Wohnungsnot und steigende Mieten pr\u00e4gen die politische Agenda in den Schweizer Ballungszentren. W\u00e4hrend Basel-Stadt und Genf bereits \u00fcber einen strengen Wohnschutz verf\u00fcgen, stehen in Z\u00fcrich und Luzern vergleichbare Initiativen kurz vor der Volksabstimmung. Da die Mehrheit der Schweizer Bev\u00f6lkerung zur Miete wohnt, geniessen solche Vorst\u00f6sse oft breite Sympathie. Dazu geh\u00f6ren beispielsweise beh\u00f6rdliche Eingriffe, welche Abbruch, Renovationen und Umbauten unter Genehmigungsvorbehalt stellen sowie strikte Preisobergrenzen f\u00fcr die Mieten nach Sanierungen vorschreiben.<\/p>\n
Doch wirken diese Massnahmen wie gew\u00fcnscht? F\u00fchren sie zu mehr bezahlbarem Wohnraum, oder ersticken sie Investitionen? Um diese Fragen zu kl\u00e4ren, haben wir mit Dr. Konstantin Kholodilin, \u00d6konom am Deutschen Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung in Berlin, eine Studie erarbeitet.[1]<\/a><\/a> Am Beispiel des Kantons Genf untersuchen wir die Auswirkungen der Wohnschutzpolitik auf die Baut\u00e4tigkeit zwischen 1994 und 2022. Genf dient hierbei als ideales Fallbeispiel. Denn der Kanton hat mit dem Gesetz \u00fcber Abbruch, Umbau und Renovation (LDTR) und staatlichen Mietzinskontrollen nicht nur das wohl restriktivste Regime der Schweiz, sondern auch jenes mit der l\u00e4ngsten Historie (siehe Kasten). Die Ergebnisse decken Zielkonflikte auf: Der Schutz bestehender Mietverh\u00e4ltnisse geht zulasten des Wohnungsbaus.<\/p>\n Unsere Untersuchung bildet die Regulierungsintensit\u00e4t im gesamten Zeitverlauf ab und erfasst so jede gesetzliche Versch\u00e4rfung oder Lockerung. Dabei unterscheiden wir zwischen zwei Arten der Regulierung. Erstens die Mietpreiskontrolle, welche die Mieth\u00f6he begrenzt. Zweitens die staatliche Wohnraumbewirtschaftung, welche die Verf\u00fcgungsrechte einschr\u00e4nkt. Das geschieht zum Beispiel durch Verbote von Abbruch, der Umnutzung zu gewerblichen Zwecken, der Zusammenlegung von Wohnungen oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.<\/p>\n Die Daten zeigen deutlich, dass eine Versch\u00e4rfung dieser Nutzungsbeschr\u00e4nkungen zeitverz\u00f6gert zu einem signifikanten Einbruch bei den Investitionen in den Neubau f\u00fchrt. Besonders sensibel reagieren institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen oder Versicherungen. Die j\u00e4hrlichen Neubauinvestitionen dieser Gruppe brachen gem\u00e4ss unseren Modellrechnungen um rund 400 Millionen Franken ein (siehe Abbildung). Strengere Mietpreisobergrenzen fallen mit einem R\u00fcckgang der Investitionen von etwa 100 Millionen Franken weniger stark ins Gewicht.<\/p>\n Der Mechanismus ist \u00f6konomisch plausibel: Wenn Abbruch und Ersatzneubau einer Immobilie durch strenge Bewilligungspflichten erschwert und verz\u00f6gert werden und gleichzeitig die Ertragsaussichten sinken, lohnt sich das Risiko eines umfassenden Neubauprojekts kaum noch. Institutionelle Anleger, die auf planbare Zahlungsstr\u00f6me angewiesen sind, weichen aus. Die Folge ist paradox, denn Massnahmen, die den Wohnraum sch\u00fctzen sollen, f\u00fchren dazu, dass weniger neuer Wohnraum entsteht. Die Leerstandsziffern in Genf sinken nach regulatorischen Eingriffen weiter, und die Wohnungsknappheit nimmt zu.<\/p>\nWohnraumbewirtschaftung als Investitionsbremse<\/h2>\n
Gesch\u00e4tzter Einbruch der institutionellen Neubauinvestitionen, nachdem in Genf die Wohnraumbewirtschaftung versch\u00e4rft worden ist<\/h2>\n
INTERAKTIVE GRAFIK<\/h6>\n