Die Mieten der neu ausgeschriebenen Wohnungen in der Schweiz steigen seit Jahren, die Zahl leer stehender Wohnungen sinkt. Vielerorts ist es schwierig, eine neue Wohnung zu finden. In der gesellschaftlichen Debatte liegt der Fokus h\u00e4ufig auf dem Bau neuer Wohnungen. Doch obwohl in den vergangenen Jahrzehnten viel gebaut wurde, sind die Mieten weiter gestiegen. Es lohnt sich daher, eine andere Frage zu stellen: Wird der bestehende Wohnraum effizient genutzt?<\/p>\n
In einem freien Markt sorgt das Preissignal f\u00fcr eine effiziente Allokation von Ressourcen. F\u00fcr den Wohnungsmarkt w\u00fcrde das bedeuten, dass Wohnungen den Haushalten zugeteilt werden, die den gr\u00f6ssten Nutzen daraus ziehen. Auf dem Schweizer Mietmarkt greift dieser Mechanismus jedoch nur teilweise. Das Mietrecht begrenzt die Anpassung der Bestandsmieten auf wenige gesetzlich definierte Kostenfaktoren. Nur bei Neuvermietungen kann sich die Miete de facto am Markt orientieren.[1]<\/a> Was h\u00e4ufig als \u00abMarktmiete\u00bb bezeichnet wird, ist daher genauer eine Angebotsmiete \u2013 die Miete, die sich ohne Bestandsmietregulierung ergeben w\u00fcrde, beobachten wir nicht.<\/p>\n Wird Mietpreisregulierung kritisiert, geht es meist um die Frage, ob dadurch weniger gebaut wird. Im Schweizer System greift dieses Argument nur bedingt: Neubauten sind de facto von der Regulierung ausgenommen.[2]<\/a>\u00a0<\/sup>Weniger Beachtung finden die Fehlallokationseffekte im Bestand \u2013 obwohl diese gem\u00e4ss Glaeser und Luttmer (2003) sogar h\u00f6here volkswirtschaftliche Kosten verursachen k\u00f6nnen als verzerrte Investitionsanreize.<\/p>\n Wie beschrieben k\u00f6nnen Bestandsmieten nur entlang gesetzlich definierter Kostenfaktoren angepasst werden, w\u00e4hrend bei Neuvermietungen die Miete weitgehend frei festgelegt werden kann. Diese Segmentierung erzeugt einen sogenannten Verweilbonus: Mit zunehmender Mietdauer entsteht eine L\u00fccke zwischen der bezahlten Bestandsmiete und der Angebotsmiete, die Neumietende f\u00fcr eine vergleichbare Wohnung zahlen m\u00fcssten.<\/p>\n Unsere Daten zeigen ein klares Muster: Nach zehn Jahren Mietdauer entspricht der Verweilbonus rund 20 Prozent der aktuellen Miete, nach dreissig Jahren sogar \u00fcber 40 Prozent.[3]<\/a><\/p>\n Entsprechend korreliert der Verweilbonus stark mit dem Alter der Mietenden. W\u00e4hrend ein 25-j\u00e4hriger Haushalt im Durchschnitt einen Verweilbonus von rund 10 Prozent aufweist, liegt dieser bei einem 70-j\u00e4hrigen Haushalt bei \u00fcber 35 Prozent (siehe Abbildung).<\/p>\nTiefere Mieten f\u00fcr langj\u00e4hrige Mietende<\/h2>\n
\u00c4ltere Mietende profitieren von tieferen Mieten (2010-2022)<\/h2>\n
INTERAKTIVE GRAFIK<\/h6>\n