![\"\"](\"\/dynBase\/images\/article_rect\/201311_09_Salvi_01.eps.jpg\")
<\/p>\nKnappheit ist auf dem Wohnungsmarkt allgegenw\u00e4rtig, vor allem in den Agglomerationen und besonders ausgepr\u00e4gt an den begehrten Zentrumslagen. Wer je in Z\u00fcrich, Genf oder Bern eine Bleibe gesucht hat, weiss um die M\u00fchen der Wohnungssuche. \u00dcber\u00a0die Jahre hat man sich mit den Verh\u00e4ltnissen arrangiert. Bei\u00a0vielen Menschen hat sich dabei der Glaube verfestigt, ausgetrocknete Wohnungsm\u00e4rkte seien quasi ein Naturgesetz. Doch\u00a0der Zustand des Wohnungsmarktes ist letztlich ein Abbild von Nachfrage und Angebot \u2013 sowie von dessen Regulierung.
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Foto: Keystone<\/p>\n
\nDie aggregierte Nachfrage nach Wohnungen wird von zwei Hauptfaktoren angetrieben: der Demografie und der Einkommensentwicklung. Als Faustregel gilt, dass eine Bev\u00f6lkerungs- oder Einkommenszunahme von 1% die Wohnraumnachfrage um 1% steigen l\u00e4sst. In der aktuellen wohnungspolitischen Debatte steht zurzeit das Bev\u00f6lkerungswachstum durch die Zuwanderung im Brennpunkt. Zweifellos hat das Mehr an Menschen \u2013 in der Region Z\u00fcrich betr\u00e4gt die Zunahme rund 1,5% pro Jahr \u2013 den Wohnungsmangel j\u00fcngst akzentuiert. Dies best\u00e4tigt auch Grafik 1<\/i> W\u00e4hrend das Einkommens- und Bev\u00f6lkerungswachstum der Schweiz in den 2000er-Jahren etwa zu gleichen Teilen zur Nachfrageausdehnung beitrugen, kippte das Verh\u00e4ltnis nach 2010 deutlich auf die Seite der Bev\u00f6lkerungszunahme. Letztere betrug in den letzten drei Jahren durchschnittlich 1%; das Pro-Kopf-Einkommen wuchs lediglich halb so stark. \u00dcber einen l\u00e4ngeren Zeithorizont gesehen war hingegen der gestiegene Wohlstand \u2013 und damit verbunden die h\u00f6heren Anspr\u00fcche an Wohnfl\u00e4che und Komfort, aber auch die abnehmende Haushaltsgr\u00f6sse \u2013 der wichtigere Nachfragetreiber als die Demografie. In der Periode 1970\u20132013 expandierte die Wohnungsnachfrage im Mittel um stattliche 1,7% pro Jahr. Zwei Drittel davon gehen auf das Konto der Einkommenszunahme. Die 1980er-Jahre erscheinen im R\u00fcckblick als Ausnahmedekade: Die Ausdehnung der Wohnungsnachfrage erfolgte damals doppelt so schnell wie heute. Diese Dynamik f\u00fchrte in eine Immobilienblase, deren Korrektur schmerzhaft war und das Wachstum bis weit in die 1990er-Jahre hemmte.
<\/p>\nSteigende Wohnkosten als Folge zu tiefer Investition<\/h2>\n
\nDas Neubauangebot konnte mit der starken Nachfragezunahme hingegen oft nicht Schritt halten. Neben dem effektiven mittleren Neubau zeigt Grafik 2<\/i> das zus\u00e4tzliche Angebot, das n\u00f6tig gewesen w\u00e4re, um die realen Mieten konstant zu halten. Unter dieser Voraussetzung wurden in den 2000er-Jahren j\u00e4hrlich 20\u2009000 Wohnungen zu wenig gebaut. Offenbar konnten viele Investoren nicht schnell genug auf die starke Zuwanderung reagieren \u2013 oder sie gingen nicht davon aus, dass sie anh\u00e4lt. Der Ausgleich musste \u00fcber real steigende Mieten erfolgen. Dies barg aber auch sozialen Sprengstoff, denn die Verteuerung des Wohnens vollzog sich in der Landschaft keineswegs homogen. An den Brennpunkten der Zuwanderung f\u00fchrte sie im Mittelstand zu Verunsicherung und Verdr\u00e4ngungs\u00e4ngsten. Mit dem Anziehen der Baut\u00e4tigkeit auf rund 50\u2009000 Objekte pro Jahr wurde der Mangel seit 2010 zwar etwas reduziert; das Angebot bildet aber noch immer die kurze Marktseite. Aus dieser Sicht kann von einer Investitionsblase im Immobilienmarkt keine Rede sein.
