{"id":197815,"date":"2024-05-03T06:55:04","date_gmt":"2024-05-03T04:55:04","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=197815"},"modified":"2024-05-03T11:14:37","modified_gmt":"2024-05-03T09:14:37","slug":"wohnungsbau-zwischen-markt-und-staat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2024\/05\/wohnungsbau-zwischen-markt-und-staat\/","title":{"rendered":"Wohnungsbau zwischen Markt und Staat"},"content":{"rendered":"

Die Schweizer Wohnbev\u00f6lkerung ist zwischen 2000 und 2022 um 22 Prozent von 7,2 auf heute 8,7 Millionen gewachsen.[1]<\/a> Den gr\u00f6ssten Anteil daran hat die Nettozuwanderung von 1,3 Millionen, aber auch die steigende Lebenserwartung hat dazu beigetragen. Zugenommen hat die Bev\u00f6lkerungszahl insbesondere in den grossen Metropolregionen. So geh\u00f6rten Z\u00fcrich und Lausanne in den letzten 13 Jahren zu den am schnellsten wachsenden Metropolregionen in Europa.[2]<\/a> Zus\u00e4tzlich zum Anstieg der Wohnbev\u00f6lkerung ist die durchschnittliche Anzahl Personen in einem Haushalt gesunken[3]<\/a>, und der Quadratmeterkonsum pro Person ist um 5,9 Prozent gestiegen.[4]<\/a><\/p>\n

Die aussergew\u00f6hnliche Ausweitung der Wohnraumnachfrage in der Schweiz seit der Jahrtausendwende f\u00fchrte zu einem aussergew\u00f6hnlichen Anstieg der Wohnpreise.[5]<\/a> So stiegen die Mieten gesamtschweizerisch um rund 30 Prozent, die Preise f\u00fcr Stockwerkeigentum und Einfamilienh\u00e4user um 80 bis 94 Prozent.[6]<\/a> Neben dem Anstieg der Anzahl Haushalte ist der Anstieg der Einkommen ein wichtiger Nachfragefaktor. Diese Preisdynamik f\u00fchrte zu einer signifikanten Ausweitung des Wohnraumangebots. Zwischen 2000 und 2022 stieg die Anzahl Wohnungen in der Schweiz um 33 Prozent oder 1,2 Millionen Einheiten.[7]<\/a> Die fast stetig sinkenden Zinsen in diesem Zeitraum[8]<\/a> erleichterten die Finanzierung daf\u00fcr.<\/p>\n

Markt reagiert durch Angebotsausweitung<\/h2>\n

Wie die Zahlen zeigen, haben die marktwirtschaftlichen Kr\u00e4fte grunds\u00e4tzlich effizient auf die aussergew\u00f6hnliche Nachfragedynamik reagiert. Preissignale von steigenden oder fallenden Mieten reflektieren ver\u00e4nderte Pr\u00e4ferenzen f\u00fcr Orte oder Wohnungstypen und sorgen so f\u00fcr zus\u00e4tzliches Angebot genau an den Orten, an denen der volkswirtschaftliche Wert am h\u00f6chsten ist.<\/p>\n

Da in der gleichen Zeitspanne die Einkommen in der Schweiz stark angestiegen sind, haben sich die durchschnittlichen Ausgabenanteile f\u00fcr Wohnraum am verf\u00fcgbaren Einkommen auch kaum ver\u00e4ndert.[9]<\/a> Der Ausgabenanteil liegt in der Schweiz im Durchschnitt bei 21 Prozent und damit sehr nahe am OECD-Schnitt.[10]<\/a> In den Metropolregionen mit den gr\u00f6ssten Wohnpreissteigerungen sind dabei die Einkommen besonders stark gestiegen. Das Verh\u00e4ltnis von L\u00f6hnen zu lokalen Wohnkosten bleibt damit auch in den Metropolregionen weiterhin attraktiv, wie die nach wie vor anhaltende Zuwanderung best\u00e4tigt.<\/p>\n

