H\u00e4user mit einem guten Fundament sind ein Synonym f\u00fcr Best\u00e4ndigkeit und Sicherheit. Im Englischen gibt es sogar die Redensart \u00absafe as houses\u00bb, wenn man betonen will, dass etwas komplett sicher ist. Als sehr best\u00e4ndig hat sich auch die Preisentwicklung von Wohnrenditeimmobilien erwiesen. Denn seit mehr als 20 Jahren hat die Preiskurve nur in eine Richtung gezeigt: stetig nach oben.<\/p>\n
Zwei Gr\u00fcnde sind unter anderem daf\u00fcr ausschlaggebend. Erstens: Vor allem in den urbanen Zentren war die Nachfrage nach Mietwohnungen tendenziell st\u00e4rker als das Angebot. Denn seit der Mitte der Nullerjahre beeinflusst die Einf\u00fchrung der Personenfreiz\u00fcgigkeit mit den EU- und Efta-Staaten die Rate der Einwanderung in die Schweiz und sorgt daf\u00fcr, dass die Bev\u00f6lkerung st\u00e4rker w\u00e4chst als das Angebot an Wohnraum. In den Jahren nach der Einf\u00fchrung der Personenfreiz\u00fcgigkeit betrugen die Wachstumsraten der ausl\u00e4ndischen Bev\u00f6lkerung \u00fcber 3 Prozent. Inzwischen hat sich die Zahl reduziert. 2020 lag das Wachstum der ausl\u00e4ndischen Bev\u00f6lkerung bei 1,5 Prozent.<\/p>\n
Der zweite Grund liegt im Anlageverhalten der Investoren. Seit der Finanzkrise 2008 haben die Notenbanken ihre Geldschleusen weit ge\u00f6ffnet. 2015 beschloss die Schweizerische Nationalbank, den Zins auf den Guthaben von Girokonten oberhalb eines Freibetrages auf \u20130,75 Prozent zu senken. Im Sog dieser Minuszinsen sind auch die Zinsen der festverzinslichen Anlagen gesunken, die klassischerweise den institutionellen Investoren als konservatives Anlagevehikel dienten. Banken, Versicherungen, Pensionskassen und andere institutionelle Investoren mussten also nach alternativen Anlagegef\u00e4ssen mit \u00fcberschaubarem Risiko Ausschau halten und wurden f\u00fcndig bei Immobilienanlagen. Das Problem dabei: Der daraus entstandene Bauboom von Wohnrenditeimmobilien hat auch zu \u00dcbertreibungen gef\u00fchrt. So sind beispielswiese in eher l\u00e4ndlichen Kantonen wie Wallis, Solothurn oder Thurgau deutlich mehr Wohnungen entstanden, als nachgefragt wurden. Die Leerwohnungsziffer betrug dort im letzten Jahr jeweils mehr als 2 Prozent.<\/p>\n
Vor rund einem Jahr hat sich die kommende geldpolitische Wende bereits langsam bemerkbar gemacht in Form von wachsender Inflation. Die inzwischen rekordhohen Teuerungsraten haben die Zentralbanken schliesslich zum Handeln gezwungen, obwohl sie letztes Jahr noch beteuerten, die Inflation sei nur ein tempor\u00e4res Ph\u00e4nomen. Auch die Schweizerische Nationalbank hat den Zins Mitte Juni angehoben: von \u20130,75 auf noch \u20130,25 Prozent. Weitere Schritte sind zu erwarten, sollte die Inflation weiter ansteigen.<\/p>\n
Wie wirkt sich diese Zinswende auf die Baut\u00e4tigkeit aus? Kalt erwischt wurden sicherlich die Eigenheimbesitzer. Denn inzwischen sind die Zinss\u00e4tze f\u00fcr Festhypotheken bereits gestiegen. Die Zinss\u00e4tze f\u00fcr f\u00fcnfj\u00e4hrige Hypotheken sind seit Anfang Jahr um 1,56 Prozentpunkte gestiegen, was mehr als einer Verdoppelung entspricht. Bei den zehnj\u00e4hrigen Hypotheken hat der Anstieg 1,75 Prozentpunkte betragen. Das heisst: Wer jetzt seine Hypothek abl\u00f6st, muss mit deutlich h\u00f6heren Wohnkosten rechnen \u2013 auch abgesehen von den gestiegenen Heizkosten.<\/p>\n
Bei Wohnrenditeliegenschaften sieht die Situation etwas anders aus. Denn grosse professionelle oder institutionelle Anleger sind meistens nicht auf einen Bankkredit angewiesen, um ihr Immobilienportfolio zu erweitern. Sie werden jetzt andere \u00dcberlegungen anstellen: Wie sinnvoll ist es zum Beispiel, teure Renditeobjekte an Toplagen mit Bruttorenditen von unter 2 Prozent zu kaufen, wenn sich mit der Vergabe von Hypotheken 2,5 Prozent oder mehr verdienen l\u00e4sst? Im Endeffekt bedeutet das: Die Zeiten des viel beschworenen Anlagenotstandes sind vorbei. Aber wird dadurch auch der Neubau von Wohnrenditeimmobilien abnehmen? Jede dritte Mietwohnung geh\u00f6rt heute einem institutionellen Investor.<\/p>\n
