{"id":121321,"date":"2010-07-01T12:00:00","date_gmt":"2010-07-01T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2010\/07\/meins-2\/"},"modified":"2023-08-23T23:33:53","modified_gmt":"2023-08-23T21:33:53","slug":"meins","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2010\/07\/meins\/","title":{"rendered":"Nachhaltigkeit: Herausforderung f\u00fcr die Immobilienwirtschaft"},"content":{"rendered":"

Nachhaltigkeit ist heute in aller Munde. Der Trend hat auch die Immobilienbranche erfasst, die in der Schweiz einen eigentlichen Minergie-Boom erlebt. Staatlich wird Nachhaltigkeit gefordert (Aktionsplan Nachhaltige Entwicklung des Bundes) und teils gef\u00f6rdert, so etwa durch das nationale Geb\u00e4udeprogramm oder kantonale F\u00f6rdergelder. Dabei wird implizit davon ausgegangen, dass sich Nachhaltigkeit langfristig auszahlt. Aber was ist \u00fcberhaupt nachhaltiges Bauen und eine nachhaltige Immobilie? Zahlt sich Nachhaltigkeit tats\u00e4chlich finanziell aus? Und wie kann es in der Praxis gemessen und bewertet werden?\"\"
\n
\nDer Begriff Nachhaltigkeit wird auch in der Immobilienbranche inflation\u00e4r und h\u00e4ufig unpr\u00e4zis verwendet. Die Gr\u00fcnde daf\u00fcr liegen in der Komplexit\u00e4t des Themas und in der Tatsache, dass ein eigentlicher Standard fehlt. In der Schweiz hat sich im Immobilienbereich zwar das Label Minergie\u00ae mit Erfolg positioniert. Mit seinem Fokus auf Energieeffizienz und Komfort handelt es sich aber nicht um ein umfassendes Nachhaltigkeitslabel. Bei Nachhaltigkeitskonzepten stehen neben Energie und Umwelt auch die Gesellschaft und die Wirtschaft im Vordergrund. Daraus ergibt sich f\u00fcrs erste folgende Definition: Eine Immobilie ist dann nachhaltig, wenn sie langfristig einen \u00f6kologischen, sozialen und \u00f6konomischen Nutzen stiftet bzw. entsprechenden Schaden vermeidet.
\nIn Anlehnung an die Definition Nachhaltiger Entwicklung aus dem Brundtland-Report. <\/p>\n

Inh\u00e4rente Zielkonflikte<\/h2>\n


\nBeim Versuch, den Nutzen f\u00fcr Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft zu maximieren, ergeben sich allerdings immer wieder Zielkonflikte zwischen den drei Dimensionen. Am Beispiel eines schlecht isolierten denkmalgesch\u00fctzten Hauses mit \u00d6lheizung l\u00e4sst sich dieses Dilemma aufzeigen: Aus \u00f6kologischer Sicht ist die Anbringung einer dicken Isolationsschicht auf der Fassade sinnvoll. Dadurch k\u00f6nnen der Energieverbrauch und der CO2<\/i>-Ausstoss verringert werden. Aus wirtschaftlicher Sicht h\u00e4ngt es u.a. von der Entwicklung des \u00d6lpreises ab, ob sich diese Investition langfristig auszahlt. Aus gesellschaftlicher Sicht schliesslich steht die Erhaltung der historischen Fassade im Vordergrund. <\/p>\n

