{"id":121296,"date":"2010-07-01T12:00:00","date_gmt":"2010-07-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2010\/07\/delbiaggio-4\/"},"modified":"2023-08-23T23:33:40","modified_gmt":"2023-08-23T21:33:40","slug":"delbiaggio-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2010\/07\/delbiaggio-3\/","title":{"rendered":"Wohneigentum in der Schweiz"},"content":{"rendered":"

Wohneigentum ist f\u00fcr viele Haushalte in der Schweiz ein unerreichbarer Traum. Im internationalen Vergleich verf\u00fcgt die Schweiz n\u00e4mlich \u00fcber eine auff\u00e4llig tiefe Wohneigentumsquote. Im Jahr 1970 betrug der Anteil Haushalte mit eigenem Heim 26,4% und stieg bis im Jahr 2000 auf 38,3%.
\nDatenquellen: Eidgen\u00f6ssische Volksz\u00e4hlungen 1970 bis 2000. Ein Drittel dieses Anstiegs ist auf Hauseigent\u00fcmer, zwei Drittel auf Stockwerkeigent\u00fcmer zur\u00fcckzuf\u00fchren. Trotz einem beschleunigten Anstieg im laufenden Jahrzehnt ist die Schweizer Wohneigentumsquote \u2013 definiert als Anteil Haushalte, die in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus wohnen
\nManchmal wird die Wohneigentumsquote nicht wie hier auf der Basis der Haushalte mit Wohneigentum, sondern auf der Basis der Anzahl Wohneinheiten im Eigentum der Haushalte definiert. Diese unterschiedlichen Definition von selbstgenutztem Wohneigentum k\u00f6nnen zu leicht unterschiedlichen Werten f\u00fcr die entsprechenden Wohneigentumsquoten f\u00fchren. \u2013 weiterhin die tiefste aller westeurop\u00e4ischen L\u00e4nder: Gem\u00e4ss Informationen des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) betr\u00e4gt der Anteil der Wohneigent\u00fcmer in Spanien 83%, in \u00d6sterreich 56%, in Frankreich 55% und in Deutschland 43%. \"\" <\/p>\n

Wohneigentumsquoten und Raumtypologien<\/h2>\n


\nWie in verschiedenen Publikationen immer wieder betont wird,
\nSiehe z.B. BWO (2005) oder Gerheuser (2004). sind markante Unterschiede in den Wohneigentumsquoten der Kantone auszumachen. Die tiefsten Quoten weisen grossst\u00e4dtische Kantone wie Z\u00fcrich, Basel-Stadt oder Genf auf; die h\u00f6chsten kantonalen Quoten (Wallis, Appenzell Innerrhoden und Jura) liegen ann\u00e4hernd im Bereich der Werte benachbarter L\u00e4nder (siehe Grafik 1<\/i>).Ein noch differenzierteres Bild des oft zitierten Argumentes, die Wohneigentumsquote in der Schweiz sei im internationalen Vergleich besonders tief, liefert die Analyse der raumtypologischen Verteilung dieser Quote. Auff\u00e4llig ist, dass die Wohneigentumsquote mit sinkender Gemeindegr\u00f6sse stark zunimmt. F\u00fcr Gemeinden mit weniger als 1000 Einwohnern \u00fcberschreitet die Wohneigentumsquote \u2013 bzw. der Anteil Haushalte mit Wohneigentum \u2013 im Jahr 2000 die Schwelle von 60%. Auch die Ver\u00e4nderungen der Wohneigentumsquoten im Zeitraum 1970-2000 weisen auf unterschiedliche kantonale Dynamiken hin. W\u00e4hrend sich beispielsweise im Kanton Neuenburg die Quote fast verdoppelt hat, ist sie im Kanton Obwalden praktisch unver\u00e4ndert geblieben (siehe Grafik 2<\/i>).Ein \u00e4hnlich heterogenes Bild bez\u00fcglich der Ver\u00e4nderungen der Wohneigentumsquote \u00fcber die Zeit widerspiegelt die Betrachtung der Arbeitsmarktregionen.
\nGem\u00e4ss Typologisierung in BFS (2005). In den Regionen Genf, Neuenburg, Z\u00fcrich, Basel und Lausanne nahm die Wohneigentumsquote \u00fcber die Zeit von 1970 bis 2000 \u00fcber 200% zu. Am unteren Ende der Skala befinden sich Regionen wie Bellinzona, Chur und Sion, welche deutlich tiefere Wachstumsraten der Wohneigentumsquote aufweisen. Im Gegensatz zu Sion z\u00e4hlen die Wohneigentumsquoten in den Regionen Bellinzona und Chur zu den tiefsten insgesamt. <\/p>\n

