\nL\u2019indice UBS de bulle immobili\u00e8re \u00e9value, au moyen de diff\u00e9rents indicateurs, le risque d\u2019une correction des prix (voir encadr\u00e9<\/em>). Plus l\u2019indice est \u00e9lev\u00e9, plus les \u00e9carts par rapport \u00e0 la norme \u00e0 long terme sur le march\u00e9 suisse de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel sont grands et plus la chute est vertigineuse en cas de correction. En 2017, cet indice \u00e9voluait dans la zone \u00e0 risque, ce qui signale une sur\u00e9valuation des prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel (voir illustration<\/em>). Actuellement, il est toutefois tr\u00e8s au-dessous de son record de 1990, date \u00e0 laquelle culminait la derni\u00e8re bulle.
<\/p>\nL\u2019indice UBS de bulle immobili\u00e8re (1981\u20132017)<\/strong><\/h3>\n
\n![\"\"](\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2018\/02\/Holzhey_1_DEF_FR.png\")
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\nSource\u00a0: UBS \/ La Vie \u00e9conomique<\/span>
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\nActuellement, des d\u00e9s\u00e9quilibres apparaissent sur trois fronts. Le premier concerne la capacit\u00e9 financi\u00e8re. L\u2019acquisition d\u2019un logement d\u00e9passe les possibilit\u00e9s de la plupart des m\u00e9nages. Le ratio prix\/revenu est certes au-dessous du niveau record de 1990. Toutefois, pour s\u2019offrir un logement neuf de 120 m2<\/sup>, il faut d\u00e9penser en moyenne huit fois le revenus annuels d\u2019un m\u00e9nage. Aujourd\u2019hui, seuls 25\u00a0% des foyers satisfont encore aux conditions fix\u00e9es par les banques pour l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire[1]<\/a>. Plus le ratio prix\/revenu est \u00e9lev\u00e9, plus le degr\u00e9 de financement par des fonds \u00e9trangers augmente par contrecoup et plus l\u2019\u00e9conomie accro\u00eet sa vuln\u00e9rabilit\u00e9 \u00e0 une forte correction des prix.
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\nUn deuxi\u00e8me d\u00e9s\u00e9quilibre concerne le rapport entre les prix \u00e0 l\u2019achat et les loyers. Les propri\u00e9t\u00e9s co\u00fbtent de plus en plus cher ces derni\u00e8res ann\u00e9es. La hausse a \u00e9t\u00e9 plus forte que celle des prix \u00e0 la location. Actuellement, pr\u00e8s de trente loyers annuels sont n\u00e9cessaires pour acheter un logement comparable, alors que la moyenne \u00e0 long terme s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 quelque 26 loyers annuels. Les co\u00fbts d\u2019utilisation d\u2019un logement moyen en propri\u00e9t\u00e9, qui englobent les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats, l\u2019entretien et les provisions, sont actuellement d\u2019environ 15\u00a0% en dessous des co\u00fbts de location d\u2019un objet comparable. D\u00e8s lors, la propri\u00e9t\u00e9 du logement demeure attrayante. Il suffirait toutefois que les taux hypoth\u00e9caires remontent de 1 point pour que les co\u00fbts d\u2019utilisation de la propri\u00e9t\u00e9 du logement s\u2019accroissent et rejoignent le niveau des loyers. En cas de hausse des taux de 2 points, ces co\u00fbts d\u00e9passeraient m\u00eame de 15 \u00e0 20\u00a0% le prix des loyers.
