{"id":119694,"date":"2012-06-01T12:00:00","date_gmt":"2012-06-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2012\/06\/kaufmann-4\/"},"modified":"2023-08-23T23:27:36","modified_gmt":"2023-08-23T21:27:36","slug":"kaufmann-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2012\/06\/kaufmann-3\/","title":{"rendered":"Zweitwohnungsbaustopp: M\u00f6gliche Auswirkungen auf die Immobilienpreise in den Tourismusregionen"},"content":{"rendered":"

Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative f\u00fchrt in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von \u00fcber 20% zu markant ver\u00e4nderten Rahmenbedingungen der Wohnimmobilienm\u00e4rkte. Der faktische Baustopp f\u00fcr Zweitwohnungen wird auf der einen Seite die Preise von bestehenden Zweitwohnungen weiter in die H\u00f6he treiben. Auf der anderen Seite ist bei den im Grundbuch deklarierten und neuen Erstwohnungen sowie unbebautem Bauland in Zukunft mit empfindlichen Preiseinbussen zu rechnen.
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\nSelten hallt der Ausgang einer Volksabstimmung derart nach und sind die Auswirkungen so gross wie bei der Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Zweitwohnungen sind nicht nur ein lokales Ph\u00e4nomen in einzelnen bekannten touristischen Gemeinden, sondern sie sind ein pr\u00e4gendes Merkmal des gesamten Schweizer Wohnimmobilienmarktes. Insgesamt sch\u00e4tzen wir die Anzahl Zweitwohnungen heute auf rund 500 000 Einheiten.
\nDie letzten offiziellen Zahlen stammen aus dem Jahr 2000, weswegen wir uns bei unseren aktuellen gesch\u00e4tzten Werten auf die Baut\u00e4tigkeit und die Bev\u00f6lkerungsentwicklung seit dem Jahr 2000 st\u00fctzen. Das entspricht einem Zweitwohnungsanteil von \u00fcber 12% im Landesmittel. Diese Gr\u00f6ssenordnung legt nahe, dass die Annahme der Zweitwohnungsinitiative weitaus gr\u00f6ssere Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt und die regionale Wirtschaft hat, als sich die meisten Stimmb\u00fcrgerinnen und Stimmb\u00fcrger beim Ausf\u00fcllen der Abstimmungsunterlagen gedacht haben. Der von den Initianten gesetzte Schwellenwert eines maximalen Zweitwohnungsanteils von 20% wird heute von mehr als 550 der 2515 Schweizer Gemeinden \u00fcbertroffen. Dazu geh\u00f6ren praktisch alle auch nur halbwegs touristisch gepr\u00e4gten Gemeinden im Alpenbogen (siehe Grafik 1<\/i>). Die klassischen touristischen Gemeinden haben im Durchschnitt heute sogar einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 50%. Damit bedeutet die Annahme der Zweitwohnungsinitiative in diesen Gemeinden faktisch einen Baustopp f\u00fcr Zweitwohnungen auf unbegrenzte Zeit. <\/p>\n

Rahmenbedingungen sind zurzeit noch unklar<\/h2>\n


\nDie Wohnimmobilienm\u00e4rkte in den betroffenen Gemeinden stehen vor markant ver\u00e4nderten Rahmenbedingungen. Um die mittel- und langfristigen Konsequenzen besser absch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen, ist es notwendig, die genauen Folgen der Zweitwohnungsinitiative zu verstehen. Doch nicht nur bei der Frage der \u00dcbergangsbestimmungen, sondern auch bei der grundlegenden Frage, welche Wohnungen \u00fcberhaupt betroffen sind, gibt es heute noch grosse Fragezeichen. Zun\u00e4chst stellt sich die Frage, was alles unter einer Zweitwohnung zu verstehen ist. Aufgrund von bisherigen Reaktionen ist davon auszugehen, dass es auch in Zukunft m\u00f6glich sein wird, bewirtschaftete Zweitwohnungen zu erstellen. Gem\u00e4ss erstem Verordnungsentwurf m\u00fcssen diese im Rahmen von strukturierten Beherbergungsformen angeboten werden; oder der Eigent\u00fcmer wohnt im selben Haus und die Wohnungen sind nicht individualisiert ausgestaltet <\/p>\n

