Das gesteigerte Interesse hat dazu gef\u00fchrt, dass die realen Wohnimmobilienpreise seit 2000 kontinuierlich steigen. Die Eigentumswohnungen haben Ende 2011 den realen H\u00f6chstpreis aus dem Jahr 1990 egalisiert. Auch die realen Preise von Einfamilienh\u00e4usern sind gestiegen, wenngleich sie von ihren H\u00f6chstmarken noch deutlich entfernt sind. Solche Preisanstiege halten aber nicht uneingeschr\u00e4nkt an. Immobilienm\u00e4rkte bewegen sich in Zyklen; auf Boomphasen folgen Perioden des Abschwungs. Deshalb stellt sich die Frage: Werden die Preise weiter ansteigen, oder steht der Schweizer Immobilienmarkt bereits vor einem Wendepunkt?
\n
\nSeit mehr als zehn Jahren pr\u00e4sentiert sich der Schweizer Immobilienmarkt in einer pr\u00e4chtigen Verfassung. Mit der Jahrtausendwende war die Immobilienkrise der 1990er-Jahre \u00fcberwunden und der Markt erholte sich. Dies \u00e4nderte sich auch nicht w\u00e4hrend der j\u00fcngsten Finanzkrise und den damit verbundenen realwirtschaftlichen Folgen, ganz im Gegenteil: Seit dem Ausbruch der Subprime-Krise im Jahr 2007 erlebt der Schweizer Immobilienmarkt einen markanten H\u00f6henflug. Sowohl bei Wohneigent\u00fcmern als auch bei Privatanlegern und institutionellen Investoren stieg das Interesse an Schweizer Immobilien. Ein Indiz daf\u00fcr k\u00f6nnen Google-Statistiken liefern: Die Begriffe \u00abHaus kaufen\u00bb oder \u00abWohnung kaufen\u00bb werden seit 2009 deutlich h\u00e4ufiger als Suchbegriffe eingegeben (siehe Grafik 1<\/i>).
<\/p>\nZusammenwirken verschiedener M\u00e4rkte<\/h2>\n
\nNicht alle Boom- und Abschwungphasen sind gleich. Verschiedene Ursachen sind f\u00fcr das Auf und Ab der Immobilienpreiszyklen verantwortlich. Im Immobilienmarkt wirken grunds\u00e4tzlich vier Teilm\u00e4rkte zusammen, die das Ergebnis \u2013 sprich Preise und Renditen \u2013 generieren.\u2212 Baumarkt:<\/i> Eine beschleunigte Wohnbaut\u00e4tigkeit produziert neue Kapazit\u00e4ten, die das Angebot erh\u00f6hen und damit \u2013 bei gleichbleibender Nachfrage \u2013 auf die Preise dr\u00fcckend wirken. Ist das zus\u00e4tzliche Angebot deutlich gr\u00f6sser als die Nachfrage, vergr\u00f6ssern sich die Leerst\u00e4nde. Dies hat wiederum Folgen f\u00fcr die Wohnbaut\u00e4tigkeit. Auch in der Abschwungphase Mitte der 1970er-Jahre fiel die Ver\u00e4nderung beim Wohnungsneubau in den Jahren nach dem Beginn der Rezession am gr\u00f6ssten aus: 1975 wurden 25% weniger neue Wohnungen erstellt als im Vorjahr, 1976 gar 37% weniger.\u2212 Innerhalb des Baumarkts wirkt zudem die Verf\u00fcgbarkeit und Handelbarkeit von Bauland.<\/i> Auch in diesem Teilmarkt wurden in der j\u00fcngsten Vergangenheit starke Preisanstiege verzeichnet. Diese wurden vor allem durch die zunehmende Knappheit von Bauland in den dicht besiedelten Gebieten der Schweiz hervorgerufen. \u2212 Wohnungsmarkt (Nutzermarkt):<\/i> Die nationale Wohneigentumsquote wird per Ende 2010 auf knapp 40% gesch\u00e4tzt. Die Anzahl der Eigent\u00fcmerhaushalte hat sich zwischen 2000 und 2010 substanziell von rund 1,05 auf knapp 1,36 Mio. erh\u00f6ht. Damit d\u00fcrfte die Wohneigentumsquote einen vorl\u00e4ufigen historischen H\u00f6chststand erreicht haben. Noch nie war die Ver\u00e4nderung innerhalb einer Dekade so hoch \u2013 absolut und auch relativ betrachtet. Ob die Schweizer Bev\u00f6lkerung Mietwohnungen oder aber Wohneigentum bevorzugen, wird einerseits vom Verh\u00e4ltnis zwischen dem Kaufpreis und der zu zahlenden Miete f\u00fcr die jeweiligen Objekte mitbestimmt. Bei