{"id":218000,"date":"2026-03-09T07:00:03","date_gmt":"2026-03-09T06:00:03","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/?p=218000"},"modified":"2026-03-09T14:43:32","modified_gmt":"2026-03-09T13:43:32","slug":"wir-stossen-an-die-grenze-der-verdichtung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/de\/2026\/03\/wir-stossen-an-die-grenze-der-verdichtung\/","title":{"rendered":"\u00abWir stossen an die Grenze der Verdichtung\u00bb"},"content":{"rendered":"
Herr Scognamiglio, Sie wuchsen in einem alten Patrizierhaus in Bolligen bei Bern auf. Begr\u00fcndet das Elternhaus Ihr fr\u00fches Interesse an Immobilien?<\/div>\n

Ja, ganz klar. Bereits als ich zehn Jahre alt war, wurde mein Interesse an historischen Geb\u00e4uden geweckt, und ich machte mir Gedanken, wie man den Wert einer Immobilie berechnet. Ist das eine Ruine oder ein Schloss? Je nachdem, wer bewertet, fallen die Unterschiede enorm aus.<\/p>\n

Warum steigen die Immobilienpreise seit Jahrzehnten ungebremst?<\/div>\n

Das Angebot ist knapp, die Nachfrage hoch. Die Schweiz ist als Standort im internationalen Vergleich sehr attraktiv. Sie betreibt aktive Standortf\u00f6rderung und zieht erfolgreich Firmen an; dadurch kommen gut ausgebildete Arbeitskr\u00e4fte mit hohen Einkommen ins Land.<\/p>\n

Selbst der steigende Leitzins der SNB zwischen 2022 und 2024 \u00e4nderte wenig daran. Warum?<\/div>\n

Ohne die Leitzinserh\u00f6hung w\u00e4ren die Immobilienpreise wohl noch st\u00e4rker gestiegen. Wir standen damals kurz vor einer Korrektur. Doch wer nicht verkaufen muss, kann abwarten. Zudem haben viele eine Fixzinshypothek und sp\u00fcren Zinserh\u00f6hungen kurzfristig nicht.<\/p>\n

Was ist der Hauptgrund, weshalb nicht mehr gebaut wird?<\/div>\n

Es gibt einen Grund, den wir nicht gerne h\u00f6ren: In vielen St\u00e4dten stossen wir an die Grenzen der Verdichtung \u2013 politisch, gesellschaftlich und baulich. Bauland ist knapp, Verfahren dauern lange, Einsprachen nehmen zu. Verdichtung ist kein kostenloser Kapazit\u00e4tsausbau, sondern wird teurer und konfliktreicher.<\/p>\n

Das heutige Baugesetz ist nicht auf Verdichtung ausgelegt. Wie sehen Sie das?<\/div>\n

Viele Baugesetze bremsen die Verdichtung eher, als dass sie sie erm\u00f6glichen. Strenge Vorgaben zu Ausn\u00fctzung, Abst\u00e4nden oder H\u00f6hen machen Aufstockungen unn\u00f6tig kompliziert. Das f\u00fchrt oft zum Abriss statt zur Weiterentwicklung. Wenn wir Verdichtung wollen \u2013 auch aus \u00f6kologischen Gr\u00fcnden \u2013, m\u00fcssen wir sie rechtlich erleichtern und klare Spielr\u00e4ume schaffen.<\/p>\n

Die Baubewilligungen sind 2025 stark gestiegen. Kommen nun mehr Wohnungen auf den Markt?<\/div>\n

Man muss genau hinschauen: Wenn ein Geb\u00e4ude abgerissen und ersetzt wird, entsteht oft kaum zus\u00e4tzlicher Wohnraum.<\/p>\n

Wir haben zu wenig preisg\u00fcnstigen Wohnraum.<\/span><\/p>\n

Und welche Rolle spielen die Einsprachen?<\/div>\n

Es gibt drei Hebel: Angebot, Nachfrage und Umfeld. Einsprachen geh\u00f6ren zum Umfeld. In manchen St\u00e4dten dauert es \u00fcber ein Jahr, bis gebaut werden kann. Weniger Einsprachen w\u00fcrden helfen \u2013 l\u00f6sen aber die strukturelle Knappheit nicht.<\/p>\n

