![\"\"](\"\/dynBase\/images\/article_rect\/200805_16_Bieger_01.eps.jpg\")
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\nIn der schweizerischen Beherbergungswirtschaft absorbieren zwei Angebotstr\u00e4ger im Wesentlichen die Nachfrage nach \u00dcbernachtungen: Hotels und Feriendomizile. In der Schweiz gibt es derzeit f\u00fcr vorwiegend transiente Die Unterscheidung transient\/persistent tr\u00e4gt folgender Differenzierung Rechnung: Im transienten Fall steht dem Gast eine \u00dcbernachtungseinheit w\u00e4hrend einer klar – und meistens ex ante – begrenzten Zeit zur Verf\u00fcgung. Das unterliegende rechtliche Konstrukt ist etwa eine kurzzeitige Miete oder Leasing. Im persistenten Fall hat der Gast einen zeitlich unbegrenzten Zugang zu einer \u00dcbernachtungseinheit. Das unterliegende rechtliche Konstrukt ist meistens Eigentum oder Teil-Eigentum verbunden mit einem Nutzungsrecht. In beiden F\u00e4llen kann die \u00dcbernachtungseinheit entweder physisch bewohnt sein oder leer stehen. G\u00e4ste knapp 150000 Zimmer in gut 5800 Hotels, Pensionen, Gasth\u00e4usern und Motels. F\u00fcr vorwiegend persistente G\u00e4ste sind 420000 nur zeitweise genutzte Zweitdomizile vorhanden, wovon 40% nicht in Agglomerationen lokalisiert sind. Vgl. STV, 2007; Credit Suisse, 2005. In vielen Schweizer Destinationen bestehen 80%-90% der Bettenkapazit\u00e4ten in Form von Zweitdomizilen. Vgl. Bieger et al., 2005. Eingeschlossen in die Zahl der Zweitdomizile sind auch die gut 14000 klassifizierten Domizile, welche durch Vermietung zeitweise transienten G\u00e4sten zur Verf\u00fcgung gestellt werden.\u00a0Schon in den Achtzigerjahren gingen Hochrechnungen – beispielsweise f\u00fcr das Engadin – davon aus, dass durch den Bau und Verkauf von Zweitdomizilen mindestens gleich viele prim\u00e4re Ums\u00e4tze generiert werden wie durch den Tourismus im engeren Sinne \u00fcber Aufenthalte von Tagesg\u00e4sten. Zu weiteren Vorteilen der Zweitdomizilentwicklung geh\u00f6rt, dass durch den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen an nicht Ortsans\u00e4ssige f\u00fcr die Destination Beherbergungskapazit\u00e4ten entstehen, ohne eigene Investitionen (ausser Infrastruktur) t\u00e4tigen zu m\u00fcssen. Dar\u00fcber hinaus werden Schl\u00fcsselkunden emotional an den Ort gebunden, welche wiederum andere Kunden \u00fcber Mund-zu-Mund-Propaganda anziehen. \u00a0Auf der anderen Seite weisen Zweitdomizile Nachteile auf, so etwa eine aufgrund der schlechten Auslastung sehr geringe Fl\u00e4chenproduktivit\u00e4t. Untersuchungen von Bieger et al. (2005) zeigen, dass Zweitdomizile durch die Besitzer im Schnitt h\u00f6chstens 7 bis 8 Wochen pro Jahr genutzt werden; nur 10% der Wohnungen einer untersuchten Musterdestination werden auch vermietet. Die schlechte, oft auf Spitzenzeiten konzentrierte Belegung hat in den Destinationen zur Folge, dass die Investitionen in Infrastruktur hoch sind, diese jedoch ineffizient genutzt wird und dadurch hohe Betriebskosten anfallen. Der Bau von Zweitdomizilen f\u00fchrt tendenziell auch zu einer Zersiedelung und Auskernung, mit Folgen insbesondere f\u00fcr das Siedlungsbild und das Verkehrsaufkommen.\u00a0Im Gegensatz zu Zweitdomizilen weisen Hotels keine der obigen Nachteile auf. Sie werden normalerweise besser ausgelastet, haben damit eine h\u00f6here Fl\u00e4chenproduktivit\u00e4t und f\u00fchren zu einer besseren Nutzung \u00f6ffentlicher Infrastrukturinvestitionen. Allerdings wird die Finanzierung eines traditionellen Hotels aufgrund der vielerorts schwachen Ertragskraft im Kerngesch\u00e4ft immer schwieriger. Das ist vor allem in Destinationen der Fall, die nicht international ausgerichtet sind und damit relativ kurze Saisonzeiten aufweisen. Aus der Entwicklung von Hotels gehen damit – von einigen wenigen Ausnahmen abgesehen – kaum wirtschaftliche Impulse hervor. Als L\u00f6sung bieten sich neue Gesch\u00e4ftsmodelle und Finanzierungsmodelle an.