der Berechnung eines solchen Preis-Miete-Verh\u00e4ltnisses zeigt sich, dass Wohneigentum heute nicht generell als zu teuer bezeichnet werden kann. Anderseits sind pers\u00f6nliche Tragbarkeitsrechnungen relevant. Hier sind das erwartete Zinsniveau und die Immobilienpreise bestimmend, ob sich Wohneigentum lohnt. In den letzten Jahren sind die Zinsen zwar sehr tief geblieben; die Preise sind regional aber deutlich gestiegen. Die Tragbarkeit von Wohneigentum hat sich deshalb gegen\u00fcber 2000 nicht in allen Regionen verbessert.\u2212 Anlagemarkt:<\/i> F\u00fcr Privatanleger und institutionelle Investoren bestehen unterschiedliche Anlagealternativen. Die Pr\u00e4ferenz f\u00fcr Immobilien und speziell Mehrfamilienh\u00e4user hat in den letzten Jahren zugenommen. Im Segment unter 3 Mio. Franken Marktwert sind verst\u00e4rkt Privatpersonen als Nachfrager aktiv geworden. Im h\u00f6heren Preissegment weisen die ausschliesslich einheimischen institutionellen Akteure einen strukturellen Nachfrage\u00fcberhang auf. Die erh\u00f6hte Attraktivit\u00e4t l\u00e4sst sich einerseits mit den Turbulenzen an den Kapitalm\u00e4rkten und den dadurch ausgel\u00f6sten Unsicherheiten erkl\u00e4ren. Gerade in solchen Zeiten sind realwertorientierte Anlagen beliebt. Gold und Immobilien gelten als \u00absichere H\u00e4fen\u00bb. Andererseits sind alternative Anlageklassen von einer andauernden Flaute gekennzeichnet. Verschiedene Anlageklassen \u2013 wie beispielsweise Bundesobligationen \u2013 versprechen heute nicht mehr die gleichen Renditen wie noch vor zehn Jahren.
<\/p>\nUnabh\u00e4ngige Preissteigerungen<\/h2>\n
\nNeben den rechtlichen Rahmenbedingungen (siehe Kasten 1<\/i>
<\/p>\nStaatliche Regulierung als Basis<\/h3>\n
\nAuch exogene Faktoren beeinflussen die zyklischen Preisbewegungen im Immobilienmarkt. So ist die Entwicklung der Immobilienm\u00e4rkte in einen regulatorischen Rahmen eingebunden. Grunds\u00e4tzlich hat sich dieser in den vergangenen 25 Jahren nur langsam ver\u00e4ndert. Jedoch ist gerade in der j\u00fcngsten Zeit Bewegung in die Aufsicht und Regulierung der Hypothekarvergabe, die staatliche Wohnbauf\u00f6rderung und die steuerlichen Anreize gekommen. Die m\u00f6glichen \u00c4nderungen k\u00f6nnten sowohl die operativen Ausf\u00fchrungsbestimmungen als auch komplexe Sachverhalte \u2013 wie die Eigenmittelunterlegung der Banken \u2013 betreffen. Beispielsweise wird derzeit gepr\u00fcft, ob die Verwendung von Vorsorgekapital aus den S\u00e4ulen 2 oder 3a zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum anders reguliert werden soll. Im Kontext der Revision von Basel III kommt der Bestimmung des individuellen Marktwertes als Grundlage f\u00fcr den Belehnungswert eine noch wichtigere Rolle zu als bisher. Konkret: Es soll eine Verbindung zwischen der Belehnungsh\u00f6he im Verh\u00e4ltnis zum Marktwert und der H\u00f6he der Eigenmittel der finanzierenden Bank etabliert werden.<\/i>
\n
\n) gilt der Zustand der Volkswirtschaft als Grundlage f\u00fcr die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Unerwartet starke Konjunkturabk\u00fchlungen k\u00f6nnen zu markanten Preisr\u00fcckg\u00e4ngen f\u00fchren. Beispielsweise waren die Rezessionen in den 1970er- und 1990er-Jahren von deutlichen Preisr\u00fcckg\u00e4ngen bei Wohneigentum und Mietwohnungen begleitet. Dass aber eine Konjunkturabk\u00fchlung nicht immer auf den Immobilienmarkt durchdringt, konnte gerade w\u00e4hrend der j\u00fcngsten Krise erlebt werden: Im Jahr 2009 wurde bei einem