{"id":109685,"date":"2017-05-23T15:53:07","date_gmt":"2017-05-23T15:53:07","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2017\/05\/funk-06-2016fr\/"},"modified":"2023-08-23T23:06:12","modified_gmt":"2023-08-23T21:06:12","slug":"funk-06-2017","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2017\/05\/funk-06-2017\/","title":{"rendered":"Wohnungspreise reagieren wieder st\u00e4rker auf Zinssenkungen"},"content":{"rendered":"<p>Seit der Jahrtausendwende sind die Preise von Schweizer Wohnimmobilien stark gestiegen (siehe <em>Abbildung 1<\/em>). Die Preisentwicklung \u00e4hnelt immer mehr dem rasanten Wachstum der H\u00e4userpreise in den Achtzigerjahren, als diese Wachstumsraten von bis zu 10 Prozent pro Jahr verzeichneten. Damals endete der Hauspreisboom mit dem Platzen der Immobilienblase zu Beginn der Neunzigerjahre und hatte gravierende Folgen f\u00fcr die Schweizer Wirtschaft. Um fr\u00fchzeitig auf eine erneute Blasenbildung zu reagieren, beobachtet die Schweizerische Nationalbank heute die Entwicklungen am Immobilienmarkt aufmerksam.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Abb. 1: Entwicklung der Schweizer Immobilienpreise (1982\u20132013)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='drechsel_funk_de1'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#drechsel_funk_de1').highcharts({\nchart: {\n        type: 'spline'\n    },\n    title: {\n        text: ''\n    },\n  \n    xAxis: {\n        type: 'datetime',\n        dateTimeLabelFormats: { \/\/ don't display the dummy year\n            month: '%e. %b',\n    year:\"%Y\"\n        },\n        title: {\n            text: ''\n        }\n    },\n    yAxis: {\n        title: {\n            text: 'Indexpunkte (1. 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Note\n        \/\/ that in JavaScript, months start at 0 for January, 1 for February etc.\n        data: [\n            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       ]\n    },{\n        name: 'Eigentumswohnungen',\n        data: [\n            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       ]\n    }]\n});\n \n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">W\u00fcest Partner \/ Die Volkswirtschaft<\/span>&#13;<\/p>\n<h2>Ver\u00e4nderungen am Immobilienmarkt<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nIn den letzten 40 Jahren haben einige strukturelle Ver\u00e4nderungen die Entwicklung der Schweizer H\u00e4userpreise beeinflusst. So flossen nach der Einf\u00fchrung der obligatorischen betrieblichen Altersvorsorge im Jahr 1985 hohe Investitionssummen von Schweizer Pensionskassen in den Markt. Das hat die Preise von Anlageklassen und Immobilien in die H\u00f6he getrieben. Auch aktuell investieren institutionelle Investoren im Niedrigzinsumfeld auf der Suche nach Rendite wieder vermehrt im Immobiliensektor. Das kann insbesondere die Preise von Mehrfamilienh\u00e4user in die H\u00f6he treiben.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nAusserdem haben das Bev\u00f6lkerungswachstum \u2013 welches beispielsweise von der Einf\u00fchrung des Personenfreiz\u00fcgigkeitsabkommens<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a> beeinflusst wurde \u2013 und die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative einen Einfluss auf die Nachfrage und damit auf die Preise von Wohnraum.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nZudem haben sich der Hypothekarzinssatz und die Vorgaben zur Kreditvergabe seither stark ver\u00e4ndert. In den Achtzigerjahren war ein Grossteil der Hypotheken variabel verzinst, was bei steigenden Zinsen zu einer Schieflage vieler Kreditnehmer und Kantonalbanken f\u00fchrte. Die Einf\u00fchrung von Eigenkapitalvorschriften wie Basel I und II, von Risikomanagementsystemen sowie j\u00fcngst auch die selbstregulierenden Massnahmen der Banken beeinflussten die Kreditvergabe seit der Schweizer Immobilienkrise Anfang der Neunzigerjahre.