\nPour mener \u00e0 bien cette \u00e9tude, il a fallu d\u00e9terminer empiriquement les diff\u00e9rences de prix entre les nouvelles locations et les loyers en cours sur les march\u00e9s communaux de logements locatifs de 2005 \u00e0 2016. Cela s\u2019est fait en comparant, apr\u00e8s ajustement de la qualit\u00e9 des donn\u00e9es, les prix des nouvelles locations publi\u00e9es dans les annonces avec les loyers en cours de l\u2019indice suisse des loyers.
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\nLes calculs montrent que, dans des cas extr\u00eames, l\u2019\u00e9cart peut aller jusqu\u2019\u00e0 70, voire 80\u00a0%. C\u2019est dans l\u2019Arc l\u00e9manique et dans les r\u00e9gions de Zurich et de Zoug, ainsi que dans certaines zones touristiques que les diff\u00e9rences sont les plus marqu\u00e9es. \u00c0 l\u2019inverse, les \u00e9carts de loyers restent modestes (de l\u2019ordre de 10 \u00e0 20\u00a0%) dans la r\u00e9gion de Soleure et dans l\u2019Arc jurassien (voir illustration\u00a01<\/em>). En analysant ensuite l\u2019activit\u00e9 de construction et la mobilit\u00e9 des locataires dans ces r\u00e9gions diversement touch\u00e9es par la r\u00e9glementation des loyers, il devient possible de tirer des conclusions sur l\u2019impact que cette derni\u00e8re peut avoir.
<\/p>\nIll. 1. \u00c9carts de loyers par r\u00e9gion (2016)<\/strong><\/h3>\n
\n![\"\"](\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/content\/uploads\/2018\/02\/Sager_1_DEF_FR.png\")
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\nRemarque\u00a0: la carte pr\u00e9sente les r\u00e9gions de mobilit\u00e9 spatiale d\u00e9finies par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique.<\/span>
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\nSource\u00a0: calculs des auteurs, Ad-Scan, Meta-Sys AG \/ indice des loyers de l\u2019OFS \/ La Vie \u00e9conomique<\/span>
<\/p>\nDes loyers en hausse stimulent la r\u00e9novation <\/strong><\/h2>\n
\nEn th\u00e9orie, il n\u2019y a pas de lien clairement \u00e9tabli entre une r\u00e9glementation des loyers et le prix des locations sur le march\u00e9. On peut toutefois postuler que des immigrants et des personnes qui cherchent \u00e0 changer de logement dans une r\u00e9gion o\u00f9 les habitants d\u00e9m\u00e9nagent peu disposeront d\u2019une offre restreinte. Comme les logements propos\u00e9s auront tendance \u00e0 \u00eatre octroy\u00e9s aux personnes dont le pouvoir d\u2019achat est le plus \u00e9lev\u00e9, leur loyer augmentera. Ce lien peut \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 empiriquement puisque, dans les r\u00e9gions o\u00f9 l\u2019\u00e9cart des loyers est important, le prix des nouvelles locations (sans tenir compte d\u2019autres facteurs) a augment\u00e9 depuis 2005 bien davantage que dans celles o\u00f9 cet \u00e9cart est plut\u00f4t resserr\u00e9.
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\nPar ailleurs, il n\u2019existe pas non plus de lien direct, en th\u00e9orie, entre la r\u00e9glementation des loyers et la construction de nouveaux logements. Les relev\u00e9s empiriques montrent toutefois clairement un lien indirect, car la hausse des loyers stimule la construction.
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\nEnfin, l\u2019\u00e9tude r\u00e9v\u00e8le que la r\u00e9glementation a un effet positif sur les r\u00e9novations globales. Du point de vue strictement juridique, le loyer initial peut certes \u00eatre contest\u00e9 lors de la conclusion d\u2019une nouvelle location. Toutefois, le bailleur a g\u00e9n\u00e9ralement la possibilit\u00e9 d\u2019imposer des hausses de loyer correspondant aux prix du march\u00e9 lorsqu\u2019il remet en location des logements apr\u00e8s avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 leur r\u00e9novation globale[1]<\/a>. Bien que, dans le cadre de l\u2019analyse, l\u2019augmentation de loyer apr\u00e8s r\u00e9novation n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 connue, il appara\u00eet que le nombre de r\u00e9novations globales s\u2019est accru dans les r\u00e9gions o\u00f9 l\u2019\u00e9cart de loyers est prononc\u00e9. Par contre, l\u2019\u00e9tude n\u2019a pas permis de v\u00e9rifier l\u2019hypoth\u00e8se selon laquelle la r\u00e9glementation des loyers incite les propri\u00e9taires \u00e0 r\u00e9nover leurs logements locatifs en vue de les transformer en propri\u00e9t\u00e9s par \u00e9tages.
<\/p>\nMoins de d\u00e9m\u00e9nagements<\/strong><\/h2>\n
\nLorsque, dans une r\u00e9gion donn\u00e9e, les loyers en cours sont nettement plus avantageux que ceux mis sur le march\u00e9, un d\u00e9m\u00e9nagement peut avoir des cons\u00e9quences financi\u00e8res importantes. Cela constitue une entrave \u00e0 la mobilit\u00e9. La dur\u00e9e de location devrait donc y \u00eatre sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne, quitte \u00e0 ce que le logement soit d\u2019une taille inadapt\u00e9e, et les d\u00e9m\u00e9nagements moindres.
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\nChaque ann\u00e9e, 5000 m\u00e9nages du Panel suisse de m\u00e9nages sont interrog\u00e9s \u00e0 ce sujet. L\u2019analyse de leurs r\u00e9ponses r\u00e9v\u00e8le empiriquement que l\u2019\u00e9cart de loyers a une influence importante sur leur mobilit\u00e9. S\u2019il se creuse, la dur\u00e9e de location moyenne et la probabilit\u00e9 d\u2019occuper un logement inappropri\u00e9 s\u2019\u00e9l\u00e8vent (il convient de noter que la r\u00e9glementation des loyers tend plut\u00f4t \u00e0 favoriser des logements trop petits). La probabilit\u00e9 d\u2019occuper un logement inadapt\u00e9 augmente parall\u00e8lement \u00e0 l\u2019ampleur des \u00e9carts de loyers. Elle diminue lorsque le revenu du m\u00e9nage augmente (voir illustration\u00a02<\/em>).
<\/p>\nIll. 2. Probabilit\u00e9 moyenne d\u2019occuper un logement de taille inadapt\u00e9e en fonction de l\u2019\u00e9cart de loyers et du niveau de revenu<\/strong><\/h3>\n
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