{"id":120650,"date":"2011-05-01T12:00:00","date_gmt":"2011-05-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2011\/05\/barnetta-2\/"},"modified":"2023-08-23T23:31:12","modified_gmt":"2023-08-23T21:31:12","slug":"barnetta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2011\/05\/barnetta\/","title":{"rendered":"Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes \u2013 und die Rolle des Staates"},"content":{"rendered":"

Besteht in der Schweiz die Gefahr einer Immobilienblase? Da der Immobilienmarkt einen wesentlichen Einfluss auf die Stabilit\u00e4t der gesamten Volkswirtschaft haben kann, ist eine vertiefte Betrachtung der Preisbildung und der Rolle des Staates angebracht. Mit Blick auf die langfristige Stabilit\u00e4t der Volkswirtschaft sollten staatliche Anreize vermieden werden, die eine extensive Verschuldung der Haushalte f\u00f6rdern und damit destabilisierend auf das gesamte Finanzsystem wirken k\u00f6nnen.
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\n\"\" <\/p>\n

Dynamischer Immobilienmarkt<\/h2>\n


\nDer Immobilienmarkt hat sich in der Schweiz in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt. Trotzdem befindet sich das Preisniveau im langj\u00e4hrigen Vergleich noch immer unter jenem, das Ende 1980er Jahre \u2013 kurz vor dem Platzen der Schweizer Immobilienblase \u2013 zu beobachten war. Ebenso fand in der Schweiz kein so dynamisches Wachstum statt wie in den USA oder in Grossbritannien, wo aber als Folge der Finanzkrise, die ihren Ursprung in der US-Immobilienkrise hatte, wesentliche Korrekturen erfolgt sind (vgl. Grafik 1<\/i>).Hingegen nahmen in der Schweiz die Hypothekarforderungen der Banken in den letzten drei Jahrzehnten \u00fcberproportional zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zu (vgl. Grafik 2<\/i>). Die Schweiz weist im internationalen Vergleich etwa zu den USA, zum Vereinten K\u00f6nigreich, zu Deutschland oder Frankreich \u2013 gemessen am Bruttoinlandsprodukt \u2013 eine hohe Hypothekarverschuldung auf.Die Immobilienpreise haben sich in den vergangenen Jahren vor allem an sogenannten Hotspots<\/i> \u2013 wie der Genferseeregion und in einigen Tourismusregionen \u2013 stark erh\u00f6ht. Dort haben sich die Immobilienpreise \u00fcberproportional zum Wachstum fundamentaler Faktoren \u2013 wie beispielsweise dem verf\u00fcgbaren Einkommen \u2013 entwickelt (vgl. Grafik 3<\/i>).
\nAllerdings h\u00e4ngt die f\u00fcr die Stabilit\u00e4t massgebliche Beurteilung der Tragbarkeit wesentlich von den individuellen Einkommens- und Verm\u00f6gensverh\u00e4ltnissen ab. Dies bewegte j\u00fcngst gar Bankexponenten dazu, von einem regional \u00fcberhitzten Schweizer Immobilienmarkt zu sprechen. Diese Aussage ist im Prinzip nicht neu. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) weist in ihrem Stabilit\u00e4tsbericht seit einiger Zeit auf diese Entwicklungen hin. Im letzten Jahr mahnte sie, eine umfassende Analyse habe erste Anzeichen f\u00fcr einen Aufbau von Risiken zutage gebracht.
\nSchweizerische Nationalbank (SNB), Bericht zur Finanzstabilit\u00e4t 2010, S. 27. Auch wenn eine m\u00f6gliche \u00dcberhitzung lokaler Natur ist, sollte ein allf\u00e4lliger \u00dcbertragungseffekt auf die gesamte Schweiz nicht ausser Acht gelassen werden. Immobilienkrisen haben grosse Auswirkungen auf die Volkswirtschaft und k\u00f6nnen Besch\u00e4ftigungs- und Wachstumsverluste zur Folge haben. Zudem k\u00f6nnen Bankensanierungen \u2013 etwa von Instituten mit Staatsgarantie \u2013 die \u00f6ffentlichen Haushalte und die Steuerzahler massiv belasten. Dies hat die schwere Immobilienkrise der Schweiz Anfang der 90er Jahre eindr\u00fccklich aufgezeigt (vgl. Kasten 1<\/i> <\/p>\n