Zweiteilung des Wohnungsmarktes aufgrund der Zweitwohnungsinitiative<\/h2>\n


\nIn den betroffenen Gemeinden zeichnet sich eine Zweiteilung des Wohnungsmarktes ab. Die Besitzer von bestehenden Zweitwohnungen werden von der Annahme der Volksinitiative profitieren k\u00f6nnen, da es auch in Zukunft m\u00f6glich sein wird, eine bestehende Zweitwohnung als solche weiterzuverkaufen. Anders gestaltet sich die Situation f\u00fcr die Besitzer von deklarierten und neuen Erstwohnungen sowie von Bauland in den betroffenen Gemeinden. Gem\u00e4ss heutigem Kenntnisstand muss davon ausgegangen werden, dass diese Wohnungen und Bauland nur noch an Wohnsitzhabende weiterverkauft werden d\u00fcrfen. Bei sogenannt altrechtlichen Wohnungen \u2013 d.h. Wohnungen, die im Grundbuch keinen Erst- oder Zweitwohnungseintrag haben \u2013 spricht sich die Arbeitsgruppe Zweitwohnungen des Bundes f\u00fcr die M\u00f6glichkeit eines freien Verkaufs aus, was von den Initianten abgelehnt wird (siehe Kasten 1<\/i> <\/p>\n

Arbeitsgruppe Zweitwohnungen: Verordnungsentwurf f\u00fcr konferenzielle Anh\u00f6rung bereit<\/h3>\n


\nIttigen, 24.5.2012. Die Arbeitsgruppe zur Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative hat die an der letzten Sitzung begonnene Diskussion zum Verordnungsentwurf fortgesetzt. Der Besitzstand soll garantiert bleiben. Das bedeutet, dass Bauten, die unter dem bis zum 11. M\u00e4rz 2012 geltenden Recht gebaut und genutzt wurden, auch k\u00fcnftig in dem Mass genutzt werden d\u00fcrfen, wie dies zum Zeitpunkt der Annahme der neuen Verfassungsbestimmungen rechtlich zul\u00e4ssig war. Bestehende Wohnungen sollen frei verkauft und vererbt werden k\u00f6nnen. Im Zentrum des Verordnungsentwurfs steht der Umgang mit neuen Zweitwohnungen in Gemeinden, die bereits einen Zweitwohnungsanteil von \u00fcber 20% aufweisen. Die Arbeitsgruppe schl\u00e4gt f\u00fcr die konferenzielle Anh\u00f6rung vor, dass diese Gemeinden k\u00fcnftig nur dann neue Zweitwohnungen bewilligen d\u00fcrfen, wenn es sich um \u00abwarme Betten\u00bb handelt. Als Zweitwohnungen sollen dabei all jene Wohnungen gelten, in denen Nutzer keinen Wohnsitz haben. Bez\u00fcglich des Zeitpunkts des Inkrafttretens der Verordnung sollen zwei Varianten \u2013 1. September 2012 bzw. 1. Januar 2013 \u2013 in die Anh\u00f6rung gegeben werden.<\/i>
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\n). Altrechtliche Wohnungen k\u00f6nnen somit voraussichtlich in Bezug auf die zu erwarteten Preiseffekte den Zweitwohnungen zugeordnet werden. Diese Zweiteilung des Marktes legt nahe, den Preiseffekt f\u00fcr beide M\u00e4rkte getrennt zu betrachten. <\/p>\n

Auswirkungen auf den Zweitwohnungsmarkt<\/h2>\n


\nBereits heute ist die Preisentwicklung von Zweitwohnungen in den bekannten touristischen Destinationen Ausdruck einer nationalen und internationalen Nachfrage nach einem Refugium in den Schweizer Bergen \u2013 und nicht das Marktergebnis aus Angebot und lokaler Nachfrage. Vielerorts ist das Angebot nicht mehr durch das m\u00f6gliche Absatzpotenzial limitiert, sondern durch das beschr\u00e4nkte Bauland an attraktiven Lagen sowie die Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus, die in den vergangenen Jahren bereits in einigen Gemeinden eingef\u00fchrt worden ist. Das hat die Preisdynamik der letzten Jahre zus\u00e4tzlich verst\u00e4rkt. Mangels gen\u00fcgend Neubauten konnten insbesondere auch Bestandsobjekte davon profitieren. <\/p>\n

