{"id":119139,"date":"2013-01-01T14:06:55","date_gmt":"2013-01-01T14:06:55","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2013\/01\/das-revidierte-raumplanungsgesetz-aus-oekonomischer-sicht\/"},"modified":"2023-08-23T23:25:13","modified_gmt":"2023-08-23T21:25:13","slug":"das-revidierte-raumplanungsgesetz-aus-oekonomischer-sicht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2013\/01\/das-revidierte-raumplanungsgesetz-aus-oekonomischer-sicht\/","title":{"rendered":"Das revidierte Raumplanungsgesetz aus \u00f6konomischer Sicht"},"content":{"rendered":"
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Die Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG), die im M\u00e4rz 2013 als indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative vors Volk kommt, hat die effektivere Steuerung der Siedlungsentwicklung zum Ziel. Dabei geht es in den meisten F\u00e4llen nicht um neue Regeln, sondern um eine verbindlichere Fassung der Vorgaben des Gesetzes von 1980: Die Kantone sollen \u00fcber ihre Richtplanung daf\u00fcr sorgen, dass Siedlungen kompakt gehalten, nach innen verdichtet und in ihrer Ausdehnung begrenzt werden. Regeln zur Bauzonendimensionierung werden verbindlicher gefasst. Bevor die Kantone Neueinzonungen vornehmen, sollen sie Massnahmen zur Mobilisierung bereits vorhandenen Baulands ergreifen. Wo \u00fcber den erwarteten Bedarf der n\u00e4chsten 15 Jahre hinaus eingezont wurde, sollen R\u00fcckzonungen vorgenommen werden. Zur Finanzierung wird f\u00fcr die Mehrwertabsch\u00f6pfung ein doppeltes Minimum eingef\u00fchrt: mindestens bei Neueinzonungen und mindestens 20%.<\/p>\n

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Bauzonenreserven sind eine elementare Ressource f\u00fcr die Schweizer Volkswirtschaft. Bauland ist ein wichtiger Inputfaktor in vielen Wertsch\u00f6pfungsketten. Die geografische Verteilung und die Preise von Bauland sind zentrale Determinanten f\u00fcr die Entwicklung des \u00abBauwerks Schweiz\u00bb. Die Infrastruktur, Gewerbe-, B\u00fcro- und Wohnbauten stellen einen Grossteil des nationalen Kapitalstocks dar. Ihr \u00f6konomischer Wert ist in hohem Masse abh\u00e4ngig von der geografischen Lage und Verkn\u00fcpfung der Elemente untereinander. Von entsprechender Bedeutung ist die Raumplanung, also die Regeln zur Verteilung der \u00abimmobilen\u00bb Assets im Raum.<\/p>\n

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Fehlplatzierte Bauzonenreserven als ­Problem<\/p>\n

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Gerade die Bauzonenreserven sind in der Schweiz auf dramatische Weise fehlplatziert. Gem\u00e4ss aktueller Bauzonenstatistik des Bundes von 2012 sind von rund 230 000 ha Bauzonen zwischen 12% und 18% (ca. 28 000\u201341 000 ha) noch nicht \u00fcberbaut. Diese Bauzonenreserven w\u00fcrden f\u00fcr rund 1,0 bis 1,7 Mio. zus\u00e4tzliche Einwohner reichen. ­Angesichts des grossen Potenzials zur Verdichtung bereits \u00fcberbauter Fl\u00e4chen und weiterhin stattfindender Einzonungen ist von einem erheblichen \u00dcberschuss an Bauzonen auszugehen. Gem\u00e4ss den Regeln des RPG von 1980 d\u00fcrfen Gemeinden Bauzonenreserven f\u00fcr den erwarteten Bedarf von 15 Jahren vorhalten. Fl\u00e4chen, die dar\u00fcber hinaus gehen gelten als \u00ab\u00fcberdimensioniert\u00bb.<\/p>\n

