Die Baugesetzgebung in der Schweiz ist wegen der f\u00f6derativen Kompetenzaufteilung heterogen. Hinzu kommt die Vielfalt der \u00f6ffentlichen Interessen, die – etwa aus Gr\u00fcnden des Umweltoder des Natur- und Heimatschutzes – bei Um- und Neubauten ber\u00fccksichtigt werden m\u00fcssen. Diese Umst\u00e4nde f\u00fchren dazu, dass die Realisierung eines Bauvorhabens in der Schweiz zu einer zeitaufw\u00e4ndigen und mit hohen Realisierungs- und Kostenrisiken behafteten Angelegenheit werden kann. Nachfolgend werden die Hauptergebnisse einer statistisch repr\u00e4sentativen Befragung von Bautr\u00e4gern, die in j\u00fcngster Zeit gewerblich-industrielle oder kommerzielle Bauvorhaben realisiert haben, dargestellt. Die meisten gestellten Fragen bezogen sich auf die von den Bautr\u00e4gern realisierten, namentlich genannten Bauprojekte <\/p>\n
\nIm Vorfeld der Befragung wurde eine exploratorische Untersuchung aller Baubewilligungsgesuche der Jahre 2004-2005 auf Grundlage der Publikationen im Baublatt durchgef\u00fchrt. 80% der Baugesuche, die den Weg ins Baublatt finden, betreffen den Wohnungsbau. Die Gesamtzahl der Gesuche, \u00fcber die bis Ende 2005 entschieden worden war, belief sich auf 54812 (Wohnbau und andere Kategorien). Im schweizerischen Mittel wurde die Bewilligung 3,3 Monate nach der Publikation des Gesuches erteilt (siehe Grafik 1). Am speditivsten geht es in den Kantonen Glarus (2,2 Monate im Mittel), Thurgau (2,5), Uri (2,8) sowie Ob- und Nidwalden (2,7). Am andern Ende finden sich als langsamste Kantone Genf (5,8), Schwyz (4,6), Neuenburg (4,5) und Freiburg (4,3). Besonders lange Behandlungszeiten weist Genf auf, wo es fast bei einem auf zehn Gesuche mehr als 12 Monate geht, bis ein Entscheid gef\u00e4llt ist. Anhand der Daten aus der Bautr\u00e4gerbefragung wird sichtbar, dass diese grossen Unterschiede in erster Linie durch die Wohnbauten entstehen. Bei industriell-gewerblichen Bauten sind die Differenzen weniger ausgepr\u00e4gt.
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\nDie Dauer des Bewilligungsverfahrens gem\u00e4ss Datenbank des Baublattes bezieht sich auf den Zeitraum zwischen der Publikation des Baugesuchs und der Erteilung der Baubewilligung. Allf\u00e4llige Schwierigkeiten oder Probleme, die in der informellen Phase vor der Publikation des Baugesuchs auftraten, werden somit aus den Daten nicht ersichtlich. Diesem Umstand wurde bei der Befragung der Bautr\u00e4ger Rechnung getragen, indem die ganze Zeitspanne vom Zeitpunkt der Mandatserteilung an den Architekten bis zur Bauabnahme erfragt wurde. \u00a0Die Grafik 2 zeigt den Zeitbedarf zwischen der Eingabe des Baugesuchs und der Bewilligungserteilung. Er schwankt um die sechs Monate (mit relativ kleiner Streubreite) in den grossen Kantonen Aargau, Bern, Waadt und Z\u00fcrich.\u00a0Die Gesamtrealisierungszeit – von der Mandatserteilung an den Architekten bis zur Bauabnahme – liegt knapp unter 20 Monaten. Da in dieser Zeitspanne im Durchschnitt gegen sechs Monate vergehen, d\u00fcrfte sich die Baurealisierungszeit je zu einem Drittel auf den Architekten, die Beh\u00f6rden und die Bauausf\u00fchrenden aufteilen. Allerdings ist bei diesen Zahlen grosse Vorsicht geboten, da in rund der H\u00e4lfte der F\u00e4lle keine Angaben zum Bauabschluss vorliegen. Es d\u00fcrfte sich mithin um eine Realisierungszeit f\u00fcr Vorhaben handeln, deren Bausumme nicht zu weit \u00fcber dem Schwellenwert von 100000 Franken liegt, der f\u00fcr die Aufnahme des Vorhabens in die Stichprobe festgelegt wurde. Beachtlich ist, dass industrielle und kommerzielle Bauten kaum je in weniger als einem Jahr ab Mandatserteilung an den Architekten realisiert werden k\u00f6nnen (siehe Grafik 3).
