{"id":129478,"date":"2021-07-22T14:37:46","date_gmt":"2021-07-22T12:37:46","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2021\/07\/le-miracle-de-linvestissement-immobilier-demystifie\/"},"modified":"2023-08-23T23:52:33","modified_gmt":"2023-08-23T21:52:33","slug":"le-miracle-de-linvestissement-immobilier-demystifie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2021\/07\/le-miracle-de-linvestissement-immobilier-demystifie\/","title":{"rendered":"Le \u00ab&nbsp;miracle&nbsp;\u00bb de l\u2019investissement immobilier d\u00e9mystifi\u00e9"},"content":{"rendered":"<p>\u00ab\u00a0Achetez du terrain, on n\u2019en fabrique plus\u00a0!\u00a0\u00bb. Selon ce bon mot attribu\u00e9 \u00e0 Mark Twain, le terrain \u2013\u00a0et donc l\u2019immobilier\u00a0\u2013 diff\u00e9rerait fondamentalement des autres formes d\u2019investissement et serait cens\u00e9 produire des retours sur investissement exceptionnels. Tout indique pourtant que le rapport rendement-risque ne s\u2019av\u00e8re pas particuli\u00e8rement int\u00e9ressant et que l\u2019on a affaire \u00e0 une \u00ab\u00a0\u00e9nigme de la prime de risque\u00a0\u00bb dans le secteur du logement<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a>.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nUne \u00e9tude publi\u00e9e r\u00e9cemment<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a> d\u00e9montre que l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel assure certes une compensation raisonnable du risque d\u2019investissement, mais sans plus. Que les admirateurs de Mark Twain, toutefois, se rassurent\u00a0: rien ne prouve qu\u2019il ait v\u00e9ritablement prononc\u00e9 cette boutade.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nL\u2019\u00e9tude d\u00e9finit de nouveaux indices qui refl\u00e8tent les rendements nets de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel, \u00e0 la fois agr\u00e9g\u00e9s pour l\u2019ensemble du march\u00e9 et calcul\u00e9s pour les b\u00e2timents individuels. Elle utilise deux s\u00e9ries de donn\u00e9es r\u00e9cemment compil\u00e9es sur les loyers, les co\u00fbts, les prix et les taxes concernant des propri\u00e9t\u00e9s individuelles \u00e0 Paris (1809\u20131943) et \u00e0 Amsterdam (1900\u20131979). Au total, ses auteurs ont r\u00e9colt\u00e9 \u00e0 la main environ 170\u00a0000 entr\u00e9es concernant 40\u00a0000 maisons et les ont combin\u00e9es aux donn\u00e9es d\u2019autres \u00e9tudes existantes.&#13;<\/p>\n<h2>Des rendements plus modestes<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nL\u2019analyse montre que sur les longues p\u00e9riodes examin\u00e9es, la valeur des immeubles a connu une augmentation n\u00e9gligeable, voire a enregistr\u00e9 une \u00e9volution souvent n\u00e9gative, les revenus locatifs constituant l\u2019essentiel du rendement total. Ce constat ne surprendra probablement pas les propri\u00e9taires actuels, conscients que les co\u00fbts directs (entretien, r\u00e9parations, gestion, taxes) sont consid\u00e9rables et r\u00e9duisent le rendement net d\u2019environ un tiers.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nHistoriquement, le rendement net total de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris entre\u00a01809 et\u00a01943 a atteint (apr\u00e8s d\u00e9duction de tous les co\u00fbts et taxes) en moyenne 6,3\u00a0% par an. \u00c0 Amsterdam, investir dans des appartements et des maisons a produit un rendement annuel de 8\u00a0% entre\u00a01900 et\u00a01979. Hors inflation, le rendement net s\u2019est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 4,8\u00a0% \u00e0 Paris et \u00e0 4\u00a0% \u00e0 Amsterdam (voir <em>illustration<\/em><em>\u00a01<\/em>). Ces revenus sont tr\u00e8s volatils, comme le montrent les \u00e9carts types de 8,6\u00a0% et 10,3\u00a0%.