Die Immobilienkaufpreise steigen und steigen \u2013 und das selbst in turbulenten Zeiten wie der Finanzkrise, dem Frankenschock und Corona. Zwischen 2011 und 2021 legten die Kaufpreise f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user um 43 Prozent zu, wie der qualit\u00e4tsbereinigte Preisindex von W\u00fcest Partner zeigt.
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\nDas ist bemerkenswert \u2013 hat sich die Anzahl leer stehender Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren von 38\u2019000 auf 71\u2019000 doch deutlich erh\u00f6ht. Und die mittlere inserierte Wohnungsmiete blieb unver\u00e4ndert. Daher stellt sich die Frage: Warum entwickeln sich Miete und Kaufpreise so unterschiedlich?
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\nDer Grund liegt in der andersartigen \u00f6konomischen Natur von Miete und Kauf. Miete stellt Konsum, ein Liegenschaftskauf hingegen eine Investition dar. Bei den Marktmieten sind Angebot und Nachfrage zur Nutzung einer Mietwohnungsfl\u00e4che bestimmend: Im letzten Jahrzehnt \u00fcbertraf der Zuwachs an zus\u00e4tzlichen Mietwohnungen das Wachstum der Mietwohnungshaushalte, was die H\u00f6he der Mieten d\u00e4mpft.
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\nBeim Kauf bestimmen Angebot und Nachfrage an Liegenschaftsbesitz den Preis. Dabei spielen die Mietertr\u00e4ge nat\u00fcrlich ebenfalls eine Rolle. Am Investorenmarkt werden die erwarteten Mietertr\u00e4ge jedoch in den Wert der Liegenschaft \u00fcbersetzt. Die \u00dcbersetzung erfolgt \u00fcber die Rendite, also das Verh\u00e4ltnis von Miete zu Kaufpreis. Zuletzt wurden pro Franken Mietertrag immer h\u00f6here Kaufpreise geboten. Investoren nehmen tiefere Renditen in Kauf, da aufgrund tiefer Zinsen renditestarke Anlagealternativen fehlen. Kommt hinzu: Die Gelegenheiten zum Kauf einer Liegenschaft auf dem freien Markt sind rar, entsprechend hoch ist die Zahlungsbereitschaft der Investoren.
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\nDie Unterscheidung von Teilm\u00e4rkten ist ein zentrales Instrument in der Immobilien\u00f6konomie.\u00a0Gleichzeitig m\u00fcssen die Abh\u00e4ngigkeiten der Teilm\u00e4rkte untereinander beachtet werden. Die kausale Wirkungsweise geht dabei vom Nutzermarkt Richtung Investorenmarkt \u2013 und nicht umgekehrt. Mit anderen Worten: H\u00f6here Kaufpreise von Renditeliegenschaften ver\u00e4ndern nicht direkt die am freien Markt gebildeten Mieten. Vielmehr steigern sie die Profitabilit\u00e4t von Bauprojekten und somit die Neubaut\u00e4tigkeit. Mehr Angebot an Wohnraum wiederum d\u00e4mpft die Mieten.
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\nChef\u00f6konominnen und Chef\u00f6konomen analysieren laufend das gesamtwirtschaftliche Umfeld. Relevant sind insbesondere das Bev\u00f6lkerungs- und das Wirtschaftswachstum, die Finanzm\u00e4rkte sowie die Regulierung. Besonders wichtig f\u00fcr den Chef\u00f6konomen bei einem Immobilienberatungsunternehmen wie W\u00fcest Partner sind aber auch die lokalen Gegebenheiten: Weil Lagefaktoren wie Distanz zum Bahnhof, Seesicht oder L\u00e4rmbelastung f\u00fcr jede Liegenschaft einzigartig sind, ist der Immobilienmarkt \u00e4usserst heterogen.
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\nAuch in heterogenen M\u00e4rkten gelten aber universelle \u00f6konomische Prinzipien, sofern die Teilm\u00e4rkte passend zugewiesen werden: Knapp ist derzeit das Angebot, um Liegenschaften zu erwerben. Nicht knapp ist hingegen das gesamtschweizerische Angebot, um Wohnraum zu belegen. Deshalb sind zuletzt die Kaufpreise von Wohnliegenschaften gestiegen, aber nicht die Marktmieten.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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