Aus der beschriebenen Entwicklung l\u00e4sst sich keine allgemeine Krise auf dem Wohnungsmarkt der Schweiz erkennen. Die hohe Dynamik sorgt jedoch f\u00fcr lokale Herausforderungen und Umverteilungseffekte insbesondere zwischen angestammten Bewohnern und Zuz\u00fcgern. Die gestiegenen Wohnkosten in den grossen Agglomerationen treffen Haushalte mit einem geringeren Einkommen \u00fcberproportional stark und verdr\u00e4ngen diese ins g\u00fcnstigere Umland (Gentrifikation).<\/p>\n

Aus diesem Grund wird die Rolle des Staats im Schweizer Wohnungsmarkt aktuell oft diskutiert. Gefordert werden der Abbau von Einschr\u00e4nkungen in der Raumplanung, eine st\u00e4rkere Regulierung der Mietpreise oder die Subventionierung von preisg\u00fcnstigem Wohnraum. Wie sind diese Massnahmen aus volkswirtschaftlicher Sicht zu bewerten?<\/p>\n

Lockerung raumplanerischer Vorschriften<\/h2>\n

Vor allem der Bausektor und Immobilienentwickler sagen, dass Auflagen der Raumplanung den Bau von zus\u00e4tzlichem Wohnraum stark einschr\u00e4nkten und damit die Wohnpreise in die H\u00f6he trieben. Dazu z\u00e4hlen etwa tiefe Ausnutzungsziffern, grosse Geb\u00e4udeabst\u00e4nde, niedrige Geb\u00e4udeh\u00f6hen oder fehlendes Bauland. Anpassungen bei der Raumplanung k\u00f6nnten in der Tat die Wohnbaut\u00e4tigkeit f\u00f6rdern.[11]<\/a> Raumplanung verfolgt jedoch wichtige volkswirtschaftliche Ziele. Wenn der Wohnbau Externalit\u00e4ten wie Umweltsch\u00e4den, Zersiedelung, steigende Ballungskosten oder Immissionen mit sich bringt, weicht der private Wert des Wohnraums vom gesellschaftlichen Wert ab. Die staatliche Raumplanung soll deshalb sicherstellen, dass diese Externalit\u00e4ten vom Markt richtig ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n

Dies auch mit dem Ziel, \u00fcber lange Zeitr\u00e4ume zu planen und dabei nicht nur der Wohlfahrt heutiger, sondern auch zuk\u00fcnftiger Generationen Rechnung zu tragen. Dabei ist wichtig, festzuhalten, dass die Raumplanung nur einen moderierenden Effekt hat: Sie koordiniert das Angebot in dem Sinne, dass sie die Kosten der Angebotsausweitung an gewissen Orten erh\u00f6ht oder reduziert. Eine Deregulierung der Raumplanung muss deshalb die gew\u00fcnschte F\u00f6rderung der Wohnbaut\u00e4tigkeit gegen die unerw\u00fcnschten Externalit\u00e4ten abw\u00e4gen.[12]<\/a><\/p>\n

Die Senkung der Wohnpreise durch eine Ausweitung der Wohnbaut\u00e4tigkeit w\u00fcrde die Schweiz als Zielland noch attraktiver machen und damit die Zuwanderung weiter anheizen. Der Abbau von Einschr\u00e4nkungen der Raumplanung k\u00f6nnte damit langfristig vor allem das Bev\u00f6lkerungswachstum anheizen, aber die Wohnpreise kaum senken. Davon w\u00fcrden vor allem die Bodenbesitzer profitieren, falls der Mehrwert nicht substanziell abgesch\u00f6pft w\u00fcrde.<\/p>\n

