{"id":137473,"date":"2018-05-18T09:30:10","date_gmt":"2018-05-18T09:30:10","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2018\/05\/schlaepfer-06-2018fra\/"},"modified":"2023-08-24T00:11:34","modified_gmt":"2023-08-23T22:11:34","slug":"schlaepfer-06-2018fra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2018\/05\/schlaepfer-06-2018fra\/","title":{"rendered":"Des constructions neuves sans locataire"},"content":{"rendered":"<p>La difficult\u00e9 \u00e0 trouver un logement a longtemps fait les grands titres. Depuis lors, la situation sur le march\u00e9 s\u2019est nettement d\u00e9tendue, et la p\u00e9nurie ne concerne plus que les grandes villes. Globalement, le nombre de logements locatifs vacants a continuellement augment\u00e9 depuis 2009 et cette \u00e9volution s\u2019est acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e ces deux derni\u00e8res ann\u00e9es. Au 1<sup>er<\/sup>\u00a0juin 2017, l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique (OFS) recensait 52\u00a0700 logements habitables vacants propos\u00e9s \u00e0 la location durable, soit pr\u00e8s de 2,4\u00a0% du parc des logements locatifs.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nCette situation a trois grandes causes. Premi\u00e8rement, l\u2019absorption des logements locatifs par le march\u00e9 fonctionne moins bien que celle des logements en propri\u00e9t\u00e9. En effet, gr\u00e2ce \u00e0 la faiblesse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 reste attractif. C\u2019est ainsi que le nombre de logements locatifs vacants a augment\u00e9 de 21\u00a0000 unit\u00e9s entre 2008 et 2017, tandis que celui des logements en propri\u00e9t\u00e9 vacants progressait de 3000 unit\u00e9s. Deuxi\u00e8mement, pendant cette p\u00e9riode, le nombre des permis de construire a plus que doubl\u00e9 pour les logements locatifs, alors qu\u2019il a diminu\u00e9 d\u2019un tiers pour les logements en propri\u00e9t\u00e9. Les investisseurs institutionnels privil\u00e9gient notamment la construction de logements locatifs parce que ceux en propri\u00e9t\u00e9 n\u2019att\u00e9nuent pas le manque d\u2019options de placement\u00a0: les recettes uniques qu\u2019ils g\u00e9n\u00e8rent doivent \u00eatre plac\u00e9es \u00e0 leur tour, alors que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont n\u00e9gatifs. Troisi\u00e8mement, l\u2019augmentation du nombre de m\u00e9nages a ralenti en raison de la baisse de l\u2019immigration nette. Les nouveaux arrivants et ceux qui s\u2019en vont sont g\u00e9n\u00e9ralement des locataires qui constituent de petits m\u00e9nages. De ce fait, la baisse de l\u2019immigration influence fortement le nombre de m\u00e9nages install\u00e9s dans des logements lou\u00e9s.&#13;<\/p>\n<h2><strong>L\u2019emplacement est d\u00e9cisif<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nQu\u2019un logement soit ou non vacant d\u00e9pend dans une large mesure de son emplacement, de son ann\u00e9e de construction et du niveau du loyer. Dans de grandes villes comme Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le, Berne, Lausanne ou Winterthur, le taux de vacance des logements locatifs est inf\u00e9rieur \u00e0 1&nbsp;%. \u00c0 titre de comparaison, le taux de vacance dans les villes de taille moyenne telles que Saint-Gall ou Bienne, d\u2019environ 2&nbsp;%, n\u2019est que l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur \u00e0 la moyenne suisse.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nL\u2019analyse des taux de vacance observ\u00e9s au niveau des communes fait appara\u00eetre certains sch\u00e9mas\u00a0: par exemple, les communes au b\u00e9n\u00e9fice d\u2019une bonne desserte tendent \u00e0 conna\u00eetre un taux de vacance faible. Cette observation vaut tout particuli\u00e8rement pour les villes les plus attrayantes. Globalement toutefois, il n\u2019est pas possible d\u2019expliquer syst\u00e9matiquement le risque de vacance au niveau (macroscopique) de la commune.