{"id":129465,"date":"2021-07-22T14:37:46","date_gmt":"2021-07-22T12:37:46","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2021\/07\/quand-le-teletravail-dope-limmobilier\/"},"modified":"2023-08-23T23:52:23","modified_gmt":"2023-08-23T21:52:23","slug":"quand-le-teletravail-dope-limmobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2021\/07\/quand-le-teletravail-dope-limmobilier\/","title":{"rendered":"Quand le t\u00e9l\u00e9travail dope l\u2019immobilier"},"content":{"rendered":"

Les r\u00e8gles de diversification des actifs existent depuis plus de 1000\u00a0ans. Au IVe<\/sup>\u00a0si\u00e8cle, le rabbin Isaac bar Aha \u00e9non\u00e7ait dans le Talmud (un recueil de lois et de traditions religieuses juives) le principe de base suivant\u00a0: il faut investir un tiers de ses avoirs dans des terres, un tiers dans des marchandises et un tiers dans des \u00ab\u00a0liquidit\u00e9s\u00a0\u00bb. Il est int\u00e9ressant de relever que les terres ou les biens immobiliers sont toujours apparus comme un actif s\u00fbr au cours des si\u00e8cles. La substance de l\u2019immobilier est en effet tr\u00e8s stable. \u00c0 Rome, on peut encore voir les briques que les ouvriers du b\u00e2timent empilaient les unes sur les autres dans l\u2019Antiquit\u00e9, alors que la plupart des marchandises et des pi\u00e8ces de monnaie mentionn\u00e9es dans le Talmud ont disparu \u00e0 jamais.
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\nDans le contexte actuel, une autre raison explique la durabilit\u00e9 de l\u2019immobilier\u00a0: les maisons ne subissent pas la m\u00eame d\u00e9pr\u00e9ciation que les titres, sujets \u00e0 une volatilit\u00e9 beaucoup plus forte. Mais ces principes de base sont-ils encore valables en temps de coronavirus\u00a0? L\u2019immobilier a-t-il prouv\u00e9 qu\u2019il est \u00e0 l\u2019abri des crises\u00a0? Et quel est l\u2019effet de la plus grande r\u00e9cession des 50\u00a0derni\u00e8res ann\u00e9es sur la valeur des immeubles\u00a0? <\/p>\n

Boom des maisons individuelles<\/h2>\n


\nLes chiffres le prouvent\u00a0: pendant la crise, le march\u00e9 de l\u2019immobilier n\u2019a pas seulement bien r\u00e9sist\u00e9, il a m\u00eame prosp\u00e9r\u00e9 au-del\u00e0 des attentes dans le segment de la propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle priv\u00e9e. C\u2019est ce que montrent les indices de prix SWX Iazi pour l\u2019immobilier, calcul\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 de conseil Cifi selon la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation h\u00e9doniste (voir encadr\u00e9<\/em>).
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\nL\u2019\u00e9volution actuelle de l\u2019indice des prix de la propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle priv\u00e9e r\u00e9v\u00e8le une v\u00e9ritable flamb\u00e9e des prix dans le segment des maisons individuelles. La plus-value atteint en effet le niveau impressionnant de 2,2\u00a0% au deuxi\u00e8me trimestre\u00a02021. Une progression aussi forte en l\u2019espace d\u2019un trimestre n\u2019avait plus \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e depuis\u00a02012. Fait remarquable, elle s\u2019observe dans la quasi-totalit\u00e9 du pays, en Suisse al\u00e9manique comme en Suisse romande et dans les cantons aussi bien urbains que ruraux.
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\nLes appartements en propri\u00e9t\u00e9 (PPE) ont enregistr\u00e9 une croissance l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieure (1,3\u00a0% au deuxi\u00e8me trimestre, contre 1\u00a0% au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent), qui atteint tout de m\u00eame 4,7\u00a0% en glissement annuel (contre 4,1\u00a0% au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent). <\/p>\n

