{"id":107680,"date":"2018-02-19T07:34:57","date_gmt":"2018-02-19T07:34:57","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2018\/02\/von-ehrlich-03-2018fr\/"},"modified":"2023-08-23T23:03:46","modified_gmt":"2023-08-23T21:03:46","slug":"von-ehrlich-03-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2018\/02\/von-ehrlich-03-2018\/","title":{"rendered":"Wie reagiert das Wohnraumangebot auf Preis\u00e4nderungen?"},"content":{"rendered":"<p>Die Miet- und Kaufpreise von Wohnimmobilien sind in den vergangenen zehn Jahren in der Schweiz deutlich angestiegen. Zwischen 2005 und 2015 haben sich die Quadratmetermieten um 14,8 Prozent und die Quadratmeterkaufpreise sogar um 38,1 Prozent erh\u00f6ht (siehe <em>Abbildung 1<\/em>). Die Gr\u00fcnde f\u00fcr diesen signifikanten Anstieg sind vielf\u00e4ltig. In den Analysen werden oft die nachfrageseitigen Faktoren in den Vordergrund gestellt.<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a> Dazu geh\u00f6ren das Bev\u00f6lkerungswachstum, das allgemeine Wachstum der Wirtschaft und der Einkommen, die niedrigen Hypothekarzinsen sowie die zunehmende Nachfrage in den Zentren.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Abb. 1: Miet- und Kaufpreise von Wohnimmobilien in der Schweiz (2005\u20132015)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='vonEhrlich_Buechler_Schoeni_de_1'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#vonEhrlich_Buechler_Schoeni_de_1').highcharts({\n  chart: {\n        zoomType: 'xy'\n    },\n    title: {\n        text: ''\n    },\n  \n    xAxis: [{\n        categories: ['2005', '2006', '2007', '2008', '2009', '2010', '2011', '2012', '2013', '2014', '2015'],\n        crosshair: true\n    }],\n    yAxis: [{ \/\/ Primary yAxis\n        labels: {\n            format: '{value}',\n            \n        },\n        title: {\n            text: 'Franken\/Quadratmeter',\n            \n        },\n        min:19.5\n    }, { \/\/ Secondary yAxis\n        title: {\n            text: 'Franken\/Quadratmeter',\n            \n        },\n        labels: {\n            format: '{value}',\n            \n        },\n        min:4800,\n        opposite: true\n    }],\n   \n    series: [{\n        name: 'Angebotsmiete',\n        type: 'spline',\n        data: [19.81051254,19.88337708,20.05294991,20.71318436,21.13155174,21.45370865,21.48332405,22.36723328,22.65316963,22.64459038,22.74605751],\n        tooltip: {\n            valueSuffix: ' Franken pro m2',\n                    valueDecimals: 1,\n\n\n        }\n\n    }, {\n        name: 'Angebotspreis (rechte Skala)',\n        type: 'line',\n        yAxis: 1,\n        data: [4864.078613,5002.036133,5145.104004,5241.308594,5466.415039,5746.707031,5993.916504,6386.098633,6616.146484,6651.564453,6715.233887],\n        tooltip: {\n                headerFormat: '{point.x} <br\/>',\n        pointFormat: 'Angebotspreis: <b>{point.y}<\/b>',\n\n\n\n        valueDecimals: 0,\n            valueSuffix: ' Franken pro m2'\n        }\n    }]\n});\n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Quelle: Meta-Sys \/ Die Volkswirtschaft<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nEbenso entscheidend f\u00fcr die Preisentwicklung ist jedoch die Angebotsseite: Solange eine steigende Nachfrage durch neue Kapazit\u00e4ten an Wohnraum leicht ausgeglichen werden kann, kommt es nur zu einem geringen Preisanstieg. Wenn aber das Angebot starr ist und auch steigende Preise f\u00fcr Wohnraum das Angebot nicht erh\u00f6hen, bewirkt bereits ein relativ geringer Nachfrageanstieg einen starken Preisanstieg.