![\"\"](\"\/dynBase\/images\/article_rect\/201007_06_Nagy_01.eps.jpg\")
<\/p>\nDer Anstieg des schweizerischen Indexes der Konsumentenstimmung, des Wanderungssaldos und des BIP deutet darauf hin, dass 2010 insgesamt ein Jahr mit Wirtschaftswachstum sein wird. Auch der Immobilienmarkt in der Genferseeregion ist in recht guter Verfassung und d\u00fcrfte sich im Jahr 2010 positiv entwickeln. Die Vertreter des Immobilienmarkts sind Mitte 2010 weniger beunruhigt wegen der konjunkturellen Risiken als noch zu Beginn der Krise. Mittelfristig ist der Immobiliensektor aber weiterhin den Entwicklungen bei Arbeitslosigkeit und Finanzierung ausgesetzt. Ein allf\u00e4lliger Anstieg der Zinss\u00e4tze ist in einem globalen wirtschaftlichen Umfeld zu sehen. Angesichts der aktuellen Probleme von Griechenland, Spanien und Portugal fl\u00fcchten die internationalen Investoren in sichere Werte wie den Schweizer Franken, der v.a. gegen\u00fcber dem Euro stark im Wert gestiegen ist. Die Zinss\u00e4tze in der Schweiz \u2013 speziell f\u00fcr Hypotheken \u2013 k\u00f6nnten somit l\u00e4nger als erwartet auf tiefem Niveau verharren.
<\/p>\n
\nDer derzeitige Vertrauensverlust in die europ\u00e4ische Einheitsw\u00e4hrung als Folge der Probleme von Griechenland, Spanien und Portugal scheint die Position des Schweizer Frankens als Fluchtw\u00e4hrung zus\u00e4tzlich zu st\u00e4rken. W\u00e4hrend seit Anfang 2010 weltweit immer mehr Hinweise auf einen konjunkturellen Aufschwung zu verzeichnen sind, hat das besorgniserregende Ausmass der Verschuldung mehrerer Industriestaaten im Fr\u00fchjahr 2010 an den Finanzm\u00e4rkten eine neuerliche Krise ausgel\u00f6st.Die Entwicklung des Bruttoinlandprodukts (BIP) in der Westschweiz im ersten Quartal 2010 best\u00e4tigt, dass tats\u00e4chlich ein wirtschaftlicher Aufschwung im Gange ist. In der Westschweiz d\u00fcrfte sich die Verbesserung der Konjunkturlage in den kommenden Monaten fortsetzen. Wegen der grossen Bedeutung des Finanzsektors in Genf setzte die Rezession dort fr\u00fcher ein als in der \u00fcbrigen Schweiz; nun scheint auch der Aufschwung rascher und st\u00e4rker zu sein als im Rest unseres Landes. Der Anstieg des BIP hat sich seit dem dritten Quartal 2009 beschleunigt und nahm in der Folge weiterhin stark zu.Das Konsumentenvertrauen ist ein wichtiger Konjunkturindikator. Der vom Staatssekretariat f\u00fcr Wirtschaft (Seco) berechnete Index der Konsumentenstimmung (siehe Grafik 1<\/i>) umfasst subjektive Einsch\u00e4tzungen der Bev\u00f6lkerung, insbesondere hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung, der finanziellen Lage der Haushalte, der Preisentwicklung und der Arbeitsplatzsicherheit. Von Anfang 2007 bis Mitte 2009 ging der Index der Konsumentenstimmung in der Schweiz stark zur\u00fcck. Seit Herbst 2009 war wieder ein positiver Trend zu verzeichnen. Bis zur letzten Erhebung vom April 2010 hatte sich die Konsumentenstimmung in der Schweiz verbessert und lag sogar \u00fcber dem langfristigen historischen Durchschnittswert.Trotz der schweren weltweiten Wirtschaftskrise in den Jahren 2008 und 2009 fiel der Anstieg der Arbeitslosenzahlen in mehreren L\u00e4ndern \u2013 darunter auch der Schweiz \u2013 verh\u00e4ltnism\u00e4ssig bescheiden aus. Im Mai 2010 betrug die um saisonale Schwankungen bereinigte Arbeitslosenquote 4%. In der Westschweiz und im Tessin belief sich die mittlere Arbeitslosenquote im letzten Mai (saisonbereinigt) auf 5,3% und in der Deutschschweiz auf 3,3%. In Genf betrug die nicht saisonbereinigte Arbeitslosenquote im Mai 2010 7,1%. Insgesamt sollte die Westschweiz und vor allem Genf die Krise besser \u00fcberwinden k\u00f6nnen als in fr\u00fcheren