Welche Faktoren beeinflussen die Wohneigentumsquote?<\/h2>\n


\nIm Rahmen einer empirischen Untersuchung auf der Basis der Volksz\u00e4hlungsdaten von 1970 bis 2000 wurden verschiedene Bestimmungsfaktoren der unterschiedlichen Wohneigentumsquoten in den Schweizer Kantonen untersucht.
\nF\u00fcr Details siehe Delbiaggio und Wanzenried (2009a). In Anlehnung an Hilber (2007<\/i>) beinhaltet das \u00f6konometrische Modell haushaltsspezifische Faktoren, geb\u00e4udespezifische Faktoren, gemeinde- und ortsspezifische Eigenschaften, kantons- und regionenspezifische Faktoren sowie eine Gruppe von Politikvariablen. Dabei wurden Wohnungseigent\u00fcmer und Hauseigent\u00fcmer sowohl gemeinsam als auch separat betrachtet.Zu den haushaltsspezifischen Faktoren z\u00e4hlen umfangreiche soziodemografische Informationen \u00fcber den Haushaltsvorstand und dessen Partner sowie mobilit\u00e4tsrelevante Faktoren wie z.B. Angaben \u00fcber Arbeits- und Wohnort. Die geb\u00e4udespezifischen Angaben umfassen Informationen zum Typ und Alter der Wohnh\u00e4user. Gemeinde- und ortsspezifische Informationen beinhalten Aspekte wie die Leerwohnungsquote, die Bev\u00f6lkerungs- und Baudichte, das durchschnittliche steuerbare Einkommen pro Haushalt sowie Angaben zum Gemeindetyp gem\u00e4ss Raumgliederung der Schweiz vom Bundesamt f\u00fcr Statistik (BFS). Die Gruppe der Politikvariablen stellt schliesslich die unterschiedlichen Wohnf\u00f6rderungsmassnahmen in den verschiedenen Kantonen dar. Bei der Wahl der zahlreichen Bestimmungsfaktoren musste auch beachtet werden, dass diese nicht zu stark miteinander korrelieren, was f\u00fcr die angewandte Sch\u00e4tzmethode der kleinsten Quadrate ein Problem darstellen w\u00fcrde. Entsprechende Tests wurden durchgef\u00fchrt.Insgesamt verf\u00fcgen die in den verschiedenen Modellspezifikationen erfassten Variablen \u00fcber eine hohe Erkl\u00e4rungskraft. Gegeben die Komplexit\u00e4t des Modells und entsprechend die F\u00fclle der Resultate, wird an dieser Stelle nur auf einige ausgew\u00e4hlte Ergebnisse eingegangen. Bez\u00fcglich der haushaltsspezifischen Faktoren l\u00e4sst sich Folgendes sagen: Je \u00e4lter der Haushaltsvorstand, je wahrscheinlicher ist, dass der Haushalt in den eigenen vier W\u00e4nden wohnt. Ausl\u00e4nder verf\u00fcgen \u00fcber weniger Wohneigentum als Schweizer. Haushalte mit Kindern verf\u00fcgen im Durchschnitt \u00fcber weniger Wohneigentum, wobei sich dies mit steigendem Alter des Haushaltsvorstandes \u00e4ndert. Eine h\u00f6here Ausbildung des Haushaltsvorstandes und dessen Partner f\u00fchren nicht automatisch zu einer h\u00f6heren Wahrscheinlichkeit, dass der Haushalt in den eigenen vier W\u00e4nden wohnt. Zieht man aber zus\u00e4tzlich das Alter in Betracht, wird ersichtlich, dass gut ausgebildete \u00e4ltere Personen eher Wohneigentum besitzen. Betrachtet man die orts- und regionenspezifischen Faktoren, f\u00e4llt Folgendes auf: Je h\u00f6her die Leerwohnungsquote, desto wahrscheinlicher ist Wohneigentum. Umgekehrt wird die Wohneigentumsquote negativ von einer h\u00f6heren Bev\u00f6lkerungsdichte beeinflusst. Entsprechend ist auch die Wohneigentumsquote in l\u00e4ndlicheren Regionen h\u00f6her als in st\u00e4dtischen Gebieten. <\/p>\n

