Im November 2023 hat die Bev\u00f6lkerung von Flims GR auf die akute Wohnungsknappheit in ihrer Gemeinde reagiert. Wie in vielen touristischen Hotspots in den Bergen finden Einheimische und Arbeitskr\u00e4fte dort kaum mehr bezahlbaren Wohnraum. Die Flimser haben deshalb mit einem Ja-Anteil von 70 Prozent eine Teilrevision der Ortsplanung beschlossen. Wer in Flims k\u00fcnftig Wohnungen abbricht und neu aufbaut oder im grossen Stil umbaut, muss mindestens die H\u00e4lfte der Wohnfl\u00e4che den Einheimischen als Erstwohnung anbieten.<\/p>\n
Eigent\u00fcmerinnen, die keine oder zu wenig Erstwohnfl\u00e4che schaffen, k\u00f6nnen eine Ersatzabgabe bezahlen. Sie fliesst in einen Fonds zur F\u00f6rderung von preisg\u00fcnstigem Wohnraum. Mit einer aktiven Bodenpolitik versucht Flims zudem, Bauparzellen und Immobilien zu erwerben, und gibt Bauland im Baurecht ab. So kann die Gemeinde Einfluss auf die Wohnraumentwicklung nehmen, indem sie unter Auflagen gemeinn\u00fctzige und genossenschaftliche Bautr\u00e4ger mit der Immobilienentwicklung betraut. Schliesslich verbietet die Gemeinde die Umnutzung von Hotels in Zweitwohnungen \u2013 eine zus\u00e4tzliche Massnahme, die potenziellen Erstwohnraum sichert.<\/p>\n
Woher kommt die Wohnungsknappheit in Tourismusdestinationen in den Bergen? Die Ursachen sind vielf\u00e4ltig. Erstens ist die Nachfrage nach Zweitwohnungen w\u00e4hrend der Pandemie sprunghaft angestiegen. Gr\u00fcnde daf\u00fcr sind unter anderem die M\u00f6glichkeit, mehr im Homeoffice zu arbeiten, sowie die tempor\u00e4r eingeschr\u00e4nkten Reisem\u00f6glichkeiten. Dies zeigt das im Fr\u00fchjahr 2023 publizierte Monitoring zum Vollzug und zu den Wirkungen des Zweitwohnungsgesetzes<\/a>. Der Angebots\u00fcberhang an Zweitwohnungen, der in der Wirkungsanalyse von 2021<\/a> festgestellt wurde, schwand dahin.<\/p>\n Zweitens ist gerade in den touristischen Hotspots in den vergangenen zehn Jahren auch die Nachfrage nach Erstwohnungen gewachsen. Haupttreiber daf\u00fcr sind laut Peder Plaz, Co-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer des Wirtschaftsforums Graub\u00fcnden, neu geschaffene Arbeitspl\u00e4tze. Jene, die pensioniert werden, bleiben hingegen im Ort. Das erh\u00f6ht die Nachfrage nach Wohnraum zus\u00e4tzlich.[1]<\/a><\/p>\n Drittens erschwert das Raumplanungsgesetz das Bauen auf der gr\u00fcnen Wiese: Insbesondere Gemeinden mit stagnierenden oder r\u00fcckl\u00e4ufigen Bev\u00f6lkerungsprognosen sind hier im Nachteil. Denn die Dimensionierung der Bauzonen richtet sich nach diesen Prognosen. Die betroffenen Gemeinden m\u00fcssen also \u00fcberdimensionierte Bauzonen verkleinern und stattdessen innere Baulandreserven mobilisieren. Das ist f\u00fcr viele Gemeinden eine Herausforderung.<\/p>\n Zuletzt tr\u00e4gt auch das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) zur Wohnungsknappheit bei (siehe Kasten). Gem\u00e4ss Artikel 11 des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) sind n\u00e4mlich altrechtliche Wohnungen frei in der Nutzung. Damit sind Wohnungen und Immobilien gemeint, die vor der Annahme der Initiative im Jahr 2012 bereits gebaut oder bewilligt wurden. Dies hat zur Folge, dass rund 95 Prozent des Wohnungsbestands in sogenannten Zweitwohnungsgemeinden als Zweitwohnung genutzt, vermietet oder verkauft werden k\u00f6nnen. Zweitwohnungsgemeinden sind Gemeinden, die einen Zweitwohnungsanteil von \u00fcber 20 Prozent haben und damit den Bestimmungen des ZWG unterstehen.<\/p>\n Weil die Preise von Zweitwohnungen hoch sind, ist die Umnutzung einer Erstwohnung zu einer Zweitwohnung \u00e4usserst lukrativ. Dadurch f\u00e4llt Wohnraum f\u00fcr die Bev\u00f6lkerung weg. Derartige Umnutzungen haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Mit der von Nationalrat Martin Candinas initiierten Lockerung von Artikel 11 ZWG, die voraussichtlich per 01. 