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![\"\"](\"\/dynBase\/images\/article_rect\/201206_15_Mueller_01.eps.jpg\")
<\/p>\nImmer h\u00e4ufiger ist die Rede davon, dass der Schweiz eine Immobilienblase drohe. Warum? Der Schweizer Immobilienmarkt ist aktuell vom anhaltend tiefen Zinsniveau, dem globalen Mangel an sicheren alternativen Kapitalanlagen, der steuerlichen Abzugsf\u00e4higkeit von Hypothekarschuldzinsen, der Bev\u00f6lkerungsentwicklung und etlichen weiteren Faktoren beeinflusst. Entsprechend steigen die Preise stetig. Der folgende Artikel zeigt aus einer l\u00e4ngerfristigen Perspektive, wie stark der Immobilienmarkt auf Angebots- und Nachfrageimpulse reagiert, und diskutiert die Frage einer staatlichen Intervention im Immobilienmarkt.
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\nImmobilien sind ein wichtiges Element des Wohlstandes. Sie machen in der Schweiz rund 42% der gesamten Verm\u00f6gen der privaten Haushalte aus.
\nSNB, Verm\u00f6gensbilanz der privaten Haushalte, Medienmitteilung 18. November 2011. Gem\u00e4ss Angaben des Bundesamtes f\u00fcr Statistik (BFS) geben private Haushalte f\u00fcr Wohnen und Energie durchschnittlich rund 16% des Bruttoeinkommens aus.
\nQuelle: BFS. Die OECD sch\u00e4tzt den Anteil gar auf 21%, vgl. Andrews, D., A. Caldera S\u00e1nchez und \u00c5. Johansson (2011), Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers Nr. 836, OECD Publishing. Auch mit wachsendem Einkommen sinkt der Ausgabenanteil f\u00fcr das Wohnen nicht wesentlich. Die Schweiz hat eine im internationalen Vergleich tiefe Wohneigentumsquote von 34,6%.
\nQuelle: BFS, Wohneigentumsquote 2000, Volksz\u00e4hlung. Entsprechend gross ist die Bedeutung der Mietgesetzgebung, wenn es um die staatliche Regulierung des Immobilienmarktes geht. Grunds\u00e4tzlich ist das Ziel der Mietgesetzgebung die Korrektur von Marktunvollkommenheiten. Sie soll namentlich verhindern, dass Eigent\u00fcmer ihre st\u00e4rkere Marktposition gegen\u00fcber den Mietern missbrauchen, wenn das Angebot beschr\u00e4nkt ist. Auf der anderen Seite kann eine zu strikte Mietgesetzgebung zu unerw\u00fcnschten Nebenerscheinungen f\u00fchren. Wird dadurch etwa eine Mieterh\u00f6hung w\u00e4hrend des Mietverh\u00e4ltnisses fast verunm\u00f6glicht, werden die Mieten bei einem Mieterwechsel erh\u00f6ht. Dies kann zu einer Diskriminierung der mobileren Elemente der Schweizer Bev\u00f6lkerung f\u00fchren, was insgesamt die Mobilit\u00e4t einschr\u00e4nkt.Auf dem Immobilienmarkt kann eine Immobilie ein Konsumgut oder ein Renditeobjekt sein. Handelt es sich um ein Konsumgut, k\u00f6nnen pers\u00f6nliche Attribute einen wesentlichen Teil des Wertes der Immobilie ausmachen. Bei Renditeobjekten sind objektiv-sachliche Komponenten f\u00fcr die Preisgestaltung wichtig. In der aktuellen Situation dienen Immobilien vielen Investoren mangels sicheren renditetr\u00e4chtigen alternativen Kapitalanlagen zur Werterhaltung. Dies beeinflusst den Markt und folglich auch die Immobilienpreise massgeblich. Der Markt f\u00fcr Immobilien wird somit nicht nur durch die individuellen Bed\u00fcrfnisse der \u00abBewohner\u00bb der Immobilien, sondern \u2013 zumindest indirekt \u2013 auch durch Anlagebed\u00fcrfnisse und -m\u00f6glichkeiten nationaler sowie internationaler Kunden tangiert. Immobilien sind noch aus einem anderen Grund besondere G\u00fcter, denn ihre Langlebigkeit beeinflusst die Funktionsweise des Immobilienmarktes nachhaltig. Eine Immobilie kann nicht beliebig rasch erstellt werden; das Angebot ist zumindest in der kurzen Frist relativ starr. Gl\u00fccklicherweise ist auch die Entwicklung auf der Nachfrageseite recht tr\u00e4ge. Die Gesamtnachfrage nach Immobilien steigt stetig. Hier gilt es jedoch zu ber\u00fccksichtigen, dass die demografische Alterung in den n\u00e4chsten Jahren Wirkung zeigen k\u00f6nnte. Die Zuwanderung kann indes kr\u00e4ftige Nachfrageimpulse ausl\u00f6sen. So werden die st\u00e4ndig steigenden Mietpreise um die Wirtschaftszentren der Schweiz h\u00e4ufig darauf zur\u00fcckgef\u00fchrt.