Mobilit\u00e4tsverhalten und Wohneigentum<\/h2>\n


\nIm Rahmen der empirischen Untersuchung wurden auch die Auswirkungen des Mobilit\u00e4tsverhaltens der Haushalte auf die Wohneigentumsquote untersucht. Wohnt der Haushalt am gleichen Ort, in dem der Haushaltsvorstand geboren wurde, ist es wahrscheinlicher, dass der Haushalt in den eigenen vier W\u00e4nden wohnt. Dieses Resultat h\u00e4ngt u.a. auch damit zusammen, dass Immobilien innerhalb der Familie vererbt werden und dass viele Leute gerne dort bleiben, wo sie aufgewachsen sind. Letzteres trifft immerhin auf knapp 20% der Schweizer Haushaltsvorst\u00e4nde zu. Eine weitere Variable ber\u00fccksichtigt, ob ein Haushalt w\u00e4hrend der letzten f\u00fcnf Jahre gez\u00fcgelt hat. F\u00fcr jene Haushalte, welche den Wohnort nicht gewechselt haben (74% aller Haushalte), ist Wohneigentum viel wahrscheinlicher als f\u00fcr jene Familien, die in den letzten f\u00fcnf Jahren mindestens einmal gez\u00fcgelt haben. Dieser negative Zusammenhang zwischen Mobilit\u00e4t und Wohneigentum ist u.a. auf den gut funktionierenden Markt f\u00fcr Mietwohnungen in der Schweiz zur\u00fcckzuf\u00fchren. Schliesslich wurden die Auswirkungen von unterschiedlichen Wohn- und Arbeitsorten untersucht. Wohnt und arbeitet der Hauhaltsvorstand in derselben Arbeitsmarktregion,
\nDefinition gem\u00e4ss Raumtypologien des BFS. ist es wahrscheinlicher, dass der Haushalt Eigent\u00fcmer einer Wohnung ist, aber unwahrscheinlicher, dass er Eigent\u00fcmer eines Hauses ist. Zus\u00e4tzlich zu den Pr\u00e4ferenzen der Haushalte h\u00e4ngt dieser Umstand unter anderem auch mit der Urbanisierung und der entsprechenden Verf\u00fcgbarkeit von Arbeitspl\u00e4tzen zusammen. Wohnt der Haushalt in einer Region mit vielen Arbeitspl\u00e4tzen, sind tendenziell auch die Immobilienpreise h\u00f6her. Da ein Haus in der Regel mehr Ressourcen bindet als eine Wohnung, ist es wahrscheinlicher, dass der Haushalt ein Wohnungseigent\u00fcmer ist. Dies bedeutet auch, dass Hauseigent\u00fcmer tendenziell weitere Arbeitswege in Kauf nehmen. <\/p>\n

