Seit der Immobilienkrise in den 1990er-Jahren hat sich die Transparenz auf den M\u00e4rkten stark erh\u00f6ht. Zahlreiche Indizes messen unterschiedliche Zust\u00e4nde und Befindlichkeiten. Diese Vielfalt scheint paradoxerweise die Sicht vieler Akteure zu beeintr\u00e4chtigen. Durchblick auf den M\u00e4rkten erh\u00e4lt aber nur, wer sich die differenzierten Aussagen der Indizes zu Nutze machen kann.
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\nDie Entwicklung der Schweizer Immobilienpreise verlief in den letzten Jahren rasant. Angetrieben von einer hohen Zuwanderung und rekordtiefen Zinsen lag das nominale Preisniveau f\u00fcr Eigenheime Mitte dieses Jahres um 54% h\u00f6her als vor zehn Jahren. Auch Renditeliegenschaften haben mit 47% kr\u00e4ftig zugelegt und nominal die H\u00f6chstwerte von 1990 \u00fcberschritten. Mit der Attraktivit\u00e4t der M\u00e4rkte stiegen auch die Bed\u00fcrfnisse nach Messgr\u00f6ssen und Indikatoren. So gibt es heute Indizes, welche das Risiko einer Blasenbildung bewerten oder die Stimmung der Investoren messen. Seit einem Jahr k\u00f6nnen mit dem ImmoScout24 IAZI Immobilienindex<\/i> die Wohneigentumsm\u00e4rkte sogar in Echtzeit mitverfolgt werden, was weltweit einmalig ist.
<\/p>\nTransparenz dank hedonischer Indizes<\/h2>\n
\nDie Transparenz auf den Schweizer Immobilienm\u00e4rkten hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und Performance-Indizes stark verbessert. So erlauben z.B. die SWX IAZI Real Estate Indices<\/i> die Wertentwicklung von Einfamilienh\u00e4usern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienh\u00e4usern r\u00fcckwirkend bis 1981 exakt und unverzerrt aufzuzeigen. Zudem tragen sie der Unterschiedlichkeit der Objekte Rechnung .Im Gegensatz zur Schweizer Immobilienkrise von 1990 ist die Ausgangslage heute wesentlich komfortabler. Sowohl finanzierende Banken und Versicherungen als auch Investoren verf\u00fcgen damit nicht nur \u00fcber Daten, sondern auch \u00fcber moderne Risiko- und Bewertungstools, um sich fortlaufend \u00fcber die aktuelle Situation auf den M\u00e4rkten zu informieren. Mehrere private Beratungsfirmen betreiben hierzulande Immobiliendatenpools und berechnen \u00fcber zwanzig verschiedene Indizes mit unterschiedlichen statistischen Verfahren basierend auf mannigfachen Datenquellen. Umfassende Benchmarks liefern zudem detaillierte Daten f\u00fcr Renditeobjekte und deren Bewertungen. Online stehen Inseratedaten zu Preisen und Mieten als erg\u00e4nzende Informationen zu den effektiven Transaktionsdaten zur Verf\u00fcgung.Der Nutzen f\u00fcr die Praxis von statistisch genauen Immobilienindizes ist gross. So dienen hedonische Indizes nicht nur zur Analyse der M\u00e4rkte als Basis f\u00fcr die Fortschreibung von Immobilienwerten und als Grundlage f\u00fcr die Berechnung von Kapitalgewinnen und Total Returns, sondern auch, um optimale Immobilien-Anteile im Rahmen einer Portfolio-Optimierung zu ermitteln und Korrelationen mit anderen Anlagekategorien zu berechnen. Mittelfristig werden sie auch die Basis f\u00fcr weitere derivative Produkte bilden.
<\/p>\nKein Objekt ist gleich wie das andere<\/h2>\n
\nDie Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes f\u00fcr andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen komplex. Der Heterogenit\u00e4t der Immobilie muss Rechnung getragen werden. Keine Immobilie ist gleich wie die andere. Auch ist die Liquidit\u00e4t der M\u00e4rkte relativ gering, die regionalen Unterschiede hingegen bedeutend. Bei der Konstruktion eines Indexes gilt es zudem eine Vielzahl von Vorentscheiden zu treffen, die prim\u00e4r durch die Verf\u00fcgbarkeit und die Art der Daten bestimmt werden. Dazu z\u00e4hlen beispielsweise folgende Fragen:\u2013 Welchen Geltungsbereich soll der Index bez\u00fcglich Region und Objektkategorien haben?\u2013 Soll er die Preisentwicklung, den Netto-Cashflow-Return oder gar den Total Return messen?\u2013 Wie werden die Beobachtungen im Index gewichtet?\u2013 Welche Arten von Daten werden verwendet: Transaktionen, Inserate, Bewertungen?\u2013 Wie sieht die regionale Abdeckung aus?\u2013 Soll der Index nur bestehende Objekte oder auch Neubauten abdecken?\u2013 Wie gross muss die Stichprobe sein? Und messen wir pro Geb\u00e4ude oder pro Kubikmeter?Die Antworten liefern hedonische Bewertungsmodelle, welche in der Lage sind, die beschriebene Komplexit\u00e4t aufzuschl\u00fcsseln.Transparenz ist Voraussetzung f\u00fcr fairen Handel auf den Immobilienm\u00e4rkten. Doch hohe Transparenz setzt auch hohe Kompetenz der Akteure voraus. Gefordert ist ein erh\u00f6htes Verst\u00e4ndnis bez\u00fcglich der bestehenden Indizes und ihrer unterschiedlichen Aussagen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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