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\nH\u00e4lt man sich nicht ans Baublatt mit der weiten Grundgesamtheit, sondern an die Befragung der Bautr\u00e4ger, die nur industrielle und kommerzielle Projekte umfasst, liegt die Frist zwischen Publikation und Bewilligung im Mittel (Median) bei rund 3,5 Monaten, im Durchschnitt bei 3,8 Monaten (keine Antwort: 18%). Diese Werte stimmen mit den Zahlen aus dem Baublatt quasi \u00fcberein. Tendenziell zeigen sich l\u00e4ngere Fristen bei Grossprojekten (6,6 Monate), bei Projekten in Bauzonen mit zus\u00e4tzlichen Vorschriften, wenn das Projekt nicht den Vorschriften der entsprechenden Zone entsprach (je 6,2 Monate) oder bei Auftreten von Opposition (5,9 Monate).
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\nGem\u00e4ss Befragung war der Standort f\u00fcr das Vorhaben in den meisten F\u00e4llen (94%) vorgegeben und konnte nur selten frei gew\u00e4hlt werden (6%). Auch die Lage der Parzelle spielt f\u00fcr die zu erwartenden Schwierigkeiten eine Rolle: Bei gut der H\u00e4lfte der Bauvorhaben handelt es sich um ein Projekt in einem bereits dicht \u00fcberbauten Gebiet. Eher auf der gr\u00fcnen Wiese wurde ein F\u00fcnftel der Vorhaben geplant. In 16% der F\u00e4lle war schon fr\u00fcher ein Vorg\u00e4ngerprojekt eingereicht worden. Am h\u00e4ufigsten wurden diese Projekte hinf\u00e4llig, da sich die Bauabsichten \u00e4nderten. Verweigerte Bewilligungen scheinen kaum je g\u00e4nzlich neue Vorhaben auszul\u00f6sen. \u00a0Die Schwierigkeiten, die sich aus Vorschriften und Verfahren der Baugesetzgebung ergaben, werden von Befragten als insgesamt wenig wichtig beurteilt: Alle Mittelwerte (MW) liegen auf einer Skala zwischen 1 und 6 unter 3,5. Am ehesten f\u00e4llt noch die Dauer der Abl\u00e4ufe ins Gewicht.\u00a0Die raumplanerische Situation war in den meisten F\u00e4llen unproblematisch. In drei Vierteln der F\u00e4lle entsprach das Vorhaben den Zonenvorschriften. Dabei bestanden nur in 9% der F\u00e4lle Unsicherheiten \u00fcber die Zonenkonformit\u00e4t. Nur in 1% der F\u00e4lle ging es darum, dem Erlass einer Planungszone vorzubeugen. Grossprojekte wurden tendenziell h\u00e4ufiger in Bauzonen mit zus\u00e4tzlichen Vorschriften realisiert; andererseits wurden sie aber auch nicht als hinderlich beurteilt (MW 2,2). \u00a0Die Abstimmung zwischen raumplanerischen Vorgaben und umweltrechtlichen Bestimmungen bezeichneten 65% der Befragten als eher gut bis sehr gut (MW 4,4). Nur in Ausnahmef\u00e4llen (5%) musste eine Umweltvertr\u00e4glichkeitspr\u00fcfung oder ein Umweltbericht (3%) erstellt werden. In 2% waren vertiefte Abkl\u00e4rungen erforderlich; tendenziell war dies bei Grossprojekten n\u00f6tig oder in F\u00e4llen, bei denen Opposition auftrat. \u00a0Die interne Abstimmung zwischen den Beh\u00f6rden, die zum Baugesuch Stellung zu nehmen hatten, wurde von 71% als eher gut bis sehr gut beurteilt (MW 4,4). Schwierigkeiten aufgrund des Vorhandenseins politischer Ziele der Beh\u00f6rden wirkten sich in F\u00e4llen aus, wo auch Opposition auftrat.\u00a0In immerhin 87% der F\u00e4lle gab es vor der Eingabe des Gesuchs bereits Kontakte mit Verwaltung\/Beh\u00f6rden in Bezug auf das Objekt. In gut zwei Dritteln der F\u00e4lle (69%) wurde das Bauvorhaben vor der Gesuchseingabe einer Baukommission oder einem \u00e4hnlichen Gremium vorgelegt. Ob hier unbotm\u00e4ssig Druck in der einen oder andern Richtung ausge\u00fcbt wurde, w\u00e4re noch genauer zu erfragen. Nach Meinung der Befragten hat sich die Kontaktnahme auf die Realisierung des Bauvorhabens zudem positiv ausgewirkt (MW 4,6): 82% beurteilen die Auswirkung als eher g\u00fcnstig bis sehr g\u00fcnstig. Das eingereichte Gesuch war nach Meinung der Baubeh\u00f6rden in 89% der F\u00e4lle vollst\u00e4ndig; 9% wurden als unvollst\u00e4ndig beurteilt. Allerdings verlangten die Beh\u00f6rden f\u00fcr das ausgew\u00e4hlte Objekt h\u00e4ufig zus\u00e4tzliche wichtige Unterlagen oder Studien. W\u00fcnsche nach Pr\u00e4zisierungen oder Forderungen, denen mit einer kleinen Projektver\u00e4nderung Rechnung getragen werden konnte, sind dabei nicht ber\u00fccksichtigt. \u00a0Von den 455 ausgew\u00e4hlten Objekten waren ein Drittel (33%) mit Opposition konfrontiert, die zumeist von privater Seite erhoben wurde. Mehrheitlich erledigte sich die Opposition von selbst (30%) oder der Konflikt konnte g\u00fctlich geregelt werden (41%). Zu Einsprachen oder Beschwerden kam es in rund einem Viertel der F\u00e4lle (26%).\u00a0Der aktuelle Stand der Baugesuche zum Zeitpunkt der Befragung im Sommer 2006 wurde ebenfalls erhoben. Knapp zwei Drittel der untersuchten Bauvorhaben waren bewilligt bzw. in Arbeit (64%). Nur drei Projekte (1%) wurden abgelehnt; 7 Objekte (2%) waren noch pendent.