Nachhaltiges Bauen versus nachhaltige Immobilien<\/h2>\n


\nBei bisher gel\u00e4ufigen Ans\u00e4tzen steht das nachhaltige Bauen<\/i> im Vordergrund. Es geht \u2013 vereinfacht gesagt \u2013 zumeist um die L\u00f6sung von technischen Fragen aus bauwirtschaftlicher Sicht. Der Fokus liegt vornehmlich auf Neubauten, etwas nachgelagert auch auf Sanierungen. Implizit steht meist die \u00f6kologische Nachhaltigkeit im Vordergrund.
\nSiehe u.a. SIA Empfehlung 112\/1, Minergie oder auf internationaler Ebene LEED, BREAM etc.In einer immobilienwirtschaftlichen Betrachtung steht hingegen die nachhaltige Immobilie<\/i> im Vordergrund. Hier ist die Aufmerksamkeit st\u00e4rker auf dem Bestand \u2013 betr\u00e4gt doch der Anteil Neubau am Bestand nur rund 1% j\u00e4hrlich \u2013 und auf den langfristigen wirtschaftlichen Nutzen gerichtet. Aus Sicht eines Investors, Hypothekargebers oder privaten Eigent\u00fcmers ist eine Immobilie nachhaltig, wenn sie langfristig ihren Wert beh\u00e4lt oder an Wert zunimmt und dabei auch einen \u00f6kologischen und sozialen Nutzen stiftet bzw. entsprechenden Schaden vermeidet. Methodisch betrachtet sind der soziale und \u00f6kologische Nutzen Nebenbedingungen, die es m\u00f6glichst zu erf\u00fcllen gilt.In einer dynamischen finanziellen Betrachtung sind Immobilien dann nachhaltig, wenn sie ceteris paribus mit langfristigen Entwicklungen wie steigenden Energiepreisen, demografischen Ver\u00e4nderungen oder Klimawandel gut umgehen k\u00f6nnen. Dadurch wird das Risiko einer Wertminderung minimiert bzw. die Chance einer Wertsteigerung erh\u00f6ht. Eine Immobilie beispielsweise, welche aufgrund ihrer Bauweise im Sommer k\u00fchl bleibt, wird umso st\u00e4rker an Wert gewinnen, je mehr Hitzetage es aufgrund des Klimawandels gibt. <\/p>\n

F\u00fcnf Nachhaltigkeitsmerkmale aus finanzieller Sicht<\/h2>\n


\nAusgehend von diesem Ansatz lassen sich f\u00fcnf Nachhaltigkeitsmerkmale
\nEine umfassende Herleitung findet sich in Meins, Wallbaum et al. (2010). identifizieren: Die Energieabh\u00e4ngigkeit<\/i> eines Geb\u00e4udes ist ein zentrales, aber nicht das einzige Kriterium f\u00fcr die finanzielle Nachhaltigkeit einer Immobilie. Aus Investorensicht sind Flexibilit\u00e4t und Polyvalenz<\/i> eines Objekts ebenfalls ein Nachhaltigkeitskriterium (Anpassungsf\u00e4higkeit eines Geb\u00e4udes an wandelnde Nutzerbed\u00fcrfnisse). Aus \u00f6konomischer Sicht spielen auch die Kriterien Mobilit\u00e4t und Erreichbarkeit, Sicherheit bez\u00fcglich zuk\u00fcnftiger Naturgefahren<\/i> aufgrund von Auswirkungen des Klimawandels sowie Gesundheits- und Komfortaspekte<\/i> \u2013 wie ausreichend Tageslicht oder gutes Raumklima \u2013 eine Rolle. <\/p>\n

