La pénurie de logements se poursuit
Le taux de logements vacants diminue. À Zurich, il s’élève actuellement à 0,48%. (Image: Keystone)
La pénurie de logements s’est poursuivie en 2025. Au cours des cinq dernières années, le taux de logements vacants en Suisse est passé de 1,72% à 1%, ce qui témoigne de la tension qui règne sur le marché du logement en de nombreux endroits. Bien qu’il s’agisse de la valeur la plus basse enregistrée depuis 2013, les taux de vacance actuels ne sont pas (encore) particulièrement bas dans une perspective à plus long terme, puisqu’ils étaient inférieurs à 1% entre 2003 et 2005 ainsi qu’entre 2008 et 2013. Généralement, on parle de «crise du logement» quand le taux de logements vacants passe en dessous de ce seuil.
Le taux de logements vacants évolue différemment selon les régions (voir graphique). Dans les grands centres urbains, la situation est tendue, voire très tendue, depuis des années déjà tandis que, divisé par deux entre 2020 et 2023 dans les communes touristiques, le nombre de logements vacants évolue depuis lors en deçà de la moyenne nationale. Plus globalement, le taux de logements vacants a diminué depuis 2023, notamment dans les centres des villes de taille petite et moyenne. En d’autres termes, la pénurie de logements touche de plus en plus de régions en Suisse. En 2025, 15 cantons affichent un taux de vacance inférieur à 1%, les cantons de Genève (0,34%), Zoug (0,42%) et Zurich (0,48%) enregistrant les taux les plus bas. En outre, ce taux est inférieur à 1% dans 54,8% des communes (contre 32,3% des communes en 2020).
La pénurie de logements est la plus marquée dans le canton de Genève (2022)
GRAPHIQUE INTERACTIF
La pénurie de logements s’aggrave car la demande de logements est supérieure à l’activité de construction. Entre 2015 et 2019, un peu plus de 51 000 logements sont sortis de terre en moyenne chaque année (contre moins de 46 000 entre 2020 et 2024), tandis que 50 350 nouveaux ménages se sont formés chaque année, ce qui a entraîné une pénurie de quelque 23 000 logements.
Deux raisons principales peuvent expliquer l’augmentation du nombre de ménages. La première est l’immigration: entre 2016 et 2021, l’immigration nette en Suisse a atteint près de 60 000 personnes, contre 80 000 entre 2022 et 2024 et près de 100 000 en 2023 – des chiffres qui s’expliquent par la forte croissance économique de cette période et le besoin de main-d’œuvre supplémentaire. D’après les prévisions, ce chiffre devrait probablement diminuer pour s’élever à 75 000 personnes en 2025. Toutefois, comme la population de Suisse vieillit et que le nombre de personnes actives diminue, le pays aura encore besoin de main-d’œuvre étrangère à l’avenir et, donc, de davantage de logements.
La seconde raison de la hausse du nombre de ménages est la diminution de la taille des ménages, influencée par le vieillissement croissant de la population et par le phénomène de l’individualisation. Au cours de leur vie, les personnes vivent de plus en plus seules ou dans un ménage de petite taille. Il faut donc davantage de logements pour un même nombre de personnes. Actuellement, près de 70% des ménages en Suisse sont composés d’une ou de deux personnes.
L’évolution de la perception de la question du logement
La perception de la question du logement a également évolué, comme le montrent les enquêtes publiées ces derniers mois. Dans le baromètre électoral SSR[1] de fin octobre ainsi que dans le baromètre des préoccupations publié par UBS[2] début décembre 2025, le thème «Pénurie et prix des logements» arrive respectivement aux sixième et septième rangs des principaux enjeux politiques. Seuls les primes d’assurance-maladie, l’immigration, les relations avec l’UE, le changement climatique et la politique d’asile sont des questions encore plus importantes aux yeux des personnes ayant participé à ces deux sondages. Selon l’étude d’UBS, le marché du logement «est devenu l’un des problèmes majeurs du quotidien de la population»[3]. En l’occurrence, la question des coûts du logement occupe une place prépondérante par rapport à d’autres thèmes économiques comme l’inflation, la pauvreté, la charge fiscale, le chômage ou la stabilité du système financier.
Fait remarquable dans le baromètre électoral de la SSR: le degré d’urgence de la pénurie de logements a augmenté, bien qu’une grande partie de la population suisse soit satisfaite de sa situation en matière de logement et que seule une minorité de personnes soient confrontées à des difficultés pour se loger. Selon les auteurs de ce baromètre, les zones non urbaines sont de plus en plus concernées par le sujet. Les deux enquêtes montrent que la question touche davantage les personnes jeunes, les coûts du logement constituant même la deuxième préoccupation la plus importante des jeunes âgés de 18 à 35 ans dans le baromètre d’UBS.
Le Plan d’action sur la pénurie de logements, une boussole à l’effet de long terme
Élaboré par la Confédération, les cantons, les villes et les communes, en collaboration avec les acteurs du secteur de la construction, de l’immobilier et de la société civile, le Plan d’action sur la pénurie de logements[4] est une réponse à la situation tendue du marché. Il a été dévoilé en février 2024 et comprend 35 mesures visant une augmentation de l’offre de logements ainsi que la création de davantage de logements à loyer modéré et adaptés aux besoins.
Deux années après son lancement, quel est l’impact du plan à ce jour? D’un point de vue objectif, aucun changement significatif n’est encore perceptible. Il ne serait toutefois pas réaliste d’attendre du plan d’action qu’il déclenche une hausse de l’activité de construction en l’espace de quelques mois. Les mesures recommandées visent des changements à moyen et long terme, sans compter qu’il n’est pas possible de les mettre en œuvre du jour au lendemain. La première enquête sur l’avancée du déploiement du Plan d’action a révélé qu’une seule mesure avait été mise en place en un an. Actuellement, 6 mesures sur un total de 35 ont été réalisées.
Parmi les mesures déjà appliquées, citons notamment celles visant à rendre les procédures de planification et d’octroi de permis de construire plus efficaces. Une étude mandatée par l’Office fédéral du développement territorial et l’Office fédéral du logement formule à cet égard diverses recommandations qui sont actuellement examinées par le Conseil fédéral. D’autres mesures concernent la pesée des intérêts lors de projets de développement vers l’intérieur. Comme de nombreux intérêts doivent être pris en compte dans le cadre de projets dans des zones bâties, il est crucial de procéder à une pesée claire des intérêts. En outre, le secteur de la construction place ses espoirs dans une procédure d’autorisation de construire en deux phases: dans une première phase, l’utilisation et l’architecture seraient autorisées, tandis que la deuxième phase permettrait d’examiner les aspects et les normes techniques.
Par ailleurs, la Confédération a amélioré les conditions-cadres pour l’encouragement de la construction de logements d’utilité publique, en adaptant les conditions de prêt du Fonds de roulement, qui permet d’octroyer des prêts aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique pour l’acquisition, la construction et la rénovation de logements à loyer modéré. Le Conseil fédéral a également approuvé un crédit d’engagement destiné à cautionner la promotion du logement. Les maîtres d’ouvrage d’utilité publique peuvent ainsi financer leurs immeubles à des conditions avantageuses à long terme.
Il faut enfin souligner que le Plan d’action a grandement contribué à sensibiliser le public et les acteurs concernés aux difficultés du marché du logement. Devenu une référence dans les débats, il sert également de point de départ à une amélioration des conditions-cadres visant à augmenter l’offre de logements et à créer en particulier des logements à loyer modéré.
Proposition de citation: Tschirren, Martin (2026). La pénurie de logements se poursuit. La Vie économique, 10 mars.
