{"id":198012,"date":"2024-05-06T06:55:33","date_gmt":"2024-05-06T04:55:33","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=198012"},"modified":"2024-05-06T08:58:26","modified_gmt":"2024-05-06T06:58:26","slug":"beim-verdichteten-bauen-bestehen-fehlanreize","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2024\/05\/beim-verdichteten-bauen-bestehen-fehlanreize\/","title":{"rendered":"\u00abBeim verdichteten Bauen bestehen Fehlanreize\u00bb"},"content":{"rendered":"
Herr Wyss, wohnen Sie in einem Alt- oder einem Neubau?<\/div>\n

Wir wohnen in einem sanierten Einfamilienhaus auf dem Land. Wenn die Kinder ausgezogen sind, werden wir vermutlich wieder in die Stadt ziehen.<\/p>\n

H\u00e4lt der Traum vom Eigenheim auf dem Land mit Garten an?<\/div>\n

Ja, diesem Traum bin ich auch erlegen. Es gibt Studien, die zeigen, dass der Wunsch nach einem Einfamilienhaus bei j\u00fcngeren Generationen stark verbreitet ist. Die Familienzeit will man auf dem Land verbringen. Das ist ein gewisser Widerspruch zum allgemeinen Trend der Urbanisierung. Denn auch in der Schweiz wollen viele in der Stadt wohnen.<\/p>\n

Sie sind seit 18 Jahren bei Implenia. Wie hat sich die Baubranche in dieser Zeit ver\u00e4ndert?<\/div>\n

Sie hat sich stark weiterentwickelt. Heute baut man nachhaltiger und bewusster. Vieles wurde digitalisiert, was fr\u00fcher analog gezeichnet wurde \u2013 vor allem die Pl\u00e4ne. Dank der Systembauweise und der Vorfertigung wird zudem vermehrt so gebaut, dass das Rad nicht jedes Mal neu erfunden werden muss.<\/p>\n

Was ist mit Systembauweise gemeint?<\/div>\n

Im Holzbau sind wir zum Beispiel in der Lage, Module oder Elemente vorzufertigen, diese \u00abjust in time\u00bb auf die Baustelle zu liefern und dort direkt zu montieren. Das ist effizient, wirtschaftlich und zudem auch nachhaltig. Daneben entwickeln wir auch ganzheitliche Immobilienprodukte, etwa f\u00fcr nachhaltige Hotels oder f\u00fcr den Wohnungsbau. In einem digitalen Konfigurator lassen sich hierbei produktspezifische Geb\u00e4udeelemente ausw\u00e4hlen und kombinieren.<\/p>\n

Der Gewinn vor Zinsen und Steuern Ihrer Division Immobilien hat sich letztes Jahr gegen\u00fcber dem Vorjahr auf 40,5 Millionen Franken halbiert. Woran liegt das?<\/div>\n

Es war ein erwarteter R\u00fcckgang. Das Immobiliengesch\u00e4ft ist stark von einzelnen Verk\u00e4ufen abh\u00e4ngig und darum nicht mit dem Vorjahr vergleichbar. Wir besitzen kein eigenes Portfolio mit Liegenschaften im Bestand. Wir kaufen Land oder Bestand ein, entwickeln ein Bauprojekt darauf und verkaufen das Objekt samt Land an einen Investor. \u00dcber die Immobilienfirma Ina Invest \u2013 Implenia ist mit 41 Prozent daran beteiligt \u2013 besitzen wir indirekt ein Bestandsportfolio von Immobilien.<\/p>\n

Implenia entwickelt mit der Stadt Winterthur einen neuen Stadtteil \u2013 die Lokstadt \u2013 mit rund 750 Wohnungen. Die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen ist hoch. Warum baut Implenia nicht mehr davon?<\/div>\n