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Ill.\u00a01. Rendement global de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Paris et Amsterdam (corrig\u00e9 de l\u2019inflation)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<strong>Paris (1809\u20131943)&nbsp;:<\/strong>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='08-09_2021_Lindenthal_Abb1_Paris_fr'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#08-09_2021_Lindenthal_Abb1_Paris_fr').highcharts({\n   \n    title: {\n        text: ' '\n    },  \n\n    xAxis: {\n\n        type: 'spline', categories: ['1809','1810','1811','1812','1813','1814','1815','1816','1817','1818','1819','1820','1821','1822','1823','1824','1825','1826','1827','1828','1829','1830','1831','1832','1833','1834','1835','1836','1837','1838','1839','1840','1841','1842','1843','1844','1845','1846','1847','1848','1849','1850','1851','1852','1853','1854','1855','1856','1857','1858','1859','1860','1861','1862','1863','1864','1865','1866','1867','1868','1869','1870','1871','1872','1873','1874','1875','1876','1877','1878','1879','1880','1881','1882','1883','1884','1885','1886','1887','1888','1889','1890','1891','1892','1893','1894','1895','1896','1897','1898','1899','1900','1901','1902','1903','1904','1905','1906','1907','1908','1909','1910','1911','1912','1913','1914','1915','1916','1917','1918','1919','1920','1921','1922','1923','1924','1925','1926','1927','1928','1929','1930','1931','1932','1933','1934','1935','1936','1937','1938','1939','1940','1941','1942','1943','1943', '1943', '1943'],\n       \n    },\n\n    yAxis: {  title: {\n            text: '\u00c9chelle logarithmique (1809 = 100)'\n        },\n    \n  \n        type: 'logarithmic',\n        tickInterval: 1,\n        accessibility: {\n            rangeDescription: 'Range: 0.1 to 1000'\n        }}, \n  plotOptions: {\n        series: {\n            label: {\n                connectorAllowed: false\n            },\n          \n        }\n    },\n\n     tooltip: {\n        shared: true\n    },\n\n    series: [{\n        name: 'Rendement total',\n     \n        data: [100, 87.6, 103.9, 106.9, 105.8, 115.7, 111.6, 109.4, 120.7, 140.9, 140.6, 160.8, 169.9, 213.7, 230.4, 306.8, 304.5, 346.6, 340.7, 344.7, 297.5, 348.1, 340.2, 305.6, 326.9, 341.4, 386.4, 395.4, 418.8, 465.6, 460.5, 481.1, 516.2, 529.3, 570.0, 615.9, 649.7, 631.6, 639.2, 698.5, 704.0, 704.0, 755.0, 930.2, 929.5, 904.2, 914.6, 986.1, 1210.0, 1381.1, 1425.0, 1633.8, 1618.6, 1708.3, 1802.4, 2020.0, 2025.5, 1861.9, 2105.8, 2223.0, 2496.1, 2650.2, 2368.4, 2617.4, 2548.1, 2576.4, 2845.3, 3123.7, 3049.5, 3579.4, 4092.8, 4521.0, 5105.6, 5315.2, 5154.6, 6098.6, 5958.9, 6202.2, 6681.6, 6984.3, 7143.6, 7771.0, 8774.9, 8416.3, 9525.1, 9439.8, 9132.3, 9737.3, 10929.8, 11511.4, 11284.1, 12663.6, 12315.2, 12636.9, 13658.8, 14220.4, 13975.7, 14011.6, 14471.8, 15334.2, 16934.6, 18630.9, 18137.5, 19956.1, 20023.1, 21499.7, 20502.4, 16433.8, 10749.6, 11015.8, 10901.9, 8804.5, 9853.3, 10889.8, 12211.0, 13360.1, 13385.9, 11869.0, 12294.2, 14146.7, 17540.8, 20455.6, 20378.8, 22102.7, 25934.9, 24612.9, 26975.7, 25288.1, 22127.7, 16341.5, 19827.8, 21389.1, 22440.4, 22825.3, 