkt f\u00fcr die Mikrolagen. Denn der Leerstand ist auch an den Top-Mikrolagen zwischen 2011 und 2016 sp\u00fcrbar angestiegen.
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\nEine Rolle bei der Leerstandsquote spielt auch das Alter einer Liegenschaft. So nimmt der Leerstand einer Mietwohnliegenschaft mit zunehmendem Geb\u00e4udealter ab (siehe Abbildung 1<\/em>). Das hat einerseits mit der Lage zu tun: Liegenschaften an besserer Lage sind tendenziell \u00e4lter, und jede Neuvermietung braucht Zeit. Andererseits \u2013 und das ist ein anderer entscheidender Punkt \u2013 k\u00f6nnten bei einigen neueren Liegenschaften die Mietzinsforderungen f\u00fcr eine Vollvermietung zu hoch sein. Dies gilt umso mehr, als vielerorts die Anfangsmieten sp\u00fcrbar h\u00f6her liegen als die Bestandesmieten von langj\u00e4hrigen Mietern. Nicht nur die Lage- oder Objektqualit\u00e4ten alleine, sondern auch der verlangte Mietzins entscheidet dar\u00fcber, ob eine Wohnung leer steht oder nicht: Je mehr Mietzins f\u00fcr eine Wohnung verlangt wird, desto h\u00f6her ist das Leerstandsrisiko.
<\/p>\nAbb. 1: Leerstand nach Baujahr der Mietwohnliegenschaften (2016)<\/strong><\/h3>\n
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