Steigende Nachfrage nach Nachhaltigkeit<\/h2>\n


\nDass in der Praxis Energieeffizienz an Bedeutung zugenommen hat, zeigt sich an der rasant steigenden Nachfrage nach Minergie-Geb\u00e4uden: In den letzten f\u00fcnf Jahren hat sich deren Zahl verdreifacht. Insgesamt wurden bisher rund 15 000 Geb\u00e4ude nach Minergie, Minergie-P oder Minergie-Eco gebaut oder modernisiert. In St\u00e4dten wie Z\u00fcrich und Winterthur hat sich Minergie bei Neubauten mit einem Anteil am Neubau von 54% bzw. 44% im letzten Jahr beinahe zum Standard entwickelt. Die regionalen Unterschiede innerhalb der Schweiz sind allerdings betr\u00e4chtlich.
\nVgl. Salvi, Horeh\u00e1jov\u00e1, Neeser (2010).Die Nachfrage nach anderen Nachhaltigkeitsmerkmalen ist schwieriger zu quantifizieren. Eine schweizweite Befragung von Unternehmen gibt Aufschluss \u00fcber den Stellenwert von Nachhaltigkeitsmerkmalen bei Betriebsimmobilien (siehe Kasten 1<\/i>
\n
\nGrundlage f\u00fcr den Survey ist eine Befragung von grossen und mittleren Unternehmen in der Deutsch- und Westschweiz. Befragt wurden die rund 1000 Unternehmen mit 250 oder mehr Mitarbeitenden (Vollerhebung). Daneben wurde eine Zufallsstichprobe der rund 5500 mittleren Unternehmen (50\u2013249 Mitarbeitende) befragt. Insgesamt haben 149 Unternehmen an der Befragung teilgenommen. Damit zeichnen die Auswertungen ein erstes und recht zuverl\u00e4ssiges Bild der CRE-Landschaft Schweiz. Die Befragung soll j\u00e4hrlich wiederholt werden, damit die weitere Entwicklung verfolgt und Trends erkannt werden k\u00f6nnen. Der Cress 2009 kann kostenlos bezogen werden bei CB Richard Ellis (Tel. 044 226 30 00) oder CCRS an der Universit\u00e4t Z\u00fcrich (Tel. 044 634 40 61).
\n
\n). Bei Kauf- und Mietentscheiden spielt erwartungsgem\u00e4ss der Preis die wichtigste Rolle (99%). Bereits an zweiter und dritter Stelle folgen Immobilienmerkmale mit konkretem Nachhaltigkeitsbezug wie passende und flexible Grundrisse sowie N\u00e4he zum \u00f6ffentlichen Verkehr, gefolgt von allgemeinen Nachhaltigkeits\u00fcberlegungen an vierter Stelle (alle \u00fcber 90%, siehe Grafik 1<\/i>). <\/p>\n

Markt honoriert Nachhaltigkeit<\/h2>\n


\nMit der steigenden Nachfrage geht eine h\u00f6here Zahlungsbereitschaft einher. Neuere \u00f6konometrische Sch\u00e4tzungen, die sich auf eine breite Datengrundlage beziehen, zeigen, dass der Markt in den letzten Jahren bereit war, Minergie-Einfamilienh\u00e4user mit einem Aufpreis von 7% und Stockwerkeigentum mit einem Aufpreis von 3,5% zu honorieren.
\nVgl. Salvi, Horeh\u00e1jov\u00e1, M\u00fcri (2008). Die Analysen zeigen auch, dass Minergie-Neubauten gegen\u00fcber konventionellen Neubauten im Schnitt 6% h\u00f6here Mietertr\u00e4ge generieren.
\nVgl. Salvi, Horeh\u00e1jov\u00e1, Neeser (2010). Diese Resultate werden von \u00e4hnlichen Untersuchungen in den USA f\u00fcr Transaktionspreise und f\u00fcr Mieten best\u00e4tigt.
\nVgl. Miller, Spivey, Florance (2007), Eichholtz, Kok, Quigley (2009).Aufgrund fehlender Daten ist es schwierig, die Zahlungsbereitschaft f\u00fcr andere Nachhaltigkeitsmerkmale zu \u00fcberpr\u00fcfen. Wenn auch weniger aussagekr\u00e4ftig als Marktanalysen lassen die Ergebnisse der obenerw\u00e4hnten Unternehmensbefragung jedoch auf eine gewisse Zahlungsbereitschaft f\u00fcr Nachhaltigkeitsmerkmale bei Betriebsimmobilien schliessen. So sind die Unternehmen mehrheitlich der Meinung, dass Nachhaltigkeit keine Mehrkosten verursacht (65%). 25% glauben sogar, dass Nachhaltigkeit mehr n\u00fctzt als kostet. 40% der Unternehmen sind bereit, f\u00fcr Nachhaltigkeit einen Mehrpreis zu zahlen: Ausgepr\u00e4gt ist die Zahlungsbereitschaft bei den Nachhaltigkeitsmerkmalen \u00abFlexibilit\u00e4t und Polyvalenz\u00bb sowie \u00abEnergie- und Wasserabh\u00e4ngigkeit\u00bb (55% bzw. 50%). \u00dcber 40% sind auch bei Gesundheit und Komfort (Komfortl\u00fcftung, L\u00e4rm, Tageslicht, \u00f6kologische Baumaterialien) sowie bei der Erreichbarkeit und Mobilit\u00e4t (Anschluss an den \u00f6ffentlichen Verkehr oder Veloabstellpl\u00e4tze) bereit, einen Aufpreis zu zahlen. Die Zahlungsbereitschaft ist tendenziell h\u00f6her bei Sanierungs- und Kaufentscheiden als bei Mietentscheiden. <\/p>\n