18914.6, null, null, null],\n        tooltip: {\n            valueSuffix: ' '\n        }\n\n    },{ name: 'Gain en capital',\n        data: [100, 84.4, 97.5, 97.9, 94.2, 99.6, 93.6, 88.9, 95.2, 108.1, 104.6, 116.6, 119.9, 147.9, 155.3, 202.1, 195.7, 215.9, 205.0, 201.7, 168.4, 191.7, 180.8, 156.8, 162.1, 163.1, 178.5, 175.8, 180.1, 193.5, 185.0, 186.6, 193.8, 191.9, 200.2, 208.6, 213.1, 199.2, 193.9, 203.9, 198.3, 189.5, 195.7, 234.4, 226.0, 211.9, 205.0, 212.6, 251.2, 275.4, 272.2, 300.9, 285.8, 288.8, 292.3, 313.2, 300.4, 261.6, 283.5, 286.2, 308.4, 315.5, 268.4, 283.7, 262.4, 252.6, 266.8, 281.2, 261.1, 293.6, 323.3, 344.8, 375.9, 376.5, 351.7, 400.3, 374.9, 374.6, 387.2, 388.6, 380.7, 398.5, 434.8, 399.8, 436.9, 415.8, 385.5, 394.7, 426.4, 432.2, 404.7, 437.7, 407.0, 399.4, 411.7, 410.2, 382.7, 367.0, 361.9, 366.9, 388.1, 409.4, 383.5, 406.2, 390.9, 403.8, 370.2, 285.8, 177.1, 177.1, 170.7, 133.2, 143.0, 153.0, 165.6, 175.1, 168.4, 143.4, 142.8, 158.0, 190.0, 212.8, 201.1, 208.8, 233.4, 208.1, 214.7, 190.3, 157.6, 109.3, 125.9, 129.7, 131.3, 129.7, 104.6, null, null, null], \n\n\n        pointStart: 1\n    }]\n});\n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<strong>Amsterdam (1900\u20131979)&nbsp;:<\/strong>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='08-09_2021_Lindenthal_Abb1_Amsterdam_fr'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#08-09_2021_Lindenthal_Abb1_Amsterdam_fr').highcharts({\n   \n    title: {\n        text: ' '\n    },  \n\n    xAxis: {\n\n        type: 'spline', categories: ['1899', '1900', '1901', '1902', '1903', '1904', '1905', '1906', '1907', '1908', '1909', '1910', '1911', '1912', '1913', '1914', '1915', '1916', '1917', '1918', '1919', '1920', '1921', '1922', '1923', '1924', '1925', '1926', '1927', '1928', '1929', '1930', '1931', '1932', '1933', '1934', '1935', '1936', '1937', '1938', '1939', '1940', '1941', '1942', '1943', '1944', '1945', '1946', '1947', '1948', '1949', '1950', '1951', '1952', '1953', '1954', '1955', '1956', '1957', '1958', '1959', '1960', '1961', '1962', '1963', '1964', '1965', '1966', '1967', '1968', '1969', '1970', '1971', '1972', '1973', '1974', '1975', '1976', '1977', '1978', '1979', '1979', '1979'],\n       \n    },\n\n    yAxis: {  title: {\n            text: '\u00c9chelle logarithmique (1809 = 100)'\n        },\n    \n  \n        type: 'logarithmic',\n        tickInterval: 1,\n        accessibility: {\n            rangeDescription: 'Range: 0.1 to 1000'\n        }}, \n  plotOptions: {\n        series: {\n            label: {\n                connectorAllowed: false\n            }, marker: {\n                enabled: false\n            },\n          \n        }\n    },\n\n     tooltip: {\n        shared: true\n    },\n\n    series: [{\n        name: 'Rendement total',\n     \n        data: [\n100, 104.74, 102.08, 111.05, 121.45, 116.08, 122.80, 114.58, 141.92, 125.93, 126.46, 149.57, 140.19, 159.51, 165.53, 189.15, 147.07, 178.01, 192.52, 178.74, 215.69, 209.72, 249.84, 265.54, 308.37, 317.85, 351.85, 370.97, 360.54, 392.05, 409.10, 447.52, 485.92, 487.24, 541.17, 524.49, 493.34, 485.68, 476.02, 506.89, 528.07, 579.75, 550.21, 578.07, 549.03, 605.85, 552.23, 520.89, 618.72, 640.20, 582.76, 533.26, 537.73, 545.44, 604.15, 634.98, 745.45, 902.50, 843.28, 929.14, 1135.70, 1318.08, 1503.36, 1621.76, 1797.62, 1939.95, 2000.97, 1519.11, 1771.67, 1720.61, 1641.78, 1711.41, 2079.66, 2341.97, 2837.82, 2983.75, 2718.04, 3928.29, 3542.81, 5055.74, 5348.12, null, null],\n        