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Landesweit sind also ausreichend Bauzonen vorhanden, nur liegen sie am falschen Ort. Die grossen Reserven finden sich vielfach in peripheren, infrastrukturell schlecht erschlossenen Lagen.1 Knapp ist Bauland in den Zentren und in Gebieten mit hoher ­Erschliessungsg\u00fcte, wo sich die Nachfrage konzentriert. Da die 2500 Gemeinden und 26 Kantone in der Vergangenheit auf Basis partikularer Interessen und nach sehr unterschiedlichen Kriterien eingezont haben, klaffen Angebot und Nachfrage nach Bauland heute r\u00e4umlich auseinander. Die massive Fehlallokation dieser zentralen wirtschaftlichen Ressource ist die gr\u00f6sste Altlast der Schweizer Raumplanung.<\/p>\n

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Volkswirtschaftliche Kosten der ­Fehlallokation<\/p>\n

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Die Fehlallokation des Baulands stellt planerisch und \u00f6konomisch ein Problem dar. Sie f\u00f6rdert eine disperse Siedlungsentwicklung und einen hohen Fl\u00e4chenverbrauch. Vor allem aber f\u00fchren die \u00fcberdimensionierten Bauzonen zu sehr niedrigen Baulandpreisen in der Peripherie und schaffen somit einen Anreiz, fernab der Zentren und an schlecht erschlossenen Lagen zu bauen. Dies verursacht infrastrukturelle Folgekosten in Milliardenh\u00f6he: einerseits fixe Kosten der Infrastrukturerschliessung und andererseits wiederkehrende Mobilit\u00e4tskosten. Beides wird in der Schweiz massiv durch den Staat subventioniert; der Eigenfinanzierungsgrad des Bahnverkehrs liegt bei 40%. Die Folgekosten der fehlplatzierten Bauzone tr\u00e4gt also am Ende der Steuerzahler.<\/p>\n

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Um welche Summen es bei den Folgekosten der fehlplatzierten Bauzonen alleine bei den Infrastrukturinvestitionen geht, l\u00e4sst eine Studie aus dem Nationalen Forschungsprogramm NFP 54 erahnen, in der die Kosten der technischen Infrastruktur des Bauwerks Schweiz analysiert wurden:2 Alleine im Verkehrsbereich (Nationalstrassen und Schiene) wird der Bedarf f\u00fcr Erweiterungsinvestitionen (wiederkehrende Kosten nicht mitgerechnet) bis 2030 auf 79\u201388 Mrd. Franken veranschlagt. W\u00fcrde man also die Bauzonenreserven in den n\u00e4chsten Jahrzehnten einfach dort \u00abvolllaufen\u00bb lassen, wo sie durch eine schlecht koordinierte Raumplanung zu liegen kamen, w\u00e4re dies sicherlich deutlich teurer als die R\u00fcckzonungen.<\/p>\n

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Ausserdem sind die finanziellen Kosten der R\u00fcckzonungen volkswirtschaftlich gesehen gar keine Kosten. Die R\u00fcckzonungen in Regionen mit \u00fcberdimensionierten Bauzonen sollen durch Mehrwertabsch\u00f6pfungen bei Einzonungen in h\u00f6herwertigen Lagen ­finanziert werden. Es handelt sich somit vielmehr um Transfers, welche eine effiziente Reallokation der Ressource Bauland erm\u00f6glichen. So werden Angebot und Nachfrage besser zur Deckung gebracht. Netto entsteht dabei ein Mehrwert, da die neu eingezonten Fl\u00e4chen einen viel h\u00f6heren Wert haben als die ausgezonten Fl\u00e4chen.<\/p>\n

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Mehrwertabgabe als Mittel zur ­Reallokation<\/p>\n

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W\u00fcnschenswert w\u00e4re eine Verschiebung der Bauzonenreserven, und der Schl\u00fcssel ­daf\u00fcr ist die Mehrwertabgabe: Durch die Teilabsch\u00f6pfung des Planungsmehrwerts auf Neueinzonungen k\u00f6nnten R\u00fcckzonungen an anderer Stelle finanziert werden. Eine grobe \u00dcberschlagsrechnung illustriert das Poten­zial einer Mehrwertabgabe zur Mobilisierung von Finanzmitteln: In der Schweiz ­werden gem\u00e4ss einer Befragung der Kantonsplaner durch Avenir Suisse j\u00e4hrlich etwa 600 ha neues Bauland eingezont (d. h. 6 Mio. m2). Sehr vorsichtig gesch\u00e4tzt entsteht dabei ein durchschnittlicher Planungsmehrwert von 300 Fr.\/m2.3 Dies entspr\u00e4che einem Planungsmehrwert von 1,8 Mrd. Franken pro Jahr.<\/p>\n