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDiese Rahmenbedingungen k\u00f6nnen das Zusammenspiel der Immobilienpreise und deren Einflussfaktoren \u00fcber die Zeit ver\u00e4ndern. Aber auch auf regionaler Ebene gibt es Unterschiede, wie etwa Raumplanungsgesetze, die teils stark voneinander abweichen und so einen Effekt auf das Angebot von Wohnungen haben. Deswegen k\u00f6nnen Immobilienpreise auch regional unterschiedlich reagieren.&#13;<\/p>\n<h2>Preise haupts\u00e4chlich von Angebot und Nachfrage beeinflusst<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nIn einem Umfeld stark steigender Immobilienpreise ist es besonders wesentlich, ob die Preisentwicklung auf fundamentalen Faktoren, wie etwa dem Angebot und der Nachfrage nach Wohnraum, basiert oder ob der Immobilienmarkt \u00fcberhitzt ist. Zudem kann sich das Zusammenspiel zwischen den fundamentalen Einflussfaktoren und den Immobilienpreisen \u00fcber die Zeit ver\u00e4ndern und regional sehr unterschiedlich sein.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nEine Studie der KOF Konjunkturforschungsstelle der ETH Z\u00fcrich untersuchte nun, inwiefern seit 1983 das Angebot und die Nachfrage nach Wohnraum, der Hypothekarzinssatz und das wirtschaftliche Umfeld die Preise von Wohnimmobilien beeinflussen.<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a> Der Fokus lag dabei auf der Ver\u00e4nderung der Zusammenh\u00e4nge \u00fcber die Zeit, Unterschieden zwischen dem H\u00e4user- und dem Wohnungsmarkt sowie auf regionalen Effekten (siehe <em>Kasten<\/em>).&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDie Analyse zeigt, dass die H\u00e4userpreise wie erwartet auf Ver\u00e4nderungen der fundamentalen Faktoren reagieren: Ist beispielsweise das Bev\u00f6lkerungswachstum (Nachfrage) kleiner als das Wachstum des Wohnungsbestands (Angebot), sinken die H\u00e4userpreise. Auch eine Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfelds, gemessen am Bruttoinlandprodukt (BIP), l\u00e4sst die H\u00e4userpreise sinken. Bei einem R\u00fcckgang des Hypothekarzinssatzes reagieren die H\u00e4userpreise hingegen mit einem Anstieg. Das Angebot und die Nachfrage nach Wohnraum erkl\u00e4ren dabei fast die H\u00e4lfte der Variation der H\u00e4userpreise, w\u00e4hrend der Hypothekarzinssatz f\u00fcr nur 20 Prozent der Immobilienpreisbewegungen verantwortlich ist. Am geringsten ist der Einfluss des wirtschaftlichen Umfelds: Nur 5 Prozent der Hauspreis\u00e4nderungen k\u00f6nnen mit Ver\u00e4nderungen des BIP erkl\u00e4rt werden.&#13;<\/p>\n<h2>Zinseffekt auf Wohnungspreise wieder st\u00e4rker<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\n\u00dcber die Zeit hinweg reagierten die H\u00e4userpreise relativ stabil auf \u00c4nderungen der Nachfrage und des Angebots nach Wohnraum. Allerdings hielt der Effekt eines Nachfrage- oder Angebotsschocks in den Achtzigerjahren l\u00e4nger an als in den Neunzigerjahren. Ausserdem hatten Ver\u00e4nderungen des Hypothekarzinssatzes in den Achtzigerjahren einen st\u00e4rkeren Effekt auf die Schweizer H\u00e4userpreise als nach der Immobilienkrise der Neunzigerjahre. Hingegen hat das wirtschaftliche Umfeld seit den fr\u00fchen Neunzigerjahren einen persistenteren Einfluss auf die Immobilienpreise als noch in den Achtzigerjahren.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nNach der Immobilienkrise der Neunzigerjahre scheinen sich die Effekte der Einflussfaktoren auf die H\u00e4userpreise ver\u00e4ndert zu haben und sind seither konstant. Wie die Untersuchung zeigt, reagierten nach der Immobilienkrise auch die Preise von Eigentumswohnungen schw\u00e4cher auf den Hypothekarzinssatz (siehe <em>Abbildung 2<\/em>). Allerdings steigt dieser Effekt des Zinssatzes seit dem Jahr 2002 wieder an. In Anbetracht der verst\u00e4rkten Investitionen von institutionellen Anlegern in solche Mehrfamilienh\u00e4user mit Eigentumswohnungen und aufgrund des tiefen Zinsumfelds ist dies eine wichtige Beobachtung. Denn die Preise von Eigentumswohnungen reagieren nun auf eine Zinssenkung mit einem st\u00e4rkeren Preisanstieg als vor 2002.