Seit dem 1. Juli 2012 ist die neue Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung betreffend Mindestanforderungen bei der Hypothekarfinanzierung in Kraft. Die neuen Richtlinien sehen vor, dass mindestens 10% der eingebrachten Eigenmittel nicht aus dem Guthaben der 2. S\u00e4ule stammen d\u00fcrfen. Eine vom IFZ und weiteren Wirtschaftspartnern durchgef\u00fchrte Umfrage l\u00e4sst Sch\u00e4tzungen bez\u00fcglich den m\u00f6glichen Auswirkungen der neuen Regulierung zu. Aufgrund der Mindestanforderungen ist in Zukunft eine erhebliche Reduktion des Hypothekarvolumens zu erwarten.
\n
\nDurch die Wohneigentumsf\u00f6rderung (WEF) des Bundes soll der Erwerb von Wohneigentum einer breiten und vor allem auch jungen Bev\u00f6lkerung zug\u00e4nglich gemacht werden. Dieses erkl\u00e4rte Ziel ist seit 1972 in der Bundesverfassung verankert. Ein F\u00f6rderungsinstrument ist dabei die M\u00f6glichkeit, Vorsorgegelder f\u00fcr die Finanzierung von selbstbenutztem Wohneigentum zu verwenden. Als Vorsorgegelder gelten sowohl Gelder aus der 2. S\u00e4ule als auch aus der S\u00e4ule 3a. Die Gelder k\u00f6nnen in Form eines Vorbezugs oder einer Verpf\u00e4ndung beansprucht werden. Gelder, welche in Form eines Vorbezugs beansprucht werden, gelten bei hypothekarvergebenden Instituten \u2013 im Unterschied zur Verpf\u00e4ndung \u2013 als Eigenkapital. Dies hat den Vorteil, dass durch den Vorbezug die Belehnung und damit die Hypothekarkosten gesenkt werden k\u00f6nnen. Der Nachteil besteht darin, dass der Vorbezug eine Rentenk\u00fcrzung zur Folge hat, da das angesparte Vorsorgekapital um den vorbezogenen Betrag geschm\u00e4lert wird. Solange aber die tieferen Wohnkosten die Renteneinbussen wettmachen k\u00f6nnen, entsteht dem Vorbez\u00fcger kein finanzieller Schaden. Dies ist auch mit ein Grund, weshalb die Verwendung von Vorsorgegeldern zur Finanzierung von Wohneigentum mit dem Gedanken der Vorsorge vereinbar ist.
\nVgl. Seiler Zimmermann (2011).Vergeben die Banken ihre Hypotheken gem\u00e4ss der goldenen Regel, m\u00fcssen mindestens 20% des Wertes des Wohneigentums mit Eigenkapital finanziert werden. Vor dem 1. Juli 2012 war es m\u00f6glich, diese Eigenmittel vollumf\u00e4nglich durch Vorsorgegelder zu decken. Vorausgesetzt, dass das angeh\u00e4ufte Vorsorgekapital gross genug war, konnte Wohneigentum somit ohne zus\u00e4tzliches Verm\u00f6gen erworben werden.
