{"id":134801,"date":"2019-06-24T10:30:37","date_gmt":"2019-06-24T10:30:37","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2019\/06\/seiler-wanzenried-07-2019fr\/"},"modified":"2023-08-24T00:04:44","modified_gmt":"2023-08-23T22:04:44","slug":"seiler-wanzenried-07-2019fr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2019\/06\/seiler-wanzenried-07-2019fr\/","title":{"rendered":"La propri\u00e9t\u00e9 du logement \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e, une situation gagnant-gagnant"},"content":{"rendered":"

Les Suisses sont un peuple de locataires. Pourtant, nombre d\u2019entre eux r\u00eavent de poss\u00e9der leur logement. Avec un taux d\u2019\u00e0 peine 40%, la Suisse est le pays occidental qui compte la plus faible part de propri\u00e9taires, notamment en raison des co\u00fbts \u00e9lev\u00e9s de construction et de l\u2019importance des fonds propres n\u00e9cessaires[1]<\/a>. Une nouvelle forme de propri\u00e9t\u00e9 dite \u00ab\u00a0\u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e\u00a0\u00bb (PDL) permet d\u00e9sormais de franchir ces \u00e9cueils.
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\nComme son nom l\u2019indique, cette forme de propri\u00e9t\u00e9 est limit\u00e9e dans le temps et dure en g\u00e9n\u00e9ral 30\u00a0ans. En admettant une dur\u00e9e de vie des biens immobiliers de 100\u00a0ans, les co\u00fbts d\u2019acquisition d\u2019un appartement ou d\u2019une maison diminuent de 70\u00a0% par rapport \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 traditionnelle, vu que le propri\u00e9taire temporaire ne paie que pour la dur\u00e9e de sa jouissance, le reste \u00e9tant assum\u00e9 par l\u2019investisseur. De ce fait, les charges hypoth\u00e9caires diminuent \u00e9galement. Les co\u00fbts de la PDL sont inf\u00e9rieurs de 10\u00a0\u00e0 15\u00a0% \u00e0 ceux d\u2019un loyer.
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\nGr\u00e2ce \u00e0 la PDL, de larges tranches de la population peuvent donc acqu\u00e9rir leurs propres murs. Par ailleurs, cette nouvelle forme de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019exige pas de lois suppl\u00e9mentaires et peut \u00eatre mise en \u0153uvre avec la l\u00e9gislation existante. <\/p>\n

L\u2019int\u00e9r\u00eat existe<\/h2>\n


\nUn sondage en ligne r\u00e9alis\u00e9 fin\u00a02016 et portant sur l\u2019acceptabilit\u00e9 de la PDL montre que cette nouvelle forme de propri\u00e9t\u00e9 suscite l\u2019int\u00e9r\u00eat des locataires comme des propri\u00e9taires[2]<\/a>. Les r\u00e9ponses de 996\u00a0personnes, pour la plupart originaires de Suisse al\u00e9manique, ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9es. Plus de trois quarts des locataires interrog\u00e9s peuvent s\u2019imaginer devenir propri\u00e9taires temporaires\u00a0; cela reste inimaginable pour 18\u00a0% d\u2019entre eux. Du c\u00f4t\u00e9 des propri\u00e9taires, 72\u00a0% peuvent concevoir de g\u00e9rer leur propri\u00e9t\u00e9 sous ce nouveau r\u00e9gime, contre 26\u00a0% qui ne se le repr\u00e9sentent pas, les autres restant ind\u00e9cis. Il ressort de l\u2019\u00e9tude que cette forte acceptabilit\u00e9 est surtout attribuable \u00e0 l\u2019avantage financier de la PDL, la r\u00e9duction des co\u00fbts de logement \u00e9tant plus importante pour les locataires que pour les propri\u00e9taires.
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\nLa PDL engage deux parties\u00a0: l\u2019investisseur et le propri\u00e9taire temporaire. L\u2019investisseur ach\u00e8te un bien immobilier, l\u2019assainit au besoin et vend chaque unit\u00e9 d\u2019habitation \u00e0 des propri\u00e9taires temporaires. Comme la propri\u00e9t\u00e9 est limit\u00e9e dans le temps, l\u2019acheteur ne paie \u00e0 la conclusion du contrat que le prix pour cette p\u00e9riode d\u00e9finie. <\/p>\n