Immobilienkrise in der Schweiz<\/h3>\n


\nNach dem B\u00f6rsencrash 1987 betrieben die Zentralbanken eine expansive Geldpolitik. Zus\u00e4tzlich wurde in der Schweiz ein neues elektronisches Zahlungssystem eingef\u00fchrt, und mit Basel I traten revidierte Eigenkapitalvorschriften in Kraft. Die Preise am Immobilienmarkt stiegen massiv. Durch das \u00dcberangebot an Geld stieg ebenfalls die Inflationsrate. Die SNB erh\u00f6hte daher die Leitzinsen. Dies f\u00fchrte zu einer Korrektur am Immobilienmarkt. Zur Krise kam es auch deshalb, weil die Banken in einem scharfen Wettbewerb standen und ihre Kreditvergabepolitik lockerten. Wegen der Immobilienkrise kamen etliche Regionalbanken in Bedr\u00e4ngnis, da sie \u00abschlechte\u00bb Kredite in ihren B\u00fcchern hatten. So musste die Spar- und Leihkasse Thun wegen \u00dcberschuldung geschlossen werden \u2013 ein Ereignis, das weit \u00fcber die Landesgrenzen hinweg wahrgenommen wurde. In der Bilanz der Berner Kantonalbank klaffte ein Loch von rund 3 Mrd. Franken. Die notleidenden Kredite mussten in eine Auffanggesellschaft ausgelagert werden, was die Verschuldung des Kantons Bern massiv erh\u00f6hte. In der Schweiz wurden zwischen 1991 und 1996 gem\u00e4ss der Eidg. Bankenkommission im inl\u00e4ndischen Kreditgesch\u00e4ft rund 42 Mrd. Franken abgeschrieben. Dies entspricht dem Wert, der seit 2008 wegen der Subprime-Krise in den USA vernichtet wurde, wenn man die Gr\u00f6sse der Schweiz auf jene der USA umrechnet.a
\n
\na Credit Suisse, Swiss Issues Immobilien, Immobilienmarkt, Fakten und Trends, Credit Suisse Economic Research, 2010, S. 5.). <\/p>\n

