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Les marchés immobiliers suisses résistent malgré la crise

Les marchés immobiliers suisses viennent de vivre huit à dix belles années et 2008 réunissait toutes les conditions pour en faire partie. Les craintes de voir l’offre dépasser la demande se sont révélées sans fondement, malgré la construction de plus de 42000 logements en 2006 et 2007. La demande, consécutive en particulier à l’afflux d’immigrants, a certainement permis d’absorber les nombreux objets offerts sur le marché. À moyen terme cependant, la crise financière internationale et ses incidences sur l’économie réelle ne devraient pas rester sans conséquences sur la demande de logement, ni sur l’évolution des prix de l’immobilier.

Dans un contexte de demande élevée, le taux de logements vacants, qui se trouve depuis longtemps déjà à un niveau historiquement bas, est tombé au-dessous de 1% en 2008. On peut donc de nouveau parler de crise du logement, même si des différences considérables existent entre les régions en ce qui concerne tant le niveau que l’évolution des taux de logements vacants. En 2007, celui-ci était déjà largement inférieur à 1% dans les centres, pendant que près de 1,2% des logements étaient vacants en 2008 dans les régions périphériques.Notons que la structure des logements vacants s’est modifiée. La part des petites unités (1 à 2,5 pièces) recule depuis longtemps. En 2008, celle-ci était de 20%, contre 35% environ huit ans plus tôt. En conséquence, la proportion des logements vacants de quatre pièces ou plus s’est sensiblement accrue et correspondait en 2008 à la moitié environ des logements vacants.Cette évolution s’explique notamment par la forte augmentation du parc immo-bilier dans le segment des grands logements. Quelque 80% des appartements construits entre 2000 et 2005 comptaient trois pièces ou plus. Il semble à présent que l’on assiste à un retour de balancier. Depuis deux ans, en effet, la construction de petits logements est repartie à la hausse. Cependant, plus de 70% de tous les nouveaux objets bâtis se composent toujours d’unités de plus de trois pièces.

La belle santé de l’économie a soutenu les prix de l’immobilier

Avec près de 43000 unités en 2007, la construction de nouveaux logements a été encore une fois légèrement supérieure à celle de 2006. L’activité dans la construction a continué de se déplacer vers le segment des maisons plurifamiliales: seul un peu plus d’un quart des logements construits en 2007 étaient des maisons individuelles. Une fois encore, la construction de logements a été dominée par le segment des appartements en propriété, avec plus de 18000 unités. L’importance de l’offre a légèrement fait augmenter le nombre des appartements vacants en propriété. Les prochains mois diront s’il faut y voir un début de saturation des marchés.L’année dernière, la conjugaison de facteurs favorables – concurrence toujours vive sur le marché des crédits hypothécaires et accroissement de la demande – a également provoqué une hausse de 4% environ du prix des logements en propriété dans toute la Suisse; celle-ci n’a toutefois pas été aussi importante que pendant la période 2006/2007. Le long du Bassin lémanique, dans la région Zurich/Suisse centrale ainsi que dans quelques communes à vocation très touristique, en particulier, des hausses de prix supérieures à la moyenne ont pu être observées. En termes nominaux du moins, les prix des logements en propriété et des maisons individuelles se trouvent actuellement à nouveau au-dessus du niveau de 1990.