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\nSeit Jahrzehnten ist die Zunahme an Wohnungen in der Schweiz relativ konstant, w\u00e4hrend bei der Bev\u00f6lkerungsentwicklung st\u00e4rkere Schwankungen zu verzeichnen waren. Ein Blick auf die Daten zur Aktivit\u00e4t auf dem Immobilienmarkt zeigt, dass das Angebot an Wohnraum mit einer gewissen Verz\u00f6gerung auf Nachfragever\u00e4nderungen \u2013 etwa der Ver\u00e4nderung der st\u00e4ndigen Wohnbev\u00f6lkerung \u2013 reagiert. Unter Ber\u00fccksichtigung der durchschnittlichen Haushaltsgr\u00f6sse von 2,3 Personen
\nGem\u00e4ss BFS wohnten zwischen 1980 und 2010 im Durchschnitt ca. 2,3 Personen pro Haushalt; die Tendenz ist sinkend. kann die zus\u00e4tzliche Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der Bev\u00f6lkerungsentwicklung gesch\u00e4tzt werden. In Grafik 1<\/i> ist eine um zwei bis drei Jahre verz\u00f6gerte Reaktion des Angebots auf die Nachfrage erkennbar. Kurzfristig wird diese Angebotsverz\u00f6gerung zu Preisreaktionen f\u00fchren. Dieselbe Funktionsweise gilt auch in einer Situation des Abschwungs: Das \u00fcbersch\u00fcssige Angebot kann selten in einen anderen Markt verschoben oder anders genutzt werden, um die Preise g\u00e4nzlich zu stabilisieren.
<\/p>\nTr\u00e4gheit des Schweizer Immobilienmarktes<\/h2>\n
\nDiese eher konstante Entwicklung der Neubauten kann m\u00f6glicherweise durch die Tr\u00e4gheit des Schweizer Immobilienmarktes erkl\u00e4rt werden. Im internationalen Vergleich liegt die Reaktionsfreudigkeit \u2013 bzw. die Elastizit\u00e4t \u2013 des Immobilienangebots in der Schweiz sehr tief, wie eine Sch\u00e4tzung der OECD in Grafik 2<\/i> zeigt.