<\/p>\n
\nGerade vor dem Hintergrund des wirtschaftlichen Umfelds tiefer Zinsen erscheint der Erwerb von Wohneigentum auch f\u00fcr Personen mit tiefem Einkommen und Verm\u00f6gen als attraktiv. Werden insbesondere nur die aktuellen Hypothekarkosten den Mietkosten vergleichbarer Objekte gegen\u00fcber gestellt und R\u00fcckstellungskosten f\u00fcr Erneuerungen und Renovationen ausser Acht gelassen, ist der Erwerb oft die g\u00fcnstigere Variante als die Miete. Politisch besteht daher zunehmend die Bef\u00fcrchtung, dass Personen Wohneigentum kaufen, welche es sich ohne die M\u00f6glichkeit des Vorbezugs von Vorsorgegeldern und ohne die tiefen Zinsen nicht leisten k\u00f6nnten. Denn steigen die Zinsen, besteht die Gefahr, dass das Wohneigentum f\u00fcr diese Personen finanziell nicht mehr tragbar ist und verkauft werden muss. K\u00f6nnen die vorbezogenen Gelder nicht aus dem Verkaufserl\u00f6s gedeckt werden, entsteht eine Renteneinbusse. Diese Einbusse kann aber nicht mehr durch tiefere Wohnkosten wettgemacht werden. Es wird somit bef\u00fcrchtet, dass die Allgemeinheit durch Sozial- oder Nothilfe f\u00fcr die Personen aufkommen muss, die wegen Wohneigentum in finanzielle Not geraten sind. Dies hat die politische Diskussion rund ums Thema Wohneigentumsf\u00f6rderung angeheizt. Die Schweizerische Bankiervereinigung hat darauf mit einer Selbstregulierung betreffend den Mindestanforderungen bei der Hypothekarfinanzierung reagiert. Diese ist seit dem 1. Juli 2012 in Kraft und von der Eidg. Finanzmarktaufsicht (Finma) anerkannt. Sie gilt neu als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard. Die neuen Richtlinien sehen vor, dass mindestens 10% der eingebrachten Eigenmittel nicht aus dem Guthaben der 2. S\u00e4ule stammen d\u00fcrfen; diese werden nachfolgend als \u00abharte Eigenmittel\u00bb bezeichnet. Wird davon ausgegangen, dass die Hypotheken gem\u00e4ss der goldenen Regel vergeben werden, d\u00fcrfen somit nur noch 10% der insgesamt 20% geforderten Eigenmittel mit vorbezogenen Vorsorgegeldern der 2. S\u00e4ule finanziert werden. Zudem muss die Hypothekarschuld innert maximal 20 Jahren auf 2\/3 des Wertes des Wohnobjekts amortisiert werden.
\nVgl. Schweizerische Bankiervereinigung (2012). Ein Wohneigentumserwerb ohne zus\u00e4tzliches Verm\u00f6gen ist somit nicht mehr m\u00f6glich. Allerdings sind Vorbez\u00fcge und Verpf\u00e4ndungen aus der S\u00e4ule 3a nicht von der neuen Regulierung betroffen. Die neuen Richtlinien gelten zudem nur f\u00fcr Neugesch\u00e4fte und Krediterh\u00f6hungen.
<\/p>\n
\nWelche Auswirkungen die neuen Regulierungen auf das zuk\u00fcnftige Hypothekarvolumen der Banken haben werden, ist allerdings noch unklar. Eine Analyse der bereits bestehenden Hypothekarfinanzierungen bez\u00fcglich der Eigenmittelausgestaltung w\u00fcrde Anhaltspunkte liefern. Da aber die meisten Banken die Information des Anteils an vorbezogenen Vorsorgegeldern am eingebrachten Eigenkapital bei den bereits bestehenden Hypothekarfinanzierungen nicht zentral in ihren Datenbanken gespeichert haben, ist eine solche Analyse f\u00fcr die Banken nur mit hohem Aufwand m\u00f6glich. Das Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug IFZ der Hochschule Luzern hat im Zeitraum zwischen Dezember 2011 und Januar 2012 zusammen mit weiteren Wirtschaftspartnern eine Umfrage bez\u00fcglich der Finanzierung von Wohneigentum bei Eigenheimbesitzern durchgef\u00fchrt.
