\nF\u00fcr die Studie wurden von 2005 bis 2016 die Differenzen zwischen Transaktions- und Bestandesmieten in den kommunalen Mietwohnungsm\u00e4rkten der Schweiz empirisch bestimmt. Nach einer Qualit\u00e4tsbereinigung wurden dabei die auf Inseraten basierenden Transaktionsmieten mit den Bestandesmieten aus dem Schweizerischen Mietpreisindex verglichen.
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\nDie Berechnungen zeigen, dass die Transaktionsmieten im Extremfall um bis zu 70 bis 80 Prozent von den Bestandesmieten abweichen. Am st\u00e4rksten sind diese Abweichungen am Genfersee, in den Regionen Z\u00fcrich und Zug sowie in einzelnen touristischen Gebieten. Gleichzeitig gibt es im Raum Solothurn und dem Jurabogen auch Gebiete mit nur geringen Abweichungen von 10 bis 20 Prozent (siehe Abbildung 1<\/em>). Analysiert man die Baut\u00e4tigkeit und das Mobilit\u00e4tsverhalten in diesen von der Wirkung der Mietzinsregulierung unterschiedlich betroffenen Gebieten, lassen sich R\u00fcckschl\u00fcsse auf die Auswirkung der Mietzinsregulierung ziehen. <\/p>\n
Abb. 1: \u00abMiet-Gap\u00bb in Schweizer Regionen (2016)<\/h3>\n
\n![\"\"](\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2018\/02\/Sager_1_DEF_DE.png\")
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\nAnmerkung: Die Karte zeigt die MS-Regionen des Bundesamtes f\u00fcr Statistik.<\/span>
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\nQuelle: eigene Berechnungen, Ad-Scan, Meta-Sys AG \/ Mietpreisindex, BFS \/ Die Volkswirtschaft<\/span>
<\/p>\nH\u00f6here Transaktionsmieten und mehr Gesamtsanierungen<\/h2>\n
\nIn der Theorie findet sich kein klarer Zusammenhang, wie sich eine Mietzinsregulierung auf die Transaktionsmieten auswirkt. Denkbar ist aber, dass Zuwanderer und Umz\u00fcger in einer Region mit hohem \u00abMiet-Gap\u00bb aufgrund einer reduzierten intraregionalen Mobilit\u00e4t auf weniger Wohnungsangebote treffen. Weil diese Wohnungen tendenziell an die kaufkr\u00e4ftigsten Interessenten gehen, steigen entsprechend auch ihre Mieten. Dieser Zusammenhang kann empirisch nachgewiesen werden: In den Regionen mit st\u00e4rker zunehmendem \u00abMiet-Gap\u00bb sind die Transaktionsmieten (unter Kontrolle anderer Einflussfaktoren) deutlich st\u00e4rker gestiegen als in den Regionen, wo der \u00abMiet-Gap\u00bb weniger stark zugenommen hat.
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\nAuch f\u00fcr den Einfluss der Mietzinsregulierung auf die Neubaut\u00e4tigkeit l\u00e4sst sich in der Theorie kein direkter Zusammenhang herleiten. Allerdings besteht dieser indirekt: Denn steigende Mieten stimulieren die Baut\u00e4tigkeit. Diese indirekte Wirkung best\u00e4tigt die empirische Messung deutlich.
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\nEbenfalls zeigen unsere Ergebnisse, dass sich die Regulierung positiv auf die Gesamtsanierungen auswirkt. Auch wenn rein rechtlich der Anfangsmietzins bei einer Neuvermietung angefochten werden kann, besteht f\u00fcr den Vermieter bei einer Gesamtsanierung und einer Neuvermietung in der Regel doch die M\u00f6glichkeit, marktkonforme Mieterh\u00f6hungen durchzusetzen.[1]<\/a> F\u00fcr unsere Analyse war der Mietanstieg nach einer Sanierung zwar nicht bekannt, allerdings zeigt sich, dass die Zahl umfassender Sanierungen in Regionen mit st\u00e4rker zunehmendem \u00abMiet-Gap\u00bb angestiegen ist. Die Hypothese, dass die Mietzinsregulierung mehr Sanierungen mit gleichzeitiger Wandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum bewirkt, l\u00e4sst sich hingegen nicht best\u00e4tigen.
<\/p>\nWeniger Wohnungswechsel<\/h2>\n
\nWenn die laufende Miete deutlich g\u00fcnstiger ist als die aktuellen Marktmieten in einer Region, kann ein Wohnungswechsel teuer zu stehen kommen. Dieser Umstand kann die intraregionale Mobilit\u00e4t einschr\u00e4nken. Das Resultat w\u00e4ren \u00fcberlange Mietverh\u00e4ltnisse, Wohnen in zu kleinen oder zu grossen Wohnungen oder eine reduzierte Umzugswahrscheinlichkeit.
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\nZu diesen Punkten werden jedes Jahr rund 5000 Haushalte im schweizerischen Haushaltpanel befragt. Empirisch kann dadurch belegt werden, dass der \u00abMiet-Gap\u00bb tats\u00e4chlich einen wesentlichen Einfluss auf die Mobilit\u00e4t hat: Steigt der \u00abMiet-Gap\u00bb an, so steigen auch die durchschnittliche Mietdauer und die Wahrscheinlichkeit, in einer unpassenden Wohnung zu leben. Dabei verursacht die Mietzinsregulierung eher das Problem einer zu kleinen als einer zu grossen Wohnung. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Haushalt in einer unpassenden Wohnung lebt, steigt mit der H\u00f6he des \u00abMiet-Gap\u00bb und sinkt mit steigendem Haushaltseinkommen (siehe Abbildung 2<\/em>).
<\/p>\nAbb. 2: Mittlere Wahrscheinlichkeit, in einer zu grossen oder zu kleinen Wohnung zu leben, nach H\u00f6he des \u00abMiet-Gap\u00bb und des Einkommens<\/h3>\n
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