Bausparen als staatliche F\u00f6rderung von Wohneigentum<\/h2>\n


\nDie staatliche F\u00f6rderung von Wohneigentum wird aus aktuellem Anlass insbesondere im Zusammenhang mit dem Bausparen diskutiert. Im Moment sind zwei Volksinitiativen zum Bausparen beim Parlament h\u00e4ngig: \u00abEigene vier W\u00e4nde dank Bausparen\u00bb des Hauseigent\u00fcmerverbands Schweiz und eine Initiative der Schweizerischen Gesellschaft zur F\u00f6rderung des Bausparens. Beide Initiativen fordern die gesetzliche Verankerung des Bausparens als steuerlich privilegierte Anlageform zur Beg\u00fcnstigung des Erwerbs von Wohneigentum. Der Bundesrat beantragte letzten September dem Parlament in seiner Botschaft, die beiden Volksinitiativen ohne Gegenvorschlag abzulehnen. Nichtdestotrotz hat der Nationalrat am 18. M\u00e4rz 2010 auf Antrag seiner Kommission beschlossen, beide Volksinitiativen Volk und St\u00e4nden zur Annahme zu empfehlen. Der St\u00e4nderat hingegen, der sich in der Sommersession mit dem Thema befasste, hat die Initiative der Schweizerischen Gesellschaft zur F\u00f6rderung des Bausparens (SGFB) zur\u00fcckgewiesen, will aber der HEV-Initiative einen indirekten Gegenvorschlag gegen\u00fcberstellen. Entspechend hat er seine Kommission beauftragt, eine konkrete Umsetzung auf Gesetzesstufe auszuarbeiten.In den Kantonen Basel-Landschaft, Zug, Genf und Obwalden wird bereits seit l\u00e4ngerem Wohneigentum mittels Bausparen gef\u00f6rdert. Diese Modelle bestehen aus Massnahmen wie Steuererleichterungen f\u00fcr gebundene Spareinlagen, spezielle Konditionen der Banken und Direktzahlungen des Kantons, welche auf Maximalbetr\u00e4ge limitiert sind. Trotz der unterschiedlichen Instrumente verfolgen die vier kantonalen Bausparmodelle alle das Ziel der Wohneigentumsf\u00f6rderung. Einzig im Kanton Basel-Landschaft wird das Instrument der steuerlich privilegierten Bauspareinlagen f\u00fcr den erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, den sogenannten Bausparabzug, angewendet. Im Rahmen unserer oben erw\u00e4hnten empirischen Untersuchung auf der Basis der Volksz\u00e4hlungsdaten von 1970 bis 2000 wurde unter anderem auch die Wirkung dieser Bausparmodelle untersucht.
\nVgl. Delbiaggio und Wanzenried (2009b). Inbesondere wurde im Rahmen einer \u00f6konometrischen Analyse \u00fcberpr\u00fcft, ob die Wohneigentumsquote in jenen Kantonen mit Bausparmodellen relativ st\u00e4rker angestiegen ist als in den anderen Kantonen, wobei f\u00fcr zahlreiche andere Bestimmungsfaktoren der Wohneigentumsquote \u2013 sozio\u00f6konomische, geb\u00e4udespezifische sowie gemeinde- und regionenspezifische Eigenschaften \u2013 kontrolliert wurde. Ein signifikanter Effekt des Bausparens in den betreffenden Kantonen konnte dabei nicht nachgewiesen werden. Eine m\u00f6gliche Erkl\u00e4rung f\u00fcr dieses Resultat ist im bescheidenen finanziellen Umfang der Bausparf\u00f6rderung sowie in den restriktiven Bedingungen f\u00fcr deren Gew\u00e4hrung zu suchen. <\/p>\n