tooltip: {\n            valueSuffix: ' '\n        }\n\n    },{ name: 'Gain en capital',\n        data: [100, 98.99, 91.51, 94.35, 97.68, 88.26, 88.32, 77.61, 92.42, 77.50, 73.86, 83.47, 73.58, 79.75, 78.46, 85.13, 61.49, 71.26, 73.35, 65.55, 76.40, 71.35, 80.71, 81.12, 89.94, 88.12, 92.53, 92.26, 84.68, 87.65, 86.27, 89.65, 91.87, 86.94, 91.19, 83.45, 74.24, 69.36, 64.61, 65.43, 65.16, 68.90, 63.17, 63.89, 58.70, 62.33, 54.95, 49.77, 57.10, 56.50, 49.09, 42.86, 41.03, 39.26, 41.38, 41.28, 46.40, 54.01, 47.54, 49.08, 57.05, 62.86, 68.13, 69.96, 74.26, 76.57, 74.70, 51.12, 55.49, 49.83, 43.55, 40.63, 45.92, 48.15, 54.86, 53.17, 44.45, 62.04, 52.47, 71.83, 72.78, null, null], \n\n\n        pointStart: 1\n    }]\n});\n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__legend\">Remarque\u00a0: les prix de l\u2019immobilier n\u2019augmentent gu\u00e8re \u00e0 long terme (lignes oranges). Cependant, gr\u00e2ce aux revenus locatifs, le rendement total (lignes bleues, cumul\u00e9) a en moyenne \u00e9t\u00e9 de respectivement 4,8\u00a0% par an \u00e0 Paris et 4\u00a0% par an \u00e0 Amsterdam (en donn\u00e9es corrig\u00e9es de l\u2019inflation). Ces revenus sont tr\u00e8s volatils, comme le montrent les \u00e9carts types sup\u00e9rieurs \u00e0 8,5\u00a0%.<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Source\u00a0: Eichholtz et al. (2021) \/ La Vie \u00e9conomique<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nLes rendements mis en \u00e9vidence sont plus faibles et plus risqu\u00e9s que les estimations d\u2019\u00e9tudes pr\u00e9c\u00e9dentes. Pour des p\u00e9riodes comparables et pour les deux villes, d\u2019autres chercheurs avaient abouti \u00e0 des rendements sup\u00e9rieurs de 1,4\u00a0\u00e0 2,3\u00a0points de pourcentage pour une volatilit\u00e9 inf\u00e9rieure<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a>. Cons\u00e9quence directe\u00a0: les ratios de Sharpe obtenus sont moindres que dans les \u00e9tudes pr\u00e9c\u00e9dentes. Des ratios aussi bas ne sont toutefois pas propres \u00e0 la France et aux Pays-Bas. Des valeurs comparables pour l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel sont \u00e9galement observ\u00e9es au Royaume-Uni<a href=\"#footnote_4\" id=\"footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor\">[4]<\/a>.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nLe ratio de Sharpe sert \u00e0 comparer des investissements couvrant diff\u00e9rents profils de risque\u00a0: il mesure le rendement exc\u00e9dentaire d\u2019un bien immobilier en rapportant son rendement \u00e0 son risque (volatilit\u00e9). Un ratio \u00e9lev\u00e9 est donc int\u00e9ressant puisqu\u2019il implique un meilleur rendement pour un risque comparable. Or, dans la pr\u00e9sente \u00e9tude, les rendements r\u00e9els du march\u00e9 montrent que la rentabilit\u00e9 de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel est conforme \u00e0 celle d\u2019autres formes d\u2019investissement (actions, etc.). Les rendements suppos\u00e9ment \u00e9lev\u00e9s et peu risqu\u00e9s de la pierre rel\u00e8vent donc malheureusement du mythe.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nLes auteurs esp\u00e8rent que ces nouveaux r\u00e9sultats, jug\u00e9s plus proches de la r\u00e9alit\u00e9, rectifieront aussi la comparaison entre le produit du capital et la croissance \u00e9conomique \u00e9tablie par l\u2019\u00e9conomiste fran\u00e7ais Thomas Piketty, selon laquelle le rendement de la fortune d\u00e9passe la croissance \u00e9conomique. L\u2019\u00e9tude montre que, pour l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel du moins, le d\u00e9s\u00e9quilibre n\u2019est pas aussi important qu\u2019on pourrait le supposer.