![\"\"](\"\/dynBase\/images\/article_rect\/201311_04_Hauri_01.eps.jpg\")
<\/p>\nIn der Schweiz ist die Bereitstellung von Wohnraum prim\u00e4r eine Aufgabe der Privatwirtschaft. Die \u00f6ffentliche Hand ist zust\u00e4ndig f\u00fcr rechtliche Rahmenbedingungen, innerhalb derer sich die privaten wirtschaftlichen Aktivit\u00e4ten vollziehen k\u00f6nnen. Zudem sorgen Bund, Kantone und Gemeinden f\u00fcr den Ausgleich gegens\u00e4tzlicher Interessen und die Korrektur von\u00a0unerw\u00fcnschten Marktergebnissen, sei es zum Schutz von Umwelt und Ressourcen oder zwecks F\u00f6rderung des sozialen Ausgleichs. Mit Blick auf die Zukunft des Wohnens zeichnen sich verschiedene wohnungspolitische Herausforderungen und gesetzgeberische \u00abBaustellen\u00bb ab.
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Photo: Keystone<\/p>\n
\nDie Bereitstellung von Wohnungen geh\u00f6rt zu den Aufgaben der Immobilienwirtschaft. Dieser heterogene Zweig umfasst eine Vielzahl an Einzelbranchen, deren Aktivit\u00e4ten sich auf die Entwicklung, Finanzierung, Produktion, Vermarktung, Bewirtschaftung und Wiederverwertung von Grundst\u00fccken und Geb\u00e4uden beziehen.
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\nDie Schweiz ist mit dem privatwirtschaftlichen Versorgungsmodell gut gefahren. Im Vergleich mit andern L\u00e4ndern steht pro Kopf sehr viel Wohnraum zur Verf\u00fcgung. Die Wohnkosten sind f\u00fcr den Grossteil der Bev\u00f6lkerung gut tragbar. Grunds\u00e4tzlich mangelt es weder an Investoren noch an Kapital; die Wohnungen sind von hoher Qualit\u00e4t, gut unterhalten und die Neubaut\u00e4tigkeit floriert. F\u00fcr wohnungspolitische Aktivit\u00e4ten bestand vor diesem Hintergrund und unter dem nachhaltigen Eindruck der Immobilienkrise der 1990er-Jahre lange kein Bedarf. Erst die vor wenigen Jahren kontinuierlich angestiegene Nachfrage, die wegen verz\u00f6gerter Neubaut\u00e4tigkeit zu regionalen Marktengp\u00e4ssen und \u2013 zusammen mit den gesunkenen Zinss\u00e4tzen \u2013 zu teils starken Preissteigerungen f\u00fchrte, haben die Wohnungspolitik auf der politischen Agenda von Bund, Kantonen und Gemeinden nach oben r\u00fccken lassen. Der Bundesrat hat im Mai dieses Jahres verschiedene wohnungspolitische Massnahmen mit einem mittel- bis l\u00e4ngerfristigen Zeithorizont eingeleitet, mit denen der Bund zur Bew\u00e4ltigung der Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt beitragen kann.
\nVgl. Die Volkswirtschaft 6-2013, S. 12\u201315.
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\nDie Bereitstellung von Wohnraum zeichnet sich durch eine lange Planungs- und Produktionszeit aus. Bei grossen Neubauvorhaben ist von Projektbeginn bis zum Bezug der Wohnungen mit Entwicklungs- und Bauphasen zu rechnen, die \u2013 je nach Komplexit\u00e4t \u2013 bis zu 10 Jahren dauern k\u00f6nnen. Der Investor geht bei dieser langen Reifezeit ein Risiko ein. Er muss heute Entscheide treffen und kann auch bei umfangreicher Marktabkl\u00e4rung nie sicher sein, dass bei Bauabschluss am betreffenden Standort ein Bedarf f\u00fcr neue Wohnungen besteht und seine Angebote dannzumal den W\u00fcnschen, Bed\u00fcrfnissen und finanziellen M\u00f6glichkeiten der nachfragenden Mieter- und Eigent\u00fcmerhaushalte<\/i> entsprechen.