R\u00fcckgang des realen Bruttoinlandprodukts (BIP) von 1,9% das h\u00f6chste j\u00e4hrliche Preiswachstum w\u00e4hrend der letzten Dekade registriert (siehe Grafik 2<\/i>).Der Immobilienmarkt bewegt sich also derzeit unabh\u00e4ngiger von der allgemeinen Wirtschaftslage. Dies kann anderen exogenen Faktoren zugeschrieben werden:\u2212 Erstens pr\u00e4sentierte sich der Arbeitsmarkt<\/i> trotz des R\u00fcckgangs der Schweizer Wirtschaftsleistung in einer stabilen Verfassung. Zwar stieg die Arbeitslosenquote zwischen Mitte 2008 und Anfang 2010 um 1,6 Prozentpunkte, aber dieser Anstieg war deutlich tiefer als in der Rezession der 1990er-Jahre. Damals stieg die Arbeitslosenquote um 5 Prozentpunkte und sorgte damit f\u00fcr eine gr\u00f6ssere Verunsicherung.\u2212 Zweitens blieb die Zahl der zugewanderten ausl\u00e4ndischen Personen<\/i> hoch. Nach dem Inkrafttreten der vollst\u00e4ndigen Personenfreiz\u00fcgigkeit im Jahr 2007 migrierten deutlich mehr Personen in die Schweiz. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2007 und 2011 lag bei 78 000 Personen und ist damit mehr als doppelt so hoch wie in den Jahren 2001 bis 2006. Geht man davon aus, dass jeweils zwei Zuwanderer eine Wohnung brauchen, werden alleine durch sie j\u00e4hrlich 39 000 zus\u00e4tzliche Wohnungen ben\u00f6tigt. Von dieser bedeutenden Nachfragekomponente profitieren insbesondere die Wohnungsm\u00e4rkte in den Zentren und deren Agglomerationen.\u2212 Drittens beg\u00fcnstigen die seit mehreren Jahren tiefen Zinsen<\/i> einen Einstieg in den Immobilienmarkt, sei es bei Wohneigentum oder Renditeliegenschaften. Dies d\u00fcrfte sich in naher Zukunft auch nicht substanziell \u00e4ndern. Zwar warnt die Schweizerische Nationalbank (SNB) aufgrund der starken Preissteigerungen vor \u00dcberhitzungserscheinungen auf dem Immobilienmarkt. Aber gegenw\u00e4rtig kann sie nicht ernsthaft an der Zinsschraube drehen, da das sonstige wirtschaftliche Umfeld dagegen spricht. Eine Erh\u00f6hung d\u00fcrfte die SNB erst bei einer anziehenden Inflation in Erw\u00e4gung ziehen. Dies ist jedoch wenig wahrscheinlich, da sich die Realwirtschaft im Krebsgang befindet und so ein Wachstum der Kreditnachfrage verhindert. Experten rechnen f\u00fcr das laufende Jahr sogar mit einer negativen Teuerung. In den letzten zehn Jahren wirkten auf aggregierter Ebene weitere exogene Faktoren auf die Nachfrage nach Wohneigentum. Mehrheitlich steigende reale Einkommen erh\u00f6hen die Zahlungskraft der Schweizer Bev\u00f6lkerung. Zudem befinden sich gegenw\u00e4rtig die letzten geburtenstarken Jahrg\u00e4nge der Babyboomer-Generation in der Familienphase, in der typischerweise auch Wohneigentum erworben wird. Und \u00fcberdies hat sich der Fl\u00e4chenverbrauch pro Person in den letzten Jahren erh\u00f6ht, wodurch mehr Kapazit\u00e4ten f\u00fcr die bestehende Bev\u00f6lkerung n\u00f6tig werden. Erst in der letzten Zeit nahm der Fl\u00e4chenverbrauch pro Person wieder leicht ab.Die Preiszunahme im Wohneigentumsmarkt der letzten Jahre ist somit auf einen mehrfach begr\u00fcndbaren Nachfrageschub zur\u00fcckzuf\u00fchren. Zwar wird vielerorts das tiefe Zinsniveau f\u00fcr die Preisanstiege verantwortlich gemacht, aber es stellt nur einen der Einflussfaktoren dar. Tiefe Zinsen allein h\u00e4tten kaum zu den Preissteigerungen der vergangenen Jahre gef\u00fchrt. Vielmehr erkl\u00e4rt sich die markant gewachsene Zusatznachfrage durch die Koinzidenz von verschiedenen strukturellen wie auch tempor\u00e4r wirkenden Faktoren.