\nF\u00fcr weitere Informationen vgl. Andrews, D. (2010), Real House Prices in OECD Countries: The Role of Demand Shocks and Structural and Policy Factors, OECD Economics Department Working Papers Nr. 831, OECD Publishing.Zur Sch\u00e4tzung der Angebotsreaktionsf\u00e4higkeit wurden die fundamentalen Treiber der Immobilienpreise herangezogen: das reale Einkommen, der Bestand an Wohnbauten, die Verf\u00fcgbarkeit von Bauland, die Bev\u00f6lkerungsentwicklung, die Altersstruktur sowie die Zuwanderung. Dem stehen die Kosten f\u00fcr Neuinvestitionen in Immobilien gegen\u00fcber, welche durch die realen Baukosten gepr\u00e4gt werden. Doch auch die Gesamtheit der realen inl\u00e4ndischen Kredite beeinflusst die Preise, indem die H\u00f6he der Zinsen die Gesamtheit der Nachfrager vergr\u00f6ssern oder verringern kann. Die Reaktionsfreudigkeit des Angebots an neu erstellten Immoblien \u2013 bzw. die direkte Preiselastizit\u00e4t \u2013 gibt vor dem Hintergrund der Vielfalt dieser Einflussfaktoren nur ein vereinfachtes Bild vom Funktionieren des Immobilienmarktes wieder, ist aber dennoch ein innovatives Mass. Die Preiselastizit\u00e4t f\u00fcr das Angebot an neuen Immobilien misst, in welchem Ausmass das Immobilienangebot reagiert, wenn sich die realen Immobilienpreise \u00e4ndern. Im Fall der Schweiz mit einer Elastizit\u00e4t von 0,15 bedeutet das, dass bei einer Preissteigerung von 10% das Angebot langfristig um 1,5% zunimmt. Das Schweizer Immobilienangebot reagiert somit relativ tr\u00e4ge. Am anderen Ende der Skala steht der US-amerikanische Immobilienmarkt mit einer mehr als zehnmal h\u00f6heren Preissensibilit\u00e4t. Ver\u00e4nderungen beim Angebot sind wichtig, weil sie bestimmen, inwieweit sich eine Zunahme der Nachfrage nach neuen Immobilien in h\u00f6heren Preisen niederschl\u00e4gt. Grunds\u00e4tzlich \u00fcberwiegen in der l\u00e4ngeren Frist die Vorteile eines flexibleren Immobilienangebotes, da Nachfrageschocks schneller absorbiert werden k\u00f6nnen.
<\/p>\nGr\u00fcnde f\u00fcr die Angebotstr\u00e4gheit<\/h2>\n
\nFaktoren, auf welche die Angebotstr\u00e4gheit im Schweizer Immobilienmarkt zur\u00fcckzuf\u00fchren sein k\u00f6nnte, gibt es einige. Zun\u00e4chst haben regulatorische Rahmenbedingungen, welche vor einem Neubau zu befolgen sind und relativ langwierig sind, eine gewisse Bremswirkung. Weiter weist die Schweiz durch ihre geringe Gr\u00f6sse und bebaubare Siedlungsfl\u00e4che eine hohe Bev\u00f6lkerungsdichte auf.
\nVon den 41\u2018285 Quadratkilometern Landesfl\u00e4che sind lediglich 6,8% als Siedlungsfl\u00e4che genutzt. Landressourcen sind somit naturgem\u00e4ss beschr\u00e4nkt, und auch die Zonenplanung ist nicht beliebig schnell einer erh\u00f6hten Nachfrage anpassbar. \u00dcberdies wirkt sich ein eingeschr\u00e4nkter Wettbewerb in gewissen Bereichen der Baubranche negativ auf die Angebotsreaktionsf\u00e4higkeit aus. Seit jeher war das Baurecht in der Schweiz kantonal geregelt, was zu unn\u00f6tiger Behinderung des interkantonalen Wettbewerbs \u2013 z.B. unter Architekten \u2013 f\u00fchrt. Die Heterogenit\u00e4t bez\u00fcglich eidgen\u00f6ssischer, kantonaler und kommunaler Bauregulierung, aber auch bez\u00fcglich der formellen Baubegriffe und Messweisen erschweren einen schweizweiten Wettbewerb, der die Angebotsreaktionsfreudigkeit steigern k\u00f6nnte.
\nBez\u00fcglich der formellen Harmonisierung der Baubegriffe versucht eine interkantonale Vereinbarung der Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz (BPUK) das Regulierungswirrwarr zu beseitigen. Auf nationaler Ebene wurde eine parlamentarische Initiative zu \u00abBegriffe und Messweisen in Bau- und Nutzungsvorschriften. Harmonisierung\u00bb eingereicht (04.456). Um m\u00f6gliche Schlussfolgerungen betreffend Massnahmen f\u00fcr eine Entspannung der aktuellen Immobilienmarktsituation aufzuzeigen, ist es wichtig, all diese fundamentalen Faktoren vor Augen zu haben.
