{"id":145204,"date":"2015-11-24T17:27:04","date_gmt":"2015-11-24T17:27:04","guid":{"rendered":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/2015\/11\/gerber-12-2015-franz\/"},"modified":"2023-08-24T00:26:01","modified_gmt":"2023-08-23T22:26:01","slug":"gerber-12-2015-franz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/2015\/11\/gerber-12-2015-franz\/","title":{"rendered":"L’habitat d’utilit\u00e9 publique profite \u00e0 l’\u00c9tat"},"content":{"rendered":"

Selon l’Office f\u00e9d\u00e9ral du logement, la Suisse fait partie des pays qui \u00ab\u00a0fournissent un nombre ad\u00e9quat de logements \u00e0 leur population\u00a0\u00bb[1]<\/a>. Ce r\u00e9sultat est principalement d\u00fb \u00e0 l’\u00e9conomie priv\u00e9e. En soutenant le march\u00e9, la Conf\u00e9d\u00e9ration, les cantons et les communes veillent aussi \u00e0 ce que la population suisse dispose d\u2019une offre de qualit\u00e9 \u00e0 un prix abordable.
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\nCette situation est, toutefois, fragile. Depuis le d\u00e9but du si\u00e8cle, les loyers ont constamment augment\u00e9 en Suisse. Selon la soci\u00e9t\u00e9 de conseil immobilier W\u00fcest & Partner, les loyers propos\u00e9s, qui refl\u00e8tent le prix des logements mis aujourd’hui \u00e0 disposition sur le march\u00e9, ont plus que doubl\u00e9 en moyenne ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es.
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\nCette progression a d\u00e9clench\u00e9 un d\u00e9bat public pour d\u00e9terminer ce qu’est la charge financi\u00e8re supportable d’un logement, non seulement pour les m\u00e9nages \u00e0 faible revenu, mais aussi pour la classe moyenne. D’un c\u00f4t\u00e9, diverses interventions politiques r\u00e9clament la construction d’un plus grand nombre de logements \u00e0 prix abordables. De l\u2019autre, des politiciens du camp bourgeois, ou encore il y a peu une association de propri\u00e9taires, pr\u00f4nent depuis quelque temps un \u00ab\u00a0changement de syst\u00e8me\u00a0\u00bb privil\u00e9giant avant tout l’aide \u00e0 la personne[2]<\/a> ; autrement dit, ils demandent \u00e0 l’\u00c9tat de mettre l’accent sur les loyers plut\u00f4t que sur la construction de logements \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s (voir encadr\u00e9<\/em>).
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\nToutefois, au regard des chiffres, comment peut-on parler d’un \u00ab\u00a0changement de syst\u00e8me\u00a0\u00bb\u00a0? En 2013, les d\u00e9penses d’aide \u00e0 la personne ont d\u00e9pass\u00e9 de plus de vingt fois celles consenties \u00e0 la pierre. Face \u00e0 pareille in\u00e9galit\u00e9, le pr\u00e9sent article se propose d’expliquer pourquoi, d’un point de vue \u00e9conomique, il convient au contraire de renforcer l’aide que cette derni\u00e8re re\u00e7oit. <\/p>\n

Les allocations de logement poussent les loyers \u00e0 la hausse<\/strong><\/h2>\n


\nLes avantages de l’aide \u00e0 la personne sont sa pr\u00e9cision, ainsi que le droit g\u00e9n\u00e9ral pour le groupe cible\u00a0: quiconque remplit les conditions peut en b\u00e9n\u00e9ficier. Des contr\u00f4les r\u00e9guliers permettent, en outre, d\u2019adapter l\u2019aide \u00e0 l’\u00e9volution des revenus ou \u00e0 la taille du m\u00e9nage.
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\nCe type d’aide produit, toutefois, des effets ind\u00e9sirables. En particulier celui-ci\u00a0: la disposition des b\u00e9n\u00e9ficiaires \u00e0 payer davantage pour un logement accro\u00eet la demande d’espace habitable.