Regulierung der Mietpreise<\/h2>\n

In der Schweiz sind Mieterh\u00f6hungen ohne Mieterwechsel nur eingeschr\u00e4nkt erlaubt. Das gilt grunds\u00e4tzlich auch bei Mieterinnenwechsel, doch dort sind die Kriterien weniger klar definiert, sodass bei hoher Nachfrage die Mietpreise und die Allokation der Marktlogik folgen. Die Struktur des Mietmarkts in der Schweiz kann damit als eine Mietpreisregulierung dritter Generation mit bindender Regulierung im bestehenden Mietverh\u00e4ltnis und Marktlogik bei Neu- und Wiedervermietungen[13]<\/a> beschrieben werden (siehe Kasten).<\/p>\n

Die Regulierung von Mietpreisen kann auch dazu dienen, r\u00e4umliche Einkommenssegregation zu vermeiden. Mietpreisregulierung, so die Hypothese, erm\u00f6glicht es breiteren sozialen Schichten, an besonders gefragten Orten zu wohnen. Mietpreisregulierung dritter Generation f\u00fchrt jedoch nicht prim\u00e4r zu Umverteilung von Vermietern zu Mietern, sondern zwischen unterschiedlichen Typen von Mietern:[14]<\/a> Bewohner von Wohnungen mit Bestandesmieten profitieren so von tiefen Mieten an attraktiven Zentrumslagen, w\u00e4hrend Zuz\u00fcger sehr hohe Angebotsmieten bezahlen oder an unattraktive Lagen ziehen m\u00fcssen.<\/p>\n

Mietpreisregulierung verursacht allerdings auch Wohlfahrtskosten. Denn Personen, die lange in derselben Wohnung verweilen und tiefe Bestandesmieten zahlen, haben kaum einen Anreiz umzuziehen. In der Stadt Z\u00fcrich sind die Angebotsmieten f\u00fcr 3-Zimmer-Wohnungen nur 5 Prozent tiefer als die Bestandesmieten f\u00fcr eine 4-Zimmer-Wohnung. Paare, die sich trennen oder bei denen die Kinder ausgezogen sind, haben deshalb wenig Anreize, eine kleinere Wohnung zu suchen. Man spricht von einem sogenannten Lock-in-Effekt.[15]<\/a> Es kommt somit zu einer Fehlallokation des Wohnraums.<\/p>\n

Da eine Verringerung des Wohnraums durch einen Wohnungswechsel sich oftmals nicht lohnt, richtet sich der unregulierte Markt bevorzugt nach Mietern, bei denen das Gegenteil der Fall ist. Haushalte, die eine positive Nachfragever\u00e4nderung erleben (beispielsweise aufgrund von Familienzuwachs), m\u00fcssen eine gr\u00f6ssere Wohnung suchen. Hingegen m\u00fcssen Haushalte mit einer negativen Nachfragever\u00e4nderung (z. B. Auszug eines Kinds) nicht zwingend umziehen. Sie werden nur dann in eine kleinere Wohnung ziehen, wenn der Nutzen des Umzugs durch tiefere Miete h\u00f6her ist als die Kosten des Umzugs. Die Nachfrage auf dem unregulierten Markt ist somit durch Haushalte mit positiver Nachfragever\u00e4nderung gepr\u00e4gt. Dieser Effekt k\u00f6nnte die Diskrepanz zwischen Baut\u00e4tigkeit und demografischen Entwicklungen in den letzten 10 Jahren erkl\u00e4ren (siehe Abbildung). W\u00e4hrend das Wachstum der Anzahl Haushalte prim\u00e4r bei den kleinsten Haushalten (Einpersonen- und Zweipersonenhaushalte) stattfand, war das Wachstum des Wohnangebots bei mittelgrossen Wohnungen am h\u00f6chsten (3- und 4-Zimmer-Wohnungen).<\/p>\n

Haushaltsgr\u00f6sse und Wohnungsgr\u00f6sse wachsen nicht im Gleichschritt (2012\u20132022)<\/h2>\n
INTERAKTIVE GRAFIK<\/h6>\n
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