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Abb. 2: Effekt des Hypothekarzinssatzes auf die Preise von Eigentumswohnungen<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='drechsel_funk_de2'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#drechsel_funk_de2').highcharts({\nchart: {\n        type: 'spline'\n    },\n    title: {\n        text: ''\n    },\n  \n    xAxis: {\n        type: 'datetime',\n        dateTimeLabelFormats: { \/\/ don't display the dummy year\n            month: '%e. %b',\n    year:\"%Y\"\n        },\n        title: {\n            text: ''\n        }\n    },\n    yAxis: {\n        title: {\n            text: 'Reales Preiswachstum Eigentumswohnungen (in %)'\n        },\n    },\n    tooltip: {\n        headerFormat: '<b>{series.name}<\/b><br>',\n        pointFormat: '{point.x:%e. %b.%Y}: {point.y:.2f}'\n    },\n\n    plotOptions: {\n        spline: {\n            marker: {\n                enabled: false\n            }\n        }\n    },\n\n    series: [{\n        name: 'Statistisches Fehlerband',\n        color: '#88c0d3',\n        \/\/ Define the data points. 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Note\n        \/\/ that in JavaScript, months start at 0 for January, 1 for February etc.\n        data: [\n           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       ]\n    }]\n});\n \n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__legend\">Die Abbildung stellt die Ver\u00e4nderung der Impulsantwortfunktion \u00fcber die Zeit dar. Gemessen wird die Antwort der realen Eigentumswohnungspreise auf einen negativen Schock der Hypothekarzinsver\u00e4nderung nach f\u00fcnf Quartalen. Die dunkelblaue Linie stellt den Median dar, w\u00e4hrend die hellblau eingef\u00e4rbte Fl\u00e4che das Fehlerband mit der Standardabweichung zeigt.<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Eigene Berechnungen Drechsel und Funk \/ Die Volkswirtschaft<\/span>&#13;<\/p>\n<h2>Grosse regionale Unterschiede<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nIn den Schweizer Grossregionen haben sich die Immobilienpreise in den letzten 15 Jahren sehr unterschiedlich entwickelt. Den st\u00e4rksten Anstieg der H\u00e4userpreise verzeichnen die Grossregionen Zentralschweiz, S\u00fcdschweiz, Genferseeregion und Z\u00fcrich. Nur einen moderaten Preisanstieg verzeichnen die Nordwestschweiz und Bern. Ausserdem ist die Genferseeregion das einzige Gebiet, in dem die Bev\u00f6lkerungszahl durchschnittlich st\u00e4rker zugenommen hat als der Wohnungsbestand.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDie Studie zeigt, dass H\u00e4userpreise in den einzelnen Regionen unterschiedlich auf Ver\u00e4nderungen der Einflussfaktoren reagieren: So sind in der Region Z\u00fcrich die Effekte des Hypothekarzinses und der Arbeitslosenquote auf die H\u00e4userpreise \u00e4hnlich wie im gesamtschweizerischen Benchmark. Die H\u00e4userpreise reagieren dort allerdings st\u00e4rker auf Angebot und Nachfrage. Anders in der Genferseeregion: Dort sind die Immobilienpreise besonders sensitiv auf Zins\u00e4nderungen sowie auf das Angebot und die Nachfrage nach Wohnraum.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nHaupts\u00e4chlich sind also Angebot und Nachfrage beim Wohnraum f\u00fcr Immobilienpreisfluktuationen verantwortlich. Doch das Zusammenspiel zwischen Angebot und Nachfrage, Zinsniveau, wirtschaftlichem Umfeld und Immobilienpreisen ver\u00e4ndert sich \u00fcber die Zeit. Wie die Studie zeigt, reagieren die Preise von Eigentumswohnungen aktuell wieder st\u00e4rker auf Zins\u00e4nderungen als vor 15 Jahren. Zus\u00e4tzlich sind auch die grossen regionalen Unterschiede f\u00fcr die Umsetzung und die Entscheidungsfindung politischer Massnahmen relevant \u2013 insbesondere im aktuell tiefen Zinsumfeld, das mit steigenden Immobilienpreisen gekoppelt ist. Die strikteren Anforderungen zur Hypothekarvergabe seit 2012, wie beispielsweise die Amortisationspflicht, das Niederstwertprinzip und die strengeren Eigenkapitalanforderungen, erh\u00f6hen den von den Haushalten effektiv bezahlten Zins. Ausserdem k\u00f6nnten die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative und eine schwierigere Situation am Arbeitsmarkt das Bev\u00f6lkerungswachstum in den n\u00e4chsten Jahren abschw\u00e4chen. Bei der Beobachtung des Immobilienmarkts sind diese Erkenntnisse f\u00fcr politische Entscheidungstr\u00e4ger besonders relevant.