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\nOr, \u00e9tant donn\u00e9 que l’offre de logements est relativement fig\u00e9e en Suisse, les aides \u00e0 la personne favorisent d\u2019abord la hausse des prix. En principe, on pourrait penser qu’\u00e0 moyen et long termes, l’offre de logements s’\u00e9toffe en raison de meilleures perspectives de rendement et que les prix se contractent \u00e0 nouveau. Toutefois, le manque de terrains \u00e0 b\u00e2tir et la s\u00e9v\u00e9rit\u00e9 des prescriptions en mati\u00e8re de construction compliquent tout accroissement de l’offre, du moins dans les villes. \u00c0 Gen\u00e8ve, Lausanne, Zurich, B\u00e2le ou Berne, le taux de vacance reste tr\u00e8s au-dessous de 1\u00a0% depuis des ann\u00e9es. Ce chiffre montre bien que, malgr\u00e9 de bonnes perspectives de rendement, il se construit relativement peu de logements.
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\nL’impact des aides \u00e0 la personne sur le niveau g\u00e9n\u00e9ral des loyers a fait l’objet de nombreuses \u00e9tudes. Une recherche bibliographique publi\u00e9e r\u00e9cemment par l\u2019\u00ab\u00a0Australian Housing and Urban Research Institute\u00a0\u00bb[3]<\/a> conclut que les allocations de logement ont le plus souvent pour corollaire une augmentation g\u00e9n\u00e9rale des loyers. Une partie des subventions profite, d\u00e8s lors, directement aux propri\u00e9taires immobiliers (\u00ab\u00a0landlord capture\u00a0\u00bb). Les \u00e9tudes pass\u00e9es en revue situent la part ainsi d\u00e9tourn\u00e9e entre 30 et 78\u00a0% de l’allocation de logement major\u00e9e. Cette captation \u00e9quivaut donc \u00e0 un d\u00e9tournement des deniers publics en faveur de personnes ais\u00e9es.
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\nEn Suisse, plus de 1 milliard de francs sont d\u00e9pens\u00e9s chaque ann\u00e9e en allocations de logement. Cette somme comprend les contributions aux frais de logement vers\u00e9es dans le cadre des prestations compl\u00e9mentaires de l\u2019AVS\/AI (environ 500 millions)[4]<\/a> et de l\u2019aide sociale (pr\u00e8s de 820 millions en 2013, selon l’Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique). Elle n’inclut pas les co\u00fbts administratifs.
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\nCette forme d’aide alimente un cercle vicieux\u00a0: si les loyers augmentent, il faut soutenir toujours plus de m\u00e9nages et relever sans cesse les allocations de logement, ce qui accro\u00eet ipso facto le pouvoir d’achat des locataires et se traduit ensuite par une hausse suppl\u00e9mentaire des loyers.
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\nPar cons\u00e9quent, axer l’acc\u00e8s au logement sur un m\u00e9canisme qui tend \u00e0 provoquer une escalade des aides appara\u00eet critiquable. Ce n’est pas une vue de l’esprit\u00a0: lors de la session d’automne 2015, le Conseil national a d\u00e9cid\u00e9 de relever les montants maximaux pris en compte au titre du loyer pour les prestations compl\u00e9mentaires \u00e0 l’AVS et \u00e0 l’AI, car pour de nombreux m\u00e9nages, les montants maximums accord\u00e9s jusqu’alors ne couvraient pas int\u00e9gralement le co\u00fbt de l\u2019habitat.
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\nL’aide \u00e0 la pierre att\u00e9nue la hausse des prix<\/strong>
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\nContrairement \u00e0 l’aide \u00e0 la personne, celle \u00e0 la pierre exerce un effet mod\u00e9rateur sur les prix du march\u00e9. Les logements fournis par des ma\u00eetres d’ouvrage d’utilit\u00e9 publique \u2013 coop\u00e9ratives d’habitation ou fondations, par exemple \u2013 sont en moyenne 20\u00a0% moins chers que les autres.
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\nCette diff\u00e9rence ne s’explique pas en priorit\u00e9 par des aides publiques, par exemple des pr\u00eats \u00e0 taux bas. Elle tient bien davantage au fait que ces ma\u00eetres d’ouvrage renoncent \u00e0 la recherche de profits et louent leurs logements aux co\u00fbts effectifs (loyers \u00e0 prix co\u00fbtant).
