{"id":138100,"date":"2018-02-26T10:30:03","date_gmt":"2018-02-26T10:30:03","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2018\/02\/enzler-zahner-03-2018fr\/"},"modified":"2023-08-24T00:13:05","modified_gmt":"2023-08-23T22:13:05","slug":"enzler-zahner-03-2018fr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2018\/02\/enzler-zahner-03-2018fr\/","title":{"rendered":"Le logement \u00e0 prix abordable reste un sujet d\u2019actualit\u00e9"},"content":{"rendered":"<p>Construit-on assez ou trop peu en Suisse, et pourquoi\u00a0? Nombreux sont ceux qui ont d\u00fb se poser cette question, en cherchant un nouveau logement \u00e0 louer ou \u00e0 acheter ces derni\u00e8res ann\u00e9es. En effet, les prix, qui sont les principaux indicateurs de p\u00e9nurie, se sont envol\u00e9s depuis le d\u00e9but du mill\u00e9naire (voir <em>illustration\u00a01<\/em>). Ce constat vaut notamment pour les centres-villes o\u00f9 le logement, tr\u00e8s demand\u00e9, rench\u00e9rit sans cesse. Autre observation\u00a0: l\u2019\u00e9cart s&#8217;est nettement creus\u00e9 entre les loyers propos\u00e9s sur le march\u00e9 lors de la conclusion d\u2019un nouveau bail et ceux qui sont acquitt\u00e9s dans le cadre d\u2019un contrat de bail existant.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nCette \u00e9volution des prix a r\u00e9cemment relanc\u00e9 la demande de logements abordables et de loyers \u00e0 meilleur march\u00e9. Les co\u00fbts du logement repr\u00e9sentent, pour la majorit\u00e9 de la population, une part consid\u00e9rable des d\u00e9penses. L\u2019envol\u00e9e des prix peut, par cons\u00e9quent, grever lourdement le budget des m\u00e9nages.&#13;<\/p>\n<h3 class=\"text__graphic-title\"><strong>Ill. 1. \u00c9volution des prix sur le march\u00e9 immobilier suisse (2000-2017)<\/strong><\/h3>\n<p>&#13;<br \/>\n<div class='chart chart--normal' id='enzler_zahner_fr_1'>\n\n<\/div>\n\n<script>\n$(function () {\n    $('#enzler_zahner_fr_1').highcharts({\n\n  chart: {\n        type: 'line'\n    },\n    title: {\n        text: ''\n    },\n  \n    xAxis: {\n        type: 'datetime',\n        dateTimeLabelFormats: { \/\/ don't display the dummy year\n            month: '%e. %b',\n            year: '%Y'\n        },\n        title: {\n            text: ''\n        },\n      \n    },\n        yAxis: [{ \n        labels: {\n            format: '{value}',\n           \n        },\n        title: {\n            text: 'Indice (1er trimestre 2000=100)',\n            \n        }, \n    }],\n    tooltip: {\n        headerFormat: 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(W\u00fcest Partner)',\n         \n        data: [\n              [Date.UTC(2000,1), 100.00 ],\n [Date.UTC(2000,4), 100.42 ],\n [Date.UTC(2000,7), 102.57 ],\n [Date.UTC(2000,10), 102.07 ],\n [Date.UTC(2001,1), 103.83 ],\n [Date.UTC(2001,4), 104.49 ],\n [Date.UTC(2001,7), 107.01 ],\n [Date.UTC(2001,10), 107.20 ],\n [Date.UTC(2002,1), 110.22 ],\n [Date.UTC(2002,4), 112.55 ],\n [Date.UTC(2002,7), 115.51 ],\n [Date.UTC(2002,10), 116.97 ],\n [Date.UTC(2003,1), 119.58 ],\n [Date.UTC(2003,4), 120.85 ],\n [Date.UTC(2003,7), 122.41 ],\n [Date.UTC(2003,10), 121.10 ],\n [Date.UTC(2004,1), 121.74 ],\n [Date.UTC(2004,4), 124.75 ],\n [Date.UTC(2004,7), 125.26 ],\n [Date.UTC(2004,10), 124.37 ],\n [Date.UTC(2005,1), 125.00 ],\n [Date.UTC(2005,4), 126.64 ],\n [Date.UTC(2005,7), 128.11 ],\n [Date.UTC(2005,10), 127.36 ],\n [Date.UTC(2006,1), 127.93 ],\n [Date.UTC(2006,4), 127.27 ],\n [Date.UTC(2006,7), 129.25 ],\n [Date.UTC(2006,10), 129.74 ],\n [Date.UTC(2007,1), 130.88 ],\n [Date.UTC(2007,4), 131.08 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[Date.UTC(2012,10), 149.50],\n [Date.UTC(2013,1), 151.60],\n [Date.UTC(2013,4), 153.63],\n [Date.UTC(2013,7), 154.58],\n [Date.UTC(2013,10), 156.38],\n [Date.UTC(2014,1), 154.84],\n [Date.UTC(2014,4), 155.86],\n [Date.UTC(2014,7), 156.40],\n [Date.UTC(2014,10), 157.03],\n [Date.UTC(2015,1), 158.73],\n [Date.UTC(2015,4), 159.36],\n [Date.UTC(2015,7), 159.54],\n [Date.UTC(2015,10), 160.63],\n [Date.UTC(2016,1), 160.74],\n [Date.UTC(2016,4), 161.22],\n [Date.UTC(2016,7), 161.71],\n [Date.UTC(2016,10), 162.96],\n [Date.UTC(2017,1), 164.62],\n [Date.UTC(2017,4), 164.80],\n [Date.UTC(2017,7), 165.59]   \n        ]\n    }]\n});\n     \n});\n\n\n\n<\/script>\n&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__legend\">Remarque\u00a0: l\u2019\u00e9cart croissant entre les loyers propos\u00e9s sur le march\u00e9 et ceux existants se manifeste dans la diff\u00e9rence entre l\u2019indice des prix de l\u2019offre de logements locatifs et l\u2019indice des loyers de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique (OFS). Ce dernier indice se fonde principalement sur les loyers existants, mais aussi dans une moindre mesure sur les loyers fix\u00e9s lors de la conclusion d\u2019un nouveau bail.<\/span>&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\n<span class=\"text__quelle--ground\">Source\u00a0: OFS \/ W\u00fcest Partner \/ La Vie \u00e9conomique<\/span>&#13;<\/p>\n<h2><strong>La hausse des prix n\u2019est pas une surprise<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nLa flamb\u00e9e des prix ne surprend pas\u00a0: la demande de logement s\u2019est fortement accrue ces dix \u00e0 quinze derni\u00e8res ann\u00e9es. Cela peut s\u2019expliquer par l\u2019augmentation de la prosp\u00e9rit\u00e9 due \u00e0 une \u00e9volution \u00e9conomique favorable, la croissance d\u00e9mographique (provenant principalement de l\u2019immigration) et la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. La hausse de la demande a, en outre, d\u00fb faire face \u00e0 une offre relativement rigide au moins \u00e0 court terme, ce qui s\u2019est traduit par un exc\u00e9dent de la demande. En r\u00e9action, l\u2019activit\u00e9 s\u2019est intensifi\u00e9e dans la construction. En 2016, l\u2019offre et la demande \u00e9taient, en moyenne, pour la premi\u00e8re fois en \u00e9quilibre depuis 2008 sur l\u2019ensemble du march\u00e9 suisse, comme le montre une \u00e9tude men\u00e9e sur mandat de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL)<a href=\"#footnote_1\" id=\"footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor\">[1]<\/a>. La forte hausse des prix \u00e9tait, cependant, autant n\u00e9cessaire que l\u2019\u00e9largissement de l\u2019offre afin de parvenir \u00e0 ce nouvel \u00e9quilibre.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nIl ne faudrait toutefois pas expliquer l\u2019augmentation des prix uniquement par la demande, ni par des facteurs sp\u00e9cifiques \u00e0 l\u2019offre, tels que l\u2019\u00e9volution des salaires et des co\u00fbts d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments entrant dans la construction. Diff\u00e9rentes r\u00e9glementations influencent grandement l\u2019offre et la demande, donc le prix. En font notamment partie les prescriptions concernant les constructions et les zones, la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire, les r\u00e8gles de construction, la r\u00e9glementation du march\u00e9 hypoth\u00e9caire et le droit du bail.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nDu point de vue de la politique \u00e9conomique, il est en particulier int\u00e9ressant d\u2019\u00e9tudier dans quelle mesure la r\u00e9glementation du march\u00e9 immobilier a contribu\u00e9 \u00e0 la raret\u00e9 du logement et \u00e0 l\u2019\u00e9volution des prix. Les questions suivantes sont cruciales\u00a0: comment l\u2019\u00e9lasticit\u00e9-prix de l&#8217;offre de logements d\u00e9pend-elle de facteurs g\u00e9ographiques et r\u00e9glementaires\u00a0? Les loyers propos\u00e9s augmentent-ils davantage dans un march\u00e9 r\u00e9glement\u00e9\u00a0? Quel effet la segmentation du march\u00e9 entre les loyers existants et les nouveaux \u2013 les premiers \u00e9tant plus faibles que les seconds \u2013 a-t-elle sur la mobilit\u00e9 des locataires, sur l\u2019offre de nouveaux logements ou sur l\u2019entretien des logements existants\u00a0?