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\nIm Laufe der Zeit haben sich die Anforderungen an Beherbergungsformen im Tourismus gewandelt. Von der Belle Epoque bis in die Siebzigerjahre standen grosse, repr\u00e4sentative Gesellschaftsr\u00e4ume im Vordergrund des Kundennutzens. Seit den Siebzigerjahren – und speziell nach der Ausdifferenzierung der touristischen Bed\u00fcrfnisse in der Multioptionsgesellschaft Vgl. Gross, 1994. – sind folgende drei Entwicklungen feststellbar (vgl. Grafik 1). Vgl. Bieger und Laesser, 2007.
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\nRaumbed\u00fcrfnisse nehmen auch ausserhalb des Hauptdomizils zu und unterscheiden sich zusehends nach Kundentyp, Reiseart und Aufenthaltsdauer (Individualisierung des Wohnens auch ausserhalb des Wohnorts). Damit verschieben sich Teile der Nachfrage – insbesondere bei (der Mehrheit der) Reisen mit einem festen Aufenthaltsort – zugunsten eines vielf\u00e4ltiger nutzbaren Raumkonzepts. Vgl. Hovey, 2002. Mit dem Aufkommen der teuren Trendsportger\u00e4te mit Community-Charak-ter – wie Mountainbike, Snowboard, Freeride-Ski – werden heute zus\u00e4tzliche, der individuellen Wohneinheit angegliederte, gesicherte Lagerr\u00e4ume und Materialdepots immer wichtiger. Diese neuen infrastrukturellen Anforderungen k\u00f6nnen am besten in Aufenthaltsformen mit mehr oder weniger ausgepr\u00e4gtem Wohnungscharakter erf\u00fcllt werden.
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\nDiese differenzierten Raumbed\u00fcrfnisse bedingen zusehends massgeschneiderte Servicekonzepte mit unterschiedlichen Service-Levels, etwa in Bezug auf die Reinigung, Food&Beverage, die Bestellung und Organisation von touristischen Leistungen, den Unterhalt von Sportger\u00e4ten oder das F\u00fcllen von K\u00fchlschr\u00e4nken. Bewirtschaftete Wohnungskomplexe – wie das in Laax geplante \u00abThe Rocks\u00bb – liegen deshalb voll im Trend. Aus der Kombination von Infrastrukturauspr\u00e4gungen und Service-Levels hat sich eine Reihe unterschiedlicher Modelle herausgebildet (vgl. Kasten 1 \u2212 All Suites Hotels (z.B. Embassy Suites von Hilton, AmeriSuites von Hyatt): Hotels ausschliesslich mit unterschiedlich grossen und ausgestatteten Suiten. \u2212 Serviced Apartments (z.B. Ascott-Gruppe Singapore): Vergleichbar mit All Suites Hotels, jedoch meistens mit einem etwas geringeren Service-Level. \u2212 Self Contained\/Catered Units\/Apartments: W\u00e4hrend des Aufenthalts selbst bewirtschaftete Wohneinheiten (kommt einem klassischen Feriendomizil nahe, ist aber meistens zentral gef\u00fchrt, etwa auch mit einer Rezeption). \u2212 Resorts: Mischung von unterschiedlichen Unterkunftstypen im Verbund mit Erlebnis- und Aktivit\u00e4tsm\u00f6glichkeiten und damit integrativ aller Formen z.B. durch zentrales Management aller an einem Standort vereinigter Einheiten (z.B. Intrawest, Club M\u00e9diterranee). Resorts geh\u00f6ren heute weltweit zu den am schnellsten wachsenden, aber auch unzul\u00e4nglich definierten Unterkunftsformen (Inbakan und Jackson, 2005), insbesondere weil Qualit\u00e4t und Quantit\u00e4t der zus\u00e4tzlichen Dienstleistungen variabel sind (Kimberly und Ragins, 2005). \u2212 Ferienparks: Einfache Form von Resorts bez\u00fcglich Service-Level, mit Infrastruktur von einfach (Zeltplatz) bis luxuri\u00f6s (Mobilhomes, Chalets, Bungalows und vereinzelt Wohnungen). Feriend\u00f6rfer von Reka oder Centerparks k\u00f6nnen ebenfalls als Ferienpark-\u00e4hnliche Infrastrukturen angef\u00fchrt werden.).