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Detailliertere Resultate, die in die gleiche Richtung gehen, liefert eine zuhanden des Bundesamts f\u00fcr Raumentwicklung (ARE) erstellte Studie.4 Ausgehend von schweizweit pro Jahr mehr als 530 ha neu eingezontem Bauland ergibt sich ein j\u00e4hrlicher planerischer Mehrwert von rund 2,1 Mrd. Franken. Dabei wird ein durchschnittlicher Mehrwert pro Quadratmeter von rund 400 Franken veranschlagt. Der Mehrwert variiert von Kanton zu Kanton, dies aufgrund des unterschiedlichen Ausmasses an Neueinzonungen und aufgrund der unterschiedlichen Bodenpreise (siehe Grafik 1).<\/p>\n

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W\u00fcrde man, wie im revidierten Raumplanungsgesetz vorgesehen, mindestens 20% des Planungsmehrwerts absch\u00f6pfen, so k\u00e4me man auf 427 Mio. Franken j\u00e4hrlich. Bei h\u00f6heren Abgabes\u00e4tzen oder bei einer Einbeziehung von Auf- und Umzonungen bei der Mehrwertabsch\u00f6pfung w\u00e4ren deutlich h\u00f6here Betr\u00e4ge denkbar, auch wenn nach Umsetzung des RPG unter dem Strich weniger Land neu eingezont w\u00fcrde. In der Summe scheinen also Einnahmen von 8\u201310 Mrd. Franken \u00fcber eine Periode von 20 Jahren denkbar.<\/p>\n

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Kosten der R\u00fcckzonung minimieren<\/p>\n

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Damit eine Verschiebung der Bauzonen gelingen kann, m\u00fcssten nicht nur ausreichende Mittel durch eine Mehrwertabgabe erhoben werden; auch die Kosten f\u00fcr die R\u00fcckzonungen m\u00fcssten im Rahmen bleiben. Berechnungen unter der Annahme eines Mehrwertabgabesatzes von 25%5 kommen zum Ergebnis, dass die generierten Ertr\u00e4ge schweizweit bis 2030 ein hypo­thetisches ­Auszonungspotenzial von rund 10 000 ha erm\u00f6glichten. Dadurch liessen rund 36% \u00fcbersch\u00fcssiger Bauzonenreserven abbauen. Allerdings ist dieser Abbau \u2013 unter der Voraussetzung, dass die Mehrwertabgabeertr\u00e4ge nur kantonsintern f\u00fcr R\u00fcckzonungen verwendet werden k\u00f6nnen \u2013 r\u00e4umlich sehr unterschiedlich (siehe Grafik 2). In der Praxis d\u00fcrfte es jedoch eine Reihe von Umst\u00e4nden und m\u00f6glichen Massnahmen geben, die die R\u00fcckzonungskosten weiter reduzieren und dadurch das Auszonungspotenzial gegen\u00fcber den Modellberechnungen erh\u00f6hen.<\/p>\n

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Die Kosten der R\u00fcckzonung werden dadurch reduziert, dass nur dort r\u00fcckgezont wird, wo Bauland \u00fcppig vorhanden ist und die Baulandpreise folglich tief sind. Eingezont soll hingegen nur noch dort werden, wo das Bauland knapp und somit teuer ist. Das Preisgef\u00e4lle zwischen aus- und einzuzonenden Fl\u00e4chen betr\u00e4gt h\u00e4ufig 1:5 oder mehr. Den R\u00fcckzonungsprozess erleichtern k\u00f6nnte zudem die Tatsache, dass ein Teil der Bauzonen derart \u00fcberdimensioniert ist, dass er auch nach dem alten Recht von 1980 kaum als RPG-konform betrachtet werden kann. Somit d\u00fcrfte in einigen F\u00e4llen eine entsch\u00e4digungslose R\u00fcckzonung m\u00f6glich sein, wie dies auch nach Einf\u00fchrung des RPG 1980 m\u00f6glich war.<\/p>\n