Bedarf an praxistauglichen Instrumenten<\/h2>\n


\nVor dem Hintergrund steigender Nachfrage und Zahlungsbereitschaft ist es wenig \u00fcberraschend, dass das Bed\u00fcrfnis nach praxistauglichen Rating- und Bewertungsans\u00e4tzen gross ist. In Zusammenarbeit mit Investoren und Bewertern ist an der Universit\u00e4t Z\u00fcrich der CCRS-Economic Sustainability Indicator (ESI\u00ae) entwickelt worden. Dieser misst das Risiko einer Immobilie, aufgrund zuk\u00fcnftiger Entwicklungen an Wert zu verlieren bzw. die Chance, an Wert zu gewinnen. Der ESI-Indikator kann als Rating f\u00fcr die finanzielle Nachhaltigkeit verwendet oder in die regul\u00e4re Immobilienbewertung integriert werden. Mit der ESI-Immobilienbewertung werden heutige Bewertungen um diejenigen Informationen \u00fcber langfristige Entwicklungen erg\u00e4nzt, welche noch nicht oder nur ungen\u00fcgend ber\u00fccksichtigt werden (siehe Kasten 2<\/i>
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\nDie in Zusammenarbeit mit Experten aus Wissenschaft und Praxis erarbeitete ESI-Immobilienbewertung beinhaltet f\u00fcnf bisher nicht ausreichend ber\u00fccksichtigte wertrelevante Nachhaltigkeitsmerkmale: Flexibilit\u00e4t und Polyvalenz, Energie- und Wasserabh\u00e4ngigkeit, Erreichbarkeit und Mobilit\u00e4t, Sicherheit sowie Gesundheit und Komfort. Diese Nachhaltigkeitsmerkmale werden mittels Teilindikatoren spezifiziert, codiert, gewichtet und zum ESI-Indikator zusammengefasst. Als Indikator f\u00fcr das zukunftsorientierte Objektrisiko wird er zur transparenten Ermittlung des Diskontsatzes bei der DCF-Methode verwendet. Mit einem risikobasierten Modell, das von unabh\u00e4ngigen Experten validiert wurde, hat sich gezeigt, dass die bisher bei der Bewertung von Immobilien nicht ber\u00fccksichtigten Nachhaltigkeitsaspekte den Immobilienwert um bis zu 14,9% nach unten bzw. um bis zu 6,6% nach oben beeinflussen k\u00f6nnen. Ausgehend davon, dass bei der DCF-Methode die Zahlungsstr\u00f6me der n\u00e4chsten 5\u201310 Jahre m\u00f6glichst genau abgebildet und dann f\u00fcr die restliche Immobilienlebenszeit lediglich fortgeschrieben werden, bezieht der ESI langfristige Aspekte \u00fcber eine Differenzbetrachtung ein, indem er f\u00fcr die Teilindikatoren die Differenz zwischen aktuellem Einfluss auf den Immobilienwert und dem aufgrund dynamischer Rahmenbedingungen ver\u00e4nderten zuk\u00fcnftigen Einfluss ermittelt. Der Indikator ist demnach so spezifiziert, dass er nur die Risiken erfasst, die sich zwischen 10 und rund 35 Jahre ab heute ergeben. Es werden somit nur diejenigen Risiken erfasst, die in den Cashflows nicht schon abgebildet sind.Ein Teil der in den f\u00fcnf Gruppen beschriebenen Immobilienmerkmale ist neu. Andere \u2013 wie die Anbindung an den \u00f6ffentlichen Verkehr \u2013 werden bereits in heutigen Bewertungen ber\u00fccksichtigt, allerdings nehmen sie aufgrund langfristiger Ver\u00e4nderungen an Bedeutung zu und sind deshalb nicht ausreichend beachtet. Der ESI-Indikator ist f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user, B\u00fcro- und Verkaufsgeb\u00e4ude separat spezifiziert. Zur Berechnung des ESI-Indikators steht eine einfache Software zur Verf\u00fcgung.a Im Rahmen der Entwicklung wurden Praxistests an rund 200 Objekten (Mehrfamilienh\u00e4user, B\u00fcro- und Verkaufsobjekte sowie Objekte mit gemischter Nutzung) durchgef\u00fchrt. In der Praxis wenden heute namhafte Schweizer Investoren den ESI-Indikator an. Es zeigt sich, dass f\u00fcr die Ermittlung des ESI-Indikators je nach Ausgangslage mit einem Zeitaufwand von 0,5 bis 3 Stunden pro Objekt zu rechnen ist.b
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\na Die Software ist bei QualiCasa AG erh\u00e4ltlich (http:\/\/www.qualicasa.ch<\/a>).b Vgl. Meins, Burkhard (2009).). Die Anwendung bei der Immobilienbewertung soll anhand eines konkreten Beispiels verdeutlicht werden (siehe Grafik 2<\/i>). Am Beispiel des knapp 5-j\u00e4hrigen Mehrfamilienhauses wird ersichtlich, welche Erkenntnisse sich gewinnen lassen. Das Spinnendiagramm zeigt, dass das Objekt keine gr\u00f6sseren Nachhaltigkeitsrisiken aufweist. Es ist f\u00fcr die Zukunft bez\u00fcglich Energie- und Wasserabh\u00e4ngigkeit sowie Sicherheit recht gut gewappnet und bei den anderen Nachhaltigkeitsmerkmalen sogar sehr gut. Der gesamthaft ermittelte Wert betr\u00e4gt 0,5, was einem unterdurchschnittlichen Risiko entspricht. Dies entspricht einer Korrektur des gesch\u00e4tzten Immobilienwertes um 3,3% nach oben. <\/p>\n