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nLa corr\u00e9lation entre l\u2019emplacement et la vacance appara\u00eet plus nettement si l\u2019on tient compte de la situation micro\u00e9conomique au sein d\u2019une commune. Dans ce cas \u00e9galement, le taux de vacance est d\u2019autant plus bas que la situation du logement est attrayante, par exemple \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019une gare ou avec vue sur le lac. Toutefois, si une tr\u00e8s bonne situation macroscopique constitue une protection contre la vacance, il n\u2019en va pas n\u00e9cessairement de m\u00eame au niveau microscopique. En effet, entre 2011 et 2016, le taux de vacance a \u00e9galement progress\u00e9 sensiblement aux meilleurs emplacements microscopiques.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nL\u2019\u00e2ge de l\u2019immeuble joue aussi un r\u00f4le. C\u2019est ainsi que le taux de vacance des immeubles locatifs diminue \u00e0 mesure de leur anciennet\u00e9 (voir\u00a0<em>illustration\u00a01<\/em>). Ce constat est li\u00e9 d\u2019une part \u00e0 la situation des objets\u00a0: un immeuble bien situ\u00e9 est souvent plus ancien et toute location d\u2019un objet neuf prend du temps. D\u2019autre part, et ce point peut lui aussi \u00eatre d\u00e9terminant, le loyer exig\u00e9 pour certains objets r\u00e9cents pourrait \u00eatre trop \u00e9lev\u00e9 pour assurer leur location compl\u00e8te. Cette remarque vaut d\u2019autant plus qu\u2019en de nombreux endroits, les loyers initiaux sont nettement plus \u00e9lev\u00e9s que les loyers en cours des locataires de longue date. La situation et la qualit\u00e9 d\u2019un objet ne sont pas seules \u00e0 d\u00e9terminer si un logement restera ou non vacant\u00a0: le montant du loyer exig\u00e9 est lui aussi d\u00e9cisif. Le risque de vacance d\u2019un logement est d\u2019autant plus important que le loyer demand\u00e9 est \u00e9lev\u00e9.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\"><strong>Ill.\u00a01. Taux de vacance en fonction de l\u2019ann\u00e9e de construction des immeubles locatifs (2016)<\/strong><\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='schlaepfer_fr_abb1'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#schlaepfer_fr_abb1').highcharts({\n       \n    chart: {\n        type: 'column'\n    },\n    title: {\n        text: ' '\n    },\n   \n    xAxis: {\n        categories: [\n            'Avant 1919',\n'1919-1945',\n'1946-1960',\n'1961-1970',\n'1971-1980',\n'1981-1990',\n'1991-2000',\n'2001-2005',\n'2006-2010',\n'2011-2013',\n'2014-2016'\n        ],\n        crosshair: true\n    },\n    yAxis: {\n       labels: {\n                format: '{value} %' }, min: 0,\n        title: {\n            text: ' '\n        }\n    }, legend: {\n            enabled: false\n        },\n\n    tooltip: {\n        headerFormat: '<b>{point.x}<\/b><br\/>',\n        pointFormat: '{point.y} %'\n    },\n    plotOptions: {\n        column: {\n            pointPadding: 0.2,\n            borderWidth: 0\n        }\n    },\n    series: [{\n      \nlegend: {\n            enabled: false\n        },\n        data: [0.4,\n0.2,\n0.6,\n1.2,\n1.9,\n2.4,\n2.6,\n2.7,\n4.0,\n9.5,\n22.7]\n\n    }]\n});\n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__legend\">Remarque\u00a0: le calcul repose sur les pertes de recettes dues \u00e0 l&#8217;inoccupation des lieux rapport\u00e9es dans les d\u00e9comptes annuels 2016. Le graphique repr\u00e9sente la m\u00e9diane des taux de vacance des immeubles affect\u00e9s prioritairement \u00e0 la location de logements. Ces taux de vacance ne sont pas comparables \u00e0 ceux de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique (OFS).<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Source\u00a0: W\u00fcest Partner \/ La Vie \u00e9conomique<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nGlobalement, le taux de vacance r\u00e9agit de mani\u00e8re in\u00e9lastique aux variations de loyer. En d\u2019autres termes, la corr\u00e9lation positive entre ces derni\u00e8res et le taux de vacance exprim\u00e9s en termes relatifs est relativement faible, comme l\u2019indiquent les calculs de l\u2019\u00e9lasticit\u00e9 des prix. Les d\u00e9comptes de logements lou\u00e9s dans des immeubles dont la situation et les qualit\u00e9s sont connues ont fourni les donn\u00e9es de base.