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Auch die Zweitwohnungsinitiative d\u00fcrfte die Kosten der R\u00fcckzonungen reduzieren. Gerade im Berggebiet finden sich h\u00e4ufig stark \u00fcberdimensionierte Bauzonen. Durch den Baustopp f\u00fcr Zweitwohnungen werden die Preise f\u00fcr Bauparzellen in Tourismusregionen deutlich fallen. Entsprechend verringern sich die Entsch\u00e4digungsanspr\u00fcche bei R\u00fcckzonungen. Dieser Effekt wird jedoch teils dadurch neutralisiert, dass die Zweitwohnungsinitiative auch den Grad der ­\u00dcberdimensionierung erh\u00f6ht; denn der erwartete 15-Jahresbedarf nach Bauland verringert sich.<\/p>\n

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\u00dcberdies k\u00f6nnten die R\u00fcckzonungskosten durch fiskalische Anreize zur freiwilligen R\u00fcckzonung reduziert werden. Solche scheinen dort realistisch, wo Baulandpreise gering sind und eine \u00dcberbauung in absehbarer Frist nicht zu erwarten ist. Voraussetzung w\u00e4re jedoch, dass das Halten von unbebautem Bauland teurer ist als von Landwirtschaftsland. Zwei konkrete Massnahmen k\u00f6nnten dazu beitragen: erstens das Streichen der volkswirtschaftlich ohnehin fragw\u00fcrdigen landwirtschaftlichen Direktzahlungen auf Bauland und zweitens die Besteuerung von Bauland nach Verkehrswert statt nach landwirtschaftlichem Nutzwert. Letzteres ist gem\u00e4ss eidgen\u00f6ssischem Steuerharmonisierungsgesetz explizit erlaubt, und knapp die H\u00e4lfte der Kantone machen von dieser M\u00f6glichkeit auch schon Gebrauch.<\/p>\n

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Grundz\u00fcge eines dreistufigen ­Finanzierungsmodells<\/p>\n

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Derartige Massnahmen k\u00f6nnen die R\u00fcckzonungskosten reduzieren. Wenn die RPG-Revision das Referendum \u00fcbersteht, w\u00e4ren die Ingredienzen zur Bauzonenverschiebung vorhanden: eine Verpflichtung zur R\u00fcck­zonung \u00fcberdimensionierter Bauzonen, eine Mindestabsch\u00f6pfung von Planungsmehrwert sowie klarere Regeln, wo und wie viel Bauland k\u00fcnftig eingezont werden darf. Diese Ans\u00e4tze gilt es zu einem effektiven Mechanismus zur Bauzonenverschiebung weiterzuentwickeln.<\/p>\n

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Denkbar w\u00e4re ein dreistufiges, von Avenir Suisse vorgeschlagenes Finanzierungsmodell:<\/p>\n

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Zun\u00e4chst w\u00fcrde jeder Kanton intern einen Transfer von Bauzonen zwischen ihren Gemeinden organisieren: In Gemeinden mit zu wenig Bauzone w\u00fcrde ein Teil des Mehrwerts bei Neueinzonungen abgesch\u00f6pft und zur Finanzierung von R\u00fcckzonungen in Gemeinden mit \u00fcbersch\u00fcssiger Bauzone verwendet. Die Umverteilung k\u00f6nnte \u00fcber kantonale Fonds erfolgen.<\/p>\n

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Kantone, die anschliessend (d. h. \u00abnetto\u00bb) noch \u00fcbersch\u00fcssige Bauzonenreserven aufweisen, w\u00fcrden deren R\u00fcckzonung mehrheitlich aus eigenen Mitteln finanzieren, beispielsweise zu zwei Dritteln. Sie w\u00fcrden damit die finanziellen Folgen ihres Fehlverhaltens selber tragen; denn schliesslich verstossen die \u00fcberdimen­sionierten Bauzonen gegen das seit 1980 g\u00fcltige Bundesrecht und m\u00fcssten auch nach bereits g\u00fcltiger Rechtsprechung des Bundesgerichts eigentlich r\u00fcckgezont werden.<\/p>\n

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Den Rest der erforderlichen Kompensa­tionszahlungen \u2013 in diesem theoretischen Modell also ein Drittel \u2013 k\u00f6nnte der Bund \u00fcbernehmen. Auch dies entspr\u00e4che dem Verursacherprinzip, da der Bund durch die Genehmigung der kantonalen Richtpl\u00e4ne Mitschuld daran tr\u00e4gt, dass die \u00fcberdimensionierten Bauzonen rechtskr\u00e4ftig wurden und damit ihre R\u00fcckzonung entsch\u00e4digungspflichtig wurde.<\/p>\n

