{"id":114659,"date":"2015-11-24T18:02:06","date_gmt":"2015-11-24T18:02:06","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2015\/11\/hauri-12-2015-franz\/"},"modified":"2023-08-23T23:11:56","modified_gmt":"2023-08-23T21:11:56","slug":"hauri-12-2015","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2015\/11\/hauri-12-2015\/","title":{"rendered":"Viele Einfamilienh\u00e4user stehen leer"},"content":{"rendered":"<p>Wo bestehen die besten Chancen, eine Wohnung zu mieten oder ein Haus zu kaufen? Auskunft gibt unter anderem die Leerwohnungsz\u00e4hlung. Diese wird j\u00e4hrlich am 1. Juni durchgef\u00fchrt. Das Bundesamt f\u00fcr Statistik (BFS) hat die Resultate f\u00fcr das laufende Jahr am 21. September ver\u00f6ffentlicht.<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a>\u00a0Die Leerstandsziffer (Leerstandsquote) bezeichnet den Anteil der Wohnungen, die am Stichtag als unbewohnt gemeldet werden und zu mieten oder zu kaufen sind.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nMit Blick auf die ganze Schweiz haben sich die Wahlm\u00f6glichkeiten f\u00fcr Wohnungssuchende in den letzten drei Jahren deutlich verbessert: Die Quote hat den h\u00f6chsten Stand seit 14 Jahren erreicht: Im Juni 2015 betrug sie 1,19 Prozent \u2013 im Vorjahr hatte sie noch 1,08 Prozent betragen und im Jahr 2013 erst 0,96 Prozent.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDer Anstieg war bei den Kaufobjekten mit gut 31 Prozent leicht gr\u00f6sser als bei den Mietwohnungen mit 27 Prozent. 2015 standen \u00fcber 6400 Einfamilienh\u00e4user und 40\u2019000 Mietwohnungen leer (siehe auch <em>Kasten<\/em>).&#13;<\/p>\n<h2><strong>Sch\u00e4rfere Vorschriften d\u00e4mpfen Hausk\u00e4ufe<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nDie Zunahme bei den unbewohnten Kaufobjekten erstaunt nicht, sind doch diese f\u00fcr viele Interessenten zu teuer geworden. Zwar sind die Kosten der Fremdfinanzierung aufgrund der tiefen Zinss\u00e4tze auch f\u00fcr Objekte im mittleren und h\u00f6heren Preissegment vergleichsweise gering. H\u00f6her geworden sind aber die H\u00fcrden beim Eigenkapital. So hat die Schweizerische Bankiervereinigung vor drei Jahren Selbstregulierungsrichtlinien erlassen, die sie im letzten Jahr versch\u00e4rft hat und die von der Finanzmarktaufsicht (Finma) als Mindeststandard anerkannt wurden. K\u00e4ufer m\u00fcssen seither mindestens 10 Prozent Eigenmittel einbringen, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Zudem werden schnellere und lineare Amortisationen verlangt, was sich zulasten der finanziellen Tragbarkeit auswirkt.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDie Investoren haben auf diese Eind\u00e4mmung der Eigentumsnachfrage recht schnell reagiert: Aktuell d\u00fcrfte wieder gut die H\u00e4lfte der j\u00e4hrlich rund 50\u2019000 neu gebauten Wohnungen zur Vermietung bestimmt sein, nachdem in den ersten paar Jahren nach der Jahrtausendwende Mietwohnungen nur noch rund ein Viertel des Neubaus ausgemacht haben.&#13;<\/p>\n<h2>Lage in St\u00e4dten angespannt<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nOb Miete oder Kauf: Die Wahlm\u00f6glichkeiten der Wohnungssuchenden sind regional sehr unterschiedlich. Je zentraler und urbaner der gesuchte Wohnstandort ist, umso kleiner ist der Anteil der leer stehenden Wohnungen am jeweiligen Bestand (siehe <em>Abbildung 1<\/em>).&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nIn den f\u00fcnf gr\u00f6ssten St\u00e4dten liegt die Leerwohnungsquote zwischen 0,14 Prozent (Lausanne) und 0,50 Prozent (Genf), in ihren Agglomerationen zwischen 0,30 Prozent (Lausanne) und 0,96 Prozent (Bern). Gemeinden mit \u00fcber 5000 Einwohnern haben eine Durchschnittsquote von 1,02 Prozent. In einzelnen l\u00e4ndlichen Gemeinden wurde sogar jede zehnte Wohnung als leer stehend gemeldet.