Rezessionsphasen. Grund daf\u00fcr ist die st\u00e4rkere Diversifikation der Wirtschaft sowie \u2013 vor allem in Genf \u2013 die Bedeutung des \u00f6ffentlichen Sektors und der internationalen Organisationen, die eine Pufferfunktion aus\u00fcben.Die bisherigen Zahlen f\u00fcr das Jahr 2010 sind zwar vielversprechend, doch es ist weiterhin Vorsicht angezeigt. Angesichts der bestehenden Probleme im Euroraum sind alle Prognosen mit grosser Unsicherheit behaftet. Dies gilt insbesondere f\u00fcr die Exporte der Schweiz in den Euroraum. In diesem Umfeld ist zweifellos eine weniger dynamische Entwicklung des Immobilienmarktes zu erwarten, die mit der Entwicklung in den vorangegangenen Boomjahren, in denen viele Wohnungen problemlos abgesetzt werden konnten, kontrastiert.In Phasen grosser Unsicherheit gilt es, sich eingehend mit den grundlegenden Voraussetzungen des Immobilienmarktes auseinanderzusetzen, zumal dieser erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft hat. Das gilt auch f\u00fcr den Westschweizer Immobiliensektor. Die ersten Anzeichen der weltweiten Krise von 2008 bis 2009 waren denn auch bereits vorg\u00e4ngig in der Spekulationsblase im Immobilienbereich zu erkennen, die vor allem in den USA, in England und auf der iberischen Halbinsel grassierte.
<\/p>\nGrundlegende Voraussetzungen im Immobilienmarkt<\/h2>\n
\nDer Immobilienmarkt h\u00e4ngt \u2013 auf einen kurzen Nenner gebracht \u2013 von den folgenden vier grundlegenden Elementen ab:\u2013 demografische Entwicklung und Zuwanderung (ergeben haupts\u00e4chlich die Nachfrage nach Wohnraum);\u2013 Modalit\u00e4ten der Angebotsentwicklung im Immobiliensektor (Wohnungsangebot);\u2013 Leerwohnungsbestand zu einem bestimmten Zeitpunkt (fr\u00fcherer oder gegenw\u00e4rtiger Unterschied zwischen Angebot und Nachfrage);\u2013 Finanzierungsquellen, insbesondere die H\u00f6he der Hypothekarzinss\u00e4tze (geh\u00f6ren nach wie vor zu den wichtigsten finanziellen Parametern der Preisentwicklung).Ausserdem spielt die Attraktivit\u00e4t der jeweiligen Region eine Rolle. In der Westschweiz profitiert der Immobilienmarkt von verschiedenen Vorteilen wie der Internationalit\u00e4t von Genf, der vielf\u00e4ltigen lokalen Wirtschaft, der intakten Umwelt sowie dem kulturellen und touristischen Angebot.
<\/p>\n
\nDie Schweiz wies im Jahr 2008 das h\u00f6chste Bev\u00f6lkerungswachstum der letzten 45 Jahre auf (Zunahme der Wohnbev\u00f6lkerung um 1,4%). 2009 wurde mit einem Zuwachs von 1,1% ein \u00e4hnlich hoher Wert verzeichnet. Diese Wachstumsraten liegen weit \u00fcber dem europ\u00e4ischen Durchschnitt. Insgesamt war in den letzten acht Jahren eine aussergew\u00f6hnliche Entwicklung zu beobachten; die Westschweiz \u2013 besonders die Genferseeregion \u2013 verzeichneten einen eigentlichen Boom (siehe Grafik 2<\/i>). Aufgrund der Alterung der Schweizer Bev\u00f6lkerung wird dieser Zuwachs bis 2030 voraussichtlich auf einen Wert von 0,7% pro Jahr zur\u00fcckgehen.In der Westschweiz ist die Bev\u00f6lkerungsentwicklung im Wesentlichen auf die Migrationsbewegungen zur\u00fcckzuf\u00fchren. F\u00fcr das laufende Jahr wird eine Abnahme der Zuwanderung prognostiziert. Der Wanderungssaldo ging indessen nur langsam zur\u00fcck. 2009 wurde eine Nettozuwanderung von 40 000 Personen registriert. Die j\u00fcngsten Einwanderungswellen bestehen haupts\u00e4chlich aus hoch qualifizierten und einkommensstarken Personen. Daraus resultierte eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum in den grossen Wirtschaftszentren: Genf und Lausanne sind f\u00fcr erwerbst\u00e4tige, hoch qualifizierte Ausl\u00e4nderinnen und Ausl\u00e4nder nach wie vor sehr attraktive Wohn- und Arbeitsorte.
