{"id":192034,"date":"2023-11-07T07:20:40","date_gmt":"2023-11-07T06:20:40","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=192034"},"modified":"2023-11-07T10:00:46","modified_gmt":"2023-11-07T09:00:46","slug":"wohneigentum-ist-der-peak-bei-den-preisen-erreicht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2023\/11\/wohneigentum-ist-der-peak-bei-den-preisen-erreicht\/","title":{"rendered":"Wohneigentum: Ist der Peak bei den Preisen erreicht?"},"content":{"rendered":"

Wenn die Schweizerische Nationalbank (SNB) eine \u00abgeldpolitische Lagebeurteilung\u00bb ank\u00fcndigte, konnten Finanzjournalisten seit Sommer 2022 davon ausgehen, dass dabei vermutlich eine Erh\u00f6hung des Leitzinses Saron kommuniziert wird. Bis jetzt. Denn am 21. September hat die SNB erstmals darauf verzichtet, weiter an der Zinsschraube zu drehen. Der Leitzins bleibt vorerst bei 1,75 Prozent. Die f\u00fcnf Zinsschritte seit Juni 2022 haben die Inflation in der Schweiz wieder unter die 2-Prozent-Preisstabilit\u00e4tsmarke der SNB gedr\u00fcckt. Auf den Immobilienmarkt d\u00fcrfte sich dieser Marschhalt gr\u00f6sstenteils positiv auswirken.<\/p>\n

Viele Eigenheimtr\u00e4ume sind geplatzt<\/h2>\n

Die jeweiligen Zinserh\u00f6hungen haben sich teilweise direkt auf das Budget von Wohneigent\u00fcmern ausgewirkt. Wer vor etwa zwei Jahren von der Hausbank eine langfristige Hypothek um rund 1 Prozent zugesprochen erhielt, darf noch eine Weile ruhig schlafen. Anders sieht es f\u00fcr Hypothekarbez\u00fcger aus, die ihren Kredit demn\u00e4chst erneuern m\u00fcssen. F\u00fcr sie sind die Zinskosten heute bis zu drei Mal h\u00f6her. Und f\u00fcr manche Interessenten, die eine neue Hypothek abschliessen wollten, liessen die strengen Tragbarkeitsrichtlinien den Traum vom Eigenheim platzen.<\/p>\n

Eigentlich h\u00e4tte dies die Nachfrage nach Einfamilienh\u00e4usern und Eigentumswohnungen abschw\u00e4chen und die Preise unter Druck setzen k\u00f6nnen. Doch Letztere sind bisher munter weitergestiegen. Der \u00abSWX IAZI Private Real Estate Price Index\u00bb weist seit April letzten Jahres positive Wachstumsraten von bis zu 1,9 Prozent aus (siehe Abbildung). Im Unterschied zu vielen anderen L\u00e4ndern f\u00fchrten die steigenden Zinsen in der Schweiz also noch nicht zu sinkenden Preisen f\u00fcr privates Wohneigentum. Doch das k\u00f6nnte sich jetzt \u00e4ndern.<\/p>\n

Preisindex f\u00fcr privates Wohneigentum in der Schweiz (1982\u20132023)<\/h2>\n

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Quelle: IAZI, Private Real Estate Price Index<\/a> \/ Die Volkswirtschaft<\/div>\n
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Anzahl Suchabonnemente haben sich halbiert<\/h2>\n

Die neueste Immobilienstudie<\/a> der Raiffeisenbank vom 3. Quartal 2023 hat die Anzahl aktiver Suchabonnemente auf Immobilienplattformen analysiert. Die so gemessene Nachfrage nach Wohneigentum hat sich infolge der Zinswende und des nachlassenden Covid-Booms<\/a> binnen zwei Jahren praktisch halbiert. Trotzdem reichte das nicht, um die Transaktionspreisdynamik zu brechen.<\/p>\n

Gem\u00e4ss einem Bericht<\/a> der \u00abSonntagszeitung\u00bb haben Makler nun aber allein im September dieses Jahres Nachfrager\u00fcckg\u00e4nge von bis zu 30 Prozent verzeichnet. Viele Eigent\u00fcmer z\u00f6gern aber noch mit dem Verkauf, weshalb der Nachfrager\u00fcckgang noch nicht in den Transaktionspreisen sichtbar ist, welche die Basis bilden f\u00fcr die Berechnung der Immobilienindizes.<\/p>\n