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\nDie mitunter hohen Investitionen in eine ad\u00e4quate \u00dcbernachtungsinfrastruktur bedingen zusehends eine – international bereits seit l\u00e4ngerem \u00fcbliche – Trennung des Eigentums an der Immobilie (denkbar sind auch mehrere Eigent\u00fcmer) und deren Betrieb (auf Basis eines Pacht-, Managementoder Franchisingvertrags), mit jeweils unterschiedlichen Zielsetzungen. W\u00e4hrend sich Investoren an der Wertentwicklung der Immobilie, an deren Rendite und allenfalls am nicht monet\u00e4ren Gebrauchsnutzen orientieren, fokussiert der Betreiber auf den operativen Profit. F\u00fcr den Investor ist diese funktionale Trennung wichtig, weil er Betreiberrisiken vermeiden und konstante Cashflows erzielen will. Deuber und Laesser, 2008. Folge dieses Trends ist die Tendenz zur Finanzierung von Hotelausbauten \u00fcber den Verkauf von Wohnungen oder Wohnungsanteilen (Fractional Ownership). Mit Letzterem wird das Recht auf die Nutzung einer Wohnung oder eines ganzen Wohnungssystems an verschiedenen Standorten erworben. Diese Zertifikate haben nicht nur den Vorteil eines individuellen Eigentums, sondern auch hoher Marktliquidit\u00e4t und Flexibilit\u00e4t der Nutzung (vgl. Kasten 2 Deeded Use Beurkundetes und verbrieftes, zeitlich unbeschr\u00e4nktes Nutzungsrecht. Dieses kann entsprechend folgender Ans\u00e4tze strukturiert werden: \u2212 Rechtstitel-basierter Ansatz: Unter diesem Regime erh\u00e4lt jeder Time-Share-K\u00e4ufer einen Anteil am Eigentum, der durch die Zahl der anderen Eigent\u00fcmer begrenzt ist (52 Eigent\u00fcmer erhalten z.B. je einen Eigentumsanteil von 1\/52). Er hat damit auch Einfluss auf das Management der Immobilie (klassisches Time-Share-Modell). \u2212 Aktien-basierter Ansatz: Hier wird eine Gesellschaft gegr\u00fcndet, an welche das Objekt \u00fcbertragen wird. Aktien, welche entsprechende Anteile am Gesamtobjekt repr\u00e4sentieren, werden sodann durch die Gesellschaft verkauft und gegebenenfalls gehandelt (Modell vieler Private Residence Clubs). \u2212 Trust-Ansatz: Der K\u00e4ufer kauft Anteile eines Immobilien-Trusts. Anders als beim Rechts-titel-basierten Ansatz hat er damit keinen Einfluss auf das Management der Immobilie. Dieser Ansatz wird z.B. von Serviced-Apartment- Unternehmen \u2013 wie etwa Ascott \u2013 verfolgt. Der Name Trust bezieht sich auf das Konstrukt, wonach ein Trustee, also eine Bank, ein Anwaltsb\u00fcro oder auch eine Immobiliengesellschaft, f\u00fcr andere finanzielle Besitzt\u00fcmer verwalten darf. Right to Use Die Nutzung ist zeitlich begrenzt und f\u00e4llt danach an den Eigent\u00fcmer zur\u00fcck (z.B. bei der Miete). Der K\u00e4ufer hat in einem solchen Fall kein permanentes Interesse an einem Objekt. Typische Einheiten\/Fractions, welche gegenw\u00e4rtig angeboten werden: \u2212 Fixed week(s) ownership; mitunter auch einmal pro Saison \u2212 Floating week ownership (1 Woche innerhalb eines festgelegten Monats) \u2212 Rotating week ownership (z.B. Woche 23 2007, Woche 24 2008 usw.) Zu Zwecken der Handelbarkeit dieser Nutzungsrechte werden Vacation Clubs (Beispiele: RCI oder Marriott Vacation Club) eingef\u00fchrt, die Rechte in einer Vielzahl von Standorten besitzen. Quelle: Hovey, 2002.). Solche Formen der Finanzierung von Beherbergungen \u00fcber Aparthotel oder Time Share gab es schon lange. Auf Grund der Entwicklung der Finanzm\u00e4rkte stossen sie im Moment aber wieder auf vermehrtes Interesse.