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Abb. 1: <strong>Leerwohnungsquoten nach Kanton (2014 und 2015)<\/strong><\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class=\"chart chart--normal\" id=\"Hauenzde1\"><\/div>\n<script>\n$(function () {\n    $('#Hauenzde1').highcharts({\n        chart: {\n            type: 'column'\n        },\n        title: {\n            text: ''\n        },\n        subtitle: {\n            text: ''\n        },\n        xAxis: {\n             categories: [\n                'ZH',\n'BE',\n'LU',\n'UR',\n'SZ',\n'OW',\n'NW',\n'GL',\n'ZG',\n'FR',\n'SO',\n'BS',\n'BL',\n'SH',\n'AR',\n'AI',\n'SG',\n'GR',\n'AG',\n'TG',\n'TI',\n'VD',\n'VS',\n'NE',\n'GE',\n'JU',\n'gesamte Schweiz'\n            ],\n            crosshair: true\n        },\n        yAxis: {\n            title: '',\nlabels: {\n                format: '{value}%'\n            }\n\n        },\n        tooltip: {\n            headerFormat: '<span style=\"font-size:10px\">{point.key}<\/span><table>',\n            pointFormat: '<tr><td style=\"color:{series.color};padding:0\">{series.name}: <\/td>' +\n                '<td style=\"padding:0\"><b>{point.y:.1f} %<\/b><\/td><\/tr>',\n            footerFormat: '<\/table>',\n            shared: true,\n            useHTML: true\n        },\n        plotOptions: {\n            column: {\n                pointPadding: 0.2,\n                borderWidth: 0\n            }\n        },\n        series: [{\n            name: '2014',\n            data: [0.76,1.38,0.8,0.8,0.87,0.61,1.24,1.57,0.39,0.78,2.13,0.23,0.32,1.15,1.81,1.12,1.63,1.19,1.67,1.53,0.83,0.68,1.88,1.04,0.39,2.25,1.08]\n\n        }, {\n            name: '2015',\n            data: [0.78,1.47,0.93,1.25,0.89,0.54,1.4,2.12,0.46,0.96,2.33,0.34,0.39,1.36,1.96,0.83,1.79,1.36,1.98,1.68,1.01,0.68,2.04,1.28,0.41,2.35,1.19]\n\n        }\n\n        ]\n    });\n});\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Quelle: BFS, Leerwohnungserhebungen per 1. Juni 2014 und 1. Juni 2015<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nWeil je nach Gemeinde andere Erhebungsmethoden zum Einsatz kommen, wird die Aussagekraft der Leerwohnungsz\u00e4hlung gelegentlich angezweifelt. Das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) ver\u00f6ffentlicht seit 2010 j\u00e4hrlich einen \u00abMarktmonitor\u00bb im Zusammenhang mit der Personenfreiz\u00fcgigkeit.<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a>\u00a0Dieser ber\u00fccksichtigt neben der Leerstandsziffer weitere Indikatoren wie die Angebotsziffern und die Leerstandsdauer. Ein Vergleich der jeweiligen Resultate zeigt: Die Leerwohnungsquote bildet den Marktzustand und vor allem auch die Entwicklung \u00fcber die Zeit insgesamt gut ab.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nVon einem generellen Angebots\u00fcberschuss kann auf dem Wohnungsmarkt noch keine Rede sein. Mit Blick auf die ganze Schweiz scheint jedoch ein Marktzyklus zu Ende zu gehen. Dieser war durch eine sehr hohe Wohnungsnachfrage, eine erst mit Verz\u00f6gerung verst\u00e4rkte Neubaut\u00e4tigkeit sowie starke Preissteigerungen gepr\u00e4gt. Die \u00abWohnungsfrage\u00bb wurde auf allen drei Staatsebenen zu einem kontrovers diskutierten politischen Thema.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nVor allem bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienh\u00e4usern haben die durch die tiefen Zinss\u00e4tze mitgetriebenen Preissteigerungen in verschiedenen Gebieten ein sehr hohes Niveau erreicht. Deshalb konnte die Bildung einer Preisblase bisher nicht ausgeschlossen werden. Im h\u00f6herpreisigen Segment ist regional in j\u00fcngster Zeit jedoch eine Stabilisierung oder gar ein R\u00fcckgang der Preise zu beobachten. Dies d\u00fcrfte auch eine Folge der versch\u00e4rften Vergaberichtlinien f\u00fcr Hypothekarkredite sein.