<\/p>\nBauen auf der gr\u00fcnen Wiese \u2013 kein Zukunftsrezept<\/h2>\n
\nEine hohe Wohnungsnachfrage bedeutet, dass auch k\u00fcnftig viele neue Wohnungen gebaut werden m\u00fcssen. Werden die Investoren \u00fcber den Bodenmarkt<\/i> auf das daf\u00fcr n\u00f6tige Bauland zur\u00fcckgreifen k\u00f6nnen? Verschiedene Abstimmungen der j\u00fcngeren Zeit belegen, dass der Schutz der Landschaft und des Kulturlandes in der Bev\u00f6lkerung einen hohen Stellenwert hat. Die k\u00fcnftige Neubaut\u00e4tigkeit muss deshalb m\u00f6glichst ohne Beeintr\u00e4chtigung dieser Ressourcen erfolgen. Das Volk hat am 3. M\u00e4rz 2013 einer Revision des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG) zugestimmt, welche die Grundlagen f\u00fcr eine bessere Ausnutzung bestehender Bauzonen und f\u00fcr die Siedlungsentwicklung nach innen schaffen soll. Nun liegt es an den Kantonen und Gemeinden, ihre Bau- und Zonenordnung so anzupassen, dass gen\u00fcgend Land f\u00fcr den Wohnungsbau zur Verf\u00fcgung steht. Der Neubau auf der gr\u00fcnen Wiese ist daf\u00fcr immer weniger das Zukunftsrezept. Es muss gelingen, bestehende Baul\u00fccken zu schliessen und mit Umzonungen Industriebrachen \u2013 und vielleicht bald auch \u00abDienstleistungsbrachen\u00bb \u2013 f\u00fcr den Wohnungsbau zu erschliessen. Aufzonungen und eine h\u00f6here Ausn\u00fctzungsziffer in bestehenden Wohnzonen sollten als Anreize f\u00fcr Aufstockungen oder Ersatzneubauten dienen. Der Verdichtung d\u00fcrfte in einer demokratischen Gesellschaft mit ausgebauten Mitbestimmungsrechten dann Erfolg beschieden sein, wenn die zust\u00e4ndigen lokalen Beh\u00f6rden die Bev\u00f6lkerung in die Planung einbeziehen. Zudem m\u00fcssen sie daf\u00fcr sorgen, dass die Investoren die konkreten Verdichtungsprojekte so gestalten, dass diese auch f\u00fcr die Nachbarschaft einen Mehrwert darstellen und deshalb akzeptiert werden.
<\/p>\nZinssatzentwicklung im Fokus der Wohnungseigent\u00fcmer<\/h2>\n
\nIn der j\u00fcngeren Vergangenheit war es f\u00fcr Investoren mit kurzfristigen Gewinnabsichten lukrativ, ihre Neubauwohnungen auf dem Markt f\u00fcr Wohneigentum<\/i> anzubieten. Dank tiefer Zinss\u00e4tze ist f\u00fcr breite Bev\u00f6lkerungsschichten der Erwerb von Wohneigentum m\u00f6glich geworden. Kehrseite dieser Entwicklung ist ein starker Preisanstieg, vor allem an attraktiven Standorten. Ob Investoren auch k\u00fcnftig prim\u00e4r Eigentumsobjekte bauen und vermarkten werden, h\u00e4ngt vor allem von der Entwicklung der Zinss\u00e4tze ab. Ein Anstieg w\u00e4re einerseits zu begr\u00fcssen, weil damit die Preisdynamik weiter gebremst w\u00fcrde. Erste preisd\u00e4mpfende Wirkungen zeitigen bereits die Mitte 2012 von den Banken f\u00fcr den Hypothekarmarkt<\/i> eingef\u00fchrten Selbstregulierungsrichtlinien
\n10% \u00abharte\u00bb, d. h. nicht aus der 2. S\u00e4ule stammende Eigenmittel, Amortisation der Hypotheken bis auf zwei Drittel des Belehnungswertes innerhalb von maximal 20 Jahren. sowie die vom Bundesrat im Februar 2013 beschlossene teilweise Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers per Ende September. Andererseits w\u00fcrde ein Anstieg der Zinss\u00e4tze den Kreis potenzieller Eigent\u00fcmerhaushalte verkleinern und vor allem einen Teil jener in Mitleidenschaft ziehen, die in j\u00fcngerer Zeit mit viel Fremdkapital Eigentum erworben und dabei knapp gerechnet haben. Deren Wohnkosten k\u00f6nnten mit steigenden Aufwendungen f\u00fcr die Finanzierung das tragbare Niveau \u00fcberschreiten und je nach Entwicklung gar den Verlust des Eigentums zur Folge haben.