Der Grund, weshalb viele Liegenschaftsbesitzer mit dem Verkauf noch zuwarten, ist psychologisch: Sie sind an einen kontinuierlichen Wertzuwachs gew\u00f6hnt und deshalb noch nicht bereit, beim Verkaufspreis Abstriche zu machen. Seit der Covid-Pandemie hat die Nachfrage in vielen Regionen das Angebot \u00fcberstiegen, was die Preise in die H\u00f6he getrieben hat. Die schw\u00e4chelnde Nachfrage verbunden mit einem gr\u00f6sseren Angebot in gewissen Regionen k\u00f6nnte nun bedeuten, dass sich der Trend umkehrt.<\/p>\n

Mieten steigen weiter an<\/h2>\n

Auch f\u00fcr Mieterinnen bedeuten die steigenden Leitzinsen h\u00f6here Wohnkosten: Weil sich die Hypotheken mit der Zinswende verteuert haben, ist der hypothekarische Referenzzinssatz dieses Jahr erstmals seit der Einf\u00fchrung im Jahr 2008 gestiegen.<\/p>\n

Vorausgesetzt, die Mieterschaft hat ihre Senkungsanspr\u00fcche beim Vermieter bisher geltend gemacht, k\u00f6nnen die Vermieterinnen nun die Mieten erh\u00f6hen. Zudem d\u00fcrfen die Vermieterinnen weitere Kostensteigerungen sowie 40 Prozent der Inflation an die Mietenden weitergeben.<\/p>\n

Der Anstieg der Miete kann dadurch bis zu 7 Prozent betragen. Allein 3 Prozentpunkte dieses Anstiegs ergeben sich aus der Erh\u00f6hung des Referenzzinssatzes; weitere 3,5 Prozentpunkte resultieren aus der \u00dcberw\u00e4lzung der Inflation und aus drei Jahren allgemeiner Kostenpauschale von 0,5 Prozentpunkten pro Jahr. Wir gehen davon aus, dass der Referenzzinssatz weiter steigt und sich die Mieten bis Ende 2024 insgesamt um rund 15 bis 20 Prozent erh\u00f6hen werden.<\/p>\n

Verliert Betongold an Glanz?<\/h2>\n

Aus Investorensicht rentieren Wohnrenditeliegenschaften weiterhin. Seit Juli letzten Jahres betragen die Wachstumsraten gegen\u00fcber dem Vorjahr zwischen 0,4 und 1,9 Prozent.<\/p>\n

W\u00e4hrend der Negativzinsphase war \u00abBetongold\u00bb, wie Anlagen in Immobilien scherzhaft auch genannt werden, ein beliebtes Anlageziel: Im Gegensatz zu Obligationen oder Spareinlagen versprachen sie einen sicheren Ertrag. Das gilt heute nicht mehr. Zurzeit betr\u00e4gt die mittlere Netto-Cashflow-Rendite gem\u00e4ss dem \u00abIAZI Swiss Property Benchmark\u00bb 2,9 Prozent. Das bedeutet, dass sie gegenw\u00e4rtig die Finanzierungskosten nicht mehr \u00fcbersteigt.<\/p>\n

Das Gesch\u00e4ftsmodell vieler Immobilieninvestoren ger\u00e4t also unter Druck. Denn wer Einnahmen von 2,9 Prozent erzielt, aber gleichzeitig der Bank und den Aktion\u00e4ren insgesamt 3 Prozent zahlen muss, ist finanziell gefordert. Insbesondere Gesellschaften mit einer hohen Verschuldung und einer Saron-Finanzierung m\u00fcssen derzeit \u00fcber die B\u00fccher. Es ist davon auszugehen, dass im n\u00e4chsten Jahr gewisse Investoren ihre Anlagen abwerten m\u00fcssen.<\/p>\n

Trotzdem: Es gibt auch Faktoren, welche st\u00fctzend auf den Wert der Liegenschaften wirken. Denn Inflation und steigende Zinsen bedeuten, dass auch die budgetierten Cashflows in den Bewertungen angepasst werden k\u00f6nnen. Der Grund: Steigende Zinsen und zunehmende Inflation f\u00fchren bekanntlich auch zu h\u00f6heren Mieten \u2013 vorausgesetzt, die Mieter sind in der Lage, diese zu zahlen.<\/p>\n

Unter dem Strich bleiben Renditeliegenschaften daher wohl eine interessante Anlage, insbesondere aufgrund der zu erwartenden Mietzinssteigerungen und der sehr hohen Nachfrage nach Bauland. Einen eigentlichen Anlagenotstand mit Negativzinsen gibt es aber nicht mehr.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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