Abriss als L\u00f6sung?<\/h2>\n


\nWelche Folgen haben diese Entwicklungen nun konkret f\u00fcrs Portfoliomanagement? M\u00fcssen Portfolios radikal umgeschichtet werden, m\u00f6glichst viele alte Geb\u00e4ude abgestossen und durch energieeffiziente Neubauten ersetzt werden? Die Antwort ist ein klares Nein. Oberstes Ziel bleibt f\u00fcr renditeorientierte Investoren, den Wert eines Portfolios langfristig zu mehren oder mindestens zu erhalten. Bei steigenden Energiepreisen ist Energieeffizienz nat\u00fcrlich ein Asset. Aber auch ein auf der gr\u00fcnen Wiese erstellter, perfekt ged\u00e4mmter Neubau kann zuk\u00fcnftig an Wert verlieren, wenn er in einer Region liegt, die sich \u00f6konomisch negativ entwickelt, oder der Anschluss an den \u00f6ffentlichen Verkehr schlecht ist. Da verspricht ein solide gebautes Mehrfamilienhaus an einer gut erschlossenen st\u00e4dtischen Lage eine bessere Wertentwicklung. Auch in einer \u00f6kologischen Betrachtung muss ein Neubau nicht besser abschneiden, wenn Aspekte wie graue Energie oder Zersiedelung in die Beurteilung einfliessen. Dazu kommt, dass aus gesellschaftlicher Sicht dem Geb\u00e4udebestand eine wichtige Funktion zukommt: G\u00fcnstiger Wohnraum ist eher in bestehenden Bauten zu finden. Oder Ortsbildschutz und Denkmalpflege lassen bestehende Bauten als sch\u00fctzenswerte Bauten erscheinen. Die Gleichung \u00abenergieeffizienter Neubau = nachhaltig \/ Geb\u00e4ude aus dem Bestand = unnachhaltig\u00bb greift aus \u00f6konomischer, aber auch aus \u00f6kologischer und sozialer Sicht zu kurz. Um Missverst\u00e4ndnisse auszuschliessen: Es ist sinnvoll, wenn nicht gar zwingend, Neubauten in einem hohen energetischen Standard zu realisieren. Nur sollen Geb\u00e4ude im Bestand nicht einzig aus Gr\u00fcnden der Energieeffizienz abgerissen werden. <\/p>\n