Preisbildung auf dem Immobilienmarkt<\/h2>\n


\nVerschiedene Faktoren beeinflussen Angebot und Nachfrage und somit das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt. Eine zentrale Einflussgr\u00f6sse ist die Bev\u00f6lkerungsentwicklung. Diese h\u00e4ngt in der Schweiz stark von der Migration ab. So hat die Zuwanderung wesentlich dazu beigetragen, dass die Bev\u00f6lkerung in der Schweiz im Jahr 2010 um \u00fcberdurchschnittlich hohe 0,9% gewachsen ist. Gerade die besch\u00e4ftigungsinduzierte Einwanderung der letzten Jahre hat die Nachfrage nach Immobilien im mittleren bis oberen Preissegment stimuliert. Zudem erh\u00f6ht ein allf\u00e4lliger Familiennachzug den Bedarf an Wohnraum.
\nCredit Suisse, Swiss Issues Immobilien, Immobilienmarkt, Fakten und Trends, 2011, S. 7. Der allgemeine Individualisierungstrend und die damit verbundenen kleineren Haushaltsgr\u00f6ssen, aber auch das steigende Wohlstandsniveau haben dazu gef\u00fchrt, dass sich in den letzten Jahrzehnten die Wohnfl\u00e4che pro Person \u2013 und damit die Nachfrage nach Wohnraum \u2013 erh\u00f6ht hat.
\n1970 betrug die Wohnfl\u00e4che pro Person 26,7 Quadratmeter, 2001 bereits 42,2 Quadratmeter; Dosch, Fabian\/Schultz, Barbara, Trends der Siedlungsfl\u00e4chenentwicklung und ihre Steuerung in der Schweiz und Deutschland, disp 160 01\/2005. Bei Gesch\u00e4ftsliegenschaften spielt das konjunkturelle Umfeld eine gr\u00f6ssere Rolle als bei Wohnimmobilien.Auch g\u00fcnstigere Finanzierungskosten bzw. mehr Finanzierungsalternativen f\u00fchren dazu, dass die Nachfrage st\u00e4rker zunimmt als das Angebot \u2013 und damit in der Tendenz preistreibend wirken. Das anhaltend tiefe Zinsniveau tr\u00e4gt dazu bei, dass die aktuellen Kreditbedingungen eine g\u00fcnstige Finanzierung von Immobilien erm\u00f6glichen. Ausserdem k\u00f6nnen sich Hypothekarschuldner zu attraktiven Konditionen auch \u00fcber einen mehrj\u00e4hrigen Zeitraum mit Festhypotheken gegen\u00fcber Zinsschwankungen absichern. So sind aktuell rund drei Viertel der ausstehenden Hypotheken fest verzinslich.
\nSchweizerische Nationalbank (SNB), Die Banken in der Schweiz, 2009, S. A38. G\u00fcnstige Finanzierungskosten f\u00fcr Kunden sind auch eine Folge des starken Wettbewerbs zwischen den Hypothekaranbietern, zu denen neben Banken ebenfalls Versicherungen und Pensionskassen geh\u00f6ren. Tiefere Margen k\u00f6nnen zudem die Risikoneigung erh\u00f6hen, was zu einem gr\u00f6sseren Marktvolumen f\u00fchren kann.Investitionen in Immobilien sind gerade f\u00fcr institutionelle Anleger nicht zuletzt aufgrund seitw\u00e4rts tendierender Entwicklungen anderer Anlageklassen als Renditeobjekte tendenziell attraktiver geworden. Als Sachwert bieten sie einen Schutz vor Inflation. Speziell in einer alternden Gesellschaft wie der Schweiz k\u00f6nnen Immobilienanlagen an Beliebtheit gewinnen. Untersuchungen zeigen, dass diese Anlageform vor allem bei Vorsorgeeinrichtungen mit einem \u00e4lteren Bestand an Versicherten besonders beliebt ist, weil so Rentenzahlungen mit kontinuierlich und stabil fliessenden Mietertr\u00e4gen finanziert werden k\u00f6nnen.
\nDavid S. Gerber und Ren\u00e9 Weber, Demography and Investment Behavior of Pension Funds: Evidence for Switzerland, Journal of Pension Economics and Finance, November 2007. 2009 bestanden knapp 16% der direkten und kollektiven Anlagen bei den Pensionskassen aus Immobilien (95 Mrd. Franken). Das sind 12 Mrd. Franken oder \u00fcber 14% mehr als 2006.
\nBundesamt f\u00fcr Statistik, Pensionskassenstatistik 2008, provisorische Resultate der Pensionskassenstatistik 2009.Eine weitere Determinante stellen Baulandpreise dar. Die Schweiz weist im europ\u00e4ischen Vergleich mit 191,2 Einwohnern je km2 eine \u00fcberdurchschnittliche Bev\u00f6lkerungsdichte auf (EU: 116).
\nSiehe Eurostat http:\/\/epp.eurostat.ec.europa.eu<\/a>, Code eingeben: tps00003. Daneben f\u00fchren verst\u00e4rkte Bem\u00fchungen um Landschaftsschutz und Raumplanung zu weiter verdichteter Bauweise. Besonders in von starker Nachfrage gepr\u00e4gten Regionen sind Bauland und Wohnungsangebot relativ knapp. Diese Knappheit des verf\u00fcgbaren Baulandes vor allem in den dynamischen Wirtschaftsr\u00e4umen treibt die Bodenpreise in die H\u00f6he. Das Angebot spiegelt sich am ehesten im Leerwohnungsbestand, der je nach Region ganz unterschiedlich ausf\u00e4llt. Anfang Juni 2010 standen in der Schweiz 0,94% aller Wohnungen leer. Im Vergleich zum Vorjahr sind das 6% mehr. Anders sieht es in einzelnen Regionen aus: In Z\u00fcrich und im Tessin stehen erneut weniger Wohnungen leer \u2013 und das auf einem Niveau nahe Null.
\nBundesamt f\u00fcr Statistik BFS, Leichter Anstieg der Leerwohnungsziffer: Medienmitteilung, 4.10.2010. <\/p>\n