<\/p>\nStockwerkeigentum vor Bew\u00e4hrungsprobe<\/h2>\n
\nAus wohnungspolitischer Sicht ist die breitere Verteilung des Eigentums und der damit einhergehende Anstieg der Eigentumsquote zu begr\u00fcssen. Aus \u00f6kologischer Perspektive ist erfreulich, dass sich dieser weniger \u00fcber Einfamilienh\u00e4user als \u00fcber Wohnungen im Stockwerkeigentum vollzieht. Dem bisher erfolgreichen, jedoch noch relativ jungen Stockwerkeigentum \u2013 die Einf\u00fchrung erfolgte 1965 \u2013 steht die Bew\u00e4hrungsprobe allerdings noch bevor. Erst allm\u00e4hlich werden bei \u00dcberbauungen mit dieser Rechtsform in gr\u00f6sserer Zahl umfassende Erneuerungen n\u00f6tig. Verschiedentlich wird bezweifelt, dass sich die im Zeitablauf h\u00e4ufig heterogen gewordenen Eigent\u00fcmergemeinschaften auf eine Sanierungsstrategie einigen k\u00f6nnen und bei allen Miteigent\u00fcmern die finanziellen Mittel f\u00fcr Erneuerungen vorhanden sein werden. Sollte sich effektiv ein Sanierungsstau abzeichnen, sind Massnahmen bis hin zu einer Anpassung der Regulierung im Zivilgesetzbuch zu pr\u00fcfen. Dar\u00fcber hinaus d\u00fcrfte auch in Zukunft die steuerliche Behandlung bzw. Entlastung des Wohneigentums eine gesetzgeberische Baustelle bleiben,
\nBesteuerung Eigenmietwert, Abzugsf\u00e4higkeit von Schuldzinsen und Unterhaltsaufwendungen. zumal bei einem weiteren Anstieg der Wohneigentumsquote die Eigent\u00fcmer bald die Mehrheit der Stimmberechtigten ausmachen d\u00fcrften.
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\nInvestoren, die wie die Pensionskassen oder die Versicherungen an einer langfristigen Kapitalanlage und einem stetigen Ertrag interessiert sind, werden auch k\u00fcnftig den Markt f\u00fcr Mietwohnungen<\/i> im Fokus haben. Eine entsprechende Nachfrage d\u00fcrfte bestehen, denn weiterhin werden viele Haushalte entweder an Wohneigentum nicht interessiert sein oder \u00fcber die daf\u00fcr n\u00f6tigen Mittel nicht verf\u00fcgen. Im Hinblick auf eine angemessene Wohnraumversorgung aller Bev\u00f6lkerungskreise und die Aufrechterhaltung des \u00abMietfriedens\u00bb bleibt es wichtig, dass die mietrechtlichen Regulierungen die Investitionsbereitschaft hoch halten und gleichzeitig die berechtigten Anliegen der Mieterschaft ber\u00fccksichtigen. Der Bundesrat hat sich deshalb im Mai dieses Jahres gegen Eingriffe in die Preisbildung auf dem Mietwohnungsmarkt ausgesprochen. Wegen der gegenl\u00e4ufigen Interessen von Mietern und Vermietern d\u00fcrfte das mietrechtliche Seilziehen aber auch in den kommenden Jahren Bundesrat und Parlament besch\u00e4ftigen.