Integration von Nachhaltigkeit ins Risikomanagement<\/h2>\n


\nF\u00fcr das Portfoliomanagement m\u00fcssen die verschiedenen Nachhaltigkeitsmerkmale einer Immobilie gegeneinander abgewogen werden. Ein m\u00f6glicher Denkansatz ist, fehlende Nachhaltigkeit als Risiko zu betrachten. Mit einem entsprechenden Risikomanagement k\u00f6nnen dann Nachhaltigkeitsrisiken sauber identifiziert und gewichtet und dieses Risikoassessment als zus\u00e4tzliches Kriterium bei der Steuerung des Portfolios bzw. der Performanceanalyse ber\u00fccksichtigt werden. Damit kann der Grundstein f\u00fcr ein nachhaltiges Portfoliomanagement f\u00fcr Immobilien gelegt werden.
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\nGrafik 1: \u00abStellenwert der Immobilienmerkmale bei Miet- oder Kaufentscheiden\u00bb
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\nGrafik 2: \u00abAnwendung der ESI-Immobilienbewertung am Beispiel eines Mehrfamilienhauses in der Zentralschweiz\u00bb
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\nKasten 1: Cress 2009 \u2013 Corporate Real Estate and Sustainability Survey
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\nGrundlage f\u00fcr den Survey ist eine Befragung von grossen und mittleren Unternehmen in der Deutsch- und Westschweiz. Befragt wurden die rund 1000 Unternehmen mit 250 oder mehr Mitarbeitenden (Vollerhebung). Daneben wurde eine Zufallsstichprobe der rund 5500 mittleren Unternehmen (50\u2013249 Mitarbeitende) befragt. Insgesamt haben 149 Unternehmen an der Befragung teilgenommen. Damit zeichnen die Auswertungen ein erstes und recht zuverl\u00e4ssiges Bild der CRE-Landschaft Schweiz. Die Befragung soll j\u00e4hrlich wiederholt werden, damit die weitere Entwicklung verfolgt und Trends erkannt werden k\u00f6nnen. Der Cress 2009 kann kostenlos bezogen werden bei CB Richard Ellis (Tel. 044 226 30 00) oder CCRS an der Universit\u00e4t Z\u00fcrich (Tel. 044 634 40 61).
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\nKasten 2: Economic Sustainability Indicator
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\nDie in Zusammenarbeit mit Experten aus Wissenschaft und Praxis erarbeitete ESI-Immobilienbewertung beinhaltet f\u00fcnf bisher nicht ausreichend ber\u00fccksichtigte wertrelevante Nachhaltigkeitsmerkmale: Flexibilit\u00e4t und Polyvalenz, Energie- und Wasserabh\u00e4ngigkeit, Erreichbarkeit und Mobilit\u00e4t, Sicherheit sowie Gesundheit und Komfort. Diese Nachhaltigkeitsmerkmale werden mittels Teilindikatoren spezifiziert, codiert, gewichtet und zum ESI-Indikator zusammengefasst. Als Indikator f\u00fcr das zukunftsorientierte Objektrisiko wird er zur transparenten Ermittlung des Diskontsatzes bei der DCF-Methode verwendet. Mit einem risikobasierten Modell, das von unabh\u00e4ngigen Experten validiert wurde, hat sich gezeigt, dass die bisher bei der Bewertung von Immobilien nicht ber\u00fccksichtigten Nachhaltigkeitsaspekte den Immobilienwert um bis zu 14,9% nach unten bzw. um bis zu 6,6% nach oben beeinflussen k\u00f6nnen. Ausgehend davon, dass bei der DCF-Methode die Zahlungsstr\u00f6me der n\u00e4chsten 5\u201310 Jahre m\u00f6glichst genau abgebildet