Bei unseren Arealentwicklungen ist oftmals ein Anteil an gemeinn\u00fctzigen Wohnungen vorgegeben. In der Lokstadt wird gem\u00e4ss Gestaltungsplan rund ein Drittel der Wohnungen nach diesen Vorgaben erstellt. Dar\u00fcber hinaus: Wenn wir mehr entwickeln und bauen wollten, m\u00fcssten wir mehr Land kaufen. Aber das ist in der Schweiz nicht unbegrenzt verf\u00fcgbar. Nat\u00fcrlich realisiert Implenia auch f\u00fcr andere Investoren laufend Bauprojekte. Doch das Problem ist, dass viele Projekte lange brauchen, bis sie bewilligt sind und dann gebaut werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Man weicht auf l\u00e4ndlichere Gebiete aus, wo noch mehr Bauland vorhanden ist.<\/span><\/p>\n

Wo ist das Nadel\u00f6hr?<\/div>\n

Wir konzentrieren uns auf grosse \u00dcberbauungen. Ganz im Sinne der Verdichtung wollen wir eine hohe Ausn\u00fctzung erreichen, also mehr Wohnungen bauen, als es die Regelbauweise vorsieht. Deshalb braucht es oft zus\u00e4tzlich einen Gestaltungsplan, der \u00f6ffentlich aufgelegt wird. Anwohner und Interessierte k\u00f6nnen das Vorhaben dann pr\u00fcfen und auch Einsprachen erheben. Erst wenn \u00fcber diese entschieden worden ist, kann der Gestaltungsplan umgesetzt werden. Anschliessend sind Baubewilligungen einzuholen. Bei grossen \u00dcberbauungen dauert dieser ganze Prozess aktuell leider h\u00e4ufig f\u00fcnf bis zehn Jahre oder l\u00e4nger.<\/p>\n

Sie w\u00fcrden also mehr bauen, wenn alles schneller und einfacher ginge?<\/div>\n

Ja, das w\u00e4re der Wunsch. Auch eine Flexibilisierung der Zonenpl\u00e4ne w\u00e4re w\u00fcnschenswert. Dass beispielsweise mehr Mischzonen mit Wohnen und Gewerbe zul\u00e4ssig sind, um flexibler auf Nachfragever\u00e4nderungen reagieren zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

Wird deswegen \u00f6fter nach Regelbauweise gebaut?<\/div>\n

Ja, auch wenn das oft bedeutet, dass nicht die maximale Ausn\u00fctzung erreicht wird. Obwohl insbesondere in den St\u00e4dten verdichtet gebaut werden soll, wird verdichtetes Bauen erschwert. Es bestehen Fehlanreize: Es werden Geb\u00e4ude gebaut, deren Nutzungsdichte tiefer ist. Eine zweite Konsequenz: Man weicht auf l\u00e4ndlichere Gebiete aus, wo noch mehr Bauland vorhanden ist. Aber das l\u00f6st das Problem nicht und f\u00fchrt eher zu mehr Pendelverkehr, h\u00f6heren Infrastrukturkosten und zum Verlust von nat\u00fcrlichem Lebensraum.<\/p>\n

Bringen Ihnen 2-Phasen-Baubewilligungen etwas, wie sie von Bundesrat Guy Parmelins rundem Tisch zur drohenden Wohnungsknappheit gefordert werden?<\/div>\n

Der Aufwand f\u00fcr eine Bewilligung ist immens. Man muss zu einem fr\u00fchen Zeitpunkt bereits viele Detailfragen kl\u00e4ren, wie zum Beispiel Kanalisationsanschl\u00fcsse und W\u00e4rmed\u00e4mmnachweise. Wenn dieser Aufwand in zwei Phasen aufgeteilt werden k\u00f6nnte \u2013 wenn man also zuerst eine Grundsatzbewilligung erhalten w\u00fcrde und erst in einer sp\u00e4teren Phase mehr Details liefern m\u00fcsste \u2013, w\u00fcrde ich das pers\u00f6nlich sehr begr\u00fcssen. Das w\u00fcrde den Prozess effizienter machen.<\/p>\n