<\/p>\nKostspielige Rationierungen<\/h2>\n
\nIn Grafik 2<\/i> f\u00e4llt ein weiteres Ph\u00e4nomen auf. Der Anstieg der realen Wohnkosten war in den 1980er-Jahren mit \u00fcber 6% j\u00e4hrlich wesentlich sch\u00e4rfer als in den 2000er-Jahren, obwohl das Ungleichgewicht im Wohnungsmarkt noch gr\u00f6sser war als heute. M\u00f6glicherweise h\u00e4ngt dies mit dem Mietrecht zusammen: 1990 wurde die im Wesentlichen noch heute g\u00fcltige Kostenmiete gesetzlich verankert. Das Kostenprinzip bewirkt, dass Altmieter vor den Auswirkungen einer \u00fcberbordenden Nachfrage gesch\u00fctzt werden. Mehr noch: Wegen der Zinsanbindung mussten die schon tiefen Altmieten trotz der Wohnungsknappheit in letzter Zeit weiter gesenkt werden. Mit Sicherheit hat dies die Auswirkungen der Zuwanderung f\u00fcr den st\u00e4dtischen Mittelstand abgefedert. So hat sich der Anteil der Wohnausgaben am Haushaltseinkommen in den letzten zehn Jahren kaum ver\u00e4ndert.
<\/p>\nDie Regulierungsspirale dreht sich<\/h2>\n
\nAngesichts der starken Nachfrage entsteht auch der Druck nach immer weitergehenden Regulierungen. In den letzten Jahren war es f\u00fcr viele institutionelle Investoren g\u00e4ngige Praxis, die schwindenden Ertr\u00e4ge durch sinkende Altmieten (infolge sinkender Zinsen) bei laufenden Mieterwechseln auszugleichen. Die Wiedervermietung erfolgte zu Marktkonditionen. Im Kanton Z\u00fcrich wird nun im November 2013 die Formularpflicht wieder eingef\u00fchrt, um dieses \u00abSchlupfloch\u00bb zu schliessen. Dem Nachmieter muss neu die vorherige Miete offengelegt werden. Im Falle einer \u00ab\u00fcberm\u00e4ssigen\u00bb Erh\u00f6hung kann der Nachmieter den Vermieter nach unterschriebenem Vertrag einklagen und die Einhaltung der Kostenmiete fordern. Man geht davon aus, dass die Gerichtspraxis bei einem Aufschlag von mehr als 10% die Beweislast umkehren wird; d.h. der Vermieter muss belegen, dass die neue Miete mietrechtskonform ist. Dies ist meist ein sehr schwieriges Unterfangen. Faktisch stellt die Formularpflicht ein Instrument dar, um die Kostenmiete auch bei Mieterwechseln durchsetzen. Die Vermieter ihrerseits k\u00f6nnten darauf reagieren, indem sie zun\u00e4chst nur befristete Mietvertr\u00e4ge abschliessen, bis das Klagerisiko durch den neuen Mieter abgewendet scheint. Sollte sich diese Reaktion der Vermieter bewahrheiten, w\u00fcrden befristete Vertr\u00e4ge \u00fcber kurz oder lang eingeschr\u00e4nkt oder untersagt.
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\nAm Beispiel des Genfer Wohnungsmarktes l\u00e4sst sich exemplarisch aufzeigen, wie eine st\u00e4rkere Regulierung meist weitere Eingriffe in den Markt und die Eigentumsfreiheit n\u00f6tig macht. Wie kein anderer Kanton hat Genf den Mieterschutz \u00abausgereift\u00bb, indem L\u00fccken abgedichtet wurden, die anderswo eine teilweise Anpassung an die Marktbedingungen erlauben. Das \u00abLoi sur les d\u00e9molitions, transformations et r\u00e9novations\u00bb legt im Detail fest, wie Renovationskosten auf die Mieten \u00fcberw\u00e4lzt werden d\u00fcrfen. So schreibt das Gesetz f\u00fcr einen Teil des Wohnungsbestandes einen maximalen Aufschlag nach einer umfassenden Renovation von 3363 Franken pro Zimmer und Jahr vor. Dies f\u00fchrt dazu, dass eine neu renovierte Wohnung im Zentrum von Genf zu einer tieferen Miete vermietet werden muss als eine \u00e4hnliche Wohnung in Schaffhausen oder Sion. Die Folgen manifestieren sich in einer tiefen Renovationsquote und einer schlechten Qualit\u00e4t des Genfer Wohnungsbestandes. W\u00e4hrend in der Stadt Basel 2011 22% der Neubauten einem Abbruch folgten, lag die entsprechende Quote in Genf bei nur 5%. Die starke Regulierung \u00e4ussert sich auch in einer Umzugsquote von lediglich 9% pro Jahr, \u00e4hnlich tief wie in den l\u00e4ndlichen Kantonen Jura oder Obwalden.
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\nGrafik 1: \u00abDurchschnittliche Wachstumsraten der Bev\u00f6lkerung und des realen Bruttoinlandprodukts pro Kopf in der Schweiz, 1970\u20132013\u00bb
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\nGrafik 2: \u00abTats\u00e4chlicher und \u00abnotwendiger\u00bb Neubau sowie mittlere Ver\u00e4nderungsrate der realen Mieten, 1970\u20132013\u00bb
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\nKasten 1: Literatur
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