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Bundesbeitr\u00e4ge sollte es jedoch nur f\u00fcr jene Kantone geben, die einen h\u00f6heren Mehrwertabgabesatz verwenden als das bundesrechtliche Minimum von 20% oder f\u00fcr jene, die Auf- und Umzonungen der Mehrwertabgabe unterstellen sowie s\u00e4mtliche Einnahmen daraus f\u00fcr R\u00fcckzonungen verwenden. Dies w\u00fcrde die Kosten f\u00fcr den Bund minimieren. Eine Hauptverantwortung der Kantone f\u00fcr die R\u00fcckzonungen ist sinnvoll: Sie tr\u00e4gt den weitreichenden Kompetenzen der Kantone in der Raumplanung Rechnung und gibt den Kantonen einen Anreiz, die Kosten f\u00fcr die R\u00fcckzonungen auf ihrem Gebiet m\u00f6glichst gering zu halten.<\/p>\n

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Der Prozess der Bauzonenverschiebung w\u00e4re \u2013 auch wegen der Kosten \u2013 \u00fcber mindestens 20\u201330 Jahre zu strecken. Ein Teil des Problems wird sich in dieser Zeit durch den Verbrauch von Bauzonen selber l\u00f6sen. F\u00fcr Kantone mit besonders stark \u00fcberdimensionierten Bauzonen scheinen zudem H\u00e4rtefallregelungen denkbar, etwa in Form verl\u00e4ngerter Fristen.<\/p>\n

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Das Problem des zeitverz\u00f6gerten ­Mittelflusses<\/p>\n

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Sollte das revidierte RPG in Kraft treten, st\u00fcnden neue Instrumente f\u00fcr die Reallokation der Bauzonenreserven zur Verf\u00fcgung, allerdings mit zeitlicher Verz\u00f6gerung. Nach Inkrafttreten des Gesetzes haben die Kantone bis zu f\u00fcnf Jahre Zeit, die Regeln umzusetzen. Dabei haben sie einen Anreiz, den Prozess zu beschleunigen, da die Gesamtfl\u00e4che ihrer Bauzone bis zur Umsetzung einge­froren wird. Weitere Verz\u00f6gerungen gibt es dadurch, dass die Absch\u00f6pfung nur f\u00fcr neu eingezontes Bauland gilt und erst bei Verwertung des Baulandes (d.h. Bau oder Verkauf). Mit substanziellen Einnahmen aus der Mehrwertabgabe ist also erst in 5\u201310 Jahren zu rechnen.<\/p>\n

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Wenn man jedoch schon vorher mit der R\u00fcckzonung \u00fcberdimensionierter Bauzonen beginnen m\u00f6chte, br\u00e4uchte man Mittel aus anderer Quelle. Denkbar w\u00e4re etwa ein zinsg\u00fcnstiges Darlehen des Bundes an die Kantone, das innerhalb von 10-20 Jahren getilgt wird \u2013 gewissermassen als Anschubfinanzierung, um die aus \u00f6konomischer Sicht gr\u00f6sste Altlast der Schweizer Raumplanung abzutragen.<\/p>\n

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Eine Alternative w\u00e4re die Verschiebung \u00fcberdimensionierter Bauzonen in eine Reservezone. Dort k\u00f6nnten sie zun\u00e4chst einmal 5\u201310 Jahre entsch\u00e4digungslos parkiert werden, bis Mittel zur R\u00fcckzonung bereitst\u00fcnden.<\/p>\n

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Fazit<\/p>\n

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Die massive Fehlallokation der Bauzonenreserven stellt aus \u00f6konomischer Sicht die gr\u00f6sste Altlast der schweizerischen Raumplanung dar. Die RPG-Teilrevision schafft eine praktikable Basis f\u00fcr die r\u00e4umliche Verschiebung der Bauzonenreserven. Der Schl\u00fcssel f\u00fcr eine erfolgreiche Umsetzung ist jedoch die Weiterentwicklung der Mehrwertabgabe zu einem umfassenden Finanzierungsmechanismus, um \u00fcberdimensionierte Bauzonen zur\u00fcckzuzonen. Die R\u00fcckzonung erscheint zwar auf den ersten Blick teuer; aber die Nicht-R\u00fcckzonung ist aus volkswirtschaftlicher Sicht noch kostspieliger.<\/p>\n