Wie ist es mit den Einsprachen? Sind diese grunds\u00e4tzlich ein Problem f\u00fcr Sie?<\/div>\n

Grunds\u00e4tzlich geh\u00f6ren Mitspracherechte zum politischen System der Schweiz, und das ist auch gut so. Jedoch sollte es nicht m\u00f6glich sein, in mehreren Projektierungsphasen Einsprache zu erheben. Das verl\u00e4ngert den Prozess unn\u00f6tig. Bei unserem Projekt Tivoli in Neuenburg, wo wir eine Industriebrache der ehemaligen Schokoladenfabrik Suchard transformieren wollen, dauerte der Weg zum Gestaltungsplan \u00fcber mehrere Instanzen circa zehn Jahre. Das ist Verhinderungspolitik, die auch von Partikularinteressen gepr\u00e4gt ist. Allerdings gibt es auch Gegenbeispiele: Bei unserem Lokstadt-Areal in Winterthur wurde der Gestaltungsplan mit \u00fcber 60 Prozent Zustimmung vom Volk genehmigt. Man hatte das Projekt durch partizipatives Vorgehen gut in der Bev\u00f6lkerung und den Beh\u00f6rden abgest\u00fctzt. Bei den anschliessenden Baubewilligungen hatten wir bis jetzt bei f\u00fcnf von sechs Baufeldern keine einzige Einsprache. Das zeigt, wie wichtig es ist, die Bev\u00f6lkerung und die Beh\u00f6rden gut mit einzubeziehen.<\/p>\n

Und wenn missbr\u00e4uchliche Einsprachen verhindert werden k\u00f6nnten?<\/div>\n

Sicher gibt es Beispiele, in denen Einsprecher Druck auf Investoren aus\u00fcben, um sich teilweise finanzielle Vorteile zu sichern. Aber wie will man das beweisen? Mit Gegenklagen besch\u00e4ftigt man eher die Gerichte, als dass man den Bau beschleunigen k\u00f6nnte. Ich w\u00fcrde diesen Aspekt nicht \u00fcberbewerten.<\/p>\n

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Adrian Wyss: \u00abTiefere Bewilligungszahlen im Wohnungsbau f\u00fchren automatisch zu tieferer Baut\u00e4tigkeit.\u00bb (Bild: Michael Calabro \/ Keystone)<\/h6>\n<\/div>\n
Ein weiterer Grund f\u00fcr das Stocken des Wohnraumangebots: die Teuerung bei Baumaterialien. Flacht diese wieder ab?<\/div>\n

Die Teuerung von Baumaterialien geht seit dem zweiten Quartal 2023 leicht zur\u00fcck, daf\u00fcr steigen aber die L\u00f6hne. Zum Beispiel bei der Haustechnik, die aufgrund der hohen Auslastung unver\u00e4ndert ein hohes Preisniveau durchsetzen kann. Im Gegenzug spielt bei R\u00fcckbau- oder Rohbauarbeiten der Wettbewerb. Wegen der nachlassenden Baut\u00e4tigkeit sinken dort die Preise.<\/p>\n

Sind die gestiegenen L\u00f6hne nicht auch Ausdruck des Fachkr\u00e4ftemangels auf dem Bau?<\/div>\n

Im Immobiliensektor sp\u00fcren wir diesen nicht. Hier arbeiten Architekten, \u00d6konomen und Immobilienentwickler. Wir sind ein attraktiver Arbeitgeber und haben keine Probleme, qualifizierte Mitarbeitende zu gewinnen. \u00dcber die ganze Implenia-Gruppe hinweg gesehen, ist es sicher eine Herausforderung, Nachwuchs f\u00fcr bestimmte Berufsprofile zu rekrutieren. Die Arbeit auf dem Bau ist oft auch k\u00f6rperlich anspruchsvoll. Jugendliche gehen h\u00e4ufig lieber ins B\u00fcro.<\/p>\n