\nDas Projekt ist durch die KTI unter der Projektnummer 12935.2 PFES-ES mitfinanziert. Basierend auf den erhobenen Daten k\u00f6nnen R\u00fcckschl\u00fcsse auf den Anteil derjenigen Hypothekarfinanzierungen gezogen werden, bei denen die Restriktion der 10% harten Eigenmittel nicht erf\u00fcllt w\u00fcrde. Von Interesse ist dabei insbesondere, wie gross der Anteil der Vorbez\u00fcger der 2. S\u00e4ule ist. Zudem kann die Frage beantwortet werden, in welcher finanziellen Lage die Personen sind, welche unter den neuen Richtlinien keine Hypothek mehr erhalten w\u00fcrden und inwieweit sich diese von den \u00fcbrigen Hypothekarschuldnern unterscheiden. Damit kann beurteilt werden, ob die oben beschriebene Bef\u00fcrchtung berechtigt ist, dass Wohneigentum vermehrt durch Personen mit tiefem Einkommen und Verm\u00f6gen erworben wird. Im Folgenden wird kurz auf die Datenerhebung eingegangen, und anschliessend werden die Ergebnisse dargestellt.
<\/p>\n
\nDie Umfrage wurde mittels elektronischem Fragebogen durchgef\u00fchrt. Der Fragebogen wurde dabei von 16 Pensionskassen (PK) an ihre Versicherten versandt. Wo technisch m\u00f6glich, wurde der Link zum Fragebogen per E-Mail verschickt, ansonsten brieflich. Aus Kostengr\u00fcnden wurden beim brieflichen Versand nur jene Destinat\u00e4re angeschrieben, welche bereits in irgendeiner Form \u2013 d.h. Vorbezug oder Verpf\u00e4ndung \u2013 Gelder aus der 2. S\u00e4ule beansprucht haben. Dagegen wurden beim Versand per E-Mail alle Versicherten angeschrieben. Der elektronische Versand hat den Vorteil, dass basierend auf diesen Daten eine Aussage bez\u00fcglich des Anteils der Wohneigent\u00fcmer, welche Vorsorgegelder beansprucht haben, m\u00f6glich ist. Ebenfalls an der Umfrage teilgenommen haben Mitglieder des Schweizerischen Hauseigent\u00fcmerverbands (HEV). Der total bereinige und plausibilisierte Datensatz enth\u00e4lt 8274 Eigent\u00fcmer; davon stammen 246 vom HEV und 2899 von jenen PK, deren Mitglieder per E-Mail angeschrieben worden sind. Der Rest wurde von den PK brieflich kontaktiert. Gegen\u00fcber einer Vollerhebung sind unselbst\u00e4ndig erwerbst\u00e4tige Personen sowie die Versicherungsbranche und \u00f6ffentlich-rechtliche Angestellte in der Stichprobe \u00fcbervertreten.
<\/p>\n
\nVon den befragten Wohneigentumsbesitzern geben 58% an, Vorsorgegelder f\u00fcr die Finanzierung von Wohneigentum verwendet zu haben. 76% haben dabei die 2. S\u00e4ule beansprucht. Dies geht aus den Stichproben des HEV und der PK mit E-Mail-Versand hervor. Davon sind 83% in Form eines Vorbezugs get\u00e4tigt worden.
\nDie gesch\u00e4tzte Beanspruchung der Vorsorgegelder weicht von den Ergebnissen bei Seiler Zimmermann (2012) ab. Die dortigen Sch\u00e4tzungen basieren auf den Daten des HEV. Aus diesen drei Prozents\u00e4tzen ergibt sich, dass sch\u00e4tzungsweise 36% aller Eigenheime mit vorbezogenen Geldern aus der 2. S\u00e4ule finanziert wurden. Von diesen 36% haben wiederum rund 85% die Vorbez\u00fcge f\u00fcr den Erwerb des Wohneigentums beansprucht.
\nVorsorgegelder k\u00f6nnen zus\u00e4tzlich auch noch f\u00fcr Renovationen, Umbau, Erweiterungen oder Amortisationen von bestehenden Hypotheken verwendet werden. Davon haben 39% weniger als 10% harte Eigenmittel f\u00fcr das Wohneigentum eingebracht und w\u00fcrden damit die neue Mindestanforderung bez\u00fcglich des Eigenkapitals nicht mehr erf\u00fcllen.