Die Rolle des Staates<\/h2>\n


\nSolange hohe Preise die relative Knappheit eines Gutes reflektieren, sind \u00fcberproportionale Preisanstiege nicht per se problematisch. Steigende Preise \u2013 etwa hier in Form von Mieten \u2013 setzen einen Anreiz f\u00fcr verst\u00e4rkte Baut\u00e4tigkeit und somit eine Ausweitung des Angebots. Dies wirkt Preisanstiegen entgegen. Kritisch wird die Situation, wenn beispielsweise durch rasch ansteigende Zinsen Preiskorrekturen am Immobilienmarkt ausgel\u00f6st werden und eine grosse H\u00e4ufung von Zahlungsschwierigkeiten bei Hypothekarschuldnern auftritt. Diese k\u00f6nnten Banken und im schlimmsten Fall das ganze Finanzsystem in Mitleidenschaft ziehen und gar kostspielige Staatsinterventionen ausl\u00f6sen. Es ist deshalb wichtig, die staatlichen Einflussfaktoren und deren Anreizwirkungen zu kennen. <\/p>\n

Aufsicht und Regulierung bei der Hypothekarvergabe<\/h2>\n


\nBanken \u00fcben mit der Kreditversorgung eine zentrale Funktion auf den Immobilienmarkt aus und entscheiden \u00fcber die Kreditw\u00fcrdigkeit von potenziellen k\u00fcnftigen Wohneigent\u00fcmern. Im Nachgang zur Schweizer Immobilienkrise der fr\u00fchen 90er Jahren hat die Bankiervereinigung Richtlinien f\u00fcr die Pr\u00fcfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite<\/i> publiziert, die als Standesregeln gelten. Deren Einhaltung wird durch die bankgesetzlichen Revisionsstellen \u00fcberpr\u00fcft. Die Richtlinien legen beispielsweise die Voraussetzungen f\u00fcr eine Gew\u00e4hrung grundpfandgesicherter Kredite fest; vor allem Kreditrisiko, Pfandausfallrisiko und operationelles Risiko definieren das Ausfallrisiko bei Immobilienkrediten. Deshalb sollen Banken ihren Kreditentscheid aufgrund einer Bonit\u00e4tspr\u00fcfung des Schuldners, der marktgerechten Bewertung des Grundpfandes sowie von bankinternen Weisungen f\u00e4llen.
\nSwissBanking, Richtlinien f\u00fcr die Pr\u00fcfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite, 1.12.2003.Die eidg. Finanzmarktaufsicht (Finma) \u00fcberwacht die Entwicklungen der Hypothekarengagements jeder in der Schweiz t\u00e4tigen Bank im Rahmen des Aufsichtsprozesses, w\u00e4hrend die SNB die schweizweite Entwicklung verfolgt. Der Regulator gibt keine quantitativen Vorgaben bei der Finanzierung von Wohneigentum vor. Als g\u00e4ngige Praxis gilt jedoch, dass einerseits der Einsatz f\u00fcr die Finanzierung von Wohneigentum maximal 80% Fremdkapital und andererseits die finanzielle Belastung f\u00fcr das Wohneigentum nicht mehr als ein Drittel der verf\u00fcgbaren finanziellen Mittel betragen sollten \u2013 und zwar auch bei einem langfristig beobachtbaren Zinsniveau, das deutlich h\u00f6her ist als das heutige. <\/p>\n