Inscription commune au registre foncier<\/h2>\n


\nEn admettant une dur\u00e9e de vie du bien immobilier de 100\u00a0ans et une PDL limit\u00e9e \u00e0 30\u00a0ans, l\u2019acheteur ne paie que 30\u00a0% de la valeur totale de son unit\u00e9 d\u2019habitation. Un point de pourcentage de la propri\u00e9t\u00e9 retourne chaque ann\u00e9e \u00e0 l\u2019investisseur, qui en d\u00e9tiendra donc de nouveau 100\u00a0% \u00e0 la fin des 30\u00a0ans. Chose importante\u00a0: l\u2019acheteur a les m\u00eames droits et devoirs qu\u2019un propri\u00e9taire de logement traditionnel pendant toute la dur\u00e9e de sa PDL. Du point de vue juridique, les deux parties concluent une \u00ab\u00a0propri\u00e9t\u00e9 en main commune\u00a0\u00bb. Ils sont donc tous les deux inscrits au registre foncier. La modification des parts de propri\u00e9t\u00e9 au cours du temps n\u2019entra\u00eene pas de modification du registre foncier\u00a0: l\u2019inscription n\u2019a donc lieu qu\u2019une fois, lors de la conclusion de l\u2019achat.
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\nPendant la dur\u00e9e de la PDL, le propri\u00e9taire temporaire doit verser chaque ann\u00e9e \u00e0 l\u2019investisseur des frais pour le capital, le maintien de la substance du logement et le risque de solvabilit\u00e9. Comme pour la propri\u00e9t\u00e9 traditionnelle de logement, l\u2019objet peut \u00eatre hypoth\u00e9qu\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 80\u00a0% de sa valeur. Dans ce cas, le propri\u00e9taire temporaire doit ramener son hypoth\u00e8que \u00e0 z\u00e9ro lin\u00e9airement sur 30\u00a0ans. Ainsi, si l\u2019hypoth\u00e8que conclue s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 30\u00a0000\u00a0francs, il doit rembourser 1000\u00a0francs par an \u00e0 la banque. Ce point est important, vu que l\u2019acheteur voit en m\u00eame temps sa part de propri\u00e9t\u00e9 diminuer annuellement de 1\u00a0%.
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\nL\u2019hypoth\u00e8que est \u00e9galement attrayante pour les banques. Le risque des banques diminue notablement lorsqu\u2019un investisseur jouit d\u2019une bonne solvabilit\u00e9. L\u2019investisseur est en effet incit\u00e9 \u00e0 racheter la propri\u00e9t\u00e9 si le propri\u00e9taire temporaire devient insolvable.
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\n\u00c0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de la PDL, le propri\u00e9taire temporaire est \u00e0 nouveau libre et peut prendre un nouveau cap. Ce faisant, il n\u2019a pas besoin de se soucier de vendre. \u00c9tant de nouveau seul propri\u00e9taire, l\u2019investisseur peut de son c\u00f4t\u00e9 d\u00e9cider en toute ind\u00e9pendance des r\u00e9novations n\u00e9cessaires et g\u00e9rer son bien de mani\u00e8re optimale. Cela lui permet de r\u00e9agir aux nouveaux besoins du march\u00e9. La valeur marchande du bien peut ainsi \u00eatre pr\u00e9serv\u00e9e, voire am\u00e9lior\u00e9e. Du point de vue macro\u00e9conomique, cette nouvelle forme de propri\u00e9t\u00e9 contribue donc \u00e0 conserver la substance du parc immobilier. <\/p>\n

Un b\u00e9n\u00e9fice pour l\u2019\u00e9conomie nationale<\/h2>\n


\nLes avantages de la PDL pour les deux parties sont manifestes\u00a0: le propri\u00e9taire temporaire \u00e9conomise des co\u00fbts d\u2019habitation par rapport \u00e0 une location et a besoin de moins de fonds propres que lors d\u2019un achat immobilier traditionnel\u00a0; l\u2019investisseur trouve de son c\u00f4t\u00e9 une possibilit\u00e9 d\u2019investissement attrayante en termes de rendement et de profil de risque.
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\nLa nouvelle forme de propri\u00e9t\u00e9 entra\u00eene \u00e9galement des avantages du point de vue macro\u00e9conomique. Le taux de logements en propri\u00e9t\u00e9 devrait ainsi augmenter, ce qui va dans le sens de la politique d\u2019encouragement de la propri\u00e9t\u00e9 du logement et correspond au mandat constitutionnel. Comme la PDL est financi\u00e8rement plus attrayante qu\u2019un objet lou\u00e9 pour les investisseurs comme pour les locataires, on peut s\u2019attendre \u00e0 plus long terme \u00e0 ce que la demande de logements locatifs baisse en faveur de la PDL.
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\nLa conservation de la substance des logements constitue un autre atout macro\u00e9conomique, dans la mesure o\u00f9 la PDL permet une exploitation optimale des biens immobiliers, tant du point de vue technique que commercial. Selon les experts, la dur\u00e9e de 30\u00a0ans correspond au cycle de r\u00e9novation moyen d\u2019un immeuble. Il est beaucoup plus difficile de proc\u00e9der \u00e0 des r\u00e9novations importantes pour un objet de rendement, parce qu\u2019il faut la plupart du temps r\u00e9silier le bail des locataires. Contrairement aux propri\u00e9taires temporaires, les locataires ne connaissent pas la date d\u2019une r\u00e9novation et ne peuvent s\u2019y pr\u00e9parer. Les objets en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tage ne peuvent parfois pas non plus \u00eatre g\u00e9r\u00e9s de fa\u00e7on optimale si les copropri\u00e9taires ne s\u2019entendent pas sur les travaux n\u00e9cessaires. Il n\u2019est pas rare qu\u2019un blocage des r\u00e9novations survienne, avec de possibles surco\u00fbts \u00e0 la cl\u00e9. <\/p>\n