<\/p>\nUnzureichende Entwicklung des Wohnraums<\/h2>\n
\nIm Kanton Genf werden bei einem Bev\u00f6lkerungszuwachs von rund 5000 Personen pro Jahr weniger als 1500 neue Wohnungen errichtet. Das Verh\u00e4ltnis betr\u00e4gt somit ungef\u00e4hr 1:3. Damit der Immobilienmarkt im Gleichgewicht w\u00e4re, m\u00fcsste das obige Verh\u00e4ltnis 1:2 betragen (eine neue Wohnung auf zwei zugezogene Personen). Diese Entwicklung f\u00fchrte zu einem chronischen Wohnungsmangel: Seit 2003 ist der Leerwohnungsbestand praktisch gleich Null.Die Genferseeregion profitierte vom freien Personenverkehr. Da die Aufnahmekapazit\u00e4t des Kantons Genf begrenzt ist, nahmen die Immigrantinnen und Immigranten haupts\u00e4chlich im Kanton Waadt Wohnsitz. Der Wohnungsbau hielt mit dieser Entwicklung nicht Schritt, sodass der Leerwohnungsbestand sowohl in Lausanne als auch in Genf auf einen sehr tiefen Wert fiel.
<\/p>\n
\nAufgrund der Senkung der Leitzinsen w\u00e4hrend der letzten zwei Jahre, die zur Ankurbelung der Wirtschaft notwendig war, haben die Hypothekarzinss\u00e4tze historische Tiefst\u00e4nde erreicht. In diesem Zinsumfeld ist der Erwerb von Wohneigentum mit Hypothekarkrediten sehr attraktiv. Dies trug zur Erhaltung einer gewissen Dynamik im Immobilienmarkt bei und begrenzte das Risiko eines Preisr\u00fcckgangs. In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass die Schweiz aus ihrer eigenen \u00abSubprime-Krise\u00bb in den Jahren 1980-1990 ihre Lehren zog. Die Banken hatten damals reagiert, indem sie ihre Bedingungen f\u00fcr die Vergabe von Hypothekarkrediten versch\u00e4rften und insbesondere Festhypotheken vergaben. Wie lange die Hypothekarzinss\u00e4tze in der Schweiz noch auf dem tiefen Niveau der ersten Monate dieses Jahres bleiben werden, l\u00e4sst sich nur schwer voraussagen. Die hohe Verschuldung verschiedener europ\u00e4ischer Staaten und der immer st\u00e4rkere Schweizer Franken sprechen gegenw\u00e4rtig nicht f\u00fcr einen baldigen und starken Anstieg der Leit- und Hypothekarzinsen. Diesbez\u00fcglich herrscht weiterhin eine grosse Ungewissheit (siehe Grafik 3<\/i> und Grafik 4<\/i>).