&#13;<\/p>\n<h2><strong>Mietzinsbelastung f\u00fcr Wenigverdiener steigt&#13;<br \/>\n<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nF\u00fcr die Mieter haben sich die Wohnkosten je nach Wohnsituation unterschiedlich entwickelt. Wer seit l\u00e4ngerer Zeit die gleiche Wohnung bewohnt, konnte von sinkenden Mietzinsen profitieren, sofern der Vermieter den Senkungsanspruch erf\u00fcllte, der sich aus dem r\u00fcckl\u00e4ufigen Referenzzinssatz ergab. Wer hingegen auf Wohnungssuche ist, sieht sich vor allem an attraktiven Standorten immer noch mit teilweise stark gestiegenen Mietzinsen konfrontiert.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDie Mieter geben im Durchschnitt zwar weiterhin rund ein F\u00fcnftel ihres Bruttoeinkommens f\u00fcr Mietzins und Nebenkosten aus. Vor allem bei Haushalten mit unterdurchschnittlichen Einkommen ist in j\u00fcngerer Zeit im Schnitt jedoch ein Anstieg der Mietzinsbelastung zu beobachten (siehe <em>Abbildung 2<\/em>).&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Abb. 2: Durchschnittliche Brutto-Mietbelastung nach Einkommensklassen (seit 2000)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class=\"chart chart--normal\" id=\"Hauenzde2\"><\/div>\n<script>\n\n$(function () {\n    $('#Hauenzde2').highcharts({\n        chart: {\n            type: 'column'\n        },\n        title: {\n            text: ''\n        },\n        subtitle: {\n            text: ''\n        },\n        xAxis:\n {text: '',\n            categories: [\n                '\u2264 4000 Fr.', \n'4001-6000 Fr.', \n'6001-8000 Fr.',\n\"8001-10'000 Fr.\",\n\"10'001-12'000 Fr.\",\n\">12'000 Fr.\",\n'insgesamt'\n            ],\n \n            crosshair: true,\n  title: {\n                text: 'Monatliches Bruttoeinkommen'\n            }\n        },\n        yAxis: {\n            title: '',\nlabels: {\n                format: '{value}%'\n            }\n\n        },\n        tooltip: {\n            headerFormat: '<span style=\"font-size:10px\">{point.key}<\/span><table>',\n            pointFormat: '<tr><td style=\"color:{series.color};padding:0\">{series.name}: <\/td>' +\n                '<td style=\"padding:0\"><b>{point.y:.1f} %<\/b><\/td><\/tr>',\n            footerFormat: '<\/table>',\n            shared: true,\n            useHTML: true\n        },\n        plotOptions: {\n            column: {\n                pointPadding: 0.2,\n                borderWidth: 0\n            }\n        },\n        series: [{\ncolor: '#e84066',\n            name: 'Einkommens- und Verbrauchserhebung 2000',\n            data: [31.10,21.60,16.90,15.20,13.40,11.80,19.40]\n\n        }, {color: '#ee7452',\n\n            name: 'Einkommens- und Verbrauchserhebung 2005',\n            data: [32.80,23.90,18.30,16.00,14.40,12.10,20.20]\n\n        }, {color: '#0074be',\n            name: 'Haushaltsbudgeterhebung 2010',\n            data: [32.60,24.30,19.20,17.00,15.10,12.90,20.10]\n\n        }, {color: '#00b3d4',\n            name: 'Haushaltsbudgeterhebung 2013',\n            data: [34.30,24.90,20.40,17.80,15.60,13.00,20.40]\n\n        }]\n    });\n});\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Quelle: BFS, Einkommens- und Verbrauchserhebung 2000 und 2005, Haushaltsbudgeterhebung 2010 und 2013<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDer Wohnungsmarkt reagiert mittelfristig stark auf das generelle wirtschaftliche Umfeld. In einem pessimistischen Szenario nimmt die Nachfrage nach Wohnraum ab. Denn eine stagnierende oder gar rezessive Wirtschaft reduziert den Bedarf f\u00fcr ausl\u00e4ndische Fachkr\u00e4fte, die Einkommen wachsen kaum mehr, und die Arbeitslosigkeit nimmt zu.