&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nAfin d\u2019approfondir ces questions ainsi que d\u2019autres, le Secr\u00e9tariat d\u2019\u00c9tat \u00e0 l\u2019\u00e9conomie (Seco) a command\u00e9, conjointement avec l\u2019OFL, deux \u00e9tudes empiriques qui sont pr\u00e9sent\u00e9es dans ce dossier<a href=\"#footnote_2\" id=\"footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor\">[2]<\/a>.&#13;<\/p>\n<h2><strong>Un droit du bail disput\u00e9<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nEn lien avec la r\u00e9glementation du march\u00e9 immobilier, le droit du bail actuel, entr\u00e9 en vigueur le 1<sup>er<\/sup> juillet 1990, joue un r\u00f4le cl\u00e9. Malgr\u00e9 les travaux de r\u00e9vision qui avaient dur\u00e9 plus de dix ans, aussi bien les repr\u00e9sentants des locataires que ceux des bailleurs n\u2019ont cess\u00e9 d\u2019appeler \u00e0 le modifier, m\u00eame apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en vigueur du nouveau droit. L\u2019initiative \u00ab\u00a0Pour des loyers loyaux\u00a0\u00bb a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e d\u00e8s 1997. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a recommand\u00e9 de la refuser et pr\u00e9sent\u00e9 un contre-projet indirect. Ce dernier pr\u00e9voyait principalement un syst\u00e8me d\u2019indexation et l\u2019usage d\u2019une m\u00e9thode h\u00e9doniste pour \u00e9valuer la non conformit\u00e9 des prix sur le march\u00e9<a href=\"#footnote_3\" id=\"footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor\">[3]<\/a>. L\u2019initiative et le contre-projet, contre lequel un r\u00e9f\u00e9rendum avait \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9, ont \u00e9t\u00e9 refus\u00e9s lors de votations s\u00e9par\u00e9es. Il y a eu par la suite d\u2019autres tentatives de modifier le droit du bail. Toutes ont \u00e9chou\u00e9 au Parlement, voire avant. Ainsi un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence unique pour l\u2019ensemble de la Suisse a \u00e9t\u00e9 introduit en septembre 2008. Con\u00e7u \u00e0 l\u2019origine comme une solution interm\u00e9diaire jusqu\u2019\u00e0 la mise en \u0153uvre d\u2019un nouveau droit du bail, ce taux est la seule modification du droit du bail de ces 25 derni\u00e8res ann\u00e9es. Il a remplac\u00e9 le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u00e9terminant dans chaque canton pour les hypoth\u00e8ques variables, qui \u00e9tait jusqu\u2019alors fix\u00e9 par la principale banque locale, le plus souvent la banque cantonale.&#13;<\/p>\n<h2><strong>L\u2019initiative veut davantage de logements abordables<\/strong><\/h2>\n<p>&#13;<br \/>\nBien que les diff\u00e9rences entre les loyers existants et ceux propos\u00e9s soient en partie importantes, les \u00e9tudes montrent que les premiers seraient en g\u00e9n\u00e9ral inf\u00e9rieurs aux seconds m\u00eame sur un march\u00e9 non r\u00e9glement\u00e9<a href=\"#footnote_4\" id=\"footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor\">[4]<\/a>. Comme on doit en outre tenir compte de besoins l\u00e9gitimes en mati\u00e8re de protection, il ne semble pas facile de trouver une meilleure r\u00e9glementation du droit du bail, d\u2019autant plus que celle en vigueur est relativement lib\u00e9rale en comparaison internationale. Ceci dit, la situation actuelle sur le march\u00e9 serait peut-\u00eatre propice \u00e0 une r\u00e9vision en profondeur du droit du bail.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nL\u2019initiative populaire \u00ab\u00a0Davantage de logements abordables\u00a0\u00bb s\u2019inscrit aussi dans les diff\u00e9rences observ\u00e9es entre les loyers existants et les nouveaux. Ces dix derni\u00e8res ann\u00e9es, les m\u00e9nages souhaitant d\u00e9m\u00e9nager, r\u00e9cemment arriv\u00e9s ou nouvellement form\u00e9s ont rencontr\u00e9 des difficult\u00e9s \u00e0 louer un logement abordable dans des lieux centraux. L\u2019initiative, d\u00e9pos\u00e9e en octobre 2016, poursuit aussi l\u2019objectif d\u2019augmenter l\u2019offre en logements bon march\u00e9.