<\/p>\nVerhalten der Marktakteure als Verst\u00e4rker<\/h2>\n
\nVerst\u00e4rkt werden Preissch\u00fcbe durch das Verhalten der Marktakteure. W\u00e4hrend einer Boomphase steigern zunehmende Immobilienpreise die Sicherheiten der Banken. Aus diesem Grund sind sie gewillt, w\u00e4hrend dieser Perioden die Hypotheken auszuweiten. Dies wiederum l\u00e4sst die Preise weiter ansteigen. Dieser Kreislauf wirkt aber auch in die entgegengesetzte Richtung. Bei fallenden Preisen werden h\u00f6here Anforderungen an die Kreditnehmer gestellt. Einige Wohneigent\u00fcmer sind dadurch gezwungen, ihre Wohnungen und H\u00e4user aufzugeben, was die Preise weiter fallen l\u00e4sst.
\nVgl. The Economist (2011), Bricks and Slaughter, A Special Report on Property, 3. M\u00e4rz 2011.Auch potenzielle Nachfrager nach Wohneigentum wiegen sich in Zeiten steigender Immobilienpreise verst\u00e4rkt in Sicherheit. K\u00e4ufer k\u00f6nnten glauben, dass die Preise kontinuierlich steigen; diese Erwartungen lassen die Preise tempor\u00e4r weiter erh\u00f6hen. Obschon die Liegenschaften zu teuer sind, werden die Preise akzeptiert, weil die K\u00e4ufer auf weitere Preissteigerungen hoffen.
\nVgl. Shiller, Robert J. (2005), Irrational Exuberance, 2nd Edition, Princeton University Press. Auch die Erfolgsgeschichte des Schweizer Immobilienmarkts der vergangenen zw\u00f6lf Jahre k\u00f6nnte (neue) Marktteilnehmer dazu verleiten, Risiken nachl\u00e4ssig zu beurteilen.
<\/p>\n
\nAbh\u00e4ngig von der Entwicklung der verschiedenen Determinanten, die das Preiswachstum im Immobilienmarkt bestimmen, entscheidet es sich, wann die Preise wieder sinken werden. Vor allem bei folgenden Szenarien k\u00f6nnte das Preiswachstum ein Ende finden:
<\/p>\n
\nNachdem sich die Schweizer Wirtschaft bis Mitte 2011 auf einem soliden Wachstumspfad befand, zeigen sich nun erste deutliche Bremsspuren bei der Konjunktur. Die beginnenden Verwerfungen an der Wechselkursfront, die schw\u00e4chelnde Weltkonjunktur sowie unstete Entwicklungen an den Finanzm\u00e4rkten wirkten d\u00e4mpfend auf die Schweizer Realwirtschaft. Im 2012 ist mit einem leichten Wachstum des BIP von rund 0,5% zu rechnen. Diese leichten Schwankungen d\u00fcrften sich nicht auf dem Wohnimmobilienmarkt auswirken.Was passiert aber, wenn es zu einer deutlichen Rezession kommt? Erst wenn der Arbeitsmarkt substanziell unter einem R\u00fcckgang des BIP leidet und stark steigende Arbeitslosenzahlen f\u00fcr eine breite Verunsicherung sorgen, sind Preisr\u00fcckg\u00e4nge \u2013 vor allem beim Wohneigentum \u2013 zu erwarten. Da in solchen Phasen auch stagnierende oder sinkende Einkommen zu erwarten sind, d\u00fcrfte die Nachfrage nach Wohneigentum markant sinken.
