Les prix de l\u2019immobilier ne cessent de cro\u00eetre, m\u00eame lors de turbulences comme la crise financi\u00e8re de\u00a02008, le franc fort et la pand\u00e9mie de Covid-19. Les prix d\u2019achat des immeubles r\u00e9sidentiels ont augment\u00e9 de 43\u00a0% entre\u00a02011 et\u00a02021, selon l\u2019indice des prix corrig\u00e9s des variations de qualit\u00e9 calcul\u00e9 par W\u00fcest Partner.
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\nCette \u00e9volution est frappante alors que le nombre d\u2019appartements vacants a clairement augment\u00e9 ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es, passant de\u00a038\u00a0000 \u00e0\u00a071\u00a0000. Le loyer moyen figurant dans les annonces d\u2019appartements n\u2019a, lui, pas chang\u00e9. Pourquoi les loyers et les prix d\u2019achat \u00e9voluent-ils si diff\u00e9remment\u00a0?
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\nCette situation s\u2019explique par la nature \u00e9conomique diff\u00e9rente de la location et de l\u2019achat. La location est un acte de consommation, alors que l\u2019achat immobilier repr\u00e9sente un investissement. L\u2019offre et la demande concernant l\u2019utilisation de la surface d\u2019un appartement en location sont d\u00e9terminantes pour les loyers du march\u00e9\u00a0: l\u2019offre de logements locatifs suppl\u00e9mentaires a enregistr\u00e9 ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es une croissance sup\u00e9rieure au nombre de m\u00e9nages install\u00e9s dans des appartements lou\u00e9s, ce qui exerce une pression sur les loyers.
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\nL\u2019offre et la demande de biens immobiliers sont d\u00e9cisives dans la d\u00e9finition du prix d\u2019achat. Les revenus des loyers jouent \u00e9galement un r\u00f4le. Sur le march\u00e9 des investissements, les revenus locatifs attendus sont toutefois report\u00e9s sur la valeur des immeubles par le biais du rendement, c\u2019est-\u00e0-dire le rapport entre le loyer et le prix d\u2019achat. Des prix d\u2019achat toujours plus \u00e9lev\u00e9s sont propos\u00e9s pour chaque franc de revenu locatif. Les investisseurs s\u2019accommodent de rendements plus modestes, car les alternatives de placement \u00e0 fort rendement manquent en raison des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas. Les occasions d\u2019acheter un immeuble sur le march\u00e9 libre \u00e9tant rares, la propension des investisseurs \u00e0 payer est en outre plus \u00e9lev\u00e9e.
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\nLa diff\u00e9renciation en march\u00e9s partiels est un outil essentiel de l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re. Il s\u2019agit parall\u00e8lement de prendre en compte l\u2019interd\u00e9pendance des segments. Le march\u00e9 des consommateurs influence celui des investissements, et non l\u2019inverse. Autrement dit, les prix d\u2019achat \u00e9lev\u00e9s des immeubles de rendement ne modifient pas directement les loyers qui se forment sur le march\u00e9 libre. Ils augmentent plut\u00f4t la rentabilit\u00e9 des projets de construction et, par cons\u00e9quent, les activit\u00e9s de construction. Une offre plus importante de logements freine \u00e0 nouveau les loyers.
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\nLes \u00e9conomistes en chef analysent en permanence la conjoncture globale, en particulier la croissance \u00e9conomique, l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique, les march\u00e9s financiers et la r\u00e9glementation. Le contexte local est important pour le chef \u00e9conomiste d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de conseil immobilier comme W\u00fcest Partner. La localisation, la distance de la gare, la vue sur le lac ou les nuisances sonores propres \u00e0 chaque immeuble rendent le march\u00e9 immobilier extr\u00eamement h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne.
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\nLes principes \u00e9conomiques universels s\u2019appliquent \u00e9galement dans ce domaine, pour autant que les march\u00e9s partiels soient correctement pris en compte\u00a0: l\u2019offre d\u2019immeubles \u00e0 acqu\u00e9rir est actuellement faible, contrairement \u00e0 celle de logements \u00e0 occuper sur l\u2019ensemble de la Suisse. C\u2019est pourquoi les prix d\u2019achat des objets d\u2019habitation ont augment\u00e9, mais pas les loyers du march\u00e9.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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