Weiterer R\u00fcckgang des Angebots<\/h2>\n


\nMit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative wird das Angebot an Zweitwohnungen auf dem Markt nochmals zur\u00fcckgehen. Zudem wird die Initiative die Marktliquidit\u00e4t stark reduzieren, da viele bestehende Besitzer ihre Zweitwohnungen mangels Neukaufm\u00f6glichkeiten nicht mehr verkaufen werden. Weil die nationale und internationale Nachfrage nach Zweitwohnungen ungebrochen hoch bleibt, werden die Preise f\u00fcr Zweitwohnungen aufgrund dieser k\u00fcnstlich geschaffenen Angebotsverknappung weiter steigen. Damit wird der Wert der Bausubstanz bei der Preisfindung zunehmend in den Hintergrund r\u00fccken. Vielmehr d\u00fcrfte es f\u00fcr die zahlungskr\u00e4ftigen potenziellen K\u00e4ufer entscheidend sein, \u00fcberhaupt in den Besitz einer Zweitwohnung zu kommen. <\/p>\n

Erwartete Preisentwicklung<\/h2>\n


\nDie bisherige Preisentwicklung in den touristischen Destinationen stellt einen guten Benchmark dar, um die Gr\u00f6ssenordnungen der Preiszuw\u00e4chse in den kommenden Jahren absch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen. Allerdings muss ber\u00fccksichtigt werden, dass die Immobilienpreise gerade in den letzten f\u00fcnf Jahren schweizweit stark zulegten. Mit der Angebotsverknappung in den touristischen Destinationen scheint es aber realistisch, dass vergleichbare Wachstumsraten auch in Zukunft erreicht werden. Im Durchschnitt sind die Preise von Eigentumswohnungen in den touristischen Gemeinden in den letzten f\u00fcnf Jahren um j\u00e4hrlich 6,6% angestiegen. Dabei gibt es aber grosse Unterschiedene zwischen den Destinationen, wie ein Blick auf einige bekannte Orte zeigt (siehe Grafik 2<\/i>). Zwar sind die h\u00f6chsten Preise nach wie vor in den klassischen Destinationen \u2013 wie Crans-Montana, Gstaad oder St. Moritz \u2013 zu finden. Die h\u00f6chsten j\u00e4hrlichen Zuwachsraten konnten aber gut erreichbare Destinationen \u2013 wie Leysin (16%), Villars (Ollon, 15%) oder Champ\u00e9ry (14%) \u2013 sowie Gemeinden im Einzugsgebiet der Topdestinationen \u2013 wie Samedan (12%) und Bever (11%) bei St.\u202fMoritz \u2013 erreichen. Wir gehen davon aus, dass die noch nicht ganz so bekannten, gut erreichbaren Destinationen sowie touristische Gemeinden im Schatten der Topdestinationen weiterhin \u00fcberproportional zulegen werden. Es ist jedoch nicht anzunehmen, dass pl\u00f6tzlich im gesamten Alpenbogen H\u00f6chstpreise zu bezahlen sind. Die Infrastruktur und internationale Bekanntheit der einzelnen Destinationen wird auch in Zukunft f\u00fcr Preisunterschiede sorgen. <\/p>\n

Nicht-touristische Gemeinden<\/h2>\n


\nWas bedeutet das fehlende Angebot an Zweitwohnungen sowie die in Zukunft noch h\u00f6heren Preise in den touristischen Destinationen f\u00fcr nicht-touristische Gemeinden im Alpenbogen? Ein Blick auf Grafik 1<\/i> zeigt, dass in den Berggebieten kaum noch Potenzial f\u00fcr Zweitwohnungen vorhanden ist. Nur in vereinzelten Gemeinden \u2013 wie Susch und Lavin im Unterengadin \u2013 liegt der Zweitwohnungsanteil noch knapp unter 20%. Aufgrund der fehlenden Tourismusinfrastruktur d\u00fcrfte deren Preispotenzial jedoch deutlich geringer sein, da die Zweitwohnungsbesitzer jeweils das Auto oder den \u00d6V verwenden m\u00fcssen, um die entferntere Infrastruktur nutzen zu k\u00f6nnen. Das d\u00fcrfte die Nachfrage nach Zweitwohnungen in diesen Gemeinden stark limitieren. <\/p>\n