&#13;<\/p>\n<h2>Die Preiselastizit\u00e4t des Immobilienangebots<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nUm zu messen, wie das Wohnangebot bei einer Preiserh\u00f6hung reagiert, verwendet man die sogenannte Preiselastizit\u00e4t des Angebots. Sie widerspiegelt die Steigung der Angebotskurve und misst, um wie viel Prozent sich der angebotene Wohnraum \u00e4ndert, wenn der Preis um 1 Prozent steigt. Ist die Preiselastizit\u00e4t des Angebots gr\u00f6sser als 1, spricht man von einem elastischen Angebot; ist der Wert kleiner als 1, spricht man von einem unelastischen Angebot. Die Preiselastizit\u00e4ten des Angebots sind eine wichtige Gr\u00f6sse, um absch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen, wie sich ein zuk\u00fcnftiger Anstieg der Nachfrage auf die lokalen Preise auswirken wird.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nPreiselastizit\u00e4ten des Angebots erm\u00f6glichen ausserdem R\u00fcckschl\u00fcsse darauf, wie sich Wohneigentumsf\u00f6rderung und standortspezifische Unterst\u00fctzungsprogramme auswirken. So f\u00fchrt beispielsweise die steuerliche F\u00f6rderung von Wohneigentum in Regionen mit unelastischem Angebot zwar zu einem starken Anstieg der Preise, aber nur zu einem geringen Anstieg der Wohneigentumsquote. Wie hoch die Preiselastizit\u00e4t des Angebots ist, ist auch entscheidend bei der Analyse der Verteilungseffekte von F\u00f6rderprogrammen und bei der Frage, wie stark \u00f6ffentliche Investitionen lokale Immobilienpreise aufwerten. Doch wie hoch die Preiselastizit\u00e4t des Angebots in der Schweiz ist und durch welche Faktoren sie beeinflusst wird, dazu gibt es bisher nur wenig empirische Evidenz.&#13;<\/p>\n<h2>Mietmarkt elastischer als Eigentumsmarkt<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nIm Auftrag des Staatssekretariats f\u00fcr Wirtschaft (Seco) und des Bundesamts f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) hat das Center for Regional Economic Development (Cred) der Universit\u00e4t Bern die Preiselastizit\u00e4t des Angebots auf dem Immobilienmarkt quantifiziert.<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a> In der Studie verwenden wir Preis- und Angebotsinformationen f\u00fcr Einzelobjekte zwischen 2005 und 2015. Daraus berechnen wir Durchschnittswerte f\u00fcr kleinr\u00e4umige Fl\u00e4chen von 2 x 2 Kilometern. Wir sch\u00e4tzen jeweils separat, wie das gesamte Wohnangebot (sowohl Miet- als auch Eigentumsobjekte) auf Mietpreis\u00e4nderungen (Mietpreiselastizit\u00e4t des Angebots) sowie auf Eigentumspreis\u00e4nderungen (Eigentumspreiselastizit\u00e4t des Angebots) reagiert.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nUnsere Ergebnisse zeigen, dass die durchschnittliche Mietpreiselastizit\u00e4t des Angebots zwischen 2005 und 2015 bei ungef\u00e4hr 1,6 liegt. Mit anderen Worten: Ein Anstieg der Mieten um 10 Prozent f\u00fchrt langfristig zu einem Anstieg des Gesamtangebots an Wohnobjekten um 16 Prozent. Deutlich unelastischer reagiert das Gesamtangebot auf \u00c4nderungen der Eigentumspreise: Ein Anstieg der Preise um 10 Prozent f\u00fchrt langfristig zu einem Anstieg des Gesamtangebots um nur 5 Prozent. Das entspricht einer Eigentumspreiselastizit\u00e4t des Angebots von 0,5.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nIm internationalen Vergleich liegt der Schweizer Immobilienmarkt damit im mittleren Bereich: Studien, die mit unserer Analyse methodisch vergleichbar sind, sch\u00e4tzen f\u00fcr die USA und f\u00fcr Frankreich durchschnittliche Eigentumspreiselastizit\u00e4ten des Angebots von 1,54 respektive 0,33.