&#13;<\/p>\n<h2>Une base de donn\u00e9es plus fiable<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nQu\u2019est-ce qui explique les diff\u00e9rences sensibles par rapport aux r\u00e9sultats pr\u00e9c\u00e9dents\u00a0? En deux mots\u00a0: des donn\u00e9es plus fiables. Traditionnellement, les estimations de rendement sont d\u00e9riv\u00e9es d\u2019indices agr\u00e9g\u00e9s de loyers et de prix. Une telle approche est faillible, car les donn\u00e9es de prix proviennent rarement des m\u00eames biens immobiliers que celles des loyers.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nEn outre, les donn\u00e9es sur les co\u00fbts directs et les imp\u00f4ts immobiliers sont souvent lacunaires et n\u2019autorisent que des hypoth\u00e8ses g\u00e9n\u00e9rales. Pour Amsterdam et Paris, les auteurs d\u00e9terminent les rendements nets \u00e0 l\u2019\u00e9chelon du b\u00e2timent et peuvent ainsi garantir la comparabilit\u00e9 des donn\u00e9es de loyers et de prix. Le travail d\u2019archivage porte ainsi ses fruits.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nUn large \u00e9ventail de rendements a \u00e9t\u00e9 analys\u00e9, tant \u00e0 Paris qu\u2019\u00e0 Amsterdam\u00a0: dans les deux villes, les quartiers ais\u00e9s \u00e0 faible rentabilit\u00e9 c\u00f4toient des zones moins ais\u00e9es o\u00f9 les rendements sont souvent nettement plus \u00e9lev\u00e9s. Ces diff\u00e9rences g\u00e9ographiques sont \u00e9tonnamment persistantes et ne peuvent s\u2019expliquer enti\u00e8rement par des structures de co\u00fbts disparates. Les faibles rendements locatifs d\u2019un quartier ne sont pas non plus compens\u00e9s par une plus forte croissance des prix, du moins \u00e0 court terme. \u00c0 l\u2019\u00e9vidence, les primes de risque sp\u00e9cifiques aux quartiers ou aux b\u00e2timents refl\u00e8tent les diff\u00e9rents risques de placement.&#13;<\/p>\n<h2>Une majorit\u00e9 de petits propri\u00e9taires<\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nIl serait d\u00e8s lors simpliste de ramener la distribution des revenus \u00e0 une valeur moyenne, compte tenu notamment de la structure des propri\u00e9taires sur le march\u00e9 du logement. Seule une faible proportion des immeubles r\u00e9sidentiels est en effet d\u00e9tenue par des investisseurs institutionnels. Les propri\u00e9taires sont en majorit\u00e9 des propri\u00e9taires-occupants ou de petits investisseurs sans grand portefeuille immobilier, qui ne sont pas en mesure de diversifier leurs risques de mani\u00e8re significative.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nPour eux, le risque non syst\u00e9matique propre \u00e0 l\u2019objet l\u2019emporte sur le risque de march\u00e9, surtout pour des p\u00e9riodes courtes et moyennes. En d\u2019autres termes, ceux qui ne poss\u00e8dent qu\u2019une maison sont moins expos\u00e9s aux risques de march\u00e9, tels que les variations syst\u00e9matiques du rendement. Les risques sp\u00e9cifiques p\u00e8sent davantage, comme l\u2019incertitude de trouver un bon acheteur, les d\u00e9fauts de paiement de loyer \u00e9ventuels ou une autre utilisation du b\u00e2timent. \u00c0 Amsterdam, le risque de march\u00e9 repr\u00e9sentait moins de la moiti\u00e9 du risque total des maisons individuelles ayant un horizon d\u2019investissement inf\u00e9rieur \u00e0 15\u00a0ans (voir <em>illustration\u00a0<\/em><em>2<\/em>). Le risque sp\u00e9cifique ne passe au second plan que pour les investissements \u00e0 tr\u00e8s long terme.