<\/p>\n
\nEin weiterer Grund, weshalb die Mietpreise und die Kaufpreise f\u00fcr Wohnimmobilien unter Druck geraten k\u00f6nnten, w\u00e4re eine zu hohe Baut\u00e4tigkeit. Anders als in der Immobilienmarktkrise der 1990er-Jahre, als aufgrund des Konjunkturf\u00f6rderungsprogrammes des Bundes pl\u00f6tzlich massenhaft neue Wohnungen gebaut wurden, ist das derzeitige enorme Bauvolumen durch die hohe Nachfrage begr\u00fcndet. Mit fast 46 000 neu erstellten Wohnungen wurde 2011 ein Spitzenergebnis erzielt. Im laufenden Jahr kann von einer nochmals wachsenden Hochbaut\u00e4tigkeit ausgegangen werden, was die Bauindustrie an die Grenzen ihrer Kapazit\u00e4ten bringt.Bis anhin wurden die neu entstandenen Wohnungen und H\u00e4user vom Markt gut absorbiert. Leerstehende Wohnungen und H\u00e4user machen noch immer weniger als 1% des Bestandes aus. Auch die Angebotsziffer bewegt sich nach wie vor auf einem tiefen Niveau, auch wenn sie 2011 leicht angestiegen ist. Ein eindeutiger Trend zunehmender Angebotsziffern ist nicht zu erkennen.
<\/p>\n
\nGeht man \u2013 als Gedankenspiel \u2013 von markant steigenden Zinsen aus, bedeutet das nur dann eine unmittelbare Gefahr f\u00fcr die Verschuldungssituation der Wohneigent\u00fcmer, wenn diese zur Finanzierung der eigenen vier W\u00e4nde ausschliesslich oder prim\u00e4r variable Hypotheken abgeschlossen haben. Kreditnehmer mit Festhypotheken sind w\u00e4hrend deren Laufzeit gegen Zins\u00e4nderungen immun. Ein Blick auf die entsprechende Statistik der SNB zeigt, dass per Ende 2010 \u00fcber 80% der 760 Mrd. Franken ausstehender Bankenhypotheken Festhypotheken sind. Kreditnehmer mit Festhypotheken sind erst zu dem Zeitpunkt einem Gef\u00e4hrdungspotenzial durch Zins\u00e4nderungen ausgesetzt, wenn die Hypothek zu einem ung\u00fcnstigen Zeitpunkt ausl\u00e4uft. Auswirkungen von steigenden Zinsen kommen somit bei Kreditnehmern erst zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt zum Tragen.
<\/p>\n
\nDie Zusatznachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum war in der j\u00fcngeren Vergangenheit massgeblich durch die Nettozuwanderung aus EU-Staaten gepr\u00e4gt. Auch die j\u00fcngsten Konjunkturabschw\u00fcnge konnten nicht bewirken, dass sich der Migrationssaldo markant reduziert. Ein markanter R\u00fcckgang ist derzeit nicht in Sicht.Nicht \u00fcberall hat die rege Immigration die Wohnungspreise gleichermassen beeinflusst. Vor allem in den grenznahen Regionen im Norden der Schweiz fand zum Teil eine erhebliche Zuwanderung statt, ohne dass sich dies wesentlich auf das Preisniveau ausgewirkt h\u00e4tte. Dem gegen\u00fcber stehen steuerg\u00fcnstige Gemeinden sowie die Grosszentren \u2013 mit Ausnahme von Bern \u2013 und ihre inneren Agglomerationen, wo auch wegen des Zuzugs von Ausl\u00e4ndern die Preise in die H\u00f6he schossen.
<\/p>\n
\nEinen genauen Zeitpunkt f\u00fcr die Wende der Preisentwicklung zu prognostizieren, w\u00e4re unseri\u00f6s. Zielf\u00fchrender ist es, den Verlauf der Preisdeterminanten zu verfolgen. Wie die obigen Ausf\u00fchrungen zeigen, sind die Gr\u00fcnde f\u00fcr steigende Immobilienpreise nach wie vor gegeben. Weder eine zur\u00fcckgehende Zuwanderung, steigende Zinsen noch ein Einbruch der Realwirtschaft mit gravierenden Auswirkungen f\u00fcr den Arbeitsmarkt und die Einkommen werden in den kommenden zw\u00f6lf Monaten erwartet. Aus diesen Gr\u00fcnden d\u00fcrften die Transaktionspreise f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user und Eigentumswohnungen auch in diesem Jahr weiter steigen (siehe Grafik 3<\/i>).Dies bedeutet aber nicht, dass ein Einstieg in den Immobilienmarkt frei von Risiken ist. Die Hauptgefahr geht von der Neubaut\u00e4tigkeit aus. Aufgrund der prall gef\u00fcllten Pipeline im Mehrfamilienhausbau ist mit einer weiteren substanziellen Ausdehnung des Angebots zu rechnen. Vor allem in abgelegenen Regionen k\u00f6nnte das enorme Neubauvolumen die Nachfrage \u00fcbersteigen. Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnten sich einzelne Akteure \u2013 vor allem Privatanleger \u2013 aus dem Immobilienmarkt zur\u00fcckziehen, sobald Anlagealternativen wieder attraktiver werden. Die dadurch zur\u00fcckgehende Nachfrage w\u00fcrde zwar nicht zu einem Preiszerfall der Immobilien f\u00fchren; doch zumindest w\u00fcrde sie d\u00e4mpfend auf die Preise wirken. Hier spielen auch rechtliche \u00c4nderungen eine Rolle. Eine einschneidende Massnahme w\u00e4re eine weitergehende Beschr\u00e4nkung von BVG-Geldern f\u00fcr den Erwerb von Wohneigentum.Gibt es also keine Wende im Immobilienmarkt? Aus heutiger Sicht deutet keiner der diskutierten Faktoren auf eine Wende hin. Die Historie hat jedoch gezeigt, dass jede Boomphase einmal endet. Nur d\u00fcrften wir dieses Ende nicht in den n\u00e4chsten zw\u00f6lf Monaten erleben, sofern keine unerwarteten Entwicklungen die Rahmenbedingungen \u00e4ndern.