<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a> In einer methodisch nicht direkt vergleichbaren OECD-Studie f\u00fcr 21 L\u00e4nder variieren die Eigentumspreiselastizit\u00e4ten des Angebots zwischen 0,15 in der Schweiz und 2,01 in den USA.<a href=\"#footnote_4\" id=\"footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor\">[4]<\/a> Zur Mietpreiselastizit\u00e4t des Angebots gibt es bisher noch keine internationalen Untersuchungen.&#13;<\/p>\n<h2>Genfer Wohnangebot am unelastischsten<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nMittels unseres empirischen Modells lassen sich die Preiselastizit\u00e4ten des Angebots auch auf regionaler Ebene bestimmen. Betrachtet man die Schweizer Kantone, so variieren die Mietpreiselastizit\u00e4ten zwischen 0,66 und 2,17 und die Eigentumspreiselastizit\u00e4ten zwischen 0,25 und 0,59. Die Kantone Basel-Stadt und Z\u00fcrich weisen dabei die geringsten und die Kantone Freiburg und Jura die h\u00f6chsten Preiselastizit\u00e4ten auf. Die Reihenfolge der Kantone bez\u00fcglich der H\u00f6he ihrer Preiselastizit\u00e4ten ist bei den Mieten und bei den Eigentumspreisen grunds\u00e4tzlich identisch. Auf Gemeindeebene ist das Angebot in Genf mit 0,2 im Mietermarkt und 0,11 im Eigentumsmarkt am unelastischsten. Das elastischste Angebot hat die Walliser Gemeinde Zwischbergen mit 2,49 bei den Mieten und 0,64 bei den Eigentumspreisen. Die geringsten Preiselastizit\u00e4ten sind in den dicht besiedelten Regionen rund um Basel, Genf und Z\u00fcrich zu beobachten. Hohe Preiselastizit\u00e4ten finden sich in eher l\u00e4ndlichen Gegenden, zum Beispiel in den Kantonen Freiburg, Jura und Appenzell Innerrhoden (siehe <em>Abbildungen 2 und 3<\/em>).&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Abb. 2: Mietpreiselastizit\u00e4ten des Wohnraumangebots (2005\u20132015)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<a href=\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2018\/02\/vonEhrlich_Schoeni_Buechler_1_DEF_DE.png\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-76706\" src=\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2018\/02\/vonEhrlich_Schoeni_Buechler_2_DEF_DE.png\" alt=\"\" width=\"2010\" height=\"1396\" \/><\/a>&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Abb. 3: Eigentumspreiselastizit\u00e4ten des Wohnraumangebots (2005\u20132015)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-76704\" src=\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2018\/02\/vonEhrlich_Schoeni_Buechler_1_DEF_DE.png\" alt=\"\" width=\"2019\" height=\"1376\" \/>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__legend\">Anmerkung: Die Farbfl\u00e4chen stellen die Quintile der Verteilung dar. Jede Gruppe beinhaltet 20 Prozent der erhobenen Preiselastizit\u00e4ten des Wohnangebots. Rot = tiefe Preiselastizit\u00e4t, gr\u00fcn = hohe Preiselastizit\u00e4t.<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Quelle: B\u00fcchler, Ehrlich und Sch\u00f6ni (2017).