In der vorliegenden Studie werden mit Hilfe von Immobilienpreisdaten
\nDie Preisdaten stammen von W\u00fcest & Partner, der Betrachtungszeitraum erstreckt sich von 1985 bzw. 1989 bis 2006. die 106 MS-Regionen (Mobilit\u00e9 spatiale) des Bundesamtes f\u00fcr Statistik (BFS) miteinander verglichen. Die Preisentwicklung auf Immobilienm\u00e4rkten ist prinzipiell an die Konjunktur gekoppelt. Diese Abh\u00e4ngigkeit weist im regionalen Vergleich allerdings grosse Unterschiede auf. Die Unterschiede sind dabei prim\u00e4r auf wirtschaftsgeografische Unterschiede zwischen den Regionen sowie auf die jeweiligen Charakteristika verschiedener Immobilientypen zur\u00fcckzuf\u00fchren.
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\nIn der Literatur wird zuweilen ein negativer Zusammenhang zwischen (kurzfristigen) Zinss\u00e4tzen und Immobilienpreisen festgestellt. Grunds\u00e4tzlich ist bei einem Anstieg der mittel- bis langfristigen Zinsen im Rahmen eines Konjunkturaufschwungs aber eine positive Korrelation zu erwarten. F\u00fcr die meisten Schweizer Regionen zeigt sich empirisch denn auch eine signifikant positive Abh\u00e4ngigkeit der Preise f\u00fcr Wohnimmobilien von den langfristigen Zinss\u00e4tzen.F\u00fcr Einfamilienh\u00e4user in der Stadt Z\u00fcrich ergibt sich beispielsweise gegen\u00fcber der Rendite von Bundesobligationen mit einer Laufzeit von f\u00fcnf Jahren ein Sensitivit\u00e4tswert von 0,0478. Das heisst, dass dort der Preis dieser Objektklasse im Durchschnitt um 4,8% steigt, wenn sich der entsprechende Zinssatz um 1% erh\u00f6ht. Ebenfalls vergleichsweise hohe Korrelationen sind im Grossraum der Stadt Z\u00fcrich, in Zug sowie im und um den Raum Bern zu beobachten, w\u00e4hrend die meisten Alpenregionen niedrigere Werte aufweisen. Bei den Eigentumswohnungen zeigt sich ein \u00e4hnliches Bild hinsichtlich der regionalen Unterschiede, jedoch bei geringerer Zinsabh\u00e4ngigkeit. Die Reagibilit\u00e4t auf Zinsschwankungen erweist sich insgesamt als guter Indikator f\u00fcr Konjunktursensitivit\u00e4ten der Immobilienpreise in den MS-Regionen.
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\nPositive Korrelationen lassen sich ausserdem zwischen den Immobilienpreisen und der realen Wachstumsrate des BIP beobachten. Die regional unterschiedlichen Konjunkturabh\u00e4ngigkeiten zeigen wie schon zuvor bei den Zinsen ein Zentrum-Agglomeration-Peripherie-Muster: Die st\u00e4rksten Effekte sind in st\u00e4dtischen Regionen auszumachen, w\u00e4hrend Immobilienpreise in peripheren Gebieten schw\u00e4cher auf Ver\u00e4nderungen des BIP-Wachstums reagieren. Die h\u00f6chsten Sensitivit\u00e4tswerte finden sich in Zug, den Regionen um den Z\u00fcrichsee, Thun und Yverdon sowie generell vorab in Gebieten mit hohem Preisniveau. So hat eine reale Ver\u00e4nderung des Schweizer BIP um 1% etwa in Zug einen Anstieg des durchschnittlich f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user bezahlten Preises um rund 3% zur Folge.W\u00e4hrend Tourismusregionen wie das Oberengadin oder das Oberwallis \u2013 oft unter dem Einfluss nicht ortsans\u00e4ssiger Investoren \u2013 einem speziellen Preismechanismus unterliegen, zeigen die tieferen Abh\u00e4ngigkeiten anderer l\u00e4ndlicher Regionen das Ausbreitungsmuster konjunktureller Impulse: In Phasen anziehender Konjunktur profitieren zun\u00e4chst die Zentren von steigenden Objekt-preisen, w\u00e4hrend diese in Agglomerationen sowie in l\u00e4ndlichen Gebieten erst sp\u00e4ter und weniger stark reagieren. Analog sind die l\u00e4ndlicheren Regionen auch bei einer Abschw\u00e4chung der Konjunktur insgesamt weniger stark von Preisr\u00fcckg\u00e4ngen betroffen. Daf\u00fcr reagieren aber urbane Regionen aufgrund anderer Wirtschaftsstrukturen und einer besseren Liquidit\u00e4t h\u00e4ufig erst etwas sp\u00e4ter auf eine sich verschlechternde Konjunktur. Vereinfacht gesagt, f\u00e4llt also die Preiskorrektur bei einer Krise in den Zentren tendenziell st\u00e4rker aus; sie dauert daf\u00fcr aber weniger lang.
