{"id":217724,"date":"2026-03-03T07:00:10","date_gmt":"2026-03-03T06:00:10","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=217724"},"modified":"2026-03-10T11:34:03","modified_gmt":"2026-03-10T10:34:03","slug":"was-ist-los-auf-dem-immobilienmarkt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2026\/03\/was-ist-los-auf-dem-immobilienmarkt\/","title":{"rendered":"Was ist los auf dem Immobilienmarkt?"},"content":{"rendered":"<p>Der Wohnungsmarkt wird derzeit intensiv diskutiert. Umso bemerkenswerter ist, wie stark die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz mit ihrer gegenw\u00e4rtigen Wohnsituation insgesamt zufrieden sind: 93 Prozent geben in einer repr\u00e4sentativen Umfrage an, dass es ihnen in ihrer Wohnung sehr gut oder ziemlich gut gef\u00e4llt.<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a><\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Neumieter sp\u00fcren Marktanspannung<\/h2>\n<p>Wer aber umzieht, sp\u00fcrt die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt. Denn bei Neuabschl\u00fcssen werden Preis- und Knappheitssignale des Markts sichtbar. Der W\u00fcest-Partner-Angebotsmietpreisindex ist zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2025 um 17,0 Prozent angestiegen. Dieser Index zeigt, wie sich die Mieten bei neu inserierten Wohnungen entwickeln. Es ist ein hedonischer Index, das heisst, Unterschiede in Lage oder Gr\u00f6sse der Objekte werden herausgerechnet.<\/p>\n<p>Die Mieten in laufenden Mietverh\u00e4ltnissen \u2013 sogenannte Altbestandesmieten \u2013 sind stabiler: Mieten in laufenden Vertr\u00e4gen ver\u00e4ndern sich prim\u00e4r mit dem Referenzzinssatz sowie nach Umbauten, die den Wohnwert erh\u00f6hen, zum Beispiel eine besser ausgestattete K\u00fcche oder ein hochwertigeres Bad. In angespannten M\u00e4rkten \u00f6ffnet sich die Schere zwischen Altbestandes- und Angebotsmieten (siehe Abbildung 1).<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Abb. 1: Die Angebotsmieten sind st\u00e4rker gestiegen als die Altbestandesmieten (2016\u20132025)<\/h2>\n<h6 class=\"copy-small-bold\">INTERAKTIVE GRAFIK<\/h6>\n<div class='chart chart--normal' id='SCHLAEPFER_03-2026_ABB1_DE'><\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n  Highcharts.setOptions({\n    lang: {\n      months: \"Januar,Februar,M\u00e4rz,April,Mai,Juni,Juli,August,September,Oktober,November,Dezember\".split(\",\"),\n      shortMonths: ['1. Q','2. Q','3. Q','4. 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Unterschiede in Lage oder Gr\u00f6sse der Objekte werden herausgerechnet. Altbestandesmieten zeigen die Entwicklung der Mieten in laufenden Mietverh\u00e4ltnissen.<\/div>\n<div class=\"diagram-legend\">Quelle: W\u00fcest Partner, ZKB| Grafik: Die Volkswirtschaft<\/div>\n<p>Steigende Angebotsmieten sind das Ergebnis erh\u00f6hter Kaufkraft und eines begrenzten Angebots. Das zeigt sich in weniger ausgeschriebenen Wohnungen im Verh\u00e4ltnis zum Bestand sowie an tiefen Leerst\u00e4nden. Am 1. Juni 2025 wurden schweizweit 48\u2019455 Leerwohnungen gez\u00e4hlt. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 1,0 Prozent. In den letzten f\u00fcnf Jahren ist diese Zahl stetig kleiner geworden. Die Ursache daf\u00fcr liegt gleichermassen in der Nachfrage und im Angebot: Die Haushaltszahl ist seit 2000 stark angestiegen, aufgrund hoher Zuwanderung und der tendenziell tieferen Personenzahl pro Haushalt. Auf der Angebotsseite wirkt aktuell die relativ tiefe Zahl der Baubewilligungen von 2019 bis 2024 restriktiv. Die unzureichende Neubaut\u00e4tigkeit wird von den Beh\u00f6rden etwa mit dem Aktionsplan Wohnungsknappheit adressiert.