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\">Ill.\u00a02. Risque de march\u00e9 et risque sp\u00e9cifique \u00e0 l\u2019objet dans l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel \u00e0 Amsterdam (1900\u20131979)<\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='08-09_2021_Lindenthal_Abb2'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#08-09_2021_Lindenthal_Abb2').highcharts({\n    chart: {\n type: 'column'\n    },\n    title: {\n        text: ''\n    },\n    xAxis: {\n        categories: ['1', '2', '3', '4', '5', '6', '7', '8', '9', '10', '11', '12', '13', '14', '15', '16', '17', '18', '19', '20'],\n    title: {\n            text: 'Horizon d\u2019investissement (ann\u00e9es)'\n        },\n        },\n    yAxis: {\n        min: 0,\n        title: {\n            text: 'Variance'\n        },\n      \n    },\n    \n    tooltip: {\n        headerFormat: '<b>{point.x}<\/b><br\/>',\n        pointFormat: '{series.name}: {point.y}<br\/>Total : {point.stackTotal}'\n    },\n    plotOptions: {\n        column: {\n            stacking: 'normal',\n            dataLabels: {\n                enabled: false\n            }\n        }\n    },\n    series: [{\n        name: 'Risque de march\u00e9',\n        data: [0.00\n,0.01\n,0.02\n,0.02\n,0.04\n,0.04\n,0.07\n,0.06\n,0.03\n,0.10\n,0.09\n,0.09\n,0.09\n,0.12\n,0.04\n,0.31\n,0.28\n,0.23\n,0.21\n,0.24]\n    }, {\n        name: 'Risque sp\u00e9cifique',\n        data: [0.06\n,0.07\n,0.08\n,0.11\n,0.08\n,0.09\n,0.11\n,0.18\n,0.18\n,0.15\n,0.13\n,0.20\n,0.19\n,0.19\n,0.27\n,0.07\n,0.15\n,0.24\n,0.37\n,0.20]\n    }]\n});\n\n\n\n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Source\u00a0: Eichholtz et al. (2021) \/ La Vie \u00e9conomique<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDeux \u00e9tudes int\u00e9ressantes ont voulu d\u00e9terminer si les gains en capital de l\u2019immobilier commercial et r\u00e9sidentiel suivaient un processus dit \u00ab\u00a0de marche al\u00e9atoire\u00a0\u00bb<a href=\"#footnote_5\" id=\"footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor\">[5]<\/a>. Si c\u2019\u00e9tait le cas, le rendement sur une p\u00e9riode d\u2019investissement donn\u00e9e serait simplement la combinaison de fluctuations al\u00e9atoires et impr\u00e9visibles, et le risque sp\u00e9cifique \u00e0 l\u2019objet augmenterait proportionnellement \u00e0 la p\u00e9riode d\u2019investissement. Or, les deux articles montrent clairement que cela ne se v\u00e9rifie pas pour l\u2019immobilier.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nPour les investisseurs, le rendement total est cependant plus important que le seul gain en capital\u00a0: selon l\u2019analyse des risques portant sur les loyers, les co\u00fbts et les prix men\u00e9e dans l\u2019\u00e9tude, le risque sp\u00e9cifique \u00e0 l\u2019immobilier augmente en effet avec la p\u00e9riode d\u2019investissement, mais pas de mani\u00e8re lin\u00e9aire. Il n\u2019y a pas de marche al\u00e9atoire, de sorte que les rendements sont, dans une certaine mesure, pr\u00e9visibles.