Regeln zur Verm\u00f6gensdiversifikation gibt es schon seit \u00fcber tausend Jahren. Im vierten Jahrhundert nach Christus hielt etwa Rabbi Isaak bar Aha im Talmud, einer Sammlung von Gesetzen und religi\u00f6sen \u00dcberlieferungen des Judentums, folgende Grundregel fest: Man solle ein Drittel seines Verm\u00f6gens in Land, ein Drittel in Handelswaren und ein Drittel \u00abbar zur Hand\u00bb anlegen. Interessant dabei ist, dass Land beziehungsweise Immobilien sich w\u00e4hrend vieler Jahrhunderte immer als sicherer Verm\u00f6genswert erwiesen haben. Die Substanz von Liegenschaften ist eben sehr best\u00e4ndig. So sieht man in Rom noch heute die Ziegel, die einst Bauarbeiter in der Antike aufeinandergeschichtet haben. Im Gegensatz dazu ist der Grossteil der Handelswaren und der Geldm\u00fcnzen, die im Talmud erw\u00e4hnt sind, f\u00fcr immer verschwunden.
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\nIn der Gegenwart gibt es einen weiteren Grund f\u00fcr die Best\u00e4ndigkeit von Immobilien: H\u00e4user erleiden nicht dieselben Wertverluste wie beispielsweise Wertpapiere. Der Kursverlauf von Aktien unterliegt einer viel h\u00f6heren Volatilit\u00e4t. Doch stimmen diese Grundregeln im gegenw\u00e4rtigen Umfeld der Corona-Krise noch? Haben sich Immobilien als krisensicher erwiesen? Und wie hat sich die gr\u00f6sste Rezession seit etwa 50 Jahren in der Schweizer Wirtschaft auf den Wert von Immobilien ausgewirkt?
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\nDie Zahlen zeigen: Der Immobilienmarkt hat sich nicht nur in der Krise bew\u00e4hrt, sondern ist im Bereich des privaten Wohneigentums sogar \u00fcber die Erwartungen hinausgewachsen. Deutlich machen das die \u00abSWX-IAZI-Preisindizes\u00bb f\u00fcr Immobilien, die anhand der hedonischen Bewertungsmethode der Immobilienberatungsfirma IAZI kalkuliert wurden (siehe Kasten<\/em>).
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\nDie aktuellen Zahlen des Preisindizes f\u00fcr privates Wohneigentum deuten auf einen regelrechten Boom im Segment der Preise f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user. So betrug das Preiswachstum im 2. Quartal 2021 stolze 2,2 Prozent. Seit 2012 gab es innerhalb eines Quartals keinen so hohen Preisanstieg mehr. Auff\u00e4llig dabei ist: Der Anstieg betrifft beinahe die ganze Schweiz. Das hohe Preiswachstum existiert also in der Deutsch- wie auch in der Westschweiz und sowohl in urbanen wie in l\u00e4ndlichen Kantonen.
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\nEin etwas weniger starkes Wachstum als die Einfamilienh\u00e4user verzeichnen die Eigentumswohnungen. Dort betrug die Preiszunahme im 2. Quartal 1,3 Prozent (Vorquartal 1,0%). Immerhin betr\u00e4gt das Preiswachstum bei den Eigentumswohnungen auf Jahresbasis 4,7 Prozent (Vorquartal: 4,1%).
<\/p>\nVer\u00e4nderte Wohnpr\u00e4ferenzen<\/h2>\n
\nDieser H\u00e4userboom w\u00e4hrend der Pandemiekrise deutet nach der Auffassung von IAZI auf eine Ver\u00e4nderung der Wohnpr\u00e4ferenzen hin. Diese \u00e4ussert sich in der starken Nachfrage nach Einfamilienh\u00e4usern. Vor der Krise drohte das idyllische Einfamilienhaus auf dem Land zu einem Auslaufmodell zu werden. Es passte nicht so recht in das Verdichtungsszenario einzelner Gemeinden, die durch die strenge Auslegung des revidierten Raumplanungsgesetztes angefangen haben, sparsamer mit ihren Bodenreserven umzugehen. Doch die Pandemie hat neue Tatsachen geschaffen.
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\nEin grosser Teil der Besch\u00e4ftigten im Dienstleistungssektor hat seit dem vergangenen Jahr die t\u00e4gliche Arbeit im Homeoffice erledigt und ist im Prinzip nicht mehr gezwungen, t\u00e4glich vom Wohn- zum Arbeitsort zu pendeln. Das Mobilit\u00e4ts-Monitoring Covid-19[1]<\/a> vom April dieses Jahres zeigt deutlich, wie die Nutzung \u00f6ffentlicher Verkehrsmittel nach der Ank\u00fcndigung des ersten Lockdowns im Fr\u00fchling 2020 um etwa 80 Prozent eingebrochen ist.\u00a0Vor der Corona-Pandemie machten viele Arbeitst\u00e4tige ihre Wohnortwahl von der N\u00e4he zum Arbeitsort abh\u00e4ngig, oder sie w\u00e4hlten Gemeinden mit einer guten Verkehrsanschliessung. Die aktuellen Zahlen deuten auf einen Gegentrend hin.