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDa in diesem Szenario der Bau von neuen Wohnungen in den n\u00e4chsten zwei Jahren weiterhin auf einem hohen Niveau bleibt, h\u00e4tte dies einen markanten Anstieg der Wohnungsleerst\u00e4nde und sinkende Angebotspreise zur Folge. F\u00fcr Wohnungssuchende erweitern sich demnach die Wahlm\u00f6glichkeiten. F\u00fcr Investoren hingegen steigen die Risiken, und die Renditen sinken.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nWahrscheinlicher ist aber ein Szenario, wonach die Schweiz nach einer vor\u00fcbergehenden konjunkturellen Abk\u00fchlung auf den Wachstumspfad zur\u00fcckfindet. Sie steht im Vergleich mit dem europ\u00e4ischen Ausland weiterhin gut da und bleibt als Arbeits- und Wohnstandort attraktiv. Dazu muss ein Weg gefunden werden, damit die im Hinblick auf wirtschaftliches Wachstum weiterhin n\u00f6tigen Fachkr\u00e4fte auch aus dem Ausland rekrutiert werden k\u00f6nnen.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nEinen weiteren Unsicherheitsfaktor stellen momentan die Fl\u00fcchtlingsbewegungen dar. Sollte die Schweiz zu einem wichtigen Zielland werden, w\u00fcrde die Integration der anerkannten Fl\u00fcchtlinge und der vorl\u00e4ufig aufgenommenen Personen f\u00fcr den Wohnungsmarkt eine besondere Herausforderung darstellen.&#13;<\/p>\n<h2><strong>Mehr Transparenz f\u00fcr Mieter<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nDer Bundesrat hat sich verschiedentlich mit der Situation auf dem Wohnungsmarkt befasst. Er hat festgehalten, dass die Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Wohnraum weiterhin in erster Linie \u00fcber den Markt erfolgen soll. Eingriffe in die Preisbildung sind nicht zielf\u00fchrend. Vor allem bei Mieterwechseln soll jedoch die Transparenz erh\u00f6ht werden.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDie im Mai 2015 verabschiedete Botschaft zu einer Teilrevision des Mietrechts im Obligationenrecht sieht unter anderem vor, dass bei einem Mieterwechsel schweizweit der bisherige Mietzins mittels Formular bekannt gegeben und eine allf\u00e4llige Mietzinserh\u00f6hung begr\u00fcndet werden muss. Davon ist eine preisd\u00e4mpfende Wirkung zu erwarten, ohne dass die Rechte der Vermieter eingeschr\u00e4nkt werden. Das Parlament d\u00fcrfte Ende Jahr mit der Beratung der Vorlage beginnen.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nIn Erg\u00e4nzung zur marktwirtschaftlichen Versorgung wollen Bundesrat und Parlament den gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbau weiterhin unterst\u00fctzen. Dieser spielt f\u00fcr die Wohnungsversorgung der wirtschaftlich schw\u00e4cheren Bev\u00f6lkerung eine wichtige Rolle und sorgt in den St\u00e4dten und Agglomerationen f\u00fcr eine ausgewogene Zusammensetzung der Bev\u00f6lkerung.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDem vom Bundesrat beantragten Rahmenkredit im Umfang von 1,9 Milliarden Franken f\u00fcr Eventualverpflichtungen hat das Parlament im M\u00e4rz 2015 zugestimmt. Der Kredit dient vor allem der weiteren Verb\u00fcrgung von Anleihen der Emissionszentrale f\u00fcr gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger (EGW). Dank der Bundesb\u00fcrgschaft kann die EGW ihren Mitgliedern die Mittel zur Erstellung und Erneuerung von preisg\u00fcnstigem Wohnraum langfristig zu vorteilhaften Bedingungen zur Verf\u00fcgung stellen. Seit 2003 wurden so gegen 30\u2019000 Wohnungen in rund 800 Liegenschaften g\u00fcnstig finanziert.