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\nZusammenfassend kann festgehalten werden: Der Bau und Verkauf von Zweitdomizilen kann ein sinnvolles Element im Rahmen eines Gesch\u00e4ftsmodells f\u00fcr eine Destination sein, sofern die Entwicklung geeignet gesteuert wird. Die Nachfrage nach neuen Beherbergungsformen ausserhalb der klassischen Hotellerie nimmt zu, und die Finanzierung von alternativen Formen von Beherbergungen ausserhalb der Hotellerie gestaltet sich oft einfacher.\u00a0Diese Entwicklung hin zu Beherbergungsformen ausserhalb der klassischen Hotellerie unterstreicht die Notwendigkeit, in der Schweiz ernsthaft \u00fcber M\u00f6glichkeiten und notwendige Rahmenbedingungen f\u00fcr alternative Beherbergungsformen nachzudenken. Voraussetzung hierf\u00fcr ist wiederum, potenziell negative Effekte von \u00abklassischen\u00bb, d.h. selten genutzten Zweitdomizilen zu minimieren. Die negative Wirkung von Zweitdomizilen ist umso geringer und der Nutzen f\u00fcr die Destination umso h\u00f6her:\u00a0– je mehr sie belegt respektive vermietet werden; \u00a0– je kleiner der Anteil nicht vermieteter Zweitdomizile (zeitweise) residenter G\u00e4ste gegen\u00fcber anderen bewirtschafteten Ferienwohnungen ist;\u00a0– und je weniger die Ertr\u00e4ge aus dem Bau und Verkauf von Zweitdomizilen privatisiert und nicht f\u00fcr die qualitative Weiterentwicklung der Tourismusstrukturen im Ort eingesetzt werden k\u00f6nnen.\u00a0\u00a0Allen in Kasten 1 \u2212 All Suites Hotels (z.B. Embassy Suites von Hilton, AmeriSuites von Hyatt): Hotels ausschliesslich mit unterschiedlich grossen und ausgestatteten Suiten. \u2212 Serviced Apartments (z.B. Ascott-Gruppe Singapore): Vergleichbar mit All Suites Hotels, jedoch meistens mit einem etwas geringeren Service-Level. \u2212 Self Contained\/Catered Units\/Apartments: W\u00e4hrend des Aufenthalts selbst bewirtschaftete Wohneinheiten (kommt einem klassischen Feriendomizil nahe, ist aber meistens zentral gef\u00fchrt, etwa auch mit einer Rezeption). \u2212 Resorts: Mischung von unterschiedlichen Unterkunftstypen im Verbund mit Erlebnis- und Aktivit\u00e4tsm\u00f6glichkeiten und damit integrativ aller Formen z.B. durch zentrales Management aller an einem Standort vereinigter Einheiten (z.B. Intrawest, Club M\u00e9diterranee). Resorts geh\u00f6ren heute weltweit zu den am schnellsten wachsenden, aber auch unzul\u00e4nglich definierten Unterkunftsformen (Inbakan und Jackson, 2005), insbesondere weil Qualit\u00e4t und Quantit\u00e4t der zus\u00e4tzlichen Dienstleistungen variabel sind (Kimberly und Ragins, 2005). \u2212 Ferienparks: Einfache Form von Resorts bez\u00fcglich Service-Level, mit Infrastruktur von einfach (Zeltplatz) bis luxuri\u00f6s (Mobilhomes, Chalets, Bungalows und vereinzelt Wohnungen). Feriend\u00f6rfer von Reka oder Centerparks k\u00f6nnen ebenfalls als Ferienpark-\u00e4hnliche