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\nSteigen die Preise in den Himmel? Hinweise f\u00fcr einen Gegentrend liefern auch die Zahlen aus einem anderen Index, dem \u00abSwiss Real Estate Offer Index\u00bb. In diesem sind unter anderem auch die auf der Onlineplattform Immoscout24.ch inserierten Angebotspreise ersichtlich. Bei den Angebotspreisen f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user betr\u00e4gt das Wachstum pro Jahr 7,1 Prozent.
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\nInteressant ist auch eine Auswertung der Suchanfragen auf derselben Plattform. Sie zeigt eine deutliche Zunahme der Suchaktivit\u00e4t f\u00fcr H\u00e4user zwischen 1 und 4 Millionen Franken. In diesem Preisbereich sind die Suchanfragen gegen\u00fcber dem Vorjahr um rund 50 Prozent gestiegen. Zwar sind Suchanfragen noch keine definitiven Kaufabsichten, sie zeigen aber, dass sich Kaufwillige in ihrem Wunsch nach einem sch\u00f6neren Eigenheim auch von hochpreisigen Objekten nicht beirren lassen.
<\/p>\nEin langfristiger Trend?<\/h2>\n
\nDoch nach Auffassung von IAZI d\u00fcrfte sich das Preiswachstum im Segment der Einfamilienh\u00e4user wieder abflachen und sich im Bereich von 0,5 bis 1 Prozent pro Quartal bewegen. Das w\u00fcrde immer noch auf eine stete, wenn auch weniger hitzige Nachfrage hinweisen. Drei Gr\u00fcnde sprechen insbesondere daf\u00fcr, dass sich der Markt sp\u00e4testens im Laufe des n\u00e4chsten Jahres wieder normalisieren wird.
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\nErstens: Die grosse Nachfrage trifft derzeit auf ein kleines Angebot an Einfamilienh\u00e4usern, was die Preise in die H\u00f6he getrieben hat. \u00dcber kurz oder lang wird die Bauwirtschaft auf die \u00fcberw\u00e4ltigende Nachfrage nach Wohneigentum reagieren und wieder etwas mehr Eigentumsobjekte auf den Markt bringen. Zudem: Wenn die K\u00e4ufer besonders hochpreisige Objekte suchen, was die Zahlen des \u00abSwiss Real Estate Offer Index\u00bb nahelegen, wird sich dieses Ph\u00e4nomen mit gr\u00f6sster Wahrscheinlichkeit als nicht sehr nachhaltig erweisen. Denn bei einer sehr beschr\u00e4nkten Anzahl von Objekten wird der Markt im Hochpreissegment schnell mal d\u00fcnn.
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\nZweitens: Obwohl die Hypothekarzinsen derzeit g\u00fcnstige Konditionen bieten, haben die unver\u00e4ndert strikten Tragbarkeitsregeln der Banken und die hohen Preise daf\u00fcr gesorgt, dass sich vor allem junge Ehepaare ohne Verm\u00f6gen den Traum von den eigenen vier W\u00e4nden gar nicht mehr erf\u00fcllen k\u00f6nnen. Effektiv m\u00fcsste ein Haushalt gegenw\u00e4rtig f\u00fcr ein Haus mit 140 Quadratmeter Fl\u00e4che im Ballungszentrum Genf 40\u2019000 Franken, in Z\u00fcrich 35\u2019000 Franken und in Bern mindestens 19\u2019000 Franken monatlich verdienen, um den Tragbarkeitsanforderungen gerecht zu werden.
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\nDrittens: Die konstante Zuwanderung, die auch w\u00e4hrend der Corona-Pandemie nicht eingebrochen ist, wird daf\u00fcr sorgen, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleibt. Derzeit stehen auch sehr viele Mietwohnungen leer, vor allem in den peripheren Kantonen. Die Schweiz bleibt ein Volk von Mietern: Wenn sich Homeoffice als Konzept wirklich durchsetzt, werden viele Haushalte ihre Wohnsituation optimieren wollen, zum Beispiel mit mehr Fl\u00e4che f\u00fcr die Schaffung eines B\u00fcroraums. Dies wird letztlich f\u00fcr mehr Bewegung auf dem Immobilienmarkt, f\u00fcr eine Nachfrageverschiebung zum Mietwohnungsmarkt und f\u00fcr eine Entspannung im Eigenheimsegment sorgen.
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