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nAinsi, selon les circonstances, le bailleur peut trouver avantage \u00e0 s\u2019accommoder d\u2019un certain taux de vacance pour maximiser le produit de sa location. Il faut pourtant consid\u00e9rer le cas d\u2019esp\u00e8ce, car dans certains march\u00e9s partiels, abaisser le loyer permet de r\u00e9duire avantageusement le taux de vacance. De plus, outre la perte de revenus locatifs, une vacance induit un co\u00fbt suppl\u00e9mentaire pour le propri\u00e9taire, car un logement non lou\u00e9 doit malgr\u00e9 tout \u00eatre chauff\u00e9 et les alentours doivent \u00eatre nettoy\u00e9s. Enfin, les d\u00e9penses sont plus \u00e9lev\u00e9es lorsque l\u2019objet doit \u00eatre remis en location. Lorsque le taux de vacance est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9, la majoration des co\u00fbts d\u2019administration peut atteindre 10&nbsp;% du produit annuel de la location.&#13;<\/p>\n<h2><strong>Vers une augmentation du taux de renouvellement des locataires<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nComment faut-il consid\u00e9rer ce taux de vacance de 2,4&nbsp;% des logements locatifs\u00a0? D\u2019abord, notons que les objets vacants mod\u00e8rent le niveau des loyers et qu\u2019ils permettent une recherche de logements plus fructueuse. De ce fait, il est vraisemblable que les changements de locataires seront plus fr\u00e9quents, en particulier dans les villes o\u00f9 le march\u00e9 de la location s\u2019est quelque peu d\u00e9tendu.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nUn certain taux de vacance des logements est normal, puisque tant le march\u00e9 de la location que celui de la construction pr\u00e9sentent des cycles longs et qu\u2019ils sont, de ce fait, rigides. \u00c0 titre de comparaison\u00a0: \u00e0 la fin de la crise immobili\u00e8re des ann\u00e9es nonante, le taux de vacance des logements locatifs \u00e9tait d\u2019environ 0,5 point de pourcentage sup\u00e9rieur au taux actuel.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nPar ailleurs, l\u2019essor actuel de la construction entra\u00eene une diminution des \u00e9missions de CO<sub>2<\/sub> du parc de logements au cours de leur exploitation, car les b\u00e2timents modernes sont nettement plus respectueux du climat que les anciennes constructions. L\u2019assainissement \u00e9cologique des b\u00e2timents existants peut \u00e9galement am\u00e9liorer la compatibilit\u00e9 climatique. Toutefois, l\u2019augmentation du nombre de logements vacants tend \u00e0 freiner les r\u00e9novations compl\u00e8tes \u00e0 but \u00e9cologiques. En effet, plus la location de logements s\u2019av\u00e8re exigeante, plus le propri\u00e9taire \u00e9prouve de la peine \u00e0 r\u00e9percuter ses frais de r\u00e9novation sur les loyers.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nLa situation actuelle est probl\u00e9matique en raison des taux de vacance \u00e9lev\u00e9s dans certaines r\u00e9gions. Dans les \u00ab\u00a0r\u00e9gions\u00a0MS\u00a0\u00bb de Haute-Argovie et de Sierre d\u00e9finies par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, plus de 10\u00a0% des logements locatifs sont vacants. Les institutions de pr\u00e9voyance sont indirectement concern\u00e9es, puisque les caisses de pension, \u00e0 l\u2019instar des autres investisseurs immobiliers, retirent un rendement moindre de leurs immeubles.