Der Schweizerische Baumeisterverband erwartet auch f\u00fcr 2024 keine Zunahme beim Wohnungsbau. Sehen Sie das ebenso?<\/div>\n

Tiefere Bewilligungszahlen im Wohnungsbau f\u00fchren automatisch zu tieferer Baut\u00e4tigkeit. Dieser Trend h\u00e4lt seit f\u00fcnf Jahren an. Auch von den bewilligten Projekten werden nicht alle gebaut, weil zum Teil die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben ist. \u00dcberh\u00f6hte Forderungen nach gemeinn\u00fctzigem Wohnraum werden den Wohnungsbau weiter bremsen. Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht eine Ausgewogenheit zwischen Angebot und Nachfrage. Dies erreichen wir nicht durch mehr Regulierung.<\/p>\n

Apropos Regulierung: Wie ist die Situation in Genf?<\/div>\n

In Genf werden Altbauten oft nicht saniert, da wertvermehrende Investitionen nicht auf die Mieten \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen. Dies f\u00fchrt nicht nur zu einem allgemeinen Sanierungsstau und vielen nicht mehr zeitgem\u00e4ssen Wohnungen, es verhindert auch sinnvolle energetische Sanierungen, auf die wir f\u00fcr die Erreichung der Klimaziele \u2013 netto null bis 2050 \u2013 angewiesen sind.<\/p>\n

Beim Neubau von Wohnungen sieht es besonders in Deutschland d\u00fcster aus. Wie unterscheidet sich der deutsche vom schweizerischen Markt?<\/div>\n

Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist best\u00e4ndiger und kennt weniger \u00dcberhitzung und darauffolgende starke Korrekturen. In Deutschland hingegen sind die Immobilienpreise stark gestiegen und nun stark eingebrochen. Das liegt nicht zuletzt an den unterschiedlichen Finanzierungsvorgaben.<\/p>\n

In Deutschland sind die Immobilienpreise stark gestiegen und nun stark eingebrochen.<\/span><\/p>\n

Wie meinen Sie das?<\/div>\n

In Deutschland ist oder war es m\u00f6glich, mit nur 20 Prozent Eigenkapital Projekte zu entwickeln. In der Schweiz braucht man beispielsweise f\u00fcr den Landkauf 50 Prozent Eigenkapital. Als die Finanzierungs- und Baukosten gestiegen sind, sind viele Projektentwickler \u2013 nicht nur die \u00f6sterreichische Signa \u2013 in Deutschland in Konkurs gegangen. Diese Entwickler haben grosse Areale und Grundst\u00fccke mit zu viel Fremdkapital erworben, waren zu wenig gut kapitalisiert und konnten wegen der seit Ende 2022 stark gestiegenen Finanzierungskosten die Kredite nicht mehr bedienen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Deutschland ebenfalls intakt, und es werden zu wenige Wohnungen gebaut. Die Bundesregierung spricht von 400\u2019000 Wohnungen als j\u00e4hrliches Neubauziel, welches seit Jahren nicht erreicht wird. Diese Marktlage bietet f\u00fcr Firmen wie uns auch Chancen.<\/p>\n

Inwiefern?<\/div>\n

Durch den Zusammenbruch des Markts in Deutschland und die gefallenen Landpreise er\u00f6ffnet sich f\u00fcr uns die M\u00f6glichkeit, wieder Bauland zu erwerben. In der Schweiz ist die Lage nicht vergleichbar. Hier bleibt das Preisniveau stabil, oder die Landpreise steigen moderat weiter. Mit standardisierten Immobilienprodukten und industriell gefertigten Systembauweisen wollen wir unter anderem preisg\u00fcnstige Wohnungsangebote schaffen.<\/p>\n

Ist diese Bauweise nachhaltig?<\/div>\n

Ja, Vorfertigung, zum Beispiel mit Elementen oder Modulen in Holzbauweise, ist in der Regel dank h\u00f6herer Materialeffizienz, weniger Abf\u00e4llen und trennbarer Systeme definitiv nachhaltiger.<\/p>\n