De nouvelles pr\u00e9f\u00e9rences en mati\u00e8re de logement<\/h2>\n


\nSelon Cifi, ce boom immobilier pendant la crise sanitaire d\u00e9note un changement des pr\u00e9f\u00e9rences d\u2019habitat, qui se traduit par une forte demande de maisons individuelles. Avant la crise, la villa idyllique \u00e0 la campagne \u00e9tait en passe de devenir un mod\u00e8le d\u00e9pass\u00e9. Elle ne correspondait plus au sc\u00e9nario de densification des communes, qui ont commenc\u00e9 \u00e0 utiliser leurs r\u00e9serves fonci\u00e8res avec plus de parcimonie en raison d\u2019une interpr\u00e9tation stricte de la loi r\u00e9vis\u00e9e sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire. Mais la pand\u00e9mie a cr\u00e9\u00e9 une situation nouvelle.
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\nDepuis l\u2019an dernier, une grande partie des employ\u00e9s du secteur des services travaillent \u00e0 domicile et ne sont donc plus tenus de faire quotidiennement la navette entre leur logement et leur lieu de travail. Le suivi de la mobilit\u00e9 Covid-19[1]<\/a> d\u2019avril\u00a02021 indique que la fr\u00e9quentation des transports publics a chut\u00e9 d\u2019environ 80\u00a0% apr\u00e8s l\u2019annonce du premier semi-confinement au printemps\u00a02020. Dans l\u2019\u00e8re pr\u00e9-Covid, de nombreux travailleurs choisissaient leur r\u00e9sidence en fonction de la proximit\u00e9 du lieu de travail ou des communes bien desservies par les transports publics. Les chiffres actuels indiquent une contre-tendance.
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\nLes chiffres de l\u2019indice Swiss Real Estate Offer, qui recense notamment les prix des offres parues sur la plateforme en ligne Immoscout24.ch, confirment ce renversement de tendance. Ils r\u00e9v\u00e8lent un taux de croissance annuel de 7,1 % du prix des offres de maisons individuelles.
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\nL\u2019analyse des recherches sur cette m\u00eame plateforme est \u00e9galement int\u00e9ressante. Elle montre une augmentation significative (environ 50\u00a0% par rapport \u00e0 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente) de l\u2019activit\u00e9 de recherche pour des propri\u00e9t\u00e9s dans une gamme de prix allant de 1\u00a0\u00e0 4\u00a0millions de francs. Bien que les recherches ne constituent pas des intentions d\u2019achat d\u00e9finitives, elles montrent n\u00e9anmoins que le d\u00e9sir de trouver un logement plus agr\u00e9able s\u2019\u00e9tend \u00e9galement \u00e0 des objets co\u00fbteux. <\/p>\n