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nPour revenir \u00e0 l\u2019\u00e9tude pr\u00e9sent\u00e9e dans cet article, il s\u2019agit de d\u00e9terminer si les donn\u00e9es historiques utilis\u00e9es sont pertinentes pour les march\u00e9s modernes. Cela semble \u00eatre le cas, puisque le travail de ses auteurs montre \u00e9galement que les loyers p\u00e8sent davantage dans le rendement total que les gains sur l\u2019achat et la vente (voir <em>illustration<\/em><em>\u00a01<\/em>). Les rendements devraient si possible \u00eatre calcul\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9chelon du b\u00e2timent, plut\u00f4t que tir\u00e9s d\u2019indices agr\u00e9g\u00e9s. M\u00eame si ses rendements nets sont sensiblement inf\u00e9rieurs \u00e0 ses rendements bruts, l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel appara\u00eet comme un placement solide d\u2019un point de vue historique \u2013\u00a0sans toutefois offrir la rentabilit\u00e9 miracle d\u00e9crite dans d\u2019autres \u00e9tudes.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">Voir notamment Jord\u00e0 et al. (2019).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">Voir Eichholtz, Korevaar, Lindenthal et Tallec (2021).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">Voir notamment Jord\u00e0 et al. (2019).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_4\" class=\"footnote--item\">Chambers et al. (RFS, 2021).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_5\" class=\"footnote--item\">Voir Sagi (2020) et Giacoletti (2019).&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00ab\u00a0Achetez du terrain, on n\u2019en fabrique plus\u00a0!\u00a0\u00bb. Selon ce bon mot attribu\u00e9 \u00e0 Mark Twain, le terrain \u2013\u00a0et donc l\u2019immobilier\u00a0\u2013 diff\u00e9rerait fondamentalement des autres formes d\u2019investissement et serait cens\u00e9 produire des retours sur investissement exceptionnels. Tout indique pourtant que le rapport rendement-risque ne s\u2019av\u00e8re pas particuli\u00e8rement int\u00e9ressant et que l\u2019on a affaire \u00e0 une \u00ab\u00a0\u00e9nigme [&hellip;]<\/p>","protected":false},"author":5250,"featured_media":98448,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[81,83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[229],"post_content_subject":[231],"acf":{"seco_author":5250,"seco_co_author":null,"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Associate Professor for Real Estate Finance, Department of Land Economy, Universit\u00e4t Cambridge (UK)","seco_author_post_occupation_fr":"Professeur associ\u00e9 en financement immobilier, D\u00e9partement d\u2019\u00e9conomie fonci\u00e8re, Universit\u00e9 de Cambridge (Angleterre)","seco_co_authors_post_ocupation":null,"short_title":"Le \u00ab miracle \u00bb de l\u2019investissement immobilier d\u00e9mystifi\u00e9","post_lead":"Les discussions sur les placements dans la pierre font souvent \u00e9tat d\u2019un rapport rendement-risque \u00e9trangement avantageux. Une \u00e9tude fond\u00e9e sur des donn\u00e9es historiques de l\u2019immobilier d\u00e9montre que ce rendement miracle n\u2019existe pas.","post_hero_image_description":"Un placement solide, mais pas de rentabilit\u00e9 miracle : le rendement net de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel s\u2019est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 4 % \u00e0 Amsterdam entre 1900 et 1979.","post_hero_image_description_copyright_de":"Keystone","post_hero_image_description_copyright_fr":"Keystone","post_references_literature":"<ul>&#13;\n \t<li>Chambers D., Spaenjers C. et Steiner E. (2021). \u00ab\u00a0The rate of return on real estate\u00a0: Long-run micro-level evidence \u00bb. <em>Review of Financial Studies.