Infrastrukturen angef\u00fchrt werden. dargestellten Formen hybrider Beherbergungen ist gemeinsam, dass sie den ver\u00e4nderten Raum- und Dienstleistungsbed\u00fcrfnissen entgegenkommen. Durch eine minimale Bewirtschaftung wird die wesentliche Grundlage f\u00fcr eine im Vergleich zu klassischen Zweitdomizilen verbesserte Auslastung geschaffen. Sie bieten eine flexible Kombination der vorteilhaften Eigenschaften von Hotels und Feriendomizilen, insbesondere:\u00a0– bei Hotels der hohe Grad an Service, die Rezeption, Verpflegungsm\u00f6glichkeiten in einem Restaurant, der aktive Verkauf der Betten und der grosse Anteil von Gemeinschaftsr\u00e4umen;\u00a0– bei Feriendomizilen mehr und z.T. gr\u00f6ssere R\u00e4umlichkeiten mit vollst\u00e4ndiger Sanit\u00e4r- und Kochinfrastruktur.\u00a0\u00a0In internationalen Destinationen (so z.B. in Whistler) werden in allen Hotels – ausser der Luxusklasse – Kochnischen in den Zimmern angeboten, die damit einen eigentlichen Wohnungscharakter erhalten. Es werden jedoch auch unterschiedliche Grade einer Bewirtschaftungs- und Vermietungsverpflichtung festgelegt. Im inneren Kernbereich d\u00fcrfen die Besitzer nur einige wenige Wochen im Jahr f\u00fcr sich reservieren; die restliche Zeit steht die Wohnung oder das Zimmer f\u00fcr die Vermietung zur Verf\u00fcgung. In einem \u00e4usseren Kreis k\u00f6nnen die Besitzer bestimmen, wann und wie oft sie die Wohnung nutzen wollen. In den \u00fcbrigen Zeiten ist die Wohnung jedoch ebenfalls einer Vermietungsverpflichtung unterworfen. Nur in \u00e4ussersten Kreisen k\u00f6nnen Wohnungen, die dann allerdings sehr teuer sind, von den Besitzern frei und ohne Vermietungsverpflichtung genutzt werden.
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\nDie traditionelle duale Teilung der Beherbergungsformen in Hotellerie und Parahotellerie gen\u00fcgt vor diesem Hintergrund nicht mehr. Auch in der Schweiz m\u00fcssen nachhaltige rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen geschaffen werden, um in den daf\u00fcr geeigneten Destinationen die beschriebenen Mischformen zu erm\u00f6glichen. \u00a0Aus der Sicht einer Destination ist kaum entscheidend, in welcher Form (Hotel, Wohnungen, H\u00e4user, H\u00fctten usw.) Betten angeboten werden. Im Vordergrund steht vielmehr die Frage, ob die vorhandenen Betten auch genutzt und damit transienten G\u00e4sten zug\u00e4nglich gemacht werden. Umgangssprachlich haben sich die Bezeichnungen kalte, warme und tiefgefrorene Betten eingeb\u00fcrgert. Mit warmen Betten werden bewirtschaftete Beherbergungsformen bezeichnet. Kalte Betten sind Beherbergungskapazit\u00e4ten, die nur wenige Wochen im Jahr belegt sind. Tiefgefrorene Betten sind solche, an denen die Besitzer das Interesse verloren haben und die nur noch ausnahmsweise belegt werden.