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\nEin Blick auf eine l\u00e4ngerfristige Entwicklung der realen Preise f\u00fcr Wohneigentum (vgl. Grafik 3<\/i>) in der Schweiz zeigt, dass sich der Schweizer Immobilienmarkt \u2013 abgesehen von den Ereignissen Ende der 1980er-Jahre \u2013 relativ konstant entwickelt hat. Auch im Vergleich zu den Nachbarl\u00e4ndern verh\u00e4lt er sich eher zur\u00fcckhaltend. In einem schweizweiten Durchschnittspreisindex sind indes die regionalen Entwicklungen \u2013 und Immobilienm\u00e4rkte sind per se regionale M\u00e4rkte \u2013 weniger stark zu erkennen. Dennoch sind wichtige Trends darin zu erkennen.
<\/p>\nExpansive Geldpolitik und schwierige Konjunkturlage<\/h2>\n
\nDer Immobilienzyklus Ende der 1980er- und zu Beginn der 1990er-Jahre kann auf eine expansive Geldpolitik und eine schwierige Konjunkturlage zur\u00fcckgef\u00fchrt werden (Teuerung 1990: 5,4%; 1991: 5,7%). Nach einem Zinshoch im Jahr 1981 folgte eine Phase mit tiefen Zinsen dank tiefen Teuerungsraten, steigenden Einkommen und eine Kreditexpansion der Banken. Zusammen mit den im Markt reinvestierten Gewinnen von Immobilienpromotoren d\u00fcrften diese Faktoren die darauffolgende Immobilienblase gen\u00e4hrt haben. Hinzu kamen die Fehler der Geldpolitik von Anfang 1989.Aufgrund der verz\u00f6gerten Angebotsreaktion zeigte sich die Angebotsspitze bei neuen Immobilien erst gegen 1992 auf dem Markt, als sich nach dem Anziehen der Zinsschraube 1990 die Konjunktur bereits merklich abgek\u00fchlt hatte. Die neu auf den Markt gelangenden Objekte waren gegen\u00fcber denjenigen aus den Jahren 1990 und 1991 zum Teil bereits g\u00fcnstiger erstellt worden. Dadurch versch\u00e4rften sich die Solvenzprobleme jener, die schon gebaut hatten, noch zus\u00e4tzlich. Die folgenden Wertverluste auf dem Schweizer Immobilienmarkt f\u00fchrten zu einer andauernden wirtschaftlichen Abk\u00fchlung. Zur lang anhaltenden Rezession in den 1990er-Jahren trugen allerdings noch andere Faktoren bei. Eine merkliche Ver\u00e4nderung kann auf dem Schweizer Immobilienmarkt auch bez\u00fcglich der Eigent\u00fcmer-\/Mieterstruktur festgestellt werden. Vermutlich wegen dem g\u00fcnstigen Zinsumfeld und der \u00fcber viele Jahre anhaltend guten Konjunktursituation innerhalb der Schweiz zeigt sich, dass die international vergleichsweise sehr tiefe Wohneigent\u00fcmerquote langsam, aber stetig steigt. Dies hat sowohl auf die Kauf- wie auf die Mietpreise einen grundlegenden Einfluss, da sich die Nachfrage entsprechend ver\u00e4ndert hat.
