\nWie hoch das Risiko einer Preiskorrektur ist, das sch\u00e4tzt der UBS-Immobilienblasenindex mittels verschiedener Indikatoren ein (siehe Kasten<\/em>). Je h\u00f6her der Indexstand, desto st\u00e4rker sind die Abweichungen von der langfristigen Norm am Schweizer Eigenheimmarkt, und umso gr\u00f6sser ist die Fallh\u00f6he bei einer Korrektur. Im Jahr 2017 bewegte sich der UBS-Immobilienblasenindex in der Risikozone, was eine \u00dcberbewertung der Eigenheimpreise impliziert (siehe Abbildung<\/em>). Allerdings liegt der Indexstand aktuell deutlich unter dem Spitzenwert von 1990, dem H\u00f6hepunkt der letzten Immobilienblase. <\/p>\n
UBS-Immobilienblasenindex (1981\u20132017)<\/h3>\n
\n<\/em>![\"\"](\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2018\/02\/Holzhey_1_DEF_DE.png\")
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\nZurzeit lassen sich am Eigenheimmarkt an drei Fronten Ungleichgewichte erkennen. Das erste betrifft die Tragbarkeit. Denn ein Eigenheimkauf \u00fcbersteigt mittlerweile die finanziellen M\u00f6glichkeiten der meisten Haushalte. Das Preis-Einkommens-Verh\u00e4ltnis liegt zwar unter dem Spitzenwert von 1990, doch eine Neubauwohnung mit 120 m2<\/sup> erfordert im Schweizer Mittel bereits rund acht Jahreshaushaltseinkommen. Heute erf\u00fcllen nur noch rund 25 Prozent der Haushalte die Kreditvergaberichtlinien[1]<\/a> der Banken. Je h\u00f6her das Preis-Einkommens-Verh\u00e4ltnis ist, desto h\u00f6her ist zwangsl\u00e4ufig der Fremdfinanzierungsgrad und damit auch die Anf\u00e4lligkeit der Volkswirtschaft gegen\u00fcber einer starken Preiskorrektur.
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\nEin zweites Ungleichgewicht besteht bei den Mieten und Kaufpreisen. Gerade in den letzten Jahren stiegen die Kaufpreise f\u00fcr Wohneigentum ununterbrochen \u2013 st\u00e4rker als die Marktmieten. Aktuell sind knapp 30 Jahresmieten n\u00f6tig, um ein vergleichbares Eigenheim zu erwerben. Der langfristige Durchschnitt betr\u00e4gt rund 26 Jahresmieten. Die Nutzungskosten f\u00fcr ein durchschnittliches Eigenheim, zu denen Zinskosten, Unterhalt und R\u00fcckstellungen geh\u00f6ren, liegen derzeit rund 15 Prozent tiefer als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts. Dadurch bleibt Wohneigentum beliebt. Doch schon bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen um 1 Prozentpunkt w\u00fcrden sich die Nutzungskosten von Wohneigentum erh\u00f6hen und an die Mietkosten angleichen. Bei einem Zinsanstieg von 2 Prozentpunkten l\u00e4gen die Nutzungskosten von Eigenheimen sogar 15 bis 20 Prozent \u00fcber den Mietkosten.
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\nDas dritte Ungleichgewicht betrifft die zunehmende Spekulation. <\/em>Eigentumswohnungen werden heute in grossem Stil zu Investitionszwecken erworben. Der Anteil der Kreditantr\u00e4ge bei der UBS f\u00fcr Wohnungen, die weitervermietet werden sollen (sogenannte Buy-to-let-Objekte), bewegt sich nunmehr seit Ende 2012 zwischen 18 und 20 Prozent. Zum Vergleich: 2006 lag dieser Anteil noch bei rund 12 Prozent. Dies zeigt, dass die Preisentwicklung in der Schweiz \u00fcber die letzten Jahre auch von einer \u00abFlucht in den Backstein\u00bb gepr\u00e4gt wurde und das Preisniveau von Wohnimmobilien teilweise von den Erwartungen der Anleger abh\u00e4ngig gemacht hat.
<\/p>\nZinsanstiege l\u00f6sen Korrekturen aus<\/h2>\n
\nEine Wirtschaftskrise oder stark steigende Zinsen d\u00fcrften das Gesch\u00e4ft mit Eigentumswohnungen zur Weitervermietung st\u00e4rker treffen als das selbst genutzte Wohneigentum. Denn die tiefen Nettorenditen von 2 bis 3 Prozent bieten kaum einen Sicherheitspuffer gegen steigende Zinsen, Leerst\u00e4nde oder sinkende Mieten. Investoren mit geringer Diversifikation werden deshalb in einer Krise mit hoher Wahrscheinlichkeit substanzielle Verm\u00f6genseinbussen erleiden. Zudem werden solche Buy-to-let-Objekte schneller verkauft als Eigenheime, wenn die Eigent\u00fcmer in finanzielle Schieflage geraten. In einer Korrekturphase kann ein solches Verhalten das Angebot auf dem Markt erh\u00f6hen, sodass sich ein Preisr\u00fcckgang beschleunigt.
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\nBeinahe s\u00e4mtliche Korrekturen auf den globalen Eigenheimm\u00e4rkten der letzten 40 Jahre wurden von Zinserh\u00f6hungen der Zentralbanken eingel\u00e4utet. Die Schweiz wird diesbez\u00fcglich kein Spezialfall sein, obwohl der kalkulatorische Zinssatz in der Tragbarkeitsberechnung f\u00fcr Hypotheken den Aufbau von Zinsrisiken ged\u00e4mpft hat. Die Wirkung des kalkulatorischen Zinssatzes l\u00e4sst sich im Vergleich mit Schweden, wo die Kreditvergabe weniger stark reguliert ist, illustrativ aufzeigen: In beiden L\u00e4ndern halbierten sich die Hypothekarzinsen zwischen 2011 und 2015. In Schweden schnellten die Eigenheimpreise in derselben Periode allerdings um 50 Prozent in die H\u00f6he, w\u00e4hrend sie in der Schweiz nur um 10 Prozent zunahmen.
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\nBereits ein moderater Anstieg der langfristigen Zinsen um 1 Prozentpunkt w\u00fcrde Eigenheimk\u00e4ufe wegen der monatlichen Belastung des Haushaltsbudgets und auch im Vergleich zur Miete unattraktiver machen. Zudem d\u00fcrfte der Kauf von Eigentumswohnungen zur Weitervermietung f\u00fcr Investoren unrentabel werden. Obwohl erste Zentralbanken die Zinsen allm\u00e4hlich wieder anheben, bahnt sich eine solche Zinsentwicklung vorerst noch nicht an. Immer deutlicher zeigt sich hingegen das \u00dcberangebot an Mietwohnungen, das auch auf die Preise von Eigentumswohnungen dr\u00fcckt. Sinken die Marktmieten, wie von der UBS prognostiziert, bis 2020 schweizweit um bis zu 10 Prozent, so werden auch die Kaufpreise f\u00fcr Eigentumswohnungen zur\u00fcckgehen. Das hat aber noch kein abruptes Ende des Immobilienzyklus zur Folge. Ein solches ist erst mit h\u00f6heren Kapitalkosten zu erwarten.<\/p>\n