La crise économique qui s’annonce se répercutera sur les prix

La Suisse semble, jusqu’à maintenant, avoir été largement épargnée par la crise immobilière internationale. Tandis que le prix des logements recule depuis quelque temps, de manière parfois marquée, dans de nombreux pays (par exemple aux États-Unis, en Australie, en Grande-Bretagne, en Irlande, en Espagne et au Danemark), rien de tel ou presque n’a encore été ressenti en Suisse.La situation devrait changer dans un proche avenir. En effet, les marchés immobiliers réagissent habituellement de manière différée à l’évolution conjoncturelle. Durant les derniers mois et les dernières semaines, les instituts de recherches conjoncturelles ont tous revu à la baisse leurs prévisions de croissance pour 2009 et 2010, parfois fortement, et tous les experts affirment que la crise financière se répercutera aussi sur l’économie réelle en Suisse. Le ralentissement de la croissance économique pèsera non seulement sur le revenu des ménages, mais aussi sur l’immigration et donc sur la demande indigène et étrangère de logement.Dans ce contexte, le nombre de logements nouvellement bâtis en 2008 ne devrait plus atteindre celui de 2007. Contrairement au segment des maisons individuelles, dans lequel un net repli de la construction est attendu en 2008, le nombre de logements collectifs devraient encore légèrement augmenter en 2008 et durant l’année en cours. Au total, plus de 42000 nouveaux logements arriveront sur le marché, et cela tant en 2008 qu’en 2009.Quand l’offre augmente mais que la demande baisse, les conséquences sur les prix sont en général négatives. Ceux des logements en propriété devraient tout au plus demeurer stables, voire fléchir pendant les deux prochaines années au plan national. Dans les régions qui ont enregistré des hausses de prix supérieures à la moyenne, le recul devrait être plus marqué que dans le reste de la Suisse.Comme de nombreuses autres séries chronologiques économiques, l’évolution des prix de l’immobilier peut se décomposer en deux parties: la tendance, qui reflète l’évolution des prix à long terme, et le cycle, qui réagit aux variations à court terme de l’environnement. Le second est essentiellement influencé par des facteurs conjoncturels, comme la croissance économique, le chômage, les migrations, les taux d’intérêt et le renchérissement. Il peut écarter avec plus ou moins de force le niveau des prix de la courbe de tendance.Si l’on compare le niveau des prix des maisons individuelles et des appartements en propriété avec leurs tendances à long terme, des écarts importants apparaissent au niveau régional. Dans les régions de Zurich et de la Suisse centrale, du Bassin lémanique, de Bâle, du Tessin et dans de nombreuses communes touristiques, les prix dépassent aujourd’hui de plus de 25% le niveau à long terme. À l’inverse, les prix du marché se situent à un très faible niveau dans le Jura, le Valais et à différents endroits de Suisse romande.

Les régions fortement valorisées subissent-elles une surchauffe?

Peut-on, dans ces conditions, parler de «surchauffe» dans les régions où les prix de l’immobilier sont très élevés? Pour répondre à cette question, il faut aussi prendre en compte la composante cyclique. Elle révèle que ce sont ces mêmes régions qui ont particulièrement profité de la croissance économique de ces dernières années, que ce soit en termes d’emplois, d’immigration – comme dans les régions de Zurich, de Bâle et du Bassin lémanique – ou de demande en matière de résidences secondaires dans les communes touristiques. La fièvre des prix peut s’expliquer, du moins en partie, par des facteurs conjoncturels.Il apparaît toutefois que les prix de l’immobilier dans ces régions sont nettement plus influencés par la situation économique – et qu’ils sont par conséquent aussi plus volatils – que dans le reste de la Suisse. Ils devraient donc être très vraisemblablement sous pression durant les deux ans à venir.