Preise f\u00fcr deklarierte und neue Erstwohnungen geraten unter Druck<\/h2>\n


\nWird die Zweitwohnungsinitiative umgesetzt, wie es die Arbeitsgruppe plant, so wird die Preisbildung der deklarierten und neuen Erstwohnungen in touristischen Gemeinden fundamental ver\u00e4ndert. Bisher bestand f\u00fcr die meisten Neuerwerber von Erstwohnungen die Realoption, die Wohnung an einen Zweitwohnungsinteressenten zu verkaufen. Aufgrund dieser Option konnte nat\u00fcrlich auch bei einem Verkauf an einen Einheimischen der gleich hohe Preis gel\u00f6st werden. Die M\u00f6glichkeit des Verkaufs an einen Zweitwohnungseigent\u00fcmer f\u00e4llt bei deklarierten und neu erstellten Erstwohnungen in Zukunft weg. Das Preisniveau von solchen Erstwohnungen in touristischen Gemeinden d\u00fcrfte sich folglich demjenigen vergleichbarer nicht touristischen Gemeinden ann\u00e4hern \u2013 sprich sp\u00fcrbar zur\u00fcckgehen. Eine vollst\u00e4ndige Konvergenz ist allerdings nicht zu erwarten, und dies aus folgenden Gr\u00fcnden:\u2212 Erstens werden auf der Nachfrageseite \u2013 neben der regionalen Nachfrage nach Erstwohnungen \u2013 immer noch Kaufinteressenten mit h\u00f6herer Zahlungsbereitschaft auf dem Markt zu finden sein. Haushalte, welche die Bedingungen f\u00fcr die Erstwohnsitznahme erf\u00fcllen, k\u00f6nnen wie bisher ihren Erstwohnsitz in die touristische Gemeinde verlegen. \u2212 Zweitens kommen mehr Haushalte mit h\u00f6herem Einkommen als in anderen nicht-touristischen Gemeinden hinzu. \u2212 Drittens k\u00f6nnen Haushalte, die bereits eine Zweitwohnung in einer touristischen Gemeinde haben und dar\u00fcber hinaus die Kriterien f\u00fcr den Besitz einer Erstwohnung erf\u00fcllen, sowie Besitzer einer altrechtlichen Wohnung Arbitrage betreiben. Diese werden einen starken Anreiz haben, ihr bestehendes Heim als Zweitwohnung zu verkaufen und am selben Ort eine Erstwohnung zu bauen. Mit Preisr\u00fcckg\u00e4ngen f\u00fcr neu erstellte Erstwohnungen ist erst mit dem Ende der bestehenden Rechtsunsicherheit zu rechnen. Danach d\u00fcrften die Preise in einer ersten Phase recht rasch nachgeben und ein erstes Gleichgewicht auf einem tieferen Niveau wiederfinden. Die Preise d\u00fcrften mittelfristig zudem unter Druck bleiben, weil der zu erwartende Stellenabbau im Baugewerbe und als Kettenreaktion in diversen weiteren Branchen der Wertsch\u00f6pfungskette die Erstwohnungsnachfrage d\u00e4mpfen wird. <\/p>\n

Niveau des Preisr\u00fcckgangs f\u00fcr neue Erstwohnungen und Bauland<\/h2>\n


\nWelchem Niveau k\u00f6nnten sich die Preise f\u00fcr neue Erstwohnungen mittel- bis langfristig ann\u00e4hern? Einen Anhaltspunkt gibt der qualitative Vergleich von touristischen Gemeinden, in welchen der Zweitwohnungsmarkt floriert, mit \u00e4hnlich gelegenen Gemeinden, welche weniger touristisch gepr\u00e4gt sind, einen tieferen Zweitwohnungsanteil haben und deren Bekanntheitsgrad weniger gross ist (siehe Grafik 3<\/i>). Die Preisdifferenz verdeutlicht somit, wie weit die Preise von Zweit- und Erstwohnungen maximal auseinanderliegen d\u00fcrften. Geschm\u00e4lert wird diese Spanne dadurch, dass die Vergleichsgemeinden f\u00fcr Einheimische \u2013 z.B. aufgrund fehlender Zentrumsfunktion \u2013 ebenfalls etwas unattraktiver sein d\u00fcrften. Der Vergleich zeigt deshalb den oberen Rand des Abschlags, welcher sich f\u00fcr das in der Grafik dargestellte Sample im Mittel bei 39% bewegt. In der Praxis d\u00fcrfte der Abschlag geringer ausfallen und sich bei 20% bis 30% einpendeln, weil Zuz\u00fcger mit der obligatorischen Wohnsitznahme den Erstwohnungsmarkt zumindest etwas beleben d\u00fcrften. Noch viel st\u00e4rker als die Preise von neuen Eigentumswohnungen und Einfamilienh\u00e4user k\u00f6nnten die Bodenpreise nachgeben. M\u00f6chte zum Beispiel ein Investor Land entwickeln, so wird seine Zahlungsbereitschaft f\u00fcr das Bauland \u2013 bei gleich bleibenden Baukosten und erwarteter prozentualer Marge \u2013 noch deutlicher abnehmen als der Erl\u00f6s aus dem Verkauf der Wohneinheiten. Der Grund liegt bei den konstanten Baukosten, welche die nach Abzug der Marge verbleibenden Mittel f\u00fcr den Landkauf st\u00e4rker schmelzen lassen. Damit d\u00fcrften Besitzer von unbebautem Bauland in den betroffenen Gemeinden die ver\u00e4nderten Rahmenbedingungen am st\u00e4rksten zu sp\u00fcren bekommen. <\/p>\n