\u00a0Sollen die Schweizer Destinationen von der internationalen Entwicklung im Bereich neuer Beherbergungsformen profitieren k\u00f6nnen, so muss die Gesetzgebung – respektive deren Auslegung – an die sich \u00e4ndernden Gegebenheiten angepasst werden. So k\u00f6nnte etwa die Begrifflichkeit der Betriebsst\u00e4tte, welche heute vor allem die Merkmale eines Hotelbetriebs aufweist, dahingehend angepasst werden, dass nicht die Infrastrukturform diese determiniert, sondern der Anteil der Gesamtkapazit\u00e4t, welche zwingend und w\u00e4hrend der \u00d6ffnungszeit des Objektes transienten G\u00e4sten zur Verf\u00fcgung gestellt werden muss und damit eine Vermietungspflicht impliziert.\u00a0Politische Bestrebungen zur pauschalen Beschr\u00e4nkung des Zweitwohnungsanteils – wie die Initiative Weber – sind hingegen kritisch zu hinterfragen. Wie oben erw\u00e4hnt, m\u00fcssen im saisonalen Tourismus touristische Infrastrukturen h\u00e4ufig \u00fcber Umwegrenditen durch den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen – mindestens in der Anfangsphase – mitfinanziert werden. Viele der in der Schweiz momentan diskutierten Resort-Ideen beruhen auf dem Konzept einer gemischten Nutzung von verschiedenen Beherbergungsformen. Idealtypisch kann davon ausgegangen werden, dass ein Teil des Resorts aus Zweitdomizilen besteht, bei denen ohne Vermietungsverpflichtungen grosse Verkaufserl\u00f6se erzielt werden, die zur Quersubventionierung eines als Hotel betriebenen Teils verwendet werden. In einem dritten Teil werden Wohnungen mit Vermietungsverpflichtung geboten, die dann aktiv bewirtschaftet und vermietet werden und damit ausschliesslich transienten G\u00e4sten zur Verf\u00fcgung stehen.\u00a0Ohne die M\u00f6glichkeit, mindestens einen Teil des Beherbergungsangebotes in Form von Zweitwohnungen ohne Vermietungsauflage erstellen zu k\u00f6nnen, lassen sich solche Resorts kaum finanzieren. Als Alternative zur Festlegung von maximalen Zweitwohnungsquoten sollte die Schaffung der rechtlichen Voraussetzung f\u00fcr die Einf\u00fchrung von Vermietungsverpflichtungen gepr\u00fcft werden, was nat\u00fcrlicherweise Eingriffe in die verfassungsm\u00e4ssige Eigentumsgarantie bedingt. Dies ist aber heute international \u00fcblich und sollte f\u00fcr neue Objekte erm\u00f6glicht werden. Generell sollte auch im Bereich der Steuerung von Zweitdomizilen weniger auf Ver- und Gebote, Kontingentierungen sowie starre quantitative Grenzen gesetzt werden. Es sollten vielmehr marktwirtschaftliche Instrumente geschaffen werden – beispielsweise in Form von Zweitwohnungszertifikaten. Wer ein Zweitdomizil erwirbt, kann sie entweder zur Vermietung zur Verf\u00fcgung stellen oder muss eine Abgeltung bezahlen. Aus dieser Abgeltung k\u00f6nnen der Ausbau und die St\u00e4rkung der touristischen Attraktivit\u00e4t, der Aufbau von warmen Betten oder auch der Abbau von nicht mehr benutzten, tiefgek\u00fchlten Betten finanziert werden.