Soll Wohneigentum \u00fcberhaupt vom Staat gef\u00f6rdert werden?<\/h2>\n


\nEines der ersten Argumente, das Bef\u00fcrworter der staatlichen Wohneigentumsf\u00f6rderung geltend machen, ist die im internationalen Vergleich auff\u00e4llig tiefe durchschnittliche Wohneigentumsquote der Schweiz. Bei der staatlichen F\u00f6rderung von Wohneigentum stellt sich grunds\u00e4tzlich die Frage, unter welchen Bedingungen Wohneigentum in der Schweiz gem\u00e4ss dem Verfassungsauftrag staatlich gef\u00f6rdert werden soll. Neben dem \u00f6konomischen Nutzen, den eine Erh\u00f6hung der Wohneigentumsquote allenfalls stiftet, sind insbesondere auch soziale Aspekte \u2013 wie Wohnzufriedenheit, Engagement in der Wohngemeinde und die soziale Integration \u2013 zu nennen. Daneben sind aber auch allf\u00e4llige negative volkswirtschaftliche Wirkungen zu ber\u00fccksichtigen. Dies w\u00e4re beispielsweise der Fall, wenn Wohneigentum die Mobilit\u00e4t der Arbeitskr\u00e4fte und somit die effiziente Verteilung des Produktionsfaktors Arbeit beeintr\u00e4chtigt. Wie im Rahmen mehrerer Studien nachgewiesen wurde, kann eine h\u00f6here Wohneigentumsquote aufgrund einer geringeren Mobilit\u00e4t zu einer h\u00f6heren Arbeitslosenquote f\u00fchren.
\nVgl. z.B. Oswald (1996), Pehkonen (1999). Ebenfalls volkswirtschaftlich negativ w\u00e4ren die Effekte von Massnahmen zur Wohneigentumsf\u00f6rderung, wenn diese Zersiedlungsprozesse beschleunigen w\u00fcrden. Bei der Ausgestaltung allf\u00e4lliger F\u00f6rderinstrumente w\u00e4re in diesem Zusammenhang daher wichtig, zwischen Neubauten und Umwandlungen von Mietobjekten in Eigentumsobjekte zu unterscheiden. F\u00fcr die Schweiz besteht zu diesen zwei Fragen eine gewisse Forschungsl\u00fccke.
\nErste Befunde zum Zusammenhang zwischen Wohneigentum und Mobilit\u00e4t bzw. Zersiedlung sind in K. Delbiaggio und G. Wanzenried (2009 c) vorhanden.Die staatliche F\u00f6rderung des Wohneigentums soll schliesslich ber\u00fccksichtigen, dass sich der Eigentumstraum rasch in einen finanziellen Alptraum wandeln kann. Wohneigentum stellt f\u00fcr viele Haushalte ein Klumpenrisiko im Sinne einer mangelnden Verm\u00f6gensdiversifikation dar. Eine Untersuchung f\u00fcr Deutschland hat z.B. ergeben, dass im Jahr 2003 ca. 75% des Bruttoverm\u00f6gens der Haushalte in den alten Bundesl\u00e4ndern (bzw. 68% in den neuen Bundesl\u00e4ndern) aus Immobilien besteht.
\nVgl. Ammerm\u00fcller et al. (2005), Tabelle 77. F\u00fcr die Schweiz ist zudem bekannt, dass die finanziellen Verpflichtungen der privaten Haushalte zu rund 90% aus Hypotheken bestehen.
\nVgl. SNB (2008). Diese ausgepr\u00e4gte Dominanz der Immobilienwerte im Portfolio der Haushalte ist besonders in Zeiten von Immobilienmarktkrisen kritisch, wie die j\u00fcngsten Ereignisse in den USA oder Grossbritannien zeigen: Zinss\u00e4tze auf historisch niedrigem Niveau, grossz\u00fcgige Kreditvergabepolitiken der Gesch\u00e4ftsbanken und euphorische Konjunkturaussichten hatten die Immobilien- und Grundst\u00fcckpreise ein Jahrzehnt lang unaufhaltsam nach oben klettern lassen. Wohneigentum wurde mehr und mehr zum angeblich (fast) risikolosen Anlage- und Vorsorgeinstrument. Ende 2007 nahm dann aber der Immobilien-Boom sein Ende: Viele Schuldner wurden zahlungsunf\u00e4hig und verloren infolge das Eigenheim, was schliesslich an der Substanz verschiedener Hypothekarbanken nagte. Die Schweiz wurde bis jetzt nur am Rande von dieser Entwicklung getroffen. Nach den Erfahrungen der Immobilienkrise