<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a><\/p>\n<p>Der Ruf nach zus\u00e4tzlichen Instrumenten in der Wohnungspolitik und nach regulatorischen Anpassungen bleibt laut. So hat der Schweizerische Mieterverband mittlerweile 100\u2019000 Unterschriften f\u00fcr seine Mietpreisinitiative gesammelt. Die Initiative will, dass sich die Mieten st\u00e4rker an den Kosten zuz\u00fcglich einer angemessenen Rendite ausrichten und dass regelm\u00e4ssig Mietzinskontrollen durchgef\u00fchrt werden. Schon abgestimmt wurde in j\u00fcngster Vergangenheit \u00fcber zahlreiche lokale Mietrechtsvorlagen \u2013 wie etwa ein Vorkaufsrecht im Kanton Z\u00fcrich, das von der Bev\u00f6lkerung abgelehnt wurde. Der Mietpreisdeckel im Kanton Basel-Stadt hingegen wurde angenommen.<\/p>\n<p>Mietpreisd\u00e4mpfung oder Angebotsausweitung sind prim\u00e4re Ziele der Wohnungspolitik. Doch nicht alle Massnahmen eignen sich gleich gut, um diese Ziele zu erreichen. Oft treten Zielkonflikte auf \u2013 etwa weil neu erstellte Wohnungen in der Regel hohe Mieten aufweisen. Ebenso h\u00e4ufig haben die Massnahmen ungewollte Nebenwirkungen. Entsprechend gibt es keinen universellen K\u00f6nigsweg in der Wohnungspolitik.<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Teilm\u00e4rkte verstehen<\/h2>\n<p>Die \u00d6konomie kann mit ihren Werkzeugen helfen, zu verstehen, welche Wirkungen wohnungspolitische Massnahmen entfalten. Ein passender Ansatz dazu ist, den Immobilienmarkt in Teilm\u00e4rkte zu gliedern. So l\u00e4sst sich die Wirkung wohnungspolitischer Massnahmen je Teilmarkt untersuchen und anschliessend die wechselseitigen Abh\u00e4ngigkeiten beurteilen. Die drei zentralen Teilm\u00e4rkte mit ihren jeweiligen Blickwinkeln sind Nutzermarkt (Mieten), Anlagemarkt (Kaufen) und Baumarkt (neu Bauen).<\/p>\n<p>Auf dem Nutzermarkt bestimmen das Angebot an Wohnungen und die Nachfrage nach Wohnfl\u00e4chen die Angebotsmieten \u2013 Mieten ist Konsum. Demgegen\u00fcber ist der Liegenschaftskauf eine Investition und findet auf dem Anlagemarkt statt. Die Zahlungsbereitschaft f\u00fcr eine Renditeliegenschaft ergibt sich aus dem heutigen Wert der k\u00fcnftig erwarteten Mietertr\u00e4ge und Unterhaltskosten, dem sogenannten Barwert. Welcher heutige Wert aus den erwarteten Mietertr\u00e4gen und Kosten resultiert, hat dann viel mit der Renditeerwartung zu tun.<\/p>\n<p>Die Renditeerwartungen bei Immobilieninvestments sind umso tiefer, je tiefer die Renditen alternativer Anlageinstrumente wie Obligationen ausfallen. Da die Zinsen in diesem Jahrtausend einen lang anhaltenden Abw\u00e4rtstrend zeigten, akzeptierten Investoren beim Kauf von Renditeliegenschaften tiefere Anfangsrenditen \u2013 gemessen als Mietertrag im Verh\u00e4ltnis zu den Anlagekosten. Das dr\u00fcckte sich unmittelbar in den Preisen aus: Mehrfamilienh\u00e4user verteuerten sich.<\/p>\n<p>Langj\u00e4hrige Investoren haben im R\u00fcckblick von diesen Wertsteigerungen profitiert. Wer aber zu diesem inzwischen erh\u00f6hten Preisniveau kauft, erzielt oft nur noch eine geringe Anfangsrendite. Denn die Mieten sind weniger stark angestiegen als die Kaufpreise (siehe Abbildung 2). M\u00f6glich ist diese unterschiedliche Entwicklung, weil beide Gr\u00f6ssen auf verschiedenen M\u00e4rkten entstehen: Die Mieten entstehen im Nutzermarkt und \u00fcbersetzen sich am Anlagemarkt in die Kaufpreise von Liegenschaften, wobei die Erwartung an die Anfangsrendite bedeutsam ist.<\/p>\n<h2 class=\"text__graphic-title\">Abb. 2: Kaufpreise von Immobilien sind viel st\u00e4rker gestiegen als Wohnungsmieten (2006\u20132025)<\/h2>\n<h6 class=\"copy-small-bold\">INTERAKTIVE GRAFIK<\/h6>\n<div class='chart chart--normal' id='SCHLAEPFER_03-2026_ABB2_DE'><\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n  Highcharts.setOptions({\n    lang: {\n      months: \"Januar,Februar,M\u00e4rz,April,Mai,Juni,Juli,August,September,Oktober,November,Dezember\".split(\",\"),\n      shortMonths: ['1. Q','2. Q','3. Q','4. 