Staatliche Wohnbauf\u00f6rderung<\/h2>\n


\nGem\u00e4ss Art.108 der Bundesverfassung soll der Bund den Wohnungsbau sowie den Erwerb von Wohn- und Hauseigentum f\u00f6rdern. Dazu geh\u00f6rt beispielsweise die Beschaffung und Erschliessung von Land f\u00fcr den Wohnungsbau sowie die Verbilligung des Wohnungsbaus und der Wohnkosten. Besonders ber\u00fccksichtigt werden sollen die Interessen von Familien, Betagten, Bed\u00fcrftigen und Behinderten. Der Staat setzt zudem die Rahmenbedingungen \u2013 etwa \u00fcber das Mietrecht oder die Raumplanung. Dabei gibt es im Vollzug eine Vielzahl von Instrumenten: Das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) ist f\u00fcr den Vollzug der Wohnungspolitik des Bundes zust\u00e4ndig. Zu seinen Aufgaben geh\u00f6rt u.a. die Wohnraumbeschaffung f\u00fcr benachteiligte Gruppen oder der genossenschaftliche Wohnungsbau. Das BWO publiziert auch den hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverh\u00e4ltnissen, der f\u00fcr die Anpassung von Mieten ausschlaggebend ist.Viele Gemeinden \u2013 und vor allem grosse St\u00e4dte \u2013 engagieren sich mit verschiedenen Instrumenten im Wohnungsbau, um Personen mit tieferem Einkommen g\u00fcnstige Wohnungen anzubieten \u2013 sei dies etwa \u00fcber Genossenschaftswohnungen oder die zur Verf\u00fcgungstellung von g\u00fcnstigem Bauland. Ein weiteres Beispiel der staatlichen F\u00f6rderung ist die seit 1995 bestehende M\u00f6glichkeit, mit Mitteln aus der beruflichen Vorsorge (2. S\u00e4ule) Wohneigentum zu erwerben. Auch die gebundene Selbstvorsorge der 3. S\u00e4ule kann f\u00fcr den Erwerb eines selbstbewohnten Hauses oder einer Wohnung verwendet werden. Dar\u00fcber hinaus diskutiert das Parlament zurzeit zwei Initiativen, die eine nationale F\u00f6rderung des Bausparens vorsehen. Trotzdem ist die Wohneigentumsquote
\nAnteil der vom Eigent\u00fcmer selbst genutzten Wohnungen gemessen an allen dauernd bewohnten Wohnungen. in der Schweiz im internationalen Vergleich weiterhin relativ tief (vgl. Grafik 4<\/i>). Nur knapp 40% aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigent\u00fcmern selbst bewohnt. Damit befindet sich die Schweiz europaweit auf rekordtiefem Niveau, obwohl die Wohneigentumsquote seit 1970 kontinuierlich zugenommen hat.
\nSiehe BWO, http:\/\/www.bwo.admin.ch\/<\/a> dokumentation\/00101\/00105\/index.html Eine Ursache f\u00fcr die tiefe Wohneigentumsquote wird mit der sp\u00e4ten Einf\u00fchrung des Stockwerkeigentums (1965) in der Schweiz angef\u00fchrt. Als weitere Gr\u00fcnde k\u00f6nnen u.a. auch das Mobilit\u00e4tsverhalten oder die vergleichsweise h\u00f6here Attraktivit\u00e4t des Mietwohnungsmarkts genannt werden. Schliesslich liegt eine Ursache auch in der Tatsache begr\u00fcndet, dass im Vergleich zum Ausland das Verh\u00e4ltnis zwischen Kosten des Eigentumserwerbs und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen ung\u00fcnstiger ist.
\nBWO, Wie viele Haushalte haben in der Schweiz Wohneigentum und warum sind es nicht mehr?, Juni 2005. Letzteres erkl\u00e4rt auch den markanten Anstieg der Wohneigentumsquote in den 90er Jahren, in denen die Eigenheimpreise im Verh\u00e4ltnis zum Volkseinkommen signifikant r\u00fcckl\u00e4ufig waren.
\nUBS, UBS Real Estate Focus, Research Schweiz, Januar 2011. <\/p>\n