Aufgrund der Faktenlagen und des regelm\u00e4ssigen Austauschs mit Vertretern der Immobilienwirtschaft bin ich zu folgender Einsch\u00e4tzung gelangt: Ja, f\u00fcr eine gewisse Zeit wird der Bau von neuen Wohnungen \u2013 sei es durch Private oder institutionelle Anleger \u2013 vermutlich zur\u00fcckgehen. Tats\u00e4chlich sind die Baugesuche f\u00fcr Wohnungsneubau gem\u00e4ss dem Bauindex des Baumeisterverbandes auch bereits gesunken: Verglichen mit der Vorjahresperiode betrug der R\u00fcckgang in den vergangenen zw\u00f6lf Monaten 6 Prozent. Doch diese Entwicklung k\u00f6nnte sich mit Verz\u00f6gerung abspielen, denn der Baumarkt ist eher tr\u00e4ge und braucht eine gewisse Zeit, um auf Ver\u00e4nderungen zu reagieren. Schliesslich m\u00fcssen auch Projekte, die durch Corona in Verz\u00f6gerung geraten sind, abgearbeitet werden.<\/p>\n
F\u00fcr diese Entwicklung sind zwei Hauptgr\u00fcnde verantwortlich. Erstens: Viele Investoren m\u00fcssen nun ihre Portfoliostrategie \u00fcberdenken \u2013 vor allem, wenn ihre Immobilienquote aufgrund der Verluste an den Aktien- und Obligationenm\u00e4rkten gestiegen ist. Will heissen: Betongold wird nicht mehr automatisch das Nonplusultra bei Anlageentscheiden sein. Es werden also weniger Interessenten bei einem Wohnungsbauprojekt mitbieten. Zweitens: Mitverantwortlich sind aber auch die durch die Inflation und Lieferkettenschwierigkeiten gestiegenen Baukosten im Hochbau. Diese haben sich gem\u00e4ss dem halbj\u00e4hrlichen Baupreisindex des Bundesamts f\u00fcr Statistik (BFS) im April 2022 verglichen mit dem Vorjahr um 8,1 Prozent erh\u00f6ht. Hinzu kommen noch die verschiedenen energietechnischen Auflagen, die beim Neubau immer st\u00e4rker als Kostenfaktor ins Gewicht fallen.<\/p>\n
Dennoch: Die Nachfrage nach Wohnraum wird auch k\u00fcnftig auf einem konstant hohen Niveau verharren. Denn beim gegenw\u00e4rtigen Fachkr\u00e4ftemangel werden zugewanderte Personen weiterhin eine neue Bleibe in der Schweiz suchen. Zudem werden kurzfristig auch gefl\u00fcchtete Menschen aus der Ukraine Wohnraum nachfragen, sodass ein Teil der heute leer stehenden Wohnungen absorbiert wird. Und auch leer stehende Wohnungen in l\u00e4ndlichen Gebieten d\u00fcrften tendenziell mehr Abnehmer finden. Denn Arbeitnehmer, die teils im Homeoffice und teils am Unternehmenssitz arbeiten, sind wieder bereit, l\u00e4ngere Pendelzeiten auf sich zu nehmen.<\/p>\n
Trotzdem sind viele Parameter noch unbekannt. Wird es zum Beispiel gelingen, die Inflation in den Griff zu kriegen, ohne die Wirtschaftsleistung durch zu viele Zinserh\u00f6hungen abzuw\u00fcrgen? Gewisse Brancheninsider weisen auch auf eine m\u00f6gliche Preiskorrektur bei Wohnrenditeimmobilien hin. Getrieben durch die Zinswende, wollen sich n\u00e4mlich viele Manager von Immobilienportfolios von Objekten oder gar ganzen Portfolios trennen, was zwangsl\u00e4ufig zu einem Preisr\u00fcckgang in diesem Segment f\u00fchren wird.<\/p>\n
Die Schweiz hat sich in den vergangenen Krisen als resilienter erwiesen, als es die pessimistischen Wirtschaftsauguren prognostizierten. Wagen wir also ein optimistisches Szenario: In einem solchen wird sich der Boom der Wohnrenditeliegenschaften abk\u00fchlen. Die gleichbleibende Nachfrage nach Wohnraum wird auf einen leichten R\u00fcckgang beim Angebot stossen, was erm\u00f6glichen wird, einen Teil der leer stehenden Wohnungen zu absorbieren. Diese konstante Nachfrage d\u00fcrfte auch daf\u00fcr sorgen, dass sich eine Preiskorrektur in einem noch gesunden Ausmass bewegen d\u00fcrfte.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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