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\nLe troisi\u00e8me d\u00e9s\u00e9quilibre est l\u2019essor de la sp\u00e9culation. De nombreux logements en propri\u00e9t\u00e9 sont acquis aujourd\u2019hui \u00e0 des fins d\u2019investissement. Chez UBS, la part des demandes de cr\u00e9dit pour des logements acquis en vue d\u2019une location (dit objets \u00ab\u00a0buy-to-let\u00a0\u00bb) oscille entre 18 et 20\u00a0% depuis fin 2012. \u00c0 titre de comparaison, cette part n\u2019\u00e9tait que de 12\u00a0% en 2006. Cela montre que l\u2019\u00e9volution des prix en Suisse, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9e par une \u00ab\u00a0fuite dans la pierre\u00a0\u00bb et que le niveau des prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel a \u00e9t\u00e9 fa\u00e7onn\u00e9 en partie par les attentes des investisseurs.
<\/p>\nDes hausses de taux d\u00e9clenchent des corrections<\/strong><\/h2>\n
\nUne crise \u00e9conomique ou une forte hausse des taux devraient frapper plus durement le segment des propri\u00e9t\u00e9s mises en location que celles destin\u00e9es \u00e0 un usage personnel. En effet, des rendements nets qui varient entre 2 et 3\u00a0% ne permettent gu\u00e8re d\u2019absorber des int\u00e9r\u00eats en hausse, des taux de vacance en augmentation ou des loyers en baisse. En cas de crise, les investisseurs faiblement diversifi\u00e9s pourraient donc essuyer des pertes substantielles. De plus, quand leurs propri\u00e9taires sont aux prises avec des difficult\u00e9s financi\u00e8res, ces objets \u00ab\u00a0buy-to-let\u00a0\u00bb sont vendus plus rapidement que les biens destin\u00e9s \u00e0 un usage personnel. Dans une p\u00e9riode de correction, ce genre de comportement peut accro\u00eetre l\u2019offre sur le march\u00e9 et acc\u00e9l\u00e9rer le recul des prix.
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\nDurant les quarante derni\u00e8res ann\u00e9es, pratiquement toutes les corrections sur les march\u00e9s mondiaux de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel ont \u00e9t\u00e9 provoqu\u00e9es par des hausses de taux provenant des banques centrales. La Suisse n\u2019est pas en reste, m\u00eame si le taux hypoth\u00e9caire th\u00e9orique utilis\u00e9 pour calculer la capacit\u00e9 financi\u00e8re d\u2019un emprunteur est un r\u00e9ducteur de risques. L\u2019efficacit\u00e9 de ce taux se v\u00e9rifie si l\u2019on op\u00e8re une comparaison avec la Su\u00e8de, o\u00f9 l\u2019octroi de cr\u00e9dits est moins r\u00e9gul\u00e9. Dans les deux pays, les taux hypoth\u00e9caires ont diminu\u00e9 de moiti\u00e9 entre 2011 et 2015. Alors que les prix de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel se sont envol\u00e9s de 50\u00a0% en Su\u00e8de, ils n\u2019ont progress\u00e9 que de 10\u00a0% en Suisse durant la m\u00eame p\u00e9riode.
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\nUne hausse, m\u00eame de 1 point, des taux longs rendrait inint\u00e9ressant l\u2019achat d\u2019un bien immobilier en raison de la charge mensuelle qui p\u00e8serait sur le budget des m\u00e9nages, mais aussi en comparaison des loyers. L\u2019achat d\u2019un logement en vue de sa mise en location pourrait ne pas s\u2019av\u00e9rer rentable pour les investisseurs. Or, si certaines banques centrales rel\u00e8vent progressivement leurs taux, cela n\u2019enclenche pas encore de mouvement g\u00e9n\u00e9ral pour l\u2019instant. Par contre, l\u2019offre exc\u00e9dentaire de logements en location est de plus en plus patente, ce qui p\u00e8se sur les prix des propri\u00e9t\u00e9s. Si les loyers libres se replient en Suisse de 10\u00a0% d\u2019ici \u00e0 2020, ainsi que le projette UBS, les prix de vente de la propri\u00e9t\u00e9 du logement reculeront aussi. Cela ne sonnera, toutefois, pas encore le glas du cycle immobilier. Ce ne sera le cas que lorsque le co\u00fbt du capital augmentera de nouveau.<\/p>\n