Le revirement des taux met-il fin à l’essor de l’immobilier?

Les maisons dotées de fondations solides sont synonymes de stabilité et de sécurité. En anglais, il existe même l’expression «safe as houses» pour souligner qu’une chose est absolument sûre. Depuis plus de 20 ans, les prix de l’immobilier résidentiel de rendement ont aussi connu une évolution particulièrement constante, la courbe des prix étant continuellement orientée vers le haut.

L’immigration stimule la demande

Il y a deux raisons principales à cette situation. D’une part, la demande de logements à louer a dépassé l’offre, en particulier dans les centres urbains. Depuis le milieu des années 2000, l’introduction de la libre circulation des ressortissants des pays de l’UE et de l’AELE a entraîné une croissance de la population plus rapide que l’offre de logements. Durant les années qui ont suivi l’entrée en vigueur de cette mesure, les taux de croissance de la population étrangère ont dépassé 3%, avant de revenir à 1,5% en 2020.

D’autre part, le comportement des investisseurs a changé. Depuis la crise financière de 2008, les banques centrales ont largement ouvert les vannes des liquidités. En 2015, la Banque nationale suisse (BNS) a notamment décidé d’abaisser à – 0,75% le taux d’intérêt des avoirs des comptes courants au-dessus d’un montant exonéré. Dans le sillage de ces taux négatifs, les taux d’intérêt des placements à taux fixes, que les investisseurs institutionnels utilisent généralement comme véhicule de placement conservateur, ont également baissé. Les banques, les assurances, les caisses de pension et les autres investisseurs institutionnels ont dû chercher d’autres solutions de placement présentant un risque restreint et se sont par conséquent reportés sur l’immobilier. Cela s’est traduit par un «boom» de la construction d’objets résidentiels de rendement qui a conduit à certains excès. C’est ainsi que l’on a construit nettement plus de logements que ne le justifiait la demande dans des cantons plutôt ruraux comme le Valais, Soleure ou la Thurgovie, où le taux de logements vacants dépassait 2% l’année dernière.

Le revirement des taux atteint les propriétaires

Il y a environ un an, les prémices du revirement de la politique monétaire ont commencé à se faire sentir sous forme d’une hausse de l’inflation. Les taux de renchérissement records ont finalement forcé les banques centrales à intervenir alors qu’elles assuraient il y a une année encore que l’inflation n’était qu’un phénomène passager. La BNS a relevé mi-juin son taux d’intérêt de – 0,75% à – 0,25% et prendra des mesures supplémentaires si l’inflation continue de progresser.

Quels sont les effets de ce revirement des taux sur le secteur de la construction? Les propriétaires ont assurément été pris de court, car les taux hypothécaires fixes ont déjà augmenté. Depuis le début de l’année, les taux des hypothèques à cinq ans ont plus que doublé (+1,56 point de pourcentage) tandis que ceux à dix ans ont progressé de 1,75 point. En d’autres termes, quiconque veut aujourd’hui conclure une hypothèque doit s’attendre à des coûts nettement plus élevés, indépendamment de la hausse des coûts de chauffage.

La situation est quelque peu différente pour les immeubles résidentiels de rendement, car les grands investisseurs professionnels ou institutionnels ne dépendent généralement pas d’un crédit bancaire pour étoffer leur portefeuille immobilier. Ils se demanderont à l’avenir s’il est judicieux d’acquérir des objets de rendement onéreux très bien situés qui génèrent des rendements bruts inférieurs à 2% alors que l’octroi d’hypothèques peut leur rapporter un rendement d’au moins 2,5%. En fin de compte, l’époque de la pénurie de placements, si souvent évoquée, est révolue. Dans ce contexte, on peut se demander si la construction d’immeubles résidentiels de rendement diminuera à l’avenir. Aujourd’hui, un tiers des logements en location appartient à des investisseurs institutionnels.

Les placements immobiliers ne sont plus le nec plus ultra

Dans ce contexte, et compte tenu de ses échanges réguliers avec des représentants du secteur immobilier, l’auteur estime que la construction de nouveaux logements (que ce soit par des particuliers ou des investisseurs institutionnels) reculera probablement pendant quelque temps. Selon l’indice de la construction de la Société suisse des entrepreneurs, le nombre de demandes de permis de construire de nouveaux logements a baissé de 6% ces douze derniers mois par rapport à la même période de l’année précédente. Mais le ralentissement du secteur pourrait survenir avec un décalage temporel, car le marché de la construction a besoin de temps pour réagir aux changements. Par ailleurs, des projets repoussés en raison de la pandémie de coronavirus doivent encore être exécutés.

Le ralentissement des projets de construction s’explique principalement de deux manières. D’une part, de nombreux investisseurs doivent reconsidérer leur stratégie de portefeuille, notamment si leurs placements immobiliers sont surpondérés en raison de pertes sur les marchés des actions et des obligations. En d’autres termes: investir dans la pierre ne sera plus automatiquement une décision en or. Les offres sur les projets de construction de logements seront moins nombreuses. D’autre part, les coûts de la construction dans le secteur du bâtiment ont augmenté en raison de l’inflation et des problèmes rencontrés par les chaînes d’approvisionnement. Selon l’indice semestriel des prix de la construction publié en avril 2022 par l’Office fédéral de la statistique (OFS), les coûts de construction ont progressé de 8,1% par rapport à l’année précédente. En outre, les différentes contraintes énergétiques liées aux nouvelles constructions représentent un facteur de coût toujours plus important.

La demande reste forte

Cependant, la demande de logements devrait se maintenir à un niveau élevé, car la pénurie actuelle de main-d’œuvre qualifiée continuera d’inciter des personnes immigrées à s’installer en Suisse. À court terme, les réfugiés ukrainiens auront également besoin de se loger et occuperont une partie des logements actuellement vacants. Même dans les régions rurales, les logements vides devraient trouver plus facilement preneurs, car les travailleurs qui répartissent leur temps de travail entre leur domicile et le siège de leur entreprise sont de nouveaux prêts à accepter des temps de trajets plus longs.

Il reste cependant de nombreuses incertitudes. Parviendra-t-on par exemple à maîtriser l’inflation sans paralyser l’économie par des relèvements trop nombreux des taux d’intérêt? Certains professionnels du secteur envisagent également une possible correction des prix des immeubles résidentiels de rendement. Le revirement des taux d’intérêt incite de nombreux gestionnaires de portefeuilles à se séparer d’objets immobiliers, voire de portefeuilles entiers, ce qui entraînera nécessairement une baisse des prix dans ce segment.

Lors des crises passées, la Suisse s’est avérée plus résiliente que ne l’avaient prédit les augures pessimistes. Osons donc un scénario optimiste dans lequel l’essor des immeubles résidentiels de rendement se tasserait. La demande stable de logements se heurterait alors à une légère baisse de l’offre, ce qui permettrait de remédier en partie au problème des logements vacants. La demande constante entraînerait également une saine correction des prix.