01. 2025 in Kraft tritt, k\u00f6nnen bei Erweiterungen von bestehenden Geb\u00e4uden auch neue, in der Nutzung freie Wohnungen geschaffen werden. Das bietet weitere Anreize, zus\u00e4tzliche Zweit- anstatt Erstwohnungen zu erstellen.<\/p>\n Vor diesem Hintergrund hat das Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung (ARE) im Februar 2024 zusammen mit dem Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) und dem Staatssekretariat f\u00fcr Wirtschaft (Seco) zu einem Erfahrungsaustausch zum Thema \u00abErstwohnraum in Tourismusgebieten im Alpenraum<\/a>\u00bb eingeladen. Neben Vertreterinnen von Kantonen und Interessengruppen bot der Erfahrungsaustausch auch Gemeinden eine M\u00f6glichkeit, ihre Strategien im Umgang mit dem Wohnungsmangel zu pr\u00e4sentieren und zur Diskussion zu stellen.<\/p>\n Nicht nur Flims, sondern auch Davos GR hat eine Strategie im Kampf gegen die Wohnungsknappheit beschlossen. Bei Arealentwicklungen erm\u00f6glicht die Gemeinde mittels Gestaltungspl\u00e4nen beispielsweise h\u00f6here Ausn\u00fctzungsziffern und damit eine dichtere Bauweise. Im Gegenzug f\u00fcr derartige planerische Mehrwerte verlangt die Gemeinde einen Mietanteil von 50 Prozent, wovon wiederum die H\u00e4lfte zur Kostenmiete, also nicht renditeorientiert, anzubieten ist. In seiner Wohnraumstrategie fokussiert Davos unter anderem auf Liegenschaften, die der Gemeinde selbst geh\u00f6ren, und deren Potenzial f\u00fcr Erstwohnraum. Weiter will es die Umnutzung altrechtlicher Wohnungen in eine Zweitwohnung mit einem Monitoring erfassen. Ausserdem steht zur Diskussion, Umnutzungen an gut erschlossenen, zentralen Lagen zu beschr\u00e4nken.<\/p>\n Weitere Gemeinden wie Saanen BE und Chateau-d\u2019Oex VD setzen prim\u00e4r auf gemeinn\u00fctzige und genossenschaftliche Wohnbauprojekte, um Erstwohnraum zu schaffen oder zu erhalten. Surses GR ist bestrebt, bestehenden Wohnraum besser zu nutzen, beispielsweise indem die Gemeinde f\u00fcr \u00e4ltere Menschen attraktiven Wohnraum erh\u00e4lt oder schafft.<\/p>\n Wohnraum ist in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von \u00fcber 20 Prozent grunds\u00e4tzlich genug vorhanden. Das Problem ist die Verteilung. Bestehenden Wohnraum gilt es f\u00fcr die einheimische Bev\u00f6lkerung und Zuziehende zu sichern und weiterzuentwickeln. Ein Weiter-wie-bisher f\u00fchrt in eine \u00f6konomische und gesellschaftliche Abw\u00e4rtsspirale: Die einheimische Bev\u00f6lkerung wird verdr\u00e4ngt, potenzielle Zuziehende finden keinen Wohnraum, Arbeitgeberinnen keine Angestellten, D\u00f6rfer und Talschaften entleeren sich weiter, und Schulen werden geschlossen.<\/p>\n In Artikel 12 ZWG ist klar formuliert, dass Kantone und Gemeinden bei Bedarf Massnahmen ergreifen sollen, die n\u00f6tig sind, um diese unerw\u00fcnschten Entwicklungen zu verhindern. Eine Entwicklung, die sich aufgrund einer unbeschr\u00e4nkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnungen ergeben hat. Dazu k\u00f6nnen die Kantone die Umnutzung von bisherigen Erstwohnungen zu Zweitwohnungen st\u00e4rker einschr\u00e4nken als das ZWG. Gemeinden wie Flims und Davos haben es geschafft, innere und \u00e4ussere Widerst\u00e4nde zu \u00fcberwinden und solche Massnahmen zu ergreifen. Es bleibt zu hoffen, dass sie von den Kantonen unterst\u00fctzt werden und Nachahmer finden.<\/p>\n Im November 2023 hat die Bev\u00f6lkerung von Flims GR auf die akute Wohnungsknappheit in ihrer Gemeinde reagiert. Wie in vielen touristischen Hotspots in den Bergen finden Einheimische und Arbeitskr\u00e4fte dort kaum mehr bezahlbaren Wohnraum. Die Flimser haben deshalb mit einem Ja-Anteil von 70 Prozent eine Teilrevision der Ortsplanung beschlossen. 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Es braucht ein Umdenken<\/h2>\n
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