\nDr. Markus Gm\u00fcnder<\/span> <\/p>\n

Gesch\u00e4ftsf\u00fchrender ­Partner Econlab GmbH, Basel<\/p>\n


\nDr. Daniel M\u00fcller-Jentsch<\/span> <\/p>\n

Projektleiter ­Avenir ­Suisse, Z\u00fcrich<\/p>\n


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Planungsmehrwert als Rente<\/p>\n

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\u00d6konomisch gesehen handelt es sich bei Planungsmehrwert um eine \u00abRente\u00bb, weil der Mehrwert nicht durch eine wertsch\u00f6pfende Handlung des Grundeigent\u00fcmers entsteht, sondern durch einen hoheitlichen Verwaltungsakt. Eine Teilabsch\u00f6pfung dieser Rente scheint daher sinnvoll, zumal der Staat (und damit der Steuerzahler) bei negativen Auswirkungen von Planungsentscheiden auf Immobilienwerte auch zu Entsch\u00e4digungen verpflichtet ist. Eine solche Asymmetrie zwischen der Privatisierung von Planungsmehrwert und der Sozialisierung von Planungsminderwert macht weder \u00f6konomisch noch planerisch Sinn.<\/p>\n

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Zudem wird die Wertsteigerung mittels Einzonungen durch staatliche Eingriffe in den Bodenmarkt noch erh\u00f6ht: Erkl\u00e4rtes Ziel des B\u00e4uerlichen Bodenrechts ist die Bek\u00e4mpfung \u00ab\u00fcbersetzter\u00bb Preise f\u00fcr landwirtschaftlich genutzten Boden. Daher darf Landwirtschaftsland grunds\u00e4tzlich nur zum landwirtschaftlichen Ertragswert gehandelt werden, der meist massiv unter dem Marktwert liegt. Dies vergr\u00f6ssert den Preissprung bei Umzonung von Landwirtschafts- in Bauland ganz erheblich. Mit anderen Worten: Die durch Einzonungen erzielte Rente wird durch staatliche Eingriffe k\u00fcnstlich vergr\u00f6ssert. In Deutschland und \u00d6sterreich hingegen ist der Preissprung durch Einzonungen geringer, da sich die Preise von \u00abBauerwartungsland\u00bb meist schon den Baulandpreisen ann\u00e4hern.<\/p>\n

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Auswirkungen der Mehrwertabgabe auf die Baulandpreise<\/p>\n

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Die bei der Diskussion um die Mehrwertabgabe h\u00e4ufig ge\u00e4usserte Bef\u00fcrchtung, sie k\u00f6nne zu steigenden Baulandpreisen f\u00fchren, scheint bei n\u00e4herer Betrachtung unbegr\u00fcndet.<\/p>\n

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Auf der Nachfrageseite des Marktes w\u00fcrde eine Mehrwertabgabe zu keinen Ver\u00e4nderungen f\u00fchren, denn die Zahlungsbereitschaft f\u00fcr Bauland ergibt sich aus dem von der Bauherrschaft erzielbaren Gewinn. Die maximale Zahlungsbereitschaft f\u00fcr eine Baulandparzelle entspricht der Differenz zwischen den zu erwartenden Einnahmen (Miete oder eigener Nutzwert) und den Erstellungskosten (Entwicklung- und Bau) des besten Projekts, das auf einem Grundst\u00fcck realisiert werden kann (\u00abResidualwerttheorie\u00bb). Weder die erzielbaren Mieten noch die Erstellungskosten werden von einer Mehrwertabgabe beeinflusst. Somit hat die Mehrwertabsch\u00f6pfung keinen Einfluss auf die Menge der Nachfrage bzw. die Zahlungsbereitschaft f\u00fcr Bauland.<\/p>\n