\nF\u00fcr die Berechnung wird dabei unterstellt, dass der Belehnungswert gleich dem Kaufpreis des Wohneigentums ist. Auf die gesamte Anzahl aller Hypothekarkredite machen diese Finanzierungen einen Anteil von 12% aus.
\nDie Zahl ergibt sich aus der Multiplikation der 36% des letzten Abschnitts (Finanzierung der Eigenheime mit vorbezogenen Geldern der 2. S\u00e4ule) mit 85% und 39%. Gewichtet mit dem Hypothekarvolumen betr\u00e4gt der Anteil ebenfalls 12%.
\nWerden den Berechnungen die gesch\u00e4tzten Beanspruchungen der Vorsorgegelder basierend auf dem HEVDatensatz zugrunde gelegt, liegt der Anteil bei 13%, gewichtet mit dem Hypothekarvolumen bei 12%.Vorbez\u00fcger der 2. S\u00e4ule, welche das Geld f\u00fcr den Erwerb des Wohneigentums eingesetzt und weniger als 10% harte Eigenmittel eingebracht haben, leisteten durchschnittlich 4,6% vom Kaufpreis durch harte Eigenmittel. Das durchschnittliche j\u00e4hrliche Bruttoeinkommen dieser Hauptverdiener liegt mit 120 490 Franken statistisch signifikant tiefer als das Einkommen der Eigent\u00fcmer, welche die 10% Eigenmittelanforderungen erf\u00fcllen (132 379 Fr.). Grafik 1<\/i> vergleicht die beiden Einkommensverteilungen. Wird das Erwerbseinkommen des Partners mitber\u00fccksichtigt, liegt das Einkommen ebenfalls signifikant tiefer (152 504 vs. 169 258 Fr.). Die meisten Vorbez\u00fcger, welche die 10% Eigenmittelanforderung nicht erreichen, haben ein Haushaltsverm\u00f6gen zwischen 1001 und 50 000 Franken. Diejenigen Hypothekarschuldner, welche 10% oder mehr Eigenkapital eingebracht haben, verf\u00fcgen dagegen mehrheitlich \u00fcber ein Verm\u00f6gen zwischen 50 001 und 100 000 Franken. Grafik 2<\/i> zeigt die H\u00e4ufigkeitsverteilungen des Haushaltsverm\u00f6gens. Der Vorbezug von Vorsorgegeldern sollte insbesondere dazu dienen, die Wohnkosten bzw. die Hypothekarkosten zu senken. Brisant ist in diesem Zusammengang die Feststellung, dass die Hypothekarkosten im Verh\u00e4ltnis zum Einkommen des Hauptverdieners bei Eigent\u00fcmern, welche die 10% Anforderung nicht erf\u00fcllen, h\u00f6her ist als bei denjenigen, welche die Anforderung erf\u00fcllen (14% vs. 12%). Dies l\u00e4sst die Schlussfolgerung zu, dass der Vorbezug nicht notwendigerweise zu tieferen Hypothekarkosten im Verh\u00e4ltnis zum Einkommen f\u00fchrt. Allgemein werden die Gelder aus der 2. S\u00e4ule am h\u00e4ufigsten im Alter zwischen 35 und 44 Jahren f\u00fcr den Wohneigentumskauf beansprucht. Weniger als 10% harte Eigenmittel bringen haupts\u00e4chlich Personen im Alter zwischen 35 bis 54 Jahren ein. Die unter 35-J\u00e4hrigen sowie die \u00fcber 54-J\u00e4hrigen erf\u00fcllen dagegen mehrheitlich die Mindestanforderung.