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\nInteressant sind \u00fcberdies die Effekte von Inflation und Arbeitslosigkeit. Verschiedene Arbeiten betonen die Vorteile von Immobilienanlagen zur langfristigen Absicherung gegen Inflation. Folglich w\u00e4re demnach ein positiver Zusammenhang zwischen Liegenschaftspreisen und der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise zu erwarten. Dies l\u00e4sst sich in unserer Untersuchung indessen nicht best\u00e4tigen. Der Grund daf\u00fcr d\u00fcrfte in den vergleichsweise tiefen und stabilen Inflationsraten im Analysezeitraum liegen.Bei der Arbeitslosigkeit gibt es Probleme mit Time-Lags und anderen nachfragebestimmenden Faktoren. Zwischen den Schwankungen der Arbeitslosenquote und denjenigen des Immobilienmarktes liegt eine grosse Zeitspanne, weshalb unsere diesbez\u00fcglichen Ergebnisse kaum statistisch signifikant sind. Dennoch ist ein Vergleich der Sensitivit\u00e4ten einzelner Schweizer Kantone interessant. Konsistent mit den Ergebnissen zum BIP-Wachstum und den langfristigen Zinss\u00e4tzen ergibt sich tendenziell eine negative Korrelation: Bei positiver Konjunkturentwicklung sinkt die Arbeitslosenquote, was wiederum einen Anstieg der Nachfrage nach Wohneigentum besonders in den Zentrumsregionen nach sich zieht.
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\nBei den oben betrachteten Konjunkturindikatoren zeigt sich eine st\u00e4rkere Sensitivit\u00e4t der Preise f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user als f\u00fcr Eigentumswohnungen. Worin gr\u00fcndet dieser Unterschied? Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat in den letzten 20 Jahren einen Boom erfahren, mitunter weil sich die qualitativen Wohneigenschaften im Vergleich zu fr\u00fcher markant verbessert haben und die Finanzierung aufgrund der geringeren Kapitalbindung einer breiteren Bev\u00f6lkerung zu-g\u00e4nglich geworden ist. Die damit verbundene Nachfrage spricht zwar grunds\u00e4tzlich gegen ein starkes Konjunktur-Exposure. Da aber Einfamilienh\u00e4user gegen\u00fcber Eigentumswohnungen tendenziell bevorzugt werden, verschiebt sich die Nachfrage bei einem Konjunkturaufschwung gleichwohl zur Kategorie der Einfamilienh\u00e4user. Umgekehrt verzichten Investoren bei einem Abschwung zuerst auf den Kauf von Einfamilienh\u00e4usern, was die gr\u00f6ssere positive Konjunktursensitivit\u00e4t dieser Objektklasse erkl\u00e4rt.
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\nRelevant ist schliesslich auch der Beobachtungszeitraum, da es \u2013 wie in den Tourismusregionen \u2013 zu tempor\u00e4ren \u00dcberlagerungen konjunktureller Wirkungsmechanismen durch andere Faktoren kommen kann. Langfristig jedoch spiegeln die unterschiedlichen Sensitivit\u00e4ten die Dynamik regionaler Immobilienm\u00e4rkte sehr gut und sollten deshalb bei Investitionen ber\u00fccksichtigt werden. Die geringe Sensitivit\u00e4t gegen\u00fcber den Risikofaktoren anderer Anlageklassen ist mithin nach wie vor eines der zentralen Argumente f\u00fcr Investitionen in Immobilien, zumal damit eine bessere Streuung des Risikos erreicht werden kann. W\u00e4hrend Aktienmarkt- und Wechselkursrisiken von Immobilien \u2013 zumindest f\u00fcr Investoren im gleichen W\u00e4hrungsraum \u2013 von untergeordneter Bedeutung sind, haben Konjunktur- und damit verbundene Zins\u00e4nderungsrisiken eine hohe Relevanz. Innerhalb dieser Risikofaktoren ist es aber ebenso wichtig, die zuweilen sehr ausgepr\u00e4gten regionalen Unterschiede mit einzubeziehen.
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\nGrafik 1 \u00abZinssensitivit\u00e4t von Einfamilienhauspreisen in den MS-Regionen der Schweiz\u00bb<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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