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\nWas kann und soll die Politik tun, um ein stabiles Geleichgewicht auf dem Immobilienmarkt zu bewirken, das Ansteigen der Immobilienpreise zu bremsen und eine Blasenbildung oder ihr Platzen zu verhindern? Das Ziel eines Eingreifens in einem Markt durch die Politik sollte sein, ein Marktversagen zu verhindern oder zu verringern. Die Ineffizienzen auf dem Immobilienmarkt sind zu minimieren, so etwa Asymmetrien von Informationen und Marktmacht zwischen den verschiedenen Akteuren. Um Preisabschl\u00e4ge zu d\u00e4mpfen, bieten sich verschiedene Wege an: \u2212 Das Angebot kann positiv beeinflusst werden durch Umzonung und Verf\u00fcgbarmachung von Land sowie durch eine Harmonisierung und Vereinfachung der eidgen\u00f6ssischen, kantonalen und kommunalen Bau- und Planungsgesetzgebungen. Dies erscheint wirtschaftspolitisch wenig problematisch. Aus Sicht der Raumplanung und des Landschaftsschutzes d\u00fcrfte dies jedoch schwierige Werturteile und Umsetzungsfragen mit sich bringen und deshalb nur bedingt als l\u00e4ngerfristige L\u00f6sung in Frage kommen. \u2212 Ein Instrument, welches vor allem die spekulativen K\u00e4ufe als zentrales Problem einer Blasenbildung im Immobilienmarkt reduzieren k\u00f6nnte, w\u00e4re die Einf\u00fchrung neuer oder Erh\u00f6hung bestehender Steuern (z.B. Hand\u00e4nderungssteuer). Liegenschaftsgewinnsteuern sind immerhin weit verbreitet und ber\u00fccksichtigen die Dauer des Besitzes einer Liegenschaft in beachtlichem Mass. Steuerfragen haben politisch jedoch h\u00e4ufig einen schwierigen Stand. Zudem f\u00fchren sie zu gewissen Verzerrungen oder unerw\u00fcnschten Verschiebungen im Markt. \u2212 Der heute breit diskutierte Weg, aufsichtsrechtlich auf den Markt f\u00fcr die finanzierung von Immobilien zu wirken, ist weniger verzerrend und basiert auf grunds\u00e4tzlich sinnvollen \u00dcberlegungen. F\u00fcr eine Belehnung von \u00fcber 80% des Kaufpreises einer Wohnimmobilie soll die kreditgebende Bank grunds\u00e4tzlich zus\u00e4tzliche Risikor\u00fcckstellungen machen m\u00fcssen. Dadurch soll einer \u00fcberm\u00e4ssigen Kreditvergabe aufgrund des aktuell anhaltend tiefen Zinsniveaus entgegengewirkt werden. Von der Notwendigkeit dieser Massnahme ist auch der Bundesrat \u00fcberzeugt, hat er doch die st\u00e4rkere Risikogewichtung bei Wohnliegenschaften im August 2011 in die Wege geleitet. \u2212 Ein weiterer Aspekt, der aktuell vermehrt Anlass zur Diskussion gibt, ist die steuerliche Abzugsf\u00e4higkeit von Hypothekarschuldzinsen. Diese staatliche F\u00f6rderung der Verschuldung durch den Erwerb von Immobilien, verbunden mit dem aktuell tiefen Zinsniveau, k\u00f6nnte durchaus zu einer erh\u00f6hten Nachfrage nach Wohneigentum gef\u00fchrt haben und wegen der z\u00f6gerlichen Reaktion des Angebots f\u00fcr Preissteigerungen verantwortlich sein.
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\nAuf Seiten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) besteht theoretisch die M\u00f6glichkeit, \u00fcber eine Erh\u00f6hung der Zinss\u00e4tze die Nachfrage etwas zu drosseln. Ein Zinsanstieg w\u00fcrde das Preisgef\u00fcge auf dem Immobilienmarkt voraussichtlich etwas korrigieren. Die bereits erw\u00e4hnte Problematik der Tragbarkeit von Hypotheken k\u00e4me zum Vorschein. Gesch\u00e4fte mit einem hohen Belehnungsgrad und nicht ausreichender Tragbarkeitspr\u00fcfung k\u00f6nnten darin enden, dass pl\u00f6tzlich vermehrt Immobilien wieder auf den Markt k\u00e4men; das Angebot n\u00e4hme zu, und die Preise w\u00fcrden sinken. Im aktuellen W\u00e4hrungsumfeld, in dem wir uns befinden, stellt dies aber \u2013 zumindest kurz- bis mittelfristig \u2013 kein valables Instrument dar. Zus\u00e4tzlich entsch\u00e4rft das Aufkommen langfristiger Festhypotheken die Brisanz m\u00f6glicher Zinsver\u00e4nderungen. Auch wenn \u2013 wie in Grafik 1<\/i> ersichtlich \u2013 gewisse Parallelen zwischen der aktuellen Situation und der letzten Immobilienkrise zu Beginn der 1990er-Jahre bestehen, so d\u00fcrfte sich die heutige Situation in verschiedenen Bereichen anders pr\u00e4sentieren, wie Grafik 3<\/i> in Bezug auf die reale Immobilienpreisentwicklung aufzeigt. Dennoch gilt es, die aktuellen Geschehnisse mit grosser Aufmerksamkeit weiter zu verfolgen und n\u00f6tigenfalls einzugreifen.