<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nRegionale Mietpreis- und Eigentumspreiselastizit\u00e4ten des Angebots werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Da dicht besiedelte Gegenden kaum zus\u00e4tzliches Bauland ausweisen k\u00f6nnen, muss das Angebot prim\u00e4r durch weitere Verdichtung ausgeweitet werden. Das f\u00fchrt zu vergleichsweise hohen Baukosten und damit zu einem unelastischen Angebot. Ausserdem sind nicht alle Gegenden gleich gut bebaubar. Das hat geografische Gr\u00fcnde wie etwa steile H\u00e4nge, Wasserfl\u00e4chen und felsige Landschaften. Auch das regulatorische Umfeld spielt eine wichtige Rolle f\u00fcr die Preiselastizit\u00e4t des Angebots. So beeinflussen etwa Raumplanungsinstrumente, wie Freihaltezonen und gesch\u00fctzte Fl\u00e4chen (W\u00e4lder, P\u00e4rke etc.), Zonenpl\u00e4ne sowie Nutzungsziffern das Wohnraumangebot.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nUnbebautes Land ist in l\u00e4ndlichen Gegenden nicht nur in h\u00f6herer Menge verf\u00fcgbar, auch die polit\u00f6konomischen Umst\u00e4nde erleichtern \u00fcblicherweise die Umwandlung von Landwirtschafts- in Bauzonen. Die potenziellen Widerst\u00e4nde gegen Aufzonungen schon bebauter Fl\u00e4chen oder Nutzungs\u00e4nderungen der letzten Freifl\u00e4chen sind innerhalb bereits \u00fcberbauter Gebiete deutlich h\u00f6her.&#13;<\/p>\n<h2>Regulierungen beeinflussen Elastizit\u00e4t<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nMit einer Regressionsanalyse k\u00f6nnen wir den Einfluss dieser geografischen und regulatorischen Bestimmungsfaktoren auf die Preiselastizit\u00e4ten des Angebots untersuchen. Um die Bedeutung des jeweiligen Bestimmungsfaktors zu veranschaulichen, untersuchen wir jeweils f\u00fcr einen Standort, welche Preiselastizit\u00e4t das Modell bei niedriger Auspr\u00e4gung des Faktors (25-Perzentil) und bei hoher Auspr\u00e4gung (75-Perzentil) prognostiziert. Dabei variieren wir immer nur einen Bestimmungsfaktor und setzen alle anderen Standorteigenschaften entsprechend dem beobachteten Durchschnitt.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nErh\u00f6ht man so beispielsweise die gesch\u00fctzten Fl\u00e4chen vom 25-Perzentil auf das 75-Perzentil, so reduziert sich die Mietpreiselastizit\u00e4t des Angebots um rund 22 Prozent. Macht man dasselbe f\u00fcr die Eigentumspreise, so reduziert sich die Elastizit\u00e4t nur um 15 Prozent. Erh\u00f6ht man die regulatorischen Massnahmen, die die Art und Intensit\u00e4t der Bebauung beeinflussen, nimmt die Mietpreiselastizit\u00e4t des Angebots weniger stark ab: Der R\u00fcckgang betr\u00e4gt zwischen 6 und 21 Prozent. Bei der Eigentumspreiselastizit\u00e4t des Angebots betr\u00e4gt der R\u00fcckgang nur 1 bis 11 Prozent. \u00c4hnlich sieht es beim Einfluss geografischer Einschr\u00e4nkungen aus: Mit zunehmenden Einschr\u00e4nkungen nimmt die Mietpreiselastizit\u00e4t des Angebots um 4 bis 11 Prozent ab. Bei der Eigentumspreiselastizit\u00e4t des Angebots sind es 2 bis 8 Prozent.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nWie die Studienergebnisse zeigen, reagiert das Angebot an Wohnraum unterschiedlich auf Preis\u00e4nderungen: Das Gesamtwohnangebot reagiert st\u00e4rker in l\u00e4ndlichen als in st\u00e4dtischen Gemeinden und Kantonen, und es reagiert st\u00e4rker auf Mietpreis\u00e4nderungen als auf \u00c4nderungen der Eigentumspreise. In einer prosperierenden Volkswirtschaft sehen sich Wirtschaftspolitik und Raumplanung damit grunds\u00e4tzlich einer Abw\u00e4gung zwischen restriktiver Raumentwicklung und Miet-\/Preiswachstum gegen\u00fcber.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">Siehe Degen und Fischer (2017), H\u00e4cki (2016) sowie Drechsel und Funk (2017).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">Siehe Originalstudie von B\u00fcchler, Ehrlich und Sch\u00f6ni (2017).