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L’évolution des marchés hypothécaire et immobilier est d’une importance centrale pour la stabilité de l’économie et celle du système financier. La Banque nationale suisse (BNS) influe sur ces marchés, d’abord par le biais de son taux de référence, puis au moyen d’instruments macro- prudentiels, comme le volant anticyclique de fonds propres. Ce dernier a été activé par le Conseil fédéral au début de l’année, sur proposition de la BNS, pour en- diguer les risques existant sur les marchés hypothécaire et immobilier.

Photo: Keystone

La crise immobilière de la fin des années quatre-vingt reste gravée dans la mémoire collective suisse. Son souvenir a été ravivé par les récents développements observés notamment en Irlande, en Espagne et aux États-Unis. Dans un environnement caractérisé par des taux d’intérêt exceptionnellement bas à l’échelle internationale et par des marchés hypothécaire et immobilier suisses dont le dynamisme ne se dément pas depuis plusieurs années, on est en droit de se demander si notre pays ne risque pas une nouvelle crise immobilière.

Croissance des crédits et gestion des taux d’intérêt

Si la BNS n’accorde elle-même de prêts ni aux particuliers ni aux entreprises, elle détient le monopole d’émission de francs suisses et agit ainsi directement sur la croissance des crédits. Pour comprendre de quelle manière elle exerce son influence sur les conditions d’octroi de crédits, il convient de relever les trois éléments suivants:

Effets macroéconomiques de la croissance des crédits

Les effets macroéconomiques de la croissance des crédits bancaires sont multiples, puisqu’ils s’exercent sur la demande globale, sur les prix ainsi que sur la stabilité.

Les instruments macroprudentiels, un moyen de prévenir les risques

De telles interactions ont joué un rôle majeur pendant la crise financière. Cette dernière a clairement montré qu’une stabilité des prix obtenue par la seule gestion du taux de référence ne suffit pas à assurer la stabilité financière. C’est pourquoi il est concevable que le taux d’intérêt nécessaire à la stabilité des prix entraîne une croissance des crédits non soutenable à terme. Ainsi, de forts dés-équilibres se sont développés sur les marchés hypothécaire et immobilier aux États-Unis, alors que le niveau d’inflation est resté bas. Il se peut donc que, dans certaines situations, le taux d’intérêt ne soit pas suffisant pour à la fois garantir la stabilité des prix et empêcher que le volume des crédits n’enfle excessivement. C’est un exemple de la règle bien connue de Tinbergen, selon laquelle le nombre d’instruments doit être égal au nombre d’objectifs fixés par la politique économique, afin que chacun d’eux puisse être atteint de manière durable.

L’activation du volant anticyclique de fonds propres par le Conseil fédéral

Le Conseil fédéral a déjà introduit cet instrument en Suisse en 2012 dans le cadre du train de mesures visant à réduire les risques sur les marchés hypothécaire et immobilier. Il a décidé, en février dernier, de l’activer sur proposition de la BNS pour les prêts hypothécaires finançant les objets d’habitation situés en Suisse. Cette activation a pris effet au 30 septembre. Depuis cette date, les banques doivent détenir des fonds propres supplémentaires se montant à 1% des positions correspondantes pondérées en fonction des risques.

Les attentes à l’égard du volant de fonds propres doivent demeurer réalistes

L’évolution des marchés hypothécaire et immobilier est d’une importance centrale pour la stabilité de l’économie et celle du système financier. Aussi la BNS observe-t-elle ces marchés très attentivement, en particulier dans l’environnement actuel marqué par une aggravation des déséquilibres.

Encadré 1: Remerciements

Remerciements

L’auteur remercie Romain Baeriswyl et Till Ebner pour leur précieuse contribution à la rédaction du présent article.

Vice-président de la direction générale, Banque nationale suisse (BNS), Berne

Vice-président de la direction générale, Banque nationale suisse (BNS), Berne