Auswirkungen auf Bauwirtschaft und Besch\u00e4ftigung<\/h2>\n


\nDie Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf das Preisgef\u00fcge in touristischen Gemeinden sind nur ein Teil der Geschichte. Viel unmittelbarer werden sich die negativen Konsequenzen in der Bauwirtschaft in Form eines R\u00fcckgangs der Besch\u00e4ftigung bemerkbar machen. Aufgrund von Zweit- und Drittrundeneffekten werden die Auswirkungen jedoch erst in einigen Jahren absehbar sein. Allein im Bau- und Ausbaugewerbe muss im schlimmsten Fall in den am st\u00e4rksten betroffenen Regionen mit Besch\u00e4ftigungsr\u00fcckg\u00e4ngen von bis zu 60% gerechnet werden. Insbesondere in der Hotellerie wird sich zeigen, ob die negativen Effekte (keine Quersubventionierung durch Verk\u00e4ufe von Zweitwohnungen) durch die positiven Substitutionseffekte (mehr Logiern\u00e4chte in Hotels anstatt in neuen Zweitwohnungen sowie g\u00fcnstigeres Bauland) wettgemacht werden k\u00f6nnen.
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\nGrafik 1: \u00abGesch\u00e4tzter Anteil Zweitwohnungen in den Schweizer Gemeinden\u00bb
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\nGrafik 2: \u00abPreiswachstum von Stockwerkeigentum in touristischen Destinationen, 1. Quartal 2007\u20131. Quartal 2012\u00bb
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\nGrafik 3: \u00abPreisvergleich von neuen Eigentumswohnungen mittleren Ausbaustandards, 1. Quartal 2012\u00bb
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\nKasten 1: Arbeitsgruppe Zweitwohnungen: Verordnungsentwurf f\u00fcr konferenzielle Anh\u00f6rung bereit <\/p>\n

Arbeitsgruppe Zweitwohnungen: Verordnungsentwurf f\u00fcr konferenzielle Anh\u00f6rung bereit<\/h3>\n


\nIttigen, 24.5.2012. Die Arbeitsgruppe zur Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative hat die an der letzten Sitzung begonnene Diskussion zum Verordnungsentwurf fortgesetzt. Der Besitzstand soll garantiert bleiben. Das bedeutet, dass Bauten, die unter dem bis zum 11. M\u00e4rz 2012 geltenden Recht gebaut und genutzt wurden, auch k\u00fcnftig in dem Mass genutzt werden d\u00fcrfen, wie dies zum Zeitpunkt der Annahme der neuen Verfassungsbestimmungen rechtlich zul\u00e4ssig war. Bestehende Wohnungen sollen frei verkauft und vererbt werden k\u00f6nnen. Im Zentrum des Verordnungsentwurfs steht der Umgang mit neuen Zweitwohnungen in Gemeinden, die bereits einen Zweitwohnungsanteil von \u00fcber 20% aufweisen. Die Arbeitsgruppe schl\u00e4gt f\u00fcr die konferenzielle Anh\u00f6rung vor, dass diese Gemeinden k\u00fcnftig nur dann neue Zweitwohnungen bewilligen d\u00fcrfen, wenn es sich um \u00abwarme Betten\u00bb handelt. Als Zweitwohnungen sollen dabei all jene Wohnungen gelten, in denen Nutzer keinen Wohnsitz haben. Bez\u00fcglich des Zeitpunkts des Inkrafttretens der Verordnung sollen zwei Varianten \u2013 1. September 2012 bzw. 1. Januar 2013 \u2013 in die Anh\u00f6rung gegeben werden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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