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">Vgl. Saiz (2010) und Chapelle und Eym\u00e9oud (2017).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_4\" class=\"footnote--item\">Siehe Caldera und Johansson (2013).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Miet- und Kaufpreise von Wohnimmobilien sind in den vergangenen zehn Jahren in der Schweiz deutlich angestiegen. Zwischen 2005 und 2015 haben sich die Quadratmetermieten um 14,8 Prozent und die Quadratmeterkaufpreise sogar um 38,1 Prozent erh\u00f6ht (siehe Abbildung 1). Die Gr\u00fcnde f\u00fcr diesen signifikanten Anstieg sind vielf\u00e4ltig. 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So die Theorie. Doch vielerorts verhindern fehlender Platz und raumplanerische Regulierungen neuen Wohnraum.","post_hero_image_description":"Auf dem Land sind noch freie Baufl\u00e4chen vorhanden. Hier reagiert das Wohnangebot besonders stark auf steigende Mieten.","post_hero_image_description_copyright_de":"Keystone","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"<ul>&#13;\n \t<li>B\u00fcchler, S., Ehrlich, v. M. und Sch\u00f6ni, O. (2017). <a href=\"https:\/\/www.seco.admin.ch\/seco\/de\/home\/Publikationen_Dienstleistungen\/Publikationen_und_Formulare\/Strukturwandel_Wachstum\/Branchenanalysen\/on-the-responsiveness-of-housing-development-to-rent-and-price-c.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">On the Responsiveness of Housing Development to Rent and Price Changes: Evidence from Switzerland.<\/a><\/li>&#13;\n \t<li>Caldera, A. und Johansson, \u00c5. (2013). The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries. In: Journal of Housing Economics, 22(3): 231\u2013249.<\/li>&#13;\n \t<li>Chapelle, G. und Eym\u00e9oud, J.-B. (2017). The Cost of Agglomeration and the Housing Supply Elasticity: The Extensive and Intensive Margin Housing Supply Elasticities. Sciences Po mimeo<em>.<\/em><\/li>&#13;\n \t<li>Degen, K. und Fischer, A. (2017). Immigration and Swiss House Prices. In: Swiss Journal of Economics and Statistics, 153(1): 15\u201336.<\/li>&#13;\n \t<li>Drechsel, D. und Funk, A. K. (2017). Time-varying and Regional Dynamics in Swiss Housing Markets. In: Swiss Journal of Economics and Statistics, 153(1): 37\u201372.<\/li>&#13;\n \t<li>H\u00e4cki, D. (2016). Einwanderung und der Immobilienmarkt in der Schweiz. In: Swiss Real Estate Journal, 13: 20\u201325.<\/li>&#13;\n \t<li>Saiz, A. (2010). The Geographic Determinants of Housing Supply. In: Quarterly Journal of Economics, 125(3): 1253\u20131296.<\/li>&#13;\n<\/ul>","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":107683,"main_focus":[156282,157007],"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":107687,"artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"75569","post_abstract":"Bei der Analyse steigender Mieten und Immobilienpreise wird meist auf die Gr\u00fcnde f\u00fcr die wachsende Nachfrage verwiesen. Wenig untersucht wurde bisher, wie das Angebot auf Preis\u00e4nderungen reagiert. Eine neue Studie des Center for Regional Economic Development der Universit\u00e4t Bern hat nun analysiert, wie steigende Miet- und Eigentumspreise das Angebot an Wohnimmobilien in der Schweiz langfristig ver\u00e4ndern. Dabei zeigen sich grosse regionale Unterschiede: Auf kantonaler Ebene weisen Basel-Stadt und Z\u00fcrich die geringste Preiselastizit\u00e4t des Wohnangebots auf, am h\u00f6chsten ist sie in Freiburg, Jura und Appenzell Innerrhoden. 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