Worin liegt diese strukturelle Knappheit?<\/div>\n

Ein Beispiel: Ein Vorstoss im Z\u00fcrcher Kantonsrat wollte pr\u00fcfen lassen, wie Arbeits- und Wohnzonen besser gemischt werden k\u00f6nnten, um ungenutzte Fl\u00e4chen f\u00fcr Wohnraum zu aktivieren. Selbst ein Bericht war umstritten. Manche wollen kein weiteres Wachstum, andere mehr Staat. Solange wir uns nicht einmal \u00fcber die Ausgangslage einig sind, wird es schwierig, tragf\u00e4hige L\u00f6sungen zu finden.<\/p>\n

Was wiegt f\u00fcr Sie am schwersten?<\/div>\n

Wir haben zu wenig preisg\u00fcnstigen Wohnraum. Mehr Angebot ist schwierig, die Nachfrage zu steuern, ebenso. Wir wollen \u00e4lteren Menschen nicht vorschreiben, ihr Haus zu verlassen. Und wir k\u00f6nnen weder Scheidungen noch Einpersonenhaushalte regulieren. Wer allein lebt, braucht trotzdem eine K\u00fcche \u2013 der Fl\u00e4chenverbrauch pro Kopf steigt.<\/p>\n

Wo sehen Sie Handlungsspielraum?<\/div>\n

Planungs- und Baugesetze k\u00f6nnten flexibler werden. An geeigneten Standorten sollte h\u00f6her gebaut werden k\u00f6nnen. Denkbar sind Modelle, bei denen zus\u00e4tzliche Ausn\u00fctzung erlaubt wird, wenn 20 bis 30 Prozent der neuen Wohnungen preisg\u00fcnstig sind. Solche Ans\u00e4tze existieren, brauchen aber Zeit in der Umsetzung.<\/p>\n

Welche Rolle spielen institutionelle Investoren?<\/div>\n

Wohnrenditeliegenschaften im Wert von \u00fcber 400 Milliarden Franken sind in der Schweiz im Besitz von Versicherungen und Pensionskassen. Diese Akteure werden oft dargestellt, als w\u00fcrden sie die Preise treiben. Sie investieren jedoch auch in Neubauten und Entwicklungsprojekte. Sie sind Teil der L\u00f6sung \u2013 nicht die Hauptursache der Knappheit.<\/p>\n

Wer kann sich heute noch Wohneigentum leisten?<\/div>\n

Die Preise haben sich an guten Lagen in 20 Jahren oft mehr als verdoppelt. Immer weniger k\u00f6nnen sich Eigentum leisten. \u00dcberspitzt gilt eine 3G-Regel: geerbt, gestohlen oder gewonnen. Doch wann erbt man heute? Wenn die Eltern 90 sind und man selbst 70, hilft das kaum beim Hauskauf. Erbvorbez\u00fcge zu Lebzeiten k\u00f6nnen eine L\u00f6sung sein. Sch\u00e4tzungsweise k\u00f6nnen nur noch rund 10 Prozent der Mietenden Wohneigentum erwerben. Die Schweiz bleibt ein Land der Mieterinnen und Mieter.<\/p>\n

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\"\"<\/p>\n

Donato Scognamiglio: \u00abDas Mietrecht ist sehr schlank, es gibt nur wenige Gesetzesartikel. Es gibt aber eine Rechtsprechung, die f\u00fcllt Schr\u00e4nke.\u00bb (Bild: Keystone \/ Claudio Thoma)<\/div>\n
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Gem\u00e4ss Mietrecht d\u00fcrfen Bestandsmieten nur erh\u00f6ht werden, wenn zum Beispiel der Referenzzinssatz steigt oder wertvermehrende Investitionen get\u00e4tigt werden: Was, wenn man diese Regulierung abschafft?<\/div>\n

Die Frage ist, wem das n\u00fctzen w\u00fcrde. Daf\u00fcr muss man wissen, dass die Angebotsmieten, also die Mieten f\u00fcr neu inserierte Wohnungen, die Bestandsmieten deutlich \u00fcbertreffen. Ohne Mietpreisregulierung w\u00e4re die neue Miete irgendwo zwischen Angebot und Bestand. F\u00fcr 90 Prozent der Menschen, die nicht umziehen, wird die Miete sofort teurer. F\u00fcr jene, die umziehen, etwas billiger. Politisch ist das schwierig durchsetzbar.<\/p>\n