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\nUn avantage suppl\u00e9mentaire de l’aide \u00e0 la pierre est qu’elle d\u00e9ploie durablement ses effets. Un logement construit \u00e0 des conditions avantageuses reste bon march\u00e9 gr\u00e2ce au loyer \u00e0 prix co\u00fbtant. Autre sup\u00e9riorit\u00e9\u00a0: les pouvoirs publics peuvent influer sur la qualit\u00e9 de l’habitat qu\u2019ils soutiennent, par exemple en int\u00e9grant les besoins des handicap\u00e9s ou certains standards \u00e9nerg\u00e9tiques. Enfin, l’aide garantit aussi une utilisation \u00e9conome de l’argent des contribuables. En effet, dans la mesure o\u00f9 des pr\u00eats sont mobilis\u00e9s \u00e0 un taux avantageux, les ma\u00eetres d’ouvrage remboursent aux pouvoirs publics les fonds investis.
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\nLa question de la r\u00e9partition ad\u00e9quate<\/strong>
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\nL’aide \u00e0 la pierre a aussi des faiblesses, en particulier sa port\u00e9e limit\u00e9e. Elle ne peut pas, en effet, loger plus de m\u00e9nages \u00e0 des conditions avantageuses qu’elle ne permet de construire de logements. Cela pose la question de la juste distribution des logements, puisque si la r\u00e9partition s’op\u00e8re par le jeu des prix dans le reste du march\u00e9 immobilier, ce m\u00e9canisme fait ici d\u00e9faut.
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\nUn moyen de r\u00e9partition efficace est celui des prescriptions d’occupation, portant par exemple sur le nombre de chambres \u00e0 disposition d’un m\u00e9nage. La plupart des coop\u00e9ratives, par exemple, assignent au m\u00e9nage au maximum une chambre de plus qu’il ne compte de personnes. De m\u00eame, la plupart des ma\u00eetres d’ouvrage d’utilit\u00e9 publique s’engagent statutairement \u00e0 louer leurs logements \u00e0 certains groupes cibles, tels que familles, couples indigents ou personnes \u00e2g\u00e9es.
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\nCeux qui voient toutefois dans la distribution par les prix la formule la plus judicieuse doivent int\u00e9grer le fait que les jeunes familles et les personnes ou m\u00e9nages \u00e2g\u00e9s sont de plus en plus souvent chass\u00e9s hors des centres urbains \u00e0 moins de b\u00e9n\u00e9ficier d’allocations de logement, avec tous les inconv\u00e9nients cit\u00e9s plus haut.
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\nPlus d’argent pour l’aide \u00e0 la pierre<\/strong>
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\nEn 2013, selon la statistique financi\u00e8re[5]<\/a>, la Conf\u00e9d\u00e9ration, les cantons et les communes ont d\u00e9pens\u00e9 ensemble quelque 50 millions de francs en faveur de l’habitat d’utilit\u00e9 publique (co\u00fbts administratifs et de personnel compris).
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\nIl faut y ajouter 200 millions de francs d’investissements publics sous la forme de pr\u00eats ou de prises de participation. L’\u00c9tat r\u00e9cup\u00e8re toutefois cet argent, qui est g\u00e9n\u00e9ralement porteur d’int\u00e9r\u00eats. C’est ainsi qu’en 2013, la Conf\u00e9d\u00e9ration, les cantons et les communes ont engrang\u00e9 130 millions de recettes au titre de la \u00ab\u00a0construction de logements sociaux\u00a0\u00bb. Les d\u00e9penses d’investissements et les recettes aff\u00e9rentes sont diff\u00e9r\u00e9es. Elles ne permettent donc pas des comparaisons point par point.