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">Vertragsunterzeichnung 1999, erste Schritte 2002, vollst\u00e4ndige Liberalisierung 2007.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">Drechsel, Dirk und Anne Kathrin Funk (2017). Time-Varying and Regional Dynamics in Swiss Housing Markets. In: Swiss Journal of Economics and Statistics.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Seit der Jahrtausendwende sind die Preise von Schweizer Wohnimmobilien stark gestiegen (siehe Abbildung 1). Die Preisentwicklung \u00e4hnelt immer mehr dem rasanten Wachstum der H\u00e4userpreise in den Achtzigerjahren, als diese Wachstumsraten von bis zu 10 Prozent pro Jahr verzeichneten. 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Der Hypothekarzinssatz stammt von der Schweizerischen Nationalbank und entspricht dem Median der Ver\u00e4nderungsrate der neu abgeschlossenen, variabel verzinsten Hypotheken gegen\u00fcber dem Vorjahr. Die viertelj\u00e4hrliche BIP-Ver\u00e4nderung wird vom Staatssekretariat f\u00fcr Wirtschaft (Seco) publiziert. Die Ver\u00e4nderungsraten der H\u00e4userpreise stammen aus dem Angebotspreisindex des Beratungsunternehmens W\u00fcest Partner und sind mit den Konsumentenpreisen deflationiert. Der berechnete Immobilienpreisindex ist mit 37,5% Einfamilienh\u00e4usern, 37,5% Eigentumswohnungen und 25% Mietwohnungen gewichtet. Die Analyse der regionalen Effekte basiert auf den Schweizer Grossregionen, ber\u00fccksichtigt die Arbeitslosenquote anstelle des BIP und beschr\u00e4nkt sich auf den Zeitraum von 1997 bis 2013.&#13;\n&#13;\nDie Studie verwendet ein bayesianisches, zeitvariierendes vektorautoregressives Model. Im Vergleich zu einem klassischen vektorautoregressiven Modell l\u00e4sst sich damit untersuchen, ob sich die Zusammenh\u00e4nge der Variablen \u00fcber die Zeit ver\u00e4ndert haben. Die Identifizierung der Schocks basiert auf einer Cholesky-Dekomposition, wobei die Variablen in der Reihenfolge wie oben beschrieben angeordnet sind. Die regionale Analyse verwendet ein bayesianisches vektorautoregressives Model f\u00fcr jede Grossregion."},{"kasten_title":"Von der Forschung in die Politik","kasten_box":"Die \u00abVolkswirtschaft\u00bb und die \u00ad\u00abSchweizerische Zeitschrift f\u00fcr Volkswirtschaft und Statistik\u00bb verbessern den Wissenstransfer von der For\u00adschung in die Politik: Aktuelle wissen\u00adschaftliche Studien mit einem starken Be\u00adzug zur schweizerischen Wirtschafts\u00adpoli\u00adtik erscheinen in einer Kurzfassung in der \u00abVolkswirtschaft\u00bb."}],"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":109688,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":109692,"artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"67858","post_abstract":"Schweizer Immobilienpreise sind seit der Jahrtausendwende stark gestiegen. Eine Studie der KOF Konjunkturforschungsstelle der ETH Z\u00fcrich untersucht den Einfluss des Hypothekarzinses, der Ver\u00e4nderungen von Angebot und Nachfrage beim Wohnraum und des wirtschaftlichen Umfelds auf die Immobilienpreisentwicklung. Die H\u00e4lfte der Immobilienpreisbewegungen kann durch Ver\u00e4nderungen von Angebot und Nachfrage erkl\u00e4rt werden. Nach der Immobilienkrise in den Neunzigerjahren ist der Einfluss des Hypothekarzinses auf die Immobilienpreise gesunken,\u00a0danach blieb er zwischenzeitlich konstant. Seit dem Jahr 2002 reagieren die Wohnungspreise wieder st\u00e4rker auf den Zinssatz. 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