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\nGrafik 1 \u00abDreidimensionalit\u00e4t der Entwicklung Anforderungen an touristische Beherbergungsformen\u00bb
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\nKasten 1: Formen von zum Teil hybriden Beherbergungsmodellen \u2212 All Suites Hotels (z.B. Embassy Suites von Hilton, AmeriSuites von Hyatt): Hotels ausschliesslich mit unterschiedlich grossen und ausgestatteten Suiten. \u2212 Serviced Apartments (z.B. Ascott-Gruppe Singapore): Vergleichbar mit All Suites Hotels, jedoch meistens mit einem etwas geringeren Service-Level. \u2212 Self Contained\/Catered Units\/Apartments: W\u00e4hrend des Aufenthalts selbst bewirtschaftete Wohneinheiten (kommt einem klassischen Feriendomizil nahe, ist aber meistens zentral gef\u00fchrt, etwa auch mit einer Rezeption). \u2212 Resorts: Mischung von unterschiedlichen Unterkunftstypen im Verbund mit Erlebnis- und Aktivit\u00e4tsm\u00f6glichkeiten und damit integrativ aller Formen z.B. durch zentrales Management aller an einem Standort vereinigter Einheiten (z.B. Intrawest, Club M\u00e9diterranee). Resorts geh\u00f6ren heute weltweit zu den am schnellsten wachsenden, aber auch unzul\u00e4nglich definierten Unterkunftsformen (Inbakan und Jackson, 2005), insbesondere weil Qualit\u00e4t und Quantit\u00e4t der zus\u00e4tzlichen Dienstleistungen variabel sind (Kimberly und Ragins, 2005). \u2212 Ferienparks: Einfache Form von Resorts bez\u00fcglich Service-Level, mit Infrastruktur von einfach (Zeltplatz) bis luxuri\u00f6s (Mobilhomes, Chalets, Bungalows und vereinzelt Wohnungen). Feriend\u00f6rfer von Reka oder Centerparks k\u00f6nnen ebenfalls als Ferienpark-\u00e4hnliche Infrastrukturen angef\u00fchrt werden.
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\nKasten 2: Modelle des Fractional Ownership Deeded Use Beurkundetes und verbrieftes, zeitlich unbeschr\u00e4nktes Nutzungsrecht. Dieses kann entsprechend folgender Ans\u00e4tze strukturiert werden: \u2212 Rechtstitel-basierter Ansatz: Unter diesem Regime erh\u00e4lt jeder Time-Share-K\u00e4ufer einen Anteil am Eigentum, der durch die Zahl der anderen Eigent\u00fcmer begrenzt ist (52 Eigent\u00fcmer erhalten z.B. je einen Eigentumsanteil von 1\/52). Er hat damit auch Einfluss auf das Management der Immobilie (klassisches Time-Share-Modell). \u2212 Aktien-basierter Ansatz: Hier wird eine Gesellschaft gegr\u00fcndet, an welche das Objekt \u00fcbertragen wird. Aktien, welche entsprechende Anteile am Gesamtobjekt repr\u00e4sentieren, werden sodann durch die Gesellschaft verkauft und gegebenenfalls gehandelt (Modell vieler Private Residence Clubs). \u2212 Trust-Ansatz: Der K\u00e4ufer kauft Anteile eines Immobilien-Trusts. Anders als beim Rechtstitel-basierten Ansatz hat er damit keinen Einfluss auf das Management der Immobilie. Dieser Ansatz wird z.B. von Serviced-Apartment- Unternehmen \u2013 wie etwa Ascott \u2013 verfolgt. Der Name Trust bezieht sich auf das Konstrukt, wonach ein Trustee, also eine Bank, ein Anwaltsb\u00fcro oder auch eine Immobiliengesellschaft, f\u00fcr andere finanzielle Besitzt\u00fcmer verwalten darf. Right to Use Die Nutzung ist zeitlich begrenzt und f\u00e4llt danach an den Eigent\u00fcmer zur\u00fcck (z.B. bei der Miete). Der K\u00e4ufer hat in einem solchen Fall kein permanentes Interesse an einem Objekt. Typische Einheiten\/Fractions, welche gegenw\u00e4rtig angeboten werden: \u2212 Fixed week(s) ownership; mitunter auch einmal pro Saison \u2212 Floating week ownership (1 Woche innerhalb eines festgelegten Monats) \u2212 Rotating week ownership (z.B. Woche 23 2007, Woche 24 2008 usw.) Zu Zwecken der Handelbarkeit dieser Nutzungsrechte werden Vacation Clubs (Beispiele: RCI oder Marriott Vacation Club) eingef\u00fchrt, die Rechte in einer Vielzahl von Standorten besitzen. Quelle: Hovey, 2002.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Hotellerie versus Ferienwohnungen In der schweizerischen Beherbergungswirtschaft absorbieren zwei Angebotstr\u00e4ger im Wesentlichen die Nachfrage nach \u00dcbernachtungen: Hotels und Feriendomizile. 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