Les perspectives sont positives à long terme pour la propriété du logement

En raison de l’attrait ininterrompu de la propriété du logement, les prix à long terme en Suisse devraient augmenter. Cette tendance générale occulte les différences régionales, que ce soit au niveau de l’évolution des prix ou de la qualité des logements.Les modélisations réalisées sur la base du scénario démographique «Tendance» de l’Office fédéral de la statistique (OFS) font apparaître un besoin total de 320000 logements supplémentaires durant les quinze prochaines années, dont plus de 80% en propriété. La majeure partie d’entre eux se concentrera dans les régions où la demande est déjà forte, à savoir l’agglomération zurichoise, la Suisse centrale, l’agglomération bâloise et le Bassin lémanique. À partir de 2010, le nombre des propriétaires immobiliers augmentera de nouveau, mais à un rythme plus lent que durant la décennie actuelle. On peut, en effet, supposer que le nombre des objets qui seront proposés à la vente augmentera fortement. Ce sera le cas en particulier des maisons individuelles.Le nombre croissant d’objets anciens qui seront proposés à la vente concurrencera avant tout les nouvelles maisons individuelles dans le bas de gamme, de sorte que les prix dans ce segment pourraient se contracter à long terme. Le moyen de gamme sera nettement moins touché, tandis que les biens immobiliers proposés dans le haut de gamme ne devraient pas l’être du tout. Dans ces derniers segments, les prix devraient rester stables, voire même progresser à long terme en dépit de la correction attendue de la conjoncture.

Pénurie de logements en location

Même si davantage de logements en location ont été construits en 2008 par rapport à 2007, le nombre de ceux restés vacants a diminué de quelque 3800 unités ou 12%. Ainsi, après avoir augmenté pendant plusieurs années, le taux de logements vacants est descendu au-dessous de 1,5%.Contrairement aux années précédentes, la diminution des logements vacants entre 2007 et 2008 a été générale. Le nombre des appartements en location vacants a reculé aussi bien dans les centres que dans les communes périphériques. La baisse a touché notamment les grands centres qui, à l’exception de la ville de Bâle, affichent un taux de vacance très bas depuis plusieurs années. Le recul le plus marqué a été observé à Lausanne: malgré un taux de vacance légèrement plus élevé, il y a aujourd’hui à Lausanne moins d’appartements vides en location qu’à Zurich. Leur nombre est de 41, contre 51 en ville de Zurich.La rareté des appartements disponibles a entraîné une hausse des loyers libres de quelque 4,6% entre 2007 et 2008. Les loyers proposés dépassent ainsi de près de 30% le niveau de 2000.

Une incidence quasi nulle de la crise sur le marché locatif

Le tassement attendu de la croissance économique devrait aussi se faire sentir sur le marché de la location. Mais il est probable que ses conséquences seront moindres que dans le segment de la propriété du logement, pour deux raisons:− premièrement, le nombre de logements disponibles dans les centres et leurs agglomérations est relativement bas, et aucun élargissement notable de l’offre n’est attendu dans les prochains temps;− deuxièmement, la demande de logements en location en dehors des centres ne diminuera guère, surtout si des propriétaires potentiels reportent à plus tard leur projet d’acheter un logement en raison des incertitudes économiques.Dans les centres comptant une part importante de logements secondaires, il ne faut toutefois pas exclure que la demande de logements dans les segments du milieu et du haut de gamme recule à moyen terme. Par ailleurs, en périodes économiques difficiles, la demande alimentée par l’immigration devrait elle aussi se contracter. À moyen terme, la tendance demeure aux logements de plus petite taille, ce qui se sent déjà au niveau des logements vacants et des nouvelles constructions. Le recul de la demande dans le segment haut de gamme devrait ainsi être plus que compensé, de sorte que le nombre de logements vacants ne devrait guère augmenter.À long terme, compte tenu du courant de fond en faveur de la propriété du logement, il ne faut pas s’attendre à une demande supplémentaire notable d’appartements en location. Les appartements haut de gamme sont en particulier fortement concurrencés par la propriété du logement et la demande devrait reculer à long terme.Dans l’ensemble, les loyers libres devraient continuer d’augmenter à long terme en Suisse. Leur évolution sera, cependant, différente selon les régions et la qualité des logements. Si la demande en petits et moyens appartements ne déclinera dans aucune région, celle liée aux appartements haut de gamme dans les communes à l’extérieur des agglomérations sera faible. Dans les centres et leurs agglomérations, toutefois, ces logements devraient pouvoir trouver preneurs sans difficultés.

Stefan Fahrländer

Fahrländer Partner AG, Zurichwww.fpre.ch

Dominik Matter

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