<\/p>\nFazit<\/h2>\n
\n39% aller Vorbez\u00fcger von Vorsorgegeldern aus der 2. S\u00e4ule, welche vor dem 1. Juli 2012 von den Banken noch eine Finanzierung erhalten haben, w\u00fcrden in Zukunft keine mehr bekommen \u2013 dies aufgrund der neuen Mindestanforderung von 10% an harten Eigenmitteln, welche von der Schweizerischen Bankiervereinigung erlassen wurde. Dies entspricht einem Anteil von 12% des gesamten Hypothekarvolumens. Die Umfrageergebnisse lassen somit den Schluss zu, dass aufgrund der Mindestanforderung in Zukunft eine erhebliche Reduktion des Hypothekarvolumens von \u00fcber 10% erwartet werden muss. Dabei ist zu beachten, dass diese Sch\u00e4tzung eher konservativ ist, da aufgrund des Datenerhebungsdesigns \u00f6ffentlich-rechtliche Angestellte und Arbeitnehmende aus der Versicherungsbranche gegen\u00fcber einer Gesamterhebung \u00fcbervertreten sind. Diese Personen d\u00fcrften finanziell eher besser gestellt sein.Die Analyse best\u00e4tigt jedoch die allgemeine Vermutung, dass Personen, welche weniger als 10% harte Eigenmittel f\u00fcr den Kauf eingebracht haben, finanziell schlechter positioniert sind als die \u00fcbrigen Eigenheimbesitzer. Ihr Einkommen und Verm\u00f6gen ist signifikant tiefer als bei den \u00fcbrigen. Ebenfalls haben sie eine h\u00f6here Hypothekarbelastung bez\u00fcglich ihres Einkommens. Bei einem Zinsanstieg sind diese Personen somit eher gef\u00e4hrdet, in finanzielle Not zu kommen. Interessant ist, dass die neue Regulierung haupts\u00e4chlich Personen im Alter zwischen 35 und 54 Jahren betrifft. Junge Familien unter 35, welche insbesondere durch die Wohneigentumsf\u00f6rderung gef\u00f6rdert werden sollen, sind weniger betroffen.
\n
\nGrafik 1: \u00abEinkommensverteilung des Hauptverdieners\u00bb
\n
\nGrafik 2: \u00abVerteilung des Haushaltsverm\u00f6gens\u00bb
\n
\nKasten 1: Literatur
<\/p>\n
\n\u2212 Seiler Zimmermann, Y. (2012): Wohneigentumsf\u00f6rderung: Neue Untersuchung \u2013 Finanzierung mit Vorsorgegeldern ist bedeutend, in: Schweizer Personalvorsorge, 5\/2012, S. 39\u201340.\u2212 Seiler Zimmermann, Y. (2011): Wohneigentum als Altersvorsorge, in: Der Schweizer Treuh\u00e4nder, 8\/2011, S. 616\u2013617.\u2212 Schweizerische Bankiervereinigung (2012): Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, Juli 2012.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Seit dem 1. Juli 2012 ist die neue Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung betreffend Mindestanforderungen bei der Hypothekarfinanzierung in Kraft. Die neuen Richtlinien sehen vor, dass mindestens 10% der eingebrachten Eigenmittel nicht aus dem Guthaben der 2. S\u00e4ule stammen d\u00fcrfen. Eine vom IFZ und weiteren Wirtschaftspartnern durchgef\u00fchrte Umfrage l\u00e4sst Sch\u00e4tzungen bez\u00fcglich den m\u00f6glichen Auswirkungen der neuen […]<\/p>","protected":false},"author":3601,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[66],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[96,154],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3601,"seco_co_author":null,"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Professorin f\u00fcr Banking und Finance, Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Hochschule Luzern","seco_author_post_occupation_fr":"Professeure d\u2019\u00e9conomie bancaire et de finance, Institut pour les services financiers de Zoug (IFZ), Haute \u00e9cole de Lucerne","seco_co_authors_post_ocupation":null,"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":119477,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"7375","post_abstract":"","magazine_issue":"20121001","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/54ec2f2646f46"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119474"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3601"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=119474"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119474\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":127360,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119474\/revisions\/127360"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3601"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=119474"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=119474"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=119474"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=119474"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=119474"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=119474"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}