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nZudem \u00e4ufnet der Bund mit j\u00e4hrlichen Krediten einen \u00abFonds de roulement\u00bb zugunsten des gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus. Daraus k\u00f6nnen zinsg\u00fcnstige Darlehen f\u00fcr den Neubau und die Erneuerung von preisg\u00fcnstigen Wohnungen ausgerichtet werden. Das BWO unterst\u00fctzte letztes Jahr zusammen mit den Dachorganisationen knapp 2000 Wohnungen mit Darlehen.&#13;<\/p>\n<h2><strong>Dialog zwischen Bund, Kantonen und St\u00e4dten <\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nIn der Wohnungsversorgung haben neben der Privatinitiative und dem Bund auch Kantone und Gemeinden eine Mitverantwortung. Gerade weil sich die Marktlage regional heterogen pr\u00e4sentiert, ist es wichtig, dass die unterschiedlichen Akteure im Erfahrungsaustausch zu einer gemeinsamen Sichtweise finden. Zudem m\u00fcssen allf\u00e4llige wohnungspolitische Massnahmen aufeinander abgestimmt werden.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nEine Plattform bietet dabei der \u00abwohnungspolitische Dialog\u00bb zwischen Bund, Kantonen und St\u00e4dten. Dieses Gef\u00e4ss haben die Partner im Sommer 2013 aufgegleist. Die vom BWO geleitete Arbeitsgruppe hat bisher zwei Berichte verfasst, die den Beh\u00f6rden auf allen drei Staatsebenen und den Marktteilnehmern als Orientierungshilfe dienen k\u00f6nnen.<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDieser Dialog dauert bis Ende 2016. Er wird unter anderem Fragen an der Schnittstelle von Wohnungspolitik und Raumplanung behandeln und die Herausforderungen diskutieren, die sich in einer alternden Gesellschaft beim Wohnen stellen.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">Siehe <a href='http:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/portal\/de\/index\/themen\/09\/01\/new\/nip_detail.html?gnpID=2015-462' target=\"_blank\">Leerwohnungsziffer steigt weiter an<\/a>, Bundesamt f\u00fcr Statistik, 21. September 2015&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">BWO, <a href=' http:\/\/www.bwo.admin.ch\/themen\/00328\/00577\/index.html?lang=de' target=\"_blank\">Personenfreiz\u00fcgigkeit und Wohnungsmarkt, Entwicklung 2014<\/a>.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">Berichte <a href='http:\/\/www.bwo.admin.ch\/themen\/00532\/index.html?lang=de' target=\"_blank\">abrufbar<\/a> unter www.bwo.admin.ch.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wo bestehen die besten Chancen, eine Wohnung zu mieten oder ein Haus zu kaufen? 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Juni sind schweizweit gegen 52\u2019000 Kauf- und Mietobjekte leer gestanden. Das sind rund 28 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor. \u00dcberdurchschnittlich ist der Anstieg bei den 3- und 4-Zimmer-Wohnungen. Unter dem Durchschnitt liegt er jedoch bei den 2- und 5-Zimmer-Wohnungen und stark unterdurchschnittlich bei Studios und bei den Wohnungen mit 6 und mehr Zimmern.&#13;\n&#13;\nBei den Einfamilienh\u00e4usern waren rund 6400 unbewohnt \u2013 so viele wie noch nie. 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Generell sind die Wahlm\u00f6glichkeiten f\u00fcr Wohnungssuchende somit gr\u00f6sser geworden. Je nach Marktsegment und Region gibt es jedoch grosse Unterschiede. Der Bundesrat hat darauf reagiert: Insbesondere eine h\u00f6here Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt und eine St\u00e4rkung des gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbaus sollen zur weiteren Beruhigung in urbanen Gebieten beitragen. 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