&#13;<br \/>\n&#13;<br \/>\nLe Conseil f\u00e9d\u00e9ral reconna\u00eet l\u2019importance de cette requ\u00eate, mais estime que les instruments propos\u00e9s ne sont pas conformes au march\u00e9 et ne permettent pas d\u2019atteindre l\u2019objectif. Il a en revanche choisi de lier le rejet de l\u2019initiative \u00e0 un nouveau cr\u00e9dit-cadre destin\u00e9 \u00e0 augmenter pendant dix ans la dotation du fonds de roulement<a href=\"#footnote_5\" id=\"footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor\">[5]<\/a> existant pour l\u2019octroi de pr\u00eats aux ma\u00eetres d\u2019ouvrage d\u2019utilit\u00e9 publique. Apr\u00e8s la proc\u00e9dure de consultation, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a d\u00e9cid\u00e9 \u00e0 la fin ao\u00fbt de demander au Parlement un cr\u00e9dit-cadre de 250 millions de francs. Celui-ci suffirait, avec les moyens accumul\u00e9s dans le fonds, \u00e0 encourager chaque ann\u00e9e la construction de quelque 1500 logements d\u2019utilit\u00e9 publique. L\u2019aide financi\u00e8re contribuerait ainsi \u00e0 ce que la construction de logements d\u2019utilit\u00e9 publique<a href=\"#footnote_6\" id=\"footnote-anchor_6\" class=\"inline-footnote__anchor\">[6]<\/a> puisse au moins conserver sa part de march\u00e9 actuelle, inf\u00e9rieure \u00e0 5\u00a0%. Le message sur cette initiative populaire et sur un projet d\u2019acte en rapport \u00e9troit avec l\u2019initiative sera soumis au Parlement ces prochaines semaines.<\/p>\n<ol class=\"footnote\"><li id=\"footnote_1\" class=\"footnote--item\">Communiqu\u00e9 de presse du 12 juillet 2017 sur <a href=\"https:\/\/www.bwo.admin.ch\/bwo\/fr\/home\/das-bwo\/informationen\/medienmitteilungen.msg-id-67500.html\">bwo.admin.ch<\/a>.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_1\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_2\" class=\"footnote--item\">Les \u00e9tudes peuvent \u00eatre consult\u00e9es sur le site du <a href=\"https:\/\/www.seco.admin.ch\/seco\/fr\/home\/Publikationen_Dienstleistungen\/Publikationen_und_Formulare\/Strukturwandel_Wachstum\/Branchenanalysen.html\">Seco<\/a>.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_2\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_3\" class=\"footnote--item\">M\u00e9thode statistique qui d\u00e9finit les loyers propos\u00e9s sur le march\u00e9 \u00e0 l\u2019aide des caract\u00e9ristiques du logement, de l\u2019immeuble et de lsa situation.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_3\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_4\" class=\"footnote--item\">Voir l\u2019article de <a href=\"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/?p=138048\">M. Sager <\/a>dans ce num\u00e9ro&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_4\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_5\" class=\"footnote--item\">B,S,S. et PSP AG, <em>Aide au logement au moyen de pr\u00eats \u00e0 taux d\u2019int\u00e9r\u00eat pr\u00e9f\u00e9rentiel du fonds de roulement\u00a0: analyse de l\u2019ex\u00e9cution et des effets<\/em>, 2012, OFL, Granges.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_5\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><li id=\"footnote_6\" class=\"footnote--item\">Sotomo, <em>Le point sur le logement d\u2019utilit\u00e9 publique. Une comparaison avec le locatif et la propri\u00e9t\u00e9<\/em>, 2017, OFL, Granges.&nbsp;<a href=\"#footnote-anchor_6\" class=\"inline-footnote__anchor hidden-print\">[<span class=\"icon-arrow-up\"><\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Construit-on assez ou trop peu en Suisse, et pourquoi\u00a0? Nombreux sont ceux qui ont d\u00fb se poser cette question, en cherchant un nouveau logement \u00e0 louer ou \u00e0 acheter ces derni\u00e8res ann\u00e9es. En effet, les prix, qui sont les principaux indicateurs de p\u00e9nurie, se sont envol\u00e9s depuis le d\u00e9but du mill\u00e9naire (voir illustration\u00a01). 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