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\nGrafik 1: \u00abGesch\u00e4tzter Mehrbedarf an Wohnungen durch Zunahme der st\u00e4ndigen Wohnbev\u00f6lkerung gegen\u00fcber neu erstellten Wohnungen, 1980\u20132010\u00bb
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\nGrafik 2: \u00abPreissensibilit\u00e4t des Immobilienangebots im L\u00e4ndervergleich, Anfang 1980er- bis Mitte 2000er-Jahre\u00bb
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\nGrafik 3: \u00abReale Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz und den Nachbarl\u00e4ndern, 1970\u20132009\u00bb
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\nKasten 1: Was zeichnet eine Immobilienblase aus?
<\/p>\nWas zeichnet eine Immobilienblase aus?<\/h3>\n
\nReflektiert die aktuelle Preisentwicklung eine Blasenbildung? Oder ist der aktuelle nominale Preisanstieg auf fundamentale Ver\u00e4nderungen auf dem Immobilienmarkt zur\u00fcckzuf\u00fchren? Sind gar die finanziell motivierten Marktteilnehmer \u2013 die Spekulanten \u2013 schuld an der Preisentwicklung?Die Definition einer Immobilienblase erweist sich als schwierig. In der Literatur werden verschiedene Ans\u00e4tze diskutiert. Grunds\u00e4tzlich wird von einer Blasenbildung ausgegangen, wenn die Erwartungen \u00fcber die zuk\u00fcnftige Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt nicht auf fundamentalen, rationalen Preis\u00fcberlegungen beruhen und dies zu einem \u00fcberm\u00e4ssigen Anstieg der Nachfrage f\u00fchrt. H\u00e4ufig werden finanziell interessierte Investoren f\u00fcr diese Preisanstiege verantwortlich gemacht. Dabei treffen gerade diese ihre Entscheidungen h\u00e4ufig aufgrund von rationalen Erwartungen \u00fcber die zu erwartende Rendite. F\u00fcr den schnellen Nachfrageanstieg w\u00e4hrend einer Blasenbildung gibt es verschiedene Erkl\u00e4rungen. Ein erfolgreiches Immobiliengesch\u00e4ft kann zur Wiederholung des Investitionsvorhabens motivieren. Die steigenden Preise k\u00f6nnen neue K\u00e4uferschichten zum Kauf veranlassen, weil sie bef\u00fcrchten, sich eine Liegenschaft sp\u00e4ter \u00fcberhaupt nicht mehr leisten zu k\u00f6nnen. Mit dem so ausgel\u00f6sten Mehrangebot wird aber die langfristig vorhandene Nachfrage zunehmend befriedigt, so dass die Bereitschaft, immer h\u00f6here Preise zu bezahlen, schwindet, bis die Blase letztlich platzt. Die Blase k\u00f6nnte an sich als Differenz zwischen dem tats\u00e4chlich bezahlten Preis und den fundamental belegbaren Preisen definiert werden. Bei den fundamental belegbaren Preisen sollte jedoch auch die zu erwartende Rendite der Immobilien ber\u00fccksichtigt werden. Wenn aber die aktuelle Rendite den fundamental gerechtfertigten Preis nicht gen\u00fcgend bestimmt, bleibt dessen Festlegung ungewiss.Solange fundamentale Faktoren einen Preisanstieg begr\u00fcnden und gen\u00fcgend Marktteilnehmer darauf vertrauen, kann kaum von einer Immobilienblase ausgegangen werden. Denkbar ist immerhin, dass bei schon stark gestiegenen Preisen die neuen K\u00e4ufer ihre Markteinsch\u00e4tzung durch die Bereitschaft, einen h\u00f6heren Einsatz an eigenem Kapital zu leisten, belegen m\u00fcssen.
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\na Vgl. dazu u.a. Hilbers, Paul, Alexander W. Hoffmaister, Angana Banerji und Haiyan Shi, House Price Developments in Europe (2008): A Comparison, S. 39.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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