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erh\u00f6hen<\/h2>\n<p>Im Baumarkt als drittem Teilmarkt wiederum f\u00fchren h\u00f6here Verkaufspreise von Immobilien zu zus\u00e4tzlichen Neubauten. Es ben\u00f6tigt aber Zeit und entsprechende M\u00f6glichkeiten, bis sich erh\u00f6hte Immobilienpreise in zus\u00e4tzlichen Neubauten, Anbauten und Aufstockungen niederschlagen. Die sogenannte Preiselastizit\u00e4t des Wohnungsneubaus ist in der Schweiz schwach ausgepr\u00e4gt. Das heisst: Selbst wenn die Immobilienpreise stark steigen, f\u00fchrt das nur zu einem kleinen Anstieg bei der Zahl neu gebauter Wohnungen. Gem\u00e4ss einer Studie von Caldera und Johansson<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a> ist sie in keinem anderen der untersuchten 21 OECD-L\u00e4nder so tief wie in der Schweiz.<\/p>\n<p>In angespannten Zeiten ist das ein Nachteil f\u00fcr Wohnungssuchende. Denn der Immobilienmarkt reagiert zeitverz\u00f6gert auf Ver\u00e4nderungen im Umfeld. In der Schweiz hat etwa die Zahl der Haushalte in den letzten Jahren stark zugenommen. Wie der Wohnungsbau auf steigende Nachfrage reagiert, entscheidet dar\u00fcber, ob ein hohes Haushaltswachstum prim\u00e4r zu zus\u00e4tzlichen Wohnungen oder zu steigenden Mieten gef\u00fchrt hat beziehungsweise noch f\u00fchren wird.<\/p>\n<p>Die zahlreichen Akteure im Immobilienmarkt sollten daf\u00fcr sorgen, dass der hiesige Baumarkt besser auf Knappheitssignale wie Preisanstiege reagieren kann. Es geht dabei nicht darum, fl\u00e4chendeckend und um jeden Preis mehr Wohnungen zu erstellen. In Phasen starken Haushaltswachstums sollte jedoch rasch zus\u00e4tzlicher Wohnraum an gut erschlossenen Lagen entstehen.<\/p>\n<p>Vor diesem Hintergrund sind die Baubewilligungen in den f\u00fcnf gr\u00f6ssten St\u00e4dten in den Jahren 2024 und 2025 f\u00fcr insgesamt 10\u2019000 neue Wohneinheiten ein ermutigendes Signal. Das vermag den Druck am Wohnungsmarkt zwar nicht aufzul\u00f6sen. Die Bewilligungen deuten aber darauf hin, dass sich die Situation f\u00fcr Wohnungssuchende derzeit zumindest nicht weiter versch\u00e4rft.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">\u00abImmo-Barometer\u00bb 2025, eine Umfrage von W\u00fcest Partner, SVIT Schweiz und HEV Schweiz mit 1256 Befragten in der Deutschschweiz und Romandie.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">Siehe auch Tschirren (2026).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">Siehe Caldera und Johansson (2013).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Wohnungsmarkt wird derzeit intensiv diskutiert. Umso bemerkenswerter ist, wie stark die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz mit ihrer gegenw\u00e4rtigen Wohnsituation insgesamt zufrieden sind: 93 Prozent geben in einer repr\u00e4sentativen Umfrage an, dass es ihnen in ihrer Wohnung sehr gut oder ziemlich gut gef\u00e4llt. Neumieter sp\u00fcren Marktanspannung Wer aber umzieht, sp\u00fcrt die angespannte Lage [&hellip;]<\/p>","protected":false},"author":4671,"featured_media":218247,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[69,66],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[154],"post_content_subject":[174],"acf":{"seco_author":4671,"seco_co_author":"","author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Dr. sc. 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Johansson (2013). <a href=\"https:\/\/www.sciencedirect.com\/science\/article\/pii\/S105113771300020X\">The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries.<\/a><\/li>\r\n \t<li class=\"content-copy\">Tschirren, M. (2026). Wohnraum bleibt knapp. Die Volkswirtschaft, 10. 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