\n
\nGrafik 1: \u00abWebsuche-Interesse f\u00fcr Wohneigentum, 2007\u2013 2012\u00bb
\n
\nGrafik 2: \u00abVer\u00e4nderung der realen Eigentumswohnungspreise im Vergleich zur Ver\u00e4nderung des realen BIP, 1971\u20132011\u00bb
\n
\nGrafik 3: \u00abTransaktionpreisindizes f\u00fcr die Schweiz, 2000\u20132012\u00bb
\n
\nKasten 1: Staatliche Regulierung als Basis
<\/p>\nStaatliche Regulierung als Basis<\/h3>\n
\nAuch exogene Faktoren beeinflussen die zyklischen Preisbewegungen im Immobilienmarkt. So ist die Entwicklung der Immobilienm\u00e4rkte in einen regulatorischen Rahmen eingebunden. Grunds\u00e4tzlich hat sich dieser in den vergangenen 25 Jahren nur langsam ver\u00e4ndert. Jedoch ist gerade in der j\u00fcngsten Zeit Bewegung in die Aufsicht und Regulierung der Hypothekarvergabe, die staatliche Wohnbauf\u00f6rderung und die steuerlichen Anreize gekommen. Die m\u00f6glichen \u00c4nderungen k\u00f6nnten sowohl die operativen Ausf\u00fchrungsbestimmungen als auch komplexe Sachverhalte \u2013 wie die Eigenmittelunterlegung der Banken \u2013 betreffen. Beispielsweise wird derzeit gepr\u00fcft, ob die Verwendung von Vorsorgekapital aus den S\u00e4ulen 2 oder 3a zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum anders reguliert werden soll. Im Kontext der Revision von Basel III kommt der Bestimmung des individuellen Marktwertes als Grundlage f\u00fcr den Belehnungswert eine noch wichtigere Rolle zu als bisher. Konkret: Es soll eine Verbindung zwischen der Belehnungsh\u00f6he im Verh\u00e4ltnis zum Marktwert und der H\u00f6he der Eigenmittel der finanzierenden Bank etabliert werden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Das gesteigerte Interesse hat dazu gef\u00fchrt, dass die realen Wohnimmobilienpreise seit 2000 kontinuierlich steigen. Die Eigentumswohnungen haben Ende 2011 den realen H\u00f6chstpreis aus dem Jahr 1990 egalisiert. Auch die realen Preise von Einfamilienh\u00e4usern sind gestiegen, wenngleich sie von ihren H\u00f6chstmarken noch deutlich entfernt sind. Solche Preisanstiege halten aber nicht uneingeschr\u00e4nkt an. Immobilienm\u00e4rkte bewegen sich in […]<\/p>","protected":false},"author":3757,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[66],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[154],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3757,"seco_co_author":[3758,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Director, W\u00fcest & Partner","seco_author_post_occupation_fr":"Directeur, W\u00fcest & Partner","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":3758,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Senior Consultant, W\u00fcest & Partner","seco_co_author_post_occupation_fr":"Senior Consultant, W\u00fcest & Partner"}],"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":119687,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"7889","post_abstract":"","magazine_issue":"20120601","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/54e19afb074dd"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119684"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3757"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=119684"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119684\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":127402,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119684\/revisions\/127402"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3758"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3757"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=119684"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=119684"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=119684"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=119684"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=119684"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=119684"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}