<\/em><\/li>&#13;\n \t<li>Eichholtz P., Korevaar M., Lindenthal T. et Tallec R. (2021). \u00ab\u00a0The total return and risk to residential real estate \u00bb. <em>The Review of Financial Studies<\/em>, 12\u00a0avril.<\/li>&#13;\n \t<li>Giacoletti M. (2019). \u00ab\u00a0Idiosyncratic risk in housing markets \u00bb. <em>SSRN working paper<\/em>, N\u00b0\u00a02995323.<\/li>&#13;\n \t<li>Jord\u00e0 O., Knoll K., Kuvshinov D., Schularick M. et Taylor A. M. (2019). \u00ab\u00a0The rate of return on everything, 1870\u20132015 \u00bb. <em>Quarterly Journal of Economics<\/em>, 134 (3), 1225\u20131298.<\/li>&#13;\n \t<li>Sagi J. S. (2020). \u00ab\u00a0Asset-level risk and return in real estate investments \u00bb. <em>The Review of Financial Studies<\/em>.<\/li>&#13;\n<\/ul>","post_kasten":null,"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":129481,"main_focus":[155862,156707],"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":129485,"artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"104254","post_abstract":"Quel est le rendement \u00e0 long terme des logements locatifs\u00a0? Pour r\u00e9pondre \u00e0 cette question, une \u00e9tude r\u00e9cente a r\u00e9uni de nombreuses donn\u00e9es historiques sur les prix et les loyers de maisons individuelles \u00e0 Paris (1809\u20131943) et \u00e0 Amsterdam (1900\u20131979). Sur cette base, le rendement annuel total corrig\u00e9 de l\u2019inflation, net des co\u00fbts et imp\u00f4ts associ\u00e9s, a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9 \u00e0 4\u00a0% pour Paris et 4,8\u00a0% pour Amsterdam. Par rapport aux \u00e9tudes ant\u00e9rieures, les rendements et ratios de Sharpe utilis\u00e9s pour calculer le rendement exc\u00e9dentaire sont nettement plus faibles et les risques d\u2019investissement plus \u00e9lev\u00e9s. Investir dans la pierre reste un bon placement, mais n\u2019offre pas la rentabilit\u00e9 miracle \u00e9voqu\u00e9e par d\u2019autres \u00e9tudes.","magazine_issue":"20210801","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":[3988,0],"korrektor":4139,"planned_publication_date":"20210802","original_files":null,"external_release_for_author":"20210708","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/60a25116b58f7"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/129478"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5250"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=129478"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/129478\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":187406,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/129478\/revisions\/187406"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4139"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3988"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5250"}],"acf:post":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/main_focus_post\/156707"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/main_focus_post\/155862"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/98448"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=129478"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=129478"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=129478"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=129478"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=129478"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=129478"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}