<\/p>\nAnspr\u00fcche \u00fcberdenken<\/h2>\n
\nDie Frage der Preisg\u00fcnstigkeit ist eng verbunden mit den Baukosten. Diese sind pro Wohnung nicht zuletzt deshalb angestiegen, weil \u00fcber die Jahre immer gr\u00f6ssere Fl\u00e4chen angeboten und auch nachgefragt wurden. Die Baukosten ergeben sich aber nicht nur \u00fcber das Spiel von Angebot und Nachfrage auf dem Baumarkt<\/i>. Eine wichtige Rolle spielen auch die Vorschriften im Zusammenhang mit Umwelt-, Gesundheits- und Sicherheitsanliegen, die in den letzten Jahrzehnten die kantonalen und kommunalen Erlasse sowie die Normenwerke der Branchenorganisationen angereichert haben und den Wohnungsbau verteuern. Ebenfalls preistreibende Wirkung hat die f\u00f6derale Vielfalt an Bauvorschriften, Begriffen, Messweisen, Bewilligungs- und Beschwerdeverfahren, die vor allem den \u00fcberregional t\u00e4tigen Investoren die Umsetzung von Bauprojekten erschweren. Diese \u00abBaustelle\u00bb wird die Beh\u00f6rden auf allen staatlichen Ebenen auch in Zukunft besch\u00e4ftigen. Es ist zu hoffen, dass zumindest die kantonalen Harmonisierungsbestrebungen fortgesetzt werden, denn der alten Idee eines \u00abBundesbaurechts\u00bb d\u00fcrfte wohl auch in Zukunft kein Erfolg beschieden sein.
<\/p>\nDen Wohnungsbestand pflegen<\/h2>\n
\nDie bisherigen \u00dcberlegungen fokussierten auf den Wohnungsneubau. Dabei darf nicht vergessen gehen, dass die j\u00e4hrlich neu auf den Markt kommenden Einheiten nur gerade gut 1% aller Wohnungen ausmachen. Der Grossteil der k\u00fcnftigen Wohnungsangebote ist auf dem Liegenschaftsmarkt<\/i> bereits vorhanden. F\u00fcr die Zukunft ist es wichtig, dass die Eigent\u00fcmer den Bestand pflegen, erneuern und an ver\u00e4nderte Anspr\u00fcche anpassen. Im Zentrum werden dabei die energetischen Sanierungen stehen, die als Massnahme der Energiestrategie 2050 im Rahmen des Geb\u00e4udeprogramms von Bund und Kantonen verst\u00e4rkt gef\u00f6rdert werden sollen. Eine besondere Herausforderung sind die energetischen Sanierungen von Mietobjekten an jenen Standorten, wo der Markt die mit den Investitionen verbundenen Mietzinserh\u00f6hungen nicht zul\u00e4sst. Dar\u00fcber hinaus d\u00fcrfte der Liegenschaftsmarkt die politische Diskussion auf Bundesebene vor allem im Zusammenhang mit der \u00abLex Koller\u00bb pr\u00e4gen. Das Parlament hat den Bundesrat verpflichtet, entgegen fr\u00fcherer Absichten am Bundesgesetz \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland festzuhalten und ihm eine entsprechende Botschaft zu unterbreiten. Weil neuste Vorst\u00f6sse gar eine Versch\u00e4rfung der \u00abLex Koller\u00bb verlangen, d\u00fcrfte sich die Debatte \u00fcber die Position ausl\u00e4ndischer Investoren auf dem schweizerischen Liegenschaftsmarkt in die L\u00e4nge ziehen.
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\nGrafik 1: \u00abAkteure auf dem Wohnungsmarkt\u00bb<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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