Steuerliche Anreize<\/h2>\n


\nDie heute g\u00fcltige steuerliche Regelung im Zusammenhang mit Wohneigentum sieht neben einer Verm\u00f6gens- und Liegenschaftsbesteuerung in einigen Kantonen vor, dass der sogenannte Eigenmietwert<\/i> als (\u00abfiktiv\u00bb empfundenes) Einkommen voll zu versteuern ist, gleichzeitig aber werterhaltende Unterhaltskosten bzw. gewisse Betriebskosten, wertvermehrende Energiemassnahmen und Schuldzinsen abzugsf\u00e4hig sind. Durch die Abzugsf\u00e4higkeit von Hypothekarzinsen wird die Verschuldung der Haushalte staatlich gef\u00f6rdert, weil die Eigent\u00fcmer aus Steueroptimierungsgr\u00fcnden ihre Immobilien nicht oder nur reduziert bzw. indirekt amortisieren. Ein hoher Verschuldungsgrad wirkt vor allem in Tiefzinsphasen nicht nur preistreibend, sondern exponiert die Haushalte unn\u00f6tig gegen\u00fcber exogenen Risiken wie zum Beispiel einem markanten Zinsanstieg. Dies kann die Finanzmarktstabilit\u00e4t gef\u00e4hrden, wie die letzte Immobilienkrise in der Schweiz verdeutlicht hat. Studien zeigen, dass der Abzug von Hypothekarzinsen zu Spekulationsblasen im Immobilienmarkt f\u00fchren kann.
\nSiehe beispielsweise IMF, Debt Bias and Other Distortions: Crisis-Related Issues in Tax Policy, Washington, 2009. Dieses System \u2013 Eigenmietwert und Abzugsf\u00e4higkeit der Schuldzinsen \u2013 ist vor allem aus diesen Gr\u00fcnden umstritten; es ist aber auch administrativ sehr aufw\u00e4ndig, verursacht hohe Vollzugskosten, und bringt sozialpolitisch unerw\u00fcnschte Folgen mit sich. Die Volksinitiative \u00abSicheres Wohnen im Alter\u00bb
\nEingereicht vom Hauseigent\u00fcmerverband Schweiz HEV, gemeinsam mit der Bauspar-Initiative (\u00abZwillingsinitiative\u00bb) am 23.01.2009. will Rentnerinnen und Rentnern ein einmaliges Wahlrecht einr\u00e4umen, den Eigenmietwert nicht mehr zu versteuern. Der Bundesrat spricht sich gegen die Volksinitiative aus. Er lehnt eine auf Rentnerinnen und Rentner beschr\u00e4nkte fakultative Befreiung von der Eigenmietwertbesteuerung ab und pr\u00e4sentierte einen modifizierten indirekten Gegenvorschlag.
\nBundesrat, Botschaft zur Volksinitiative \u00abSicheres Wohnen im Alter\u00bb, 23.6.2010.Der Bundesrat unterst\u00fctzt einen generellen Systemwechsel.
\nBereits im Steuerpaket 2004 hat sich der Bundesrat f\u00fcr einen Systemwechsel in Bezug auf die Wohneigentumsbesteuerung ausgesprochen. Das Volk lehnte damals das Steuerpaket ab, das Modernisierungen in den Bereichen Ehe- und Familienbesteuerung, Wohneigentumsbesteuerung und der Stempelabgabe beinhaltete. Der steuerbare Eigenmietwert w\u00fcrde wegfallen, daf\u00fcr k\u00f6nnen Schuldzinsen nicht mehr bzw. nur unter bestimmten Bedingungen abgezogen werden. So d\u00fcrften bei erstmals selbstbewohntem Wohneigentum zeitlich und betragsm\u00e4ssig begrenzt Schuldzinsen abgezogen werden. Mit dem angestrebten Systemwechsel sollen Fehlanreize zur privaten Verschuldung korrigiert werden. Das Gesch\u00e4ft befindet sich in der parlamentarischen Beratung.Ein Blick \u00fcber die Landesgrenzen hinaus zeigt, dass nur wenige andere westeurop\u00e4ische L\u00e4nder das System der Eigenmietwertbesteuerung kennen. Staaten wie D\u00e4nemark, Deutschland, Frankreich, Finnland, Grossbritannien, Norwegen, \u00d6sterreich und Schweden lassen das vom Eigent\u00fcmer selbstbewohnte Haus steuerlich ganz ausser Acht. Es begr\u00fcndet also kein Einkommen. Ausser in Deutschland und Frankreich sind jedoch in diesen L\u00e4ndern die Hypothekarzinsen beschr\u00e4nkt\/unbeschr\u00e4nkt abzugsf\u00e4hig.
\nSchweizerische Steuerkonferenz SSK, Steuerinformationen, F Steuerprobleme, Die Besteuerung der Eigenmietwerte, Juni 2010. <\/p>\n