<\/p>\nRenditeimmobilien<\/h2>\n
\nDie Indizes des ersten Quartals 2010 zeigen einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise in der Genferseeregion an \u2013 ganz im Gegensatz zu den Prognosen, welche davon ausgingen, dass sich die Preise demn\u00e4chst stabilisieren d\u00fcrften. Auch die Nachfrage nach Wohnraum steigt wider Erwarten weiter. Gem\u00e4ss einer eingehenden Studie sind die weiterhin ansteigenden Immobilienpreise jedoch nicht so zu interpretieren, dass dieser Markt der Krise widerstehen kann. Der wahre Grund ist die Marktineffizienz in diesem Sektor, insbesondere bei den Wohngeb\u00e4uden. Infolge der Volatilit\u00e4tsrisiken haben die vor der Krise get\u00e4tigten Anlagen (Aktien, Obligationen) an Attraktivit\u00e4t eingeb\u00fcsst. In vielen F\u00e4llen halten die Eigent\u00fcmer von Immobilien an ihren Verm\u00f6genswerten fest, da sie nicht wissen, wo sie die aus Immobilienverk\u00e4ufen resultierenden freien Mittel reinvestieren sollen. Da in den letzten zwei Jahren in mehreren Regionen der Welt die Geldmenge erh\u00f6ht wurde, ist auch der Inflationsgefahr Rechnung zu tragen. In diesem Fall k\u00f6nnten die Immobilieneigent\u00fcmer \u00fcber eine Anpassung der Mieten die Teuerung \u2013 zumindest teilweise \u2013 ausgleichen. Da das Angebot praktisch gleich Null ist, bleibt die Nachfrage nach Immobilien weiterhin auf einem hohen Niveau.
<\/p>\n
\nBei den gewerblichen Immobilien ist ein verh\u00e4ltnism\u00e4ssig starker R\u00fcckgang der Transaktionen zu verzeichnen. In Krisenzeiten steigt das Risiko, dass ein immer gr\u00f6sserer Teil der B\u00fcro- und Gewerbefl\u00e4chen leer bleibt. Damit nimmt die Zur\u00fcckhaltung der Investoren gegen\u00fcber diesem Bereich zu. Doch Genf profitiert teilweise von seiner Attraktivit\u00e4t in steuerlicher Hinsicht. So verlegten beispielsweise verschiedene englische Hedgefonds ihren Sitz nach Genf, nachdem die Regierung von Gordon Brown neue Besteuerungsregeln f\u00fcr diesen Bereich beschlossen hatte. Im internationalen Vergleich ist in Genf der Leerstand der B\u00fcro- und Gewerbefl\u00e4chen ausserordentlich tief. Auch im Kanton Waadt war in den letzten Jahren ein deutlicher R\u00fcckgang der leer stehenden Gesch\u00e4ftsfl\u00e4chen zu verzeichnen. Dies ist darauf zur\u00fcckzuf\u00fchren, dass \u2013 im Zusammenhang mit dem Bonny-Beschluss \u2013 der Kanton Unternehmen, die sich in wenig attraktiven Regionen niederliessen, steuerliche beg\u00fcnstigte. Zahlreiche Unternehmen verlegten in der Folge ihren Sitz ins Waadtland. In den n\u00e4chsten Monaten ist generell davon auszugehen, dass die Preise von B\u00fcrofl\u00e4chen sinken und jene von Gewerbefl\u00e4chen stagnieren werden. Die St\u00e4dte in der Genferseeregion d\u00fcrften indes weniger davon betroffen als andere Regionen. In dezentralen Gebieten wie dem n\u00f6rdlichen Waadtland, wo in den letzten Jahren grosse B\u00fcrofl\u00e4chen errichtet wurden, ist es auch im laufenden Jahr weiterhin schwierig, Mieter zu finden.