&#13;<\/p>\n<h2><strong>Moins de nouvelles constructions \u00e0 partir de 2020<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nLe taux de vacance continuera vraisemblablement d\u2019augmenter ces prochaines ann\u00e9es (voir\u00a0<em>illustration\u00a01<\/em>). Premi\u00e8rement, l&#8217;activit\u00e9 dans le secteur de la construction restera importante jusqu\u2019\u00e0 l\u2019ann\u00e9e prochaine, puisque de nombreux projets seront r\u00e9alis\u00e9s. Deuxi\u00e8mement, les loyers ne devraient que l\u00e9g\u00e8rement baisser, ce qui ne stimulera que faiblement la demande de logements suppl\u00e9mentaires. Troisi\u00e8mement, l\u2019immigration nette restera limit\u00e9e tant que l\u2019\u00e9conomie europ\u00e9enne se portera bien.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nLe taux de vacance, \u00e0 tout le moins sa progression, devrait faiblir \u00e0 partir de 2020, la commercialisation des constructions neuves s\u2019av\u00e9rant toujours plus difficile et longue. Ainsi, en juin 2017 \u2013 selon la m\u00e9thode de calcul de l\u2019OFS \u2013 10&nbsp;% des unit\u00e9s d\u2019habitation de moins de deux ans \u00e9taient inoccup\u00e9es (voir\u00a0<em>illustration\u00a02<\/em>), soit pr\u00e8s de deux fois plus qu\u2019en 2009. Cette situation devrait brider globalement la planification des projets de construction et inciter les investisseurs \u00e0 pond\u00e9rer plus fortement les crit\u00e8res li\u00e9s \u00e0 la situation des immeubles.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\"><strong>Ill. 2. Taux de vacance (1995-2017)<\/strong><\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='schlaepfer_fr_2'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#schlaepfer_fr_2').highcharts({\n     chart: {\n        type: 'line'\n    },\n    title: {\n        text: ''\n    },\n    \n    xAxis: {\n        categories: ['1995', '1996', '1997', '1998', '1999', '2000', '2001', '2002', '2003', '2004', '2005', '2006', '2007', '2008', '2009', '2010', '2011', '2012', '2013', '2014', '2015', '2016', '2017'],\n        \n    },\n    yAxis: {\n        title: {\n            text: ''\n        },labels: {\n            format: '{value}%'\n        },\n        \n    },\n    tooltip: {\n        headerFormat: '<b>{point.x}<\/b><br\/>',\n        pointFormat: '{series.name}: {point.y} %'\n    },\n    \n    series: [\n    {\n        name: 'Total',\n        data: [1.4, 1.6, 1.8, 1.8, 1.6, 1.5, 1.2, 1.0, 0.9, 0.9, 1.0, 1.0, 1.1, 0.9, 0.9, 0.9, 0.9, 1.0, 1.0, 1.1, 1.2, 1.3, 1.5],\n           marker: {\n            enabled: false\n        },\n    }, {\n        name: 'Logements locatifs',\n        data: [1.9, 2.3, 2.7, 2.9, 2.6, 2.3, 1.9, 1.6, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.6, 1.4, 1.3, 1.4, 1.5, 1.5, 1.5, 1.7, 1.8, 2.1, 2.4],\n           marker: {\n            enabled: false\n        },\n    }, {\n        name: 'Nouveaux logements (moins de deux ans)',\n        data: [10.9, 12.8, 12.6, 9.7, 6.9, 5.5, 4.9, 3.9, 3.5, 4.2, 5.2, 5.1, 5.5, 5.3, 5.3, 5.0, 5.4, 5.4, 6.4, 7.4, 7.5, 8.4, 9.8],\n           marker: {\n            enabled: false\n        },\n    }]\n});\n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Source\u00a0: OFS et W\u00fcest Partner \/ La Vie \u00e9conomique<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nUne importance croissante est accord\u00e9e au crit\u00e8re du taux de vacance lors de la planification de nouveaux logements locatifs. Cela incite les promoteurs \u00e0 d\u00e9velopper davantage de projets dans des zones r\u00e9sidentielles bien desservies. On peut d\u00e8s lors esp\u00e9rer que les constructions soient \u00e0 l\u2019avenir davantage r\u00e9alis\u00e9e l\u00e0 o\u00f9 de nombreuses personnes souhaitent habiter. L\u2019am\u00e9nagement du territoire vise \u00e9galement \u00e0 concentrer la construction dans des zones bien desservies\u00a0: le taux de vacance croissant devrait donc apporter une contribution notable au d\u00e9veloppement du milieu b\u00e2ti.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La difficult\u00e9 \u00e0 trouver un logement a longtemps fait les grands titres. Depuis lors, la situation sur le march\u00e9 s\u2019est nettement d\u00e9tendue, et la p\u00e9nurie ne concerne plus que les grandes villes. 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