Fazit<\/h2>\n


\nBlasen, d.h. Preisanstiege, die nicht mit fundamentalen Faktoren erkl\u00e4rt werden k\u00f6nnen, sind potenziell in allen M\u00e4rkten m\u00f6glich. Die Preise an den M\u00e4rkten reflektieren grunds\u00e4tzlich die Einsch\u00e4tzungen der Marktteilnehmer aufgrund aller verf\u00fcgbaren Informationen. Ein hohes Preisniveau im Voraus als Blase zu erkennen, ist in der Regel nicht m\u00f6glich. Ein direkter Eingriff in die Preisbildung \u2013 und damit in das Spiel von Angebot und Nachfrage \u2013 bringt demnach wenig und kann kontraproduktiv wirken.Ein mit h\u00f6heren Eigenmitteln finanziertes Wohneigentum w\u00fcrde die Krisenanf\u00e4lligkeit l\u00e4ngerfristig verringern. Diese Meinung herrscht auch in internationalen Gremien vor. Eine gr\u00f6ssere Resistenz gegen\u00fcber schwankenden Immobilienpreisen bei den Privathaushalten dr\u00e4ngt sich auf, weil Immobilien einen sehr bedeutenden Verm\u00f6gensbestandteil der Haushalte darstellen und vermehrt auch aus Mitteln der (beruflichen) Vorsorge finanziert werden. Internationale Erfahrungen zeigen, dass die Einhaltung von l\u00e4nderspezifischen Kreditvergabestandards bez\u00fcglich Finanzierung von Wohneigentum und deren Beaufsichtigung zur Stabilit\u00e4t beitragen. Ganz zentral ist schliesslich ein nachhaltiges Risikomanagement der Hypothekaranbieter. Dieses muss sicherstellen, dass trotz tiefen Zinsniveaus und enger Margen eine vorsichtige und sorgf\u00e4ltige Kreditvergabepolitik betrieben wird. Dann werden rasch und allenfalls stark ansteigende Zinsen nicht zu einer zweiten grossen Immobilienkrise in der Schweiz f\u00fchren.
\n
\nGrafik 1: \u00abWohnimmobilienpreise\u00bb
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\nGrafik 2: \u00abHypothekarforderungen der Banken in % des BIP\u00bb
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\nGrafik 3: \u00abEntwicklung H\u00e4userpreise\u00bb
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\nGrafik 4: \u00abVergleich der Wohneigentumsquote Schweiz \u2013 EU, 2008\u00bb
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\nKasten 1: Immobilienkrise in der Schweiz <\/p>\n