Welche Aspekte des nachhaltigen Wohnungsbaus erhalten bei Ihnen besonderes Gewicht?<\/div>\n

Das Bauwesen hat einen starken Einfluss auf Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt. In der Schweiz erzeugt die Baubranche 30 Prozent der landesweiten Treibhausgasemissionen. Deshalb haben wir bei Implenia seit 15 Jahren eine klare Nachhaltigkeitsstrategie, die das Ziel des Pariser Klimaabkommens ber\u00fccksichtigt. Das beginnt schon bei der Standortwahl: Das Grundst\u00fcck, auf dem wir bauen, muss geeignet sein, die Ziele unserer Dekarbonisierungsstrategie zu erreichen. Projekte in Ortschaften, die mit dem \u00f6ffentlichen Verkehr erreichbar sind, generieren zum Beispiel weniger Autoverkehr. Auch m\u00f6chten wir eine vielseitige Nutzungsdurchmischung erreichen, dazu geh\u00f6rt auch preisg\u00fcnstiges Wohnen.<\/p>\n

Wie wichtig sind Labels?<\/div>\n

Mit oder ohne Label erh\u00e4lt jedes unserer Entwicklungsprojekte f\u00fcr Betriebs- und Erstellungsemissionen ein CO2<\/sub>-Budget. In Winterthur etwa verbauen wir sehr viel Holz, um die anvisierte CO2<\/sub>-Bilanz zu erreichen. Die nat\u00fcrliche Beschaffenheit von Holz erm\u00f6glicht einen umweltfreundlichen Lebenszyklus des Bauwerks und bindet CO2<\/sub> w\u00e4hrend der gesamten Lebenszeit. So k\u00f6nnen auf Ebene der Erstellungsemissionen bis zu 50 Prozent weniger Treibhausgasemissionen im Vergleich zur Massivbauweise erzielt werden. Gerade in der Lokstadt wollten wir mehr machen, als gesetzlich vorgeschrieben ist. Das ist unser Beitrag zur Nachhaltigkeit.<\/p>\n

Die Herstellung von Zement ist sehr CO2<\/sub>-intensiv. Welche Ersatzprodukte neben Holz gibt es?<\/div>\n

Um Erstellungsemissionen zu senken, ist die gesamte Branche angehalten, CO2<\/sub>-intensive Materialien wie Zement, Stahl, Gips oder Kunststoffe durch alternative Materialien zu ersetzen. Gerade historische Materialien wie Lehm oder schnell nachwachsende Rohstoffe wie Hanf oder Gr\u00e4ser f\u00fcr D\u00e4mmungen finden den Weg in die Baumaterialpalette zur\u00fcck. Spannend sind auch innovative Produkte aus rezyklierten Materialien oder karbonisierte mineralische Produkte. Wir arbeiten unter anderem mit der Forschung der Empa in D\u00fcbendorf zusammen \u2013 da werden zum Beispiel verschiedene Baumaterialien erforscht, die CO2 <\/sub>langfristig binden. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass sich Normen parallel zu den Materialinnovationen weiterentwickeln, sodass diese schnell den Weg in die Praxis finden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Seit 18 Jahren ist der Architekt in verschiedenen Funktionen bei der Implenia-Gruppe t\u00e4tig. Unter anderem war er Leiter Ausf\u00fchrung beim Bau der P\u00e4dagogischen Hochschule und der UBS in der Europaallee in Z\u00fcrich. Implenia entstand 2006 aus der Fusion der Batigroup mit Sitz in Basel mit Zschokke mit Sitz in Genf. Implenia besch\u00e4ftigt europaweit \u00fcber 9000 Mitarbeitende. In der Schweiz und in Deutschland ist das Unternehmen in der Entwicklung sowie im Hoch- und Tiefbau t\u00e4tig. 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