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\nDie Fragen nach den Schwierigkeiten mit Baugesuchen wurden im Fragebogen zuerst spezifisch f\u00fcr das ausgew\u00e4hlte, namentlich benannte Objekt gestellt. Anschliessend wurde gefragt, wie die gleichen Hemmnisse allgemein – losgel\u00f6st vom spezifischen Objekt – eingesch\u00e4tzt werden. Es zeigt sich, dass die Realisierung eines Bauvorhabens in der allgemeinen Einsch\u00e4tzung als viel schwieriger eingestuft wird als im konkreten Fall (siehe Gra-fik 4). Mehrere Hypothesen k\u00f6nnen diese Differenz erkl\u00e4ren: \u00a0– Eine starke Vorstellung, dass alles kompliziert ist. Bei der Befassung mit dem konkreten Objekt l\u00f6sen sich diese Vorurteile zu einem guten Teil auf. \u00a0– Die Architekten verwirklichen nur, was zu keinen Problemen f\u00fchrt.\u00a0– Einzelne Grossvorhaben – wie der Stadionneubau Z\u00fcrich, das Einkaufszentrum Spreitenbach oder das Ansiedlungsvorhaben Amgen in Galmiz – sind zwar nicht die Spitze des Eisbergs, pr\u00e4gen jedoch das Bild.
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\nDie Auswertung der Befragung lieferte keine Hinweise auf ausgepr\u00e4gte Problemzonen, die bei der Realisierung von Bauvorhaben auftreten und von der \u00f6ffentlichen Hand ausgehen. Dies schliesst ein Verbesserungspotenzial nicht aus. N\u00fctzliche Hinweise d\u00fcrften sich aus einer vertieften Untersuchung der Zusammenh\u00e4nge unter den Antworten auf die Einzelfragen sowie der interkantonalen Unterschiede ergeben. Heikler ist die Frage zu kl\u00e4ren, warum die Schwierigkeiten bei der Eingabe von Baugesuchen im konkreten Fall als wesentlich weniger gravierend taxiert werden als in der allgemeinen Einsch\u00e4tzung. Aufschlussreich d\u00fcrfte hier eine st\u00e4rkere Differenzierung der Auswertung nach der Gr\u00f6sse und Art des Objektes sein.
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\nGrafik 1 \u00abDauer des Baubewilligungsverfahrens\u00bb
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\nGrafik 2 \u00abZeit zwischen Eingabe und Baubewilligung in Monaten\u00bb
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\nGrafik 3 \u00abTotale Bauzeit in Monaten 95%-Vertrauensintervall\u00bb
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\nGrafik 4 \u00abWahrnehmung der Hemmnisse: Vergleich konkreter Fall – allgemeine Einsch\u00e4tzung\u00bb
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\nKasten 1: Methode Der Fragebogen, der an die Architekten oder die Bautr\u00e4ger gesandt wurde, interessierte sich nur f\u00fcr jene 1750 Gesuche aus der Periode 2004-2005, die im Zusammenhang mit einem industriellen oder kommerziellen Bauvorhaben ausserhalb des Wohnungsbaus standen (Volerhebung). Jeder der versandten Fragebogen bezog sich auf ein namentlich benanntes Bauobjekt. Der Befragungszeitraum erstreckte sich vom 21.Juli 2006 bis zum 26.September 2006. Trotz schriftlicher und telefonischer Mahnaktion erreichte der R\u00fccklauf nur 26%, was 455 auswertbaren Fragebogen entspricht. Betrachtet man die Herkunft der Gesuche nach Kantonen, so \u00fcbertrafen nur vier Kantone (Z\u00fcrich, Waadt, Bern, Aargau) den Schwellenwert von 30 Antworten, die es f\u00fcr statistisch erh\u00e4rtete Aussagen braucht.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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