und dann f\u00fcr die restliche Immobilienlebenszeit lediglich fortgeschrieben werden, bezieht der ESI langfristige Aspekte \u00fcber eine Differenzbetrachtung ein, indem er f\u00fcr die Teilindikatoren die Differenz zwischen aktuellem Einfluss auf den Immobilienwert und dem aufgrund dynamischer Rahmenbedingungen ver\u00e4nderten zuk\u00fcnftigen Einfluss ermittelt. Der Indikator ist demnach so spezifiziert, dass er nur die Risiken erfasst, die sich zwischen 10 und rund 35 Jahre ab heute ergeben. Es werden somit nur diejenigen Risiken erfasst, die in den Cashflows nicht schon abgebildet sind.Ein Teil der in den f\u00fcnf Gruppen beschriebenen Immobilienmerkmale ist neu. Andere \u2013 wie die Anbindung an den \u00f6ffentlichen Verkehr \u2013 werden bereits in heutigen Bewertungen ber\u00fccksichtigt, allerdings nehmen sie aufgrund langfristiger Ver\u00e4nderungen an Bedeutung zu und sind deshalb nicht ausreichend beachtet. Der ESI-Indikator ist f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user, B\u00fcro- und Verkaufsgeb\u00e4ude separat spezifiziert. Zur Berechnung des ESI-Indikators steht eine einfache Software zur Verf\u00fcgung.a Im Rahmen der Entwicklung wurden Praxistests an rund 200 Objekten (Mehrfamilienh\u00e4user, B\u00fcro- und Verkaufsobjekte sowie Objekte mit gemischter Nutzung) durchgef\u00fchrt. In der Praxis wenden heute namhafte Schweizer Investoren den ESI-Indikator an. Es zeigt sich, dass f\u00fcr die Ermittlung des ESI-Indikators je nach Ausgangslage mit einem Zeitaufwand von 0,5 bis 3 Stunden pro Objekt zu rechnen ist.b
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\na Die Software ist bei QualiCasa AG erh\u00e4ltlich (http:\/\/www.qualicasa.ch<\/a>).b Vgl. Meins, Burkhard (2009).
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\nKasten 3: Literatur
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\n\u2212 Meins, Erika und Hans-Peter Burkhard (2009): ESI Immobilienbewertung \u2013 Nachhaltigkeit inklusive. CCRS (Hrsg.), Z\u00fcrich, Juni 2009, http:\/\/www.ccrs.uzh.ch<\/a><\/i>.\u2212 Miller, Norm, Jay Spivey und Andy Florance (2007): Does Green Pay Off? Burnham-Moores Center for Real Estate, San Diego University \/ CoStar. \u2212 Eichholtz, Piet, Nils Kok und John M. Quigley (2009): Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings. Working Paper Nr. W08-001; Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, University of California, Berkeley, Januar 2009.\u2212 Meins, Erika, Holger Wallbaum et al.(2010): Sustainability and Property Valuation: A Risk-Based Approach. Building Research & Information, London, Vol. 38, Mai 2010.\u2212 Salvi, Marco, Andrea Horeh\u00e1jov\u00e1 und Julie Neeser (2010): Der Minergie-Boom unter der Lupe, CCRS und Z\u00fcrcher Kantonalbank (Hrsg.), Z\u00fcrich, M\u00e4rz 2010, http:\/\/www.ccrs.uzh.ch<\/a><\/i>.\u2212 Salvi, Marco, Andrea Horeh\u00e1jov\u00e1 und Ruth M\u00fcri (2008): Minergie macht sich bezahlt, CCRS und Z\u00fcrcher Kantonalbank (Hrsg.), Z\u00fcrich, November 2008, http:\/\/www.ccrs.uzh.ch<\/a><\/i>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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