der 1990er-Jahre hatten n\u00e4mlich sowohl Wohneigent\u00fcmer als auch Kreditgeber im Aufschwung diszipliniert gehandelt. Die aktuelle, expansive Geldpolitik der SNB zur Milderung der Konsequenzen der Finanzkrise hat allerdings in j\u00fcngster Zeit zu sehr tiefen Zinsen gef\u00fchrt, was die erh\u00f6hte Gefahr von \u00dcberinvestitionen und \u00dcberverschuldung mit sich zieht. Ein rascher Anstieg der Zinsen infolge von inflation\u00e4ren Entwicklungen k\u00f6nnte sich dann f\u00fcr viele Eigent\u00fcmer als fatal erweisen, das Bankensystem hart treffen und zu systemischen Risiken f\u00fcr die Stabilit\u00e4t des Finanzsystems f\u00fchren.
\nVgl. Jordan (2009).
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\nGrafik 1: \u00abWohneigentumsquote in % nach Kantonen, 2000\u00bb
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\nGrafik 2: \u00abRelative Ver\u00e4nderung der Wohneigentumsquoten in % nach Kantonen, 1970\u20132000\u00bb
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\nKasten 1: Wohneigentumsquote
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\nDie Wohneigentumsquote ist definiert als Anteil Haushalte, die in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus wohnen. Das BFS definiert die Wohneigentumsquote nicht auf der Basis der Haushalte mit Wohneigentum, sondern auf der Basis der Wohneinheiten im Eigentum der Haushalte. Diese Definition des selbstgenutzten Wohneigentums kann zu leicht unterschiedlichen Werten f\u00fcr die entsprechenden Wohneigentumsquoten f\u00fchren.
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\nKasten 2: Literatur
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\n\u2013 Ammerm\u00fcller, A., A. Weber und P. Westerheide (2005). Die Entwicklung und Verteilung des Verm\u00f6gens privater Haushalte unter besonderer Ber\u00fccksichtigung des Produktivverm\u00f6gens. Zentrum f\u00fcr Europ\u00e4ische Wirtschaftsforschung GmbH. Abschlussbericht zum Forschungsauftrag des Bundesministeriums f\u00fcr Gesundheit und Soziale Sicherung, Fassung vom 21.06.05.\u2013 Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen BWO (2005), Wie viele Haushalte haben in der Schweiz Wohneigentum und warum sind es nicht mehr? Briefing.\u2013 Delbiaggio, K. und G. Wanzenried (2009 a), Homeownership across Swiss Cantons. Hochschule Luzern \u2013 Wirtschaft, Working Paper.\u2013 Delbiaggio, K. und G. Wanzenried (2009 b), Bausparen: Eine \u00f6konometrische Wirkungsanalyse kantonaler Bausparmodellen, Studie im Auftrag des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesen BWO.\u2013 Delbiaggio, K. und G. Wanzenried (2009 c), Wohneigentum und Neue Regionalpolitik NRP des Bundes: Erkenntnisse aus einer empirischen Analyse f\u00fcr die Schweiz, in: Tagungsband Forschungsmarkt regiosuisse & Tagung Regionalentwicklung 2009 Forschen f\u00fcr die Neue Regionalentwicklung, Hochschule Luzern, Wirtschaft (Herausgeber).\u2013 Gerheuser, F. (2004), Wohnversorgung und Wohnverh\u00e4ltnisse: Entwicklungen 1990-2000. Bundesamt f\u00fcr Statistik.\u2013 Hilber, C. (2007), The Determinants of Homeownership across Europe: Panel Data Evidence, London School of Economics, mimeo.\u2013 Staatssekretariat f\u00fcr Wirtschaft (2008), Die Regionalpolitik des Bundes.\u2013 Jordan, T. (2009). Tiefe Hypozinsen: Fluch oder Segen? 94. Delegiertenversammlung des HEV Schweiz, Referat, 19. Juni 2009.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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