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Auf der Angebotsseite k\u00f6nnte eine Mehrwertabgabe dann preistreibend wirken, wenn sie die Einzonungsbereitschaft \u2013 und damit die Angebotsmenge \u2013 reduziert. Eine Reduktion der Einzonungsbereitschaft ist jedoch nicht zu erwarten, denn auch bei einer Teilabsch\u00f6pfung des Planungsmehrwerts ist der Gewinnsprung f\u00fcr den Landbesitzer enorm \u2013 und somit der finanzielle Anreiz, der Einzonung zuzustimmen. Im Falle einer Parzelle von 1000 m2 und einem durchschnittlichen Planungsmehrwert von 400 Franken pro m2 w\u00fcrde der Eigent\u00fcmer bei einer Absch\u00f6pfung von 20% immer noch von einem Mehrwert in der H\u00f6he von 320 000 Franken profitieren und h\u00e4tte damit nach wie vor einen finanziellen Anreiz, Land einzuzonen.<\/p>\n

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Somit k\u00f6nnte eine Mehrwertabgabe angebotsseitig nicht \u00fcber die Einzonungsbereitschaft, sondern h\u00f6chstens \u00fcber eine Ver\u00e4nderung der Verkaufsbereitschaft einen Preiseffekt entfalten. Es w\u00e4re m\u00f6glich, dass sich f\u00fcr einige Verk\u00e4ufer der \u00abReservepreis\u00bb erh\u00f6ht, also der Mindestpreis, ab dem sie bereit sind zu verkaufen. Dies w\u00e4re etwa der Fall, wenn sie sich die Mehrwertabgabe vom K\u00e4ufer \u00abzur\u00fcckholen\u00bb wollten oder darauf spekulierten, dass die Mehrwertabgabe irgendwann wieder abgeschafft wird. Da die Einf\u00fchrung einer Mehrwertabgabe auf der K\u00e4uferseite jedoch keine h\u00f6here Zahlungsbereitschaft ausl\u00f6st, k\u00f6nnten die Verk\u00e4ufer ihren h\u00f6heren Reservepreis nur realisieren, in dem sie das Grundst\u00fcck so lange zur\u00fcckhalten, bis die Nachfrage bzw. die Preise steigen.<\/p>\n

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Zusammenfassend k\u00f6nnte also eine Mehrwertabgabe nur dann einen preistreibenden Effekt entfalten, wenn sie den Hang zur Baulandhortung verst\u00e4rkt. Da aber in der Teilrevision des RPG ohnehin Massnahmen zur Baulandmobilisierung vorgesehen sind (Art. 15a RPG), l\u00e4sst sich dieser Effekt neutralisieren. Beispiele f\u00fcr derartige Massnahmen sind vertragliche Bauverpflichtungen, Kaufrechte der Gemeinden bei Nichtbebauung oder die Besteuerung unbebauter Grundst\u00fccke nach Verkehrswert. Ein weiterer Anreiz zur Baulandmobilisierung w\u00e4re die Streichung von landwirtschaftlichen Direktzahlungen f\u00fcr Bauland.<\/p>\n

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Neben diesen \u00dcberlegungen zur Preisbildung auf dem Bodenmarkt gibt es noch einen anderen Grund, warum die Mehrwertabsch\u00f6pfung wohl kaum Auswirkungen auf die Baulandpreise h\u00e4tte: Das j\u00e4hrlich neu eingezonte Bauland in der Gr\u00f6ssenordnung von 500-600 ha \u2013 und nur bei diesem w\u00fcrde eine Mehrwertabgabe erhoben \u2013 entspricht gerade einmal rund 2% des bereits heute vorhandenen Angebots an Baulandreserven (28 000-41 000 ha). Somit wird der Mengeneffekt vorderhand gering bleiben. Die Einf\u00fchrung einer Mehrwertabsch\u00f6pfung in Regionen mit reichlich vorhandenen Bauzonenreserven d\u00fcrfte sich auf absehbare Zeit kaum auf den Preis f\u00fcr Bauland auswirken.<\/p>\n

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Quellen<\/p>\n

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B,S,S. (2011): Konzepte zur Bauzonenverkleinerung. Abkl\u00e4rung der monet\u00e4ren ­Folgen und der Wirksamkeit von vier verschiedenen Konzepten, Studie im Auftrag Bundesamts f\u00fcr Raumentwicklung, Basel.<\/p>\n