Des milliards de francs de r\u00e9novations<\/h2>\n


\nSelon des estimations de l\u2019\u00c9cole polytechnique f\u00e9d\u00e9rale de Zurich (EPFZ), 24\u00a0% des immeubles \u00e0 usage d\u2019habitation se trouvent en situation de crise en Suisse[3]<\/a>, ce qui repr\u00e9sente environ 28\u00a0% de l\u2019ensemble des logements. En\u00a02018, les investissements requis pour en pr\u00e9server la valeur \u00e9taient globalement estim\u00e9s \u00e0 11\u00a0milliards de francs. Pr\u00e8s de la moiti\u00e9 concernent des logements locatifs, 29\u00a0% des maisons individuelles et 23\u00a0% des appartements en propri\u00e9t\u00e9. La PDL permet d\u2019inverser la tendance, et les r\u00e9novations ont un effet secondaire positif sur l\u2019emploi dans le secteur de la construction.
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\nLa PDL offre une possibilit\u00e9 de placement particuli\u00e8rement int\u00e9ressante aux caisses de pension en termes de risque et de rendement. Elles peuvent en effet escompter un rendement stable moyennant un risque relativement faible pendant 30\u00a0ans. Leurs fonds pourraient \u00eatre plac\u00e9s de fa\u00e7on attrayante, ce qui b\u00e9n\u00e9ficierait \u00e0 l\u2019ensemble de l\u2019\u00e9conomie. Cette possibilit\u00e9 serait \u00e9galement bienvenue dans le contexte actuel des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas et des placements difficiles pour les investisseurs institutionnels.
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\nLa complexit\u00e9 de ce mod\u00e8le reste un inconv\u00e9nient susceptible d\u2019affecter n\u00e9gativement sa perc\u00e9e sur le march\u00e9. Mais vu le contexte actuel, la PDL est une option qui m\u00e9rite d\u2019\u00eatre \u00e9tudi\u00e9e.<\/p>\n

  1. OFS (2017), Taux de logements en propri\u00e9t\u00e9<\/a>. [<\/span>]<\/a><\/li>
  2. Seiler Zimmermann et Wanzenried (2017). [<\/span>]<\/a><\/li>
  3. Voir Schalcher et al. (2011). [<\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Les Suisses sont un peuple de locataires. Pourtant, nombre d\u2019entre eux r\u00eavent de poss\u00e9der leur logement. Avec un taux d\u2019\u00e0 peine 40%, la Suisse est le pays occidental qui compte la plus faible part de propri\u00e9taires, notamment en raison des co\u00fbts \u00e9lev\u00e9s de construction et de l\u2019importance des fonds propres n\u00e9cessaires. Une nouvelle forme de […]<\/p>","protected":false},"author":3601,"featured_media":19554,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"ep_exclude_from_search":false,"footnotes":""},"post__type":[83],"post_opinion":[],"post_serie":[],"post_content_category":[105],"post_content_subject":[],"acf":{"seco_author":3601,"seco_co_author":[3470,0],"author_override":"","seco_author_post_ocupation_year":"","seco_author_post_occupation_de":"Professorin f\u00fcr Banking und Finance, Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Hochschule Luzern","seco_author_post_occupation_fr":"Professeure d\u2019\u00e9conomie bancaire et de finance, Institut pour les services financiers de Zoug (IFZ), Haute \u00e9cole de Lucerne","seco_co_authors_post_ocupation":[{"seco_co_author":3470,"seco_co_author_post_occupation_year":"","seco_co_author_post_occupation_de":"Professorin f\u00fcr Finanzwissenschaften, Fachhochschule Westschweiz (HES-SO), Leiterin Gruppe Finanzen, Governance und Nachhaltigkeit, Interdisziplin\u00e4res Institut f\u00fcr Unternehmensentwicklung (IIDE), Fachhochschule f\u00fcr Ingenieurwesen und Wirtschaft des Kantons Waadt (HEIG-VD), Yverdon-les-Bains","seco_co_author_post_occupation_fr":"Professeure de finance, Haute \u00e9cole sp\u00e9cialis\u00e9e de Suisse occidentale (HES-SO), responsable du Groupe Finances, gouvernance et durabilit\u00e9, Institut interdisciplinaire du d\u00e9veloppement de l\u2019entreprise (IIDE), Haute \u00e9cole d'ing\u00e9nierie et de gestion du Canton de Vaud (HEIG-VD), Yverdon-les-Bains"}],"short_title":"La propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e, une situation gagnant-gagnant","post_lead":"Louer ou acheter ? Avec la \u00ab propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e \u00bb, les acheteurs b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une option suppl\u00e9mentaire. Les caisses de pension semblent \u00eatre des investisseurs pr\u00e9destin\u00e9s.","post_hero_image_description":"La propri\u00e9t\u00e9 du logement \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e est plus avantageuse que la location. Des immeubles dans la p\u00e9riph\u00e9rie de Zurich.","post_hero_image_description_copyright_de":"Keystone","post_hero_image_description_copyright_fr":"Keystone","post_references_literature":"