<\/p>\n
Der Anstieg des schweizerischen Indexes der Konsumentenstimmung, des Wanderungssaldos und des BIP deutet darauf hin, dass 2010 insgesamt ein Jahr mit Wirtschaftswachstum sein wird. Auch der Immobilienmarkt in der Genferseeregion ist in recht guter Verfassung und d\u00fcrfte sich im Jahr 2010 positiv entwickeln. Die Vertreter des Immobilienmarkts sind Mitte 2010 weniger beunruhigt wegen der konjunkturellen […]<\/p>","protected":false},"author":3479,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[66],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[213],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3479,"seco_co_author":null,"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Generaldirektor der Naef et Cie SA, Genf","seco_author_post_occupation_fr":"Directeur g\u00e9n\u00e9ral de Naef et Cie SA, Gen\u00e8ve","seco_co_authors_post_ocupation":null,"short_title":"","post_lead":"","post_hero_image_description":"","post_hero_image_description_copyright_de":"","post_hero_image_description_copyright_fr":"","post_references_literature":"","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":121329,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":"","artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"8417","post_abstract":"","magazine_issue":null,"seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":null,"korrektor":null,"planned_publication_date":null,"original_files":null,"external_release_for_author":"19700101","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/559f62ddd512a"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/121326"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3479"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=121326"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/121326\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":127726,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/121326\/revisions\/127726"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3479"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=121326"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=121326"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=121326"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=121326"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=121326"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=121326"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nDie Anleger wenden sich zunehmend dem Bereich Eigentumswohnungen<\/i> zu. Zum einen profitieren sie von ausserordentlich tiefen Zinss\u00e4tzen; zum anderen gehen sie davon aus, dass die Finanzierungskosten einer Eigentumswohnung gegen\u00fcber den Mietkosten einer vergleichbaren Mietwohnung gleich hoch oder tiefer sind. Entsprechend sind die Preise der Eigentumswohnungen w\u00e4hrend der letzten zehn Jahre um 40% gestiegen. Ein Wiederansteigen der Zinss\u00e4tze k\u00f6nnte jedoch f\u00fcr die neuen Wohneigent\u00fcmer mit erheblichen Risiken verbunden sein \u2013 insbesondere f\u00fcr jene Haushalte, die Hypothekarvertr\u00e4ge mit variablem Zinssatz abgeschlossen haben oder ihre bestehenden Hypotheken erneuern m\u00fcssen. Es ist daher zu empfehlen, Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten den Vorzug zu geben, um die Erneuerung der Hypotheken zeitlich zu staffeln.Die Preise von Einfamilienh\u00e4usern<\/i> steigen tendenziell ebenfalls an, wobei die Preissteigerung weniger ausgepr\u00e4gt ist als bei den Eigentumswohnungen. Dies ist in erster Linie auf die potenziell geringere Nachfrage zur\u00fcckzuf\u00fchren. Zudem ist das Angebot deutlich kleiner. Hinzu kommt die periphere Lage vieler Einfamilienh\u00e4user ausserhalb der gefragten Zentrumslagen. Deshalb ist das Risiko von Preiskorrekturen deutlich geringer als bei den Eigentumswohnungen.
\n
\nGrafik 1: \u00abIndex der Konsumentenstimmung, Oktober 1973\u2013April 2010\u00bb
\n
\nGrafik 2: \u00abDurchschnittliche j\u00e4hrliche Wachstumsrate der Bev\u00f6lkerung von Genf, Waadt und Neuenburg\u00bb
\n
\nGrafik 3: \u00abLeitzins der SNB und Referenzzinssatz f\u00fcr Hypotheken, Januar 1990\u2013M\u00e4rz 2010\u00bb
\n
\nGrafik 4: \u00abVariabler Hypothekarzinssatz in der Schweiz (Monatsende), Juni 1976\u2013April 2010\u00bb
\n
\nKasten 1: Bibliografie
\n
\n– http:\/\/www.snb.ch<\/a>– http:\/\/www.ge.ch<\/a> (statistiques)- http:\/\/www.bfs.admin.ch<\/a>– http:\/\/www.seco.admin.ch<\/a>– http:\/\/www.scris.vd.ch<\/a>
\n
\nWebsites
\n
\n\u2013 Reflets conjoncturels de l\u2019\u00e9conomie genevoise, Office cantonale de la statistique (OCSTAT), Monatsbulletin Dezember 2009, Januar, Februar und M\u00e4rz 2010.\u2013 Bulletin statistiques mensuel, Office cantonale de la population und CCIG, Januar, Februar und M\u00e4rz 2010.\u2013 Groupe de perspectives \u00e9conomiques. Mise \u00e0 jour des pr\u00e9visions, M\u00e4rz 2010.
\n
\nBulletins
\n
\n\u2013 Acanthe, Observatoire de l\u2019immobilier 2009.\u2013 Cr\u00e9dit Suisse, Immobilienmarkt 2010, Fakten und Tendezen.\u2013 L\u2019Hebdo, La force \u00e9conomique de la Suisse romande, Forum des 100.\u2013 W\u00fcest & Partner, Immo-Monitoring 2010\/2, Fr\u00fchjahrsausgabe.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"