<\/p>\n

Fahrl\u00e4nder Partner (2008): Bauzonen Schweiz \u2013 Wieviel Bauzonen braucht die Schweiz? Schlussbericht zuhanden des ­Bundesamts f\u00fcr Raumentwicklung, Z\u00fcrich.<\/p>\n

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M\u00fcller-Jentsch, D. (2010): Das Problem der \u00fcberdimensionierten Bauzonen und die Mehrwertabgabe als m\u00f6gliche L\u00f6sung. Die Volkswirtschaft 11\/2010.<\/p>\n

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M\u00fcller-Jentsch, D. (2012): Die Verschiebung der Bauzonenreserve als Schl\u00fcssel. NZZ 04.12.12.<\/p>\n

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M\u00fcller-Jentsch, D. (2013): F\u00fchrt die Teil­revision des RPG zu h\u00f6heren Bodenpreisen?, Inforaum 1\/2013, VLP-ASPAN.<\/p>\n

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Schalcher, H.R., Boesch, H.J., Bertschy, K., Sommer, H., Matter, D., Gerum, J., Jakob, M. (2011): Was kostet das Bauwerk Schweiz in Zukunft und wer bezahlt daf\u00fcr? ­Fokusstudie NFP 54, Z\u00fcrich, vdf.<\/p>\n


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1 Vgl. Fahrl\u00e4nder Partner (2008).<\/p>\n


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2 Vgl. Schalcher et al. (2011).<\/p>\n


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3 Preise von Landwirtschaftsland liegen um die 10 Fr.\/m2, diejenigen von Bauland zwischen 300 und 1500 Fr.\/m2.<\/p>\n


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4 Vgl. B,S,S. (2011).<\/p>\n


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5 Zum Zeitpunkt der Studie wurde gem\u00e4ss Vorschlag des St\u00e4nderates vom 28.09.2010 zur Teilevision des RPG von einem Mindestabgabesatz von 25% ausgegangen. Im Rahmen der weiteren parlamentarischen Beratungen wurde der Mindestabgabesatz in der Folge auf 20% ­gesenkt.<\/p>\n


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Die Fehlallokation des Baulands stellt planerisch und \u00f6konomisch ein Problem dar. Sie f\u00f6rdert eine disperse Siedlungsentwicklung sowie einen hohen Fl\u00e4chenverbrauch und schafft einen Anreiz, fernab der Zentren und an schlecht erschlossenen Lagen zu bauen. Foto: Keystone<\/p>\n


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Die Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG), die im M\u00e4rz 2013 als indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative vors Volk kommt, hat die effektivere Steuerung der Siedlungsentwicklung zum Ziel. Dabei geht es in den meisten F\u00e4llen nicht um neue Regeln, sondern um eine verbindlichere Fassung der Vorgaben des Gesetzes von 1980: Die Kantone sollen \u00fcber […]<\/p>","protected":false},"author":3009,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[66],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[154],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3009,"seco_co_author":[3855,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Dr., Senior Fellow, Avenir Suisse, Z\u00fcrich","seco_author_post_occupation_fr":"Senior fellow, Avenir Suisse, Zurich","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":3855,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Gesch\u00e4ftsf\u00fchrender \u00adPartner Econlab GmbH, Basel","seco_co_author_post_occupation_fr":"CEO d\u2019Econlab S\u00e0rl, B\u00e2le"}],"short_title":"","post_lead":"W\u00e4hrend Bauland in den Zentren und in Gebieten mit hoher Erschliessungsg\u00fcte knapp ist, sind in peripheren, infrastrukturell schlecht erschlossenen Lagen vielfach sehr grosse Bauland\u00adreserven vorhanden. Bei der Revision des eidgen\u00f6ssischen Raumplanungsgesetzes (RPG) geht es im Kern darum, \u00adeine L\u00f6sung f\u00fcr das Problem der Fehlallokation von Bauzonenreserven zu finden. Dieser Beitrag beleuchtet die \u00f6konomischen \u00adArgumente f\u00fcr die Gesetzesrevi\u00adsion und diskutiert praktische \u00adFragen zur Umsetzung.","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":119142,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"27396","post_abstract":"","magazine_issue":"20130102","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/5595295f2d962"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119139"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3009"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=119139"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119139\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":127299,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119139\/revisions\/127299"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3855"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3009"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=119139"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=119139"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=119139"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=119139"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=119139"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=119139"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}