Une tendance durable\u00a0?<\/h2>\n


\nCifi estime n\u00e9anmoins que la pouss\u00e9e des prix dans le segment des maisons individuelles devrait faiblir pour se stabiliser dans une fourchette de 0,5\u00a0\u00e0 1\u00a0% par trimestre. Cela se traduirait par une stabilit\u00e9 de la demande, \u00e0 un niveau certes moins \u00e9lev\u00e9. Trois raisons incitent \u00e0 penser que le march\u00e9 reviendra \u00e0 la normale dans le courant de l\u2019ann\u00e9e prochaine au plus tard.
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\nTout d\u2019abord, la forte demande rencontre pr\u00e9sentement une offre limit\u00e9e de maisons individuelles, ce qui fait grimper les prix. Le secteur de la construction r\u00e9pondra t\u00f4t ou tard \u00e0 la forte demande d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en mettant davantage de logements en propri\u00e9t\u00e9 sur le march\u00e9. L\u2019indice Swiss Real Estate Offer sugg\u00e8re en outre que la recherche de biens immobiliers \u00e0 des prix particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9s n\u2019est probablement pas un ph\u00e9nom\u00e8ne appel\u00e9 \u00e0 durer\u00a0: le march\u00e9 devrait en effet s\u2019ass\u00e9cher rapidement compte tenu du nombre tr\u00e8s limit\u00e9 d\u2019objets dans ce segment de prix.
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\nDeuxi\u00e8mement, bien que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caires soient actuellement avantageux, les r\u00e8gles strictes maintenues par les banques en mati\u00e8re de capacit\u00e9 financi\u00e8re combin\u00e9es aux prix \u00e9lev\u00e9s du march\u00e9 font que les jeunes couples mari\u00e9s sans patrimoine ne sont plus en mesure de r\u00e9aliser leur r\u00eave de poss\u00e9der leurs quatre murs. En effet, pour remplir les conditions d\u2019accessibilit\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une maison de 140\u00a0m2<\/sup>, un m\u00e9nage doit actuellement justifier d\u2019un revenu mensuel de 40\u00a0000\u00a0francs \u00e0 Gen\u00e8ve, 35\u00a0000\u00a0francs \u00e0 Zurich et au moins 19\u00a0000\u00a0francs \u00e0 Berne.
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\nTroisi\u00e8mement, l\u2019immigration r\u00e9guli\u00e8re, qui n\u2019a gu\u00e8re faibli durant la pand\u00e9mie, maintiendra la demande de logements locatifs \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9. \u00c0 l\u2019heure actuelle, il y a \u00e9galement beaucoup de logements vacants, notamment dans les cantons p\u00e9riph\u00e9riques. La Suisse reste un pays de locataires. Si le syst\u00e8me du t\u00e9l\u00e9travail s\u2019impose v\u00e9ritablement, de nombreux m\u00e9nages voudront optimiser leurs conditions de vie, en disposant par exemple d\u2019une pi\u00e8ce suppl\u00e9mentaire pour am\u00e9nager leur bureau. Cette \u00e9volution contribuera en fin de compte \u00e0 stimuler le march\u00e9 immobilier, \u00e0 d\u00e9placer la demande vers le secteur locatif et \u00e0 d\u00e9tendre le segment des logements en propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

  1. Intervista \/ Office de la statistique du Canton de Zurich, Task force scientifique Covid-19 de la Conf\u00e9d\u00e9ration, Centre de recherches conjoncturelles (KOF) de l\u2019\u00c9cole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich \/ Suivi de la mobilit\u00e9 Covid-19 \/ \u00e9tat au 20\u00a0avril 2021. [<\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Dans le domaine de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e du logement, il existe en effet de nombreuses diff\u00e9rences entre une villa urbaine contemporaine et une maison rustique avec acc\u00e8s au lac. La m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation h\u00e9doniste permet de r\u00e9soudre cette difficult\u00e9. D\u00e9velopp\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 de conseil en immobilier Cifi dans les ann\u00e9es\u00a01990, elle s\u2019est depuis lors impos\u00e9e en Suisse et en Europe. \n \nL\u2019\u00e9valuation h\u00e9doniste est un proc\u00e9d\u00e9 de comparaison de valeurs fond\u00e9 sur des mod\u00e8les statistiques qui permet de d\u00e9crire de mani\u00e8re suffisante un objet immobilier \u00e0 l\u2019aide de diff\u00e9rentes caract\u00e9ristiques. Les \u00ab\u00a0prix implicites\u00a0\u00bb des caract\u00e9ristiques des immeubles sont mesur\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre du march\u00e9 sur la base des prix des transactions effectives (objets \u00e9chang\u00e9s)\u00a0; ils font ensuite l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation statistique permettant de pr\u00e9dire la valeur marchande d\u2019autres biens pr\u00e9sentant des caract\u00e9ristiques diff\u00e9rentes. D\u00e8s qu\u2019un nombre suffisant de transactions sont disponibles, il devient \u00e9galement possible de calculer des indices de prix. 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Les prix des maisons individuelles ont en effet fortement augment\u00e9 dans toute la Suisse. Les possibilit\u00e9s de t\u00e9l\u00e9travail offertes par la crise ont stimul\u00e9 la demande. 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