Man liest immer wieder von Leerk\u00fcndigungen zum Zweck von Sanierungen. Wie stark darf die Miete erh\u00f6ht werden?<\/div>\n

Die Regel ist einfach: Wenn ich f\u00fcr 200’000 Franken saniere, sind 120’000 Franken der Investition wertvermehrend. Immobilienbesitzer d\u00fcrfen auf den 120’000 Franken rund 5 Prozent Rendite erwirtschaften, das heisst, sie d\u00fcrfen die Miete um 6000 Franken pro Jahr erh\u00f6hen. Die Wohnung darf also um 500 Franken pro Monat teurer werden. Wenn die Liegenschaft jedoch \u00e4lter als 30 Jahre ist, gilt die Orts- und Quartiers\u00fcblichkeit: Die Miete darf auf das Niveau angehoben werden, das f\u00fcr vergleichbare Objekte im Quartier \u00fcblich ist. Das ist aber schwierig nachzuweisen. Denn eine Wohnung mit Glaskeramikherd ist nicht vergleichbar mit einer ohne.<\/p>\n

Ist die Orts\u00fcblichkeit im Mietrecht nicht klar geregelt?<\/div>\n

Das Mietrecht ist sehr schlank, es gibt nur wenige Gesetzesartikel. Es gibt aber eine Rechtsprechung, die f\u00fcllt Schr\u00e4nke. F\u00fcr jede Position findet man einen Entscheid.<\/p>\n

Wie l\u00f6sen andere L\u00e4nder ihre Wohnungsfrage?<\/div>\n

Japan setzt auf liberale Planung, Wien auf gemeinn\u00fctzigen Wohnbau, Singapur auf starke staatliche Steuerung. Doch diese Modelle lassen sich nicht einfach \u00fcbertragen. Unsere Strukturen sind anders. Wir m\u00fcssen unsere eigenen Instrumente st\u00e4rken und vor allem daf\u00fcr sorgen, dass gen\u00fcgend gebaut wird.<\/p>\n

Wenn Gemeinden faktisch Mieten festlegen, greift das stark in Eigentumsrechte und Investitionsentscheide ein. <\/span><\/p>\n

Warum kommt der Aktionsplan Wohnungsknappheit nur schleppend voran?<\/div>\n

Handlungsbedarf ist anerkannt. Doch zwischen Analyse und politischer Umsetzung liegt ein grosser Schritt. Vieles bleibt im Konjunktiv. Konsensf\u00e4hige L\u00f6sungen sind rar.<\/p>\n

Woran liegt das?<\/div>\n

Uns fehlt eine gemeinsame Vorstellung davon, wie die Schweiz in 20 oder 30 Jahren aussehen soll: verdichtet und dynamisch oder eher bewahrend? Ohne diese Grundsatzkl\u00e4rung entstehen Extreme. Was wir brauchen, ist ein pragmatischer Mittelweg.<\/p>\n

Im Kanton Z\u00fcrich wird \u00fcber Mietzinskontrollen abgestimmt. Ihre Haltung?<\/div>\n

Ich verstehe das Anliegen. Steigende Mieten und Verdr\u00e4ngung sind real. Doch wenn Gemeinden faktisch Mieten festlegen, greift das stark in Eigentumsrechte und Investitionsentscheide ein. Das Risiko ist gross, dass Investitionen ausbleiben und am Ende noch weniger Wohnraum entsteht.<\/p>\n

Sie lebten lange zur Miete. Warum haben Sie erst sp\u00e4t gekauft?<\/div>\n

Wir haben es mehrfach versucht, doch es klappte nicht. Wichtiger war uns, dass unsere Kinder in einer lebendigen Umgebung aufwachsen.<\/p>\n

Was bedeutet Ihnen Ihr Haus?<\/div>\n

Es ist vor allem ein Zuhause, kein Statussymbol. Wir pflegen das historische Geb\u00e4ude mit Respekt. Im Dorf sch\u00e4tzt man, dass es bewohnt und sorgf\u00e4ltig unterhalten wird.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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