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\nTotalisant quelque 50 millions de francs, l’aide \u00e0 la pierre absorbe moins du vingti\u00e8me des d\u00e9penses g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par l’aide \u00e0 la personne. Devant une telle disproportion, une augmentation de l’aide \u00e0 la pierre s’impose d’urgence. Seule une extension de l’habitat \u00e0 prix mod\u00e9r\u00e9s permettra \u00e0 l’\u00c9tat de ma\u00eetriser la charge toujours plus lourde des allocations de logement.<\/p>\n

  1. Site de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement<\/a>. [<\/span>]<\/a><\/li>
  2. Voir, par exemple, \u00ab\u00a0B\u00fcrgerliche fordern einen Systemwechsel\u00a0\u00bb, paru dans Der Bund<\/i>, le 25 f\u00e9vrier 2014. [<\/span>]<\/a><\/li>
  3. Brackertz Nicola, de Silva Ashton et Fotheringham Michael, A literature review on the impact of demand-side housing subsidies on the housing market<\/i><\/a>, Australian Housing and Urban Research Institute, Melbourne, 2015. [<\/span>]<\/a><\/li>
  4. Selon les donn\u00e9es de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral des assurances sociales. Voir, \u00e0 ce propos, le rapport du groupe de travail Dialogue en mati\u00e8re de politique du logement entre la Conf\u00e9d\u00e9ration, les cantons et les villes<\/i>, du 2 d\u00e9cembre 2014 [<\/span>]<\/a><\/li>
  5. La statistique financi\u00e8re publie les rapports \u00e9pur\u00e9s (d\u00e9penses, recettes et comptes) des trois collectivit\u00e9s publiques suisses (Conf\u00e9d\u00e9ration, cantons, communes). Les chiffres pr\u00e9sent\u00e9s ici se rapportent au poste 560: Construction de logements sociaux. [<\/span>]<\/a><\/li><\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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On parle dans ce cas d'aide \u00e0 la pierre. <\/em>Ses instruments habituels sont par exemple les pr\u00eats \u00e0 taux avantageux, les cautionnements ou encore la remise de terrain en droit de superficie. \n \nDans l'aide \u00e0 la personne<\/em>, l'\u00c9tat verse aux m\u00e9nages une allocation de logement pour maintenir leurs d\u00e9penses de loyer \u00e0 un niveau supportable. Exemples\u00a0: les \u00ab\u00a0allocations de logements destin\u00e9es aux familles\u00a0\u00bb dans le canton de B\u00e2le-Ville ou l'\u00ab\u00a0allocation de logement\u00a0\u00bb dans le canton de Gen\u00e8ve. \n \nUne autre forme importante d\u2019aide \u00e0 la personne r\u00e9side dans les contributions aux frais de logement vers\u00e9es dans le cadre des prestations compl\u00e9mentaires \u00e0 l\u2019AVS\/AI et de l\u2019aide socialea<\/sup>. \n \na<\/sup> Voir \u00e0 ce sujet Lea Gerber, Logements abordables \u2013 Quelle est la mesure d\u2019aide judicieuse\u00a0?<\/em>, Coop\u00e9ratives d\u2019habitation Suisse, Zurich, juin 2015"}],"post_notes_for_print":"","first_teaser_header_de":"","first_teaser_header_fr":"","first_teaser_text_de":"","first_teaser_text_fr":"","second_teaser_header_de":"","second_teaser_header_fr":"","second_teaser_text_de":"","second_teaser_text_fr":"","kseason_de":"","kseason_fr":"","post_in_pdf":145207,"main_focus":null,"serie_email":null,"frontpage_slider_bild":145211,"artikel_bild-slider":null,"legacy_id":"39021","post_abstract":"Depuis le d\u00e9but du nouveau mill\u00e9naire, les loyers n'ont cess\u00e9 d'augmenter en Suisse. 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Au contraire, si les pouvoirs publics investissaient davantage dans la construction d'habitat \u00e0 prix ou loyers mod\u00e9r\u00e9s, ils \u00e9conomiseraient consid\u00e9rablement sur les allocations de logement.","magazine_issue":"20151201","seco_author_reccomended_post":null,"redaktoren":[4127,0],"korrektor":4139,"planned_publication_date":"20151125","original_files":[{"file":145219}],"external_release_for_author":"20151031","external_release_for_author_time":"00:00:00","link_for_external_authors":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/exedit\/55fffc8fde902"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/145204"}],"collection":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4318"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=145204"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/145204\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":188514,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/145204\/revisions\/188514"}],"acf:user":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4139"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/0"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4127"},{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4318"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/31331"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=145204"}],"wp:term":[{"taxonomy":"post__type","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post__type?post=145204"},{"taxonomy":"post_opinion","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_opinion?post=145204"},{"taxonomy":"post_serie","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_serie?post=145204"},{"taxonomy":"post_content_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_category?post=145204"},{"taxonomy":"post_content_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/dievolkswirtschaft.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/post_content_subject?post=145204"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}