Immobilienkrise in der Schweiz<\/h3>\n


\nNach dem B\u00f6rsencrash 1987 betrieben die Zentralbanken eine expansive Geldpolitik. Zus\u00e4tzlich wurde in der Schweiz ein neues elektronisches Zahlungssystem eingef\u00fchrt, und mit Basel I traten revidierte Eigenkapitalvorschriften in Kraft. Die Preise am Immobilienmarkt stiegen massiv. Durch das \u00dcberangebot an Geld stieg ebenfalls die Inflationsrate. Die SNB erh\u00f6hte daher die Leitzinsen. Dies f\u00fchrte zu einer Korrektur am Immobilienmarkt. Zur Krise kam es auch deshalb, weil die Banken in einem scharfen Wettbewerb standen und ihre Kreditvergabepolitik lockerten. Wegen der Immobilienkrise kamen etliche Regionalbanken in Bedr\u00e4ngnis, da sie \u00abschlechte\u00bb Kredite in ihren B\u00fcchern hatten. So musste die Spar- und Leihkasse Thun wegen \u00dcberschuldung geschlossen werden \u2013 ein Ereignis, das weit \u00fcber die Landesgrenzen hinweg wahrgenommen wurde. In der Bilanz der Berner Kantonalbank klaffte ein Loch von rund 3 Mrd. Franken. Die notleidenden Kredite mussten in eine Auffanggesellschaft ausgelagert werden, was die Verschuldung des Kantons Bern massiv erh\u00f6hte. In der Schweiz wurden zwischen 1991 und 1996 gem\u00e4ss der Eidg. Bankenkommission im inl\u00e4ndischen Kreditgesch\u00e4ft rund 42 Mrd. Franken abgeschrieben. Dies entspricht dem Wert, der seit 2008 wegen der Subprime-Krise in den USA vernichtet wurde, wenn man die Gr\u00f6sse der Schweiz auf jene der USA umrechnet.a
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\na Credit Suisse, Swiss Issues Immobilien, Immobilienmarkt, Fakten und Trends, Credit Suisse Economic Research, 2010, S. 5.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Besteht in der Schweiz die Gefahr einer Immobilienblase? Da der Immobilienmarkt einen wesentlichen Einfluss auf die Stabilit\u00e4t der gesamten Volkswirtschaft haben kann, ist eine vertiefte Betrachtung der Preisbildung und der Rolle des Staates angebracht. Mit Blick auf die langfristige Stabilit\u00e4t der Volkswirtschaft sollten staatliche Anreize vermieden werden, die eine extensive Verschuldung der Haushalte f\u00f6rdern und […]<\/p>","protected":false},"author":3594,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[66],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[154],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3594,"seco_co_author":[2892,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"\u00d6konomin, Finanzmarktpolitik, Staatssekretariat f\u00fcr internationale Finanzfragen, EFD","seco_author_post_occupation_fr":"\u00c9conomiste, Politique \u00e0 l\u2019\u00e9gard des march\u00e9s financiers, Secr\u00e9tariat d\u2019\u00c9tat aux questions financi\u00e8res internationales, D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral des finances DFF","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":2892,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Dr. rer. pol., Sektionsleiter Versicherungen und Risiken, Staatssekretariat f\u00fcr internationale Finanzfragen (SIF), Bern","seco_co_author_post_occupation_fr":"Chef de la section Assurances et risques, Secr\u00e9tariat d\u2019\u00c9tat aux questions financi\u00e8res internationales (SFI), Berne"}],"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":120653,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"7501","post_abstract":"","magazine_issue":"20110501","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/5507f7fae99ff"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120650"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3594"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=120650"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120650